共有名義の土地は売却可能！必要知識をプロが徹底解説！

「共有名義の土地を売りたいが、何から手を付ければいいか分からない」「家族の同意がまとまらない」といったご相談を日々いただきます。

共有名義の場合、権利が複数人に分かれているため、通常の売却以上に「段取り」と「合意形成」が重要です。

結論から言えば、共有名義の土地全体の売却は、共有者全員の同意があれば可能です。したがって、最初に同意をそろえることが成功のカギになります。

共有者の同意を得る交渉のコツとして、以下のポイントがあげられます。

「全員で売る方が高くなりやすい」ことを数字で示す：共有持分のみよりも、土地全体を売却する方が市場での需要が高く結果的に価格も伸びやすいことを共有する。
放置リスクを整理して伝える：将来的な相続で共有者がさらに増えることや、維持費の負担が続くなどのリスクを整理して伝える。
自分が段取り役を担う：査定依頼・資料収集・打ち合わせ日程の調整などを率先し、他の共有者の負担を軽減する。
専門家を交える：共有者同士の関係がこじれている場合は弁護士や不動産の専門家に同席してもらい、中立な基準で議論を進める。

また、全員の同意が得られた場合の、仲介での一般的な進め方は下記のようになります。

不動産会社へ査定依頼（複数社）
媒介契約の締結（一般・専任・専属専任のいずれか）
売却活動（広告・内見対応・条件交渉）
売買契約の締結（共有者全員の署名押印）
決済・引渡し・登記（代金受領と所有権移転）

一方、共有持分だけを売却する場合は他の共有者の同意は不要です。実務上では以下の二つが多く見られます。

他の共有者に売却
共有持分専門の買取業者に売却

なお、共有持分は利用制限が大きいため、一般の個人が自宅用・投資用として買うことはほとんどありません。

また、より高く売りたいなら複数業者に査定を依頼することが欠かせません。同じ物件でも査定基準や再販ルートの違いで数百万円単位の差が出ることも、弊社の現場では珍しくありません。

とはいえ、共有持分に精通した業者は多くなく、自力で複数探して個別対応するのは大変です。

そこで「イエコン一括査定」を活用ください。買取業者との調整は弊社サポートセンターが代行するため、しつこい営業電話は一切なし。1,500超の士業事務所と連携しており、共有者間のトラブルもワンストップで安心です。総合お問い合わせ件数30,000件突破。まずは無料でご相談ください。

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共有名義の土地全体の売却は「全員の同意」があれば可能！

共有名義の土地を売却する際には、前提として「共有者全員の同意」が必要となります。たとえ一部の共有者が賛成していても、全員の合意がそろわなければ売却手続きを進めることはできません。スムーズに進めるためには、口頭のやり取りだけでなく、合意内容を文書化した合意書を作成しておくことが大切です。

なお、土地全体ではなく、自分の持分（共有持分）のみであれば、他の共有者の同意を得なくても売却する方法があります。この点については後半で詳しく解説しますので、まずは土地全体を売却する場合の基本条件を理解しておきましょう。
※共有者の同意が不要な「共有持分の売却」について知りたい方人はこちらをご覧ください。

自分の共有持分の売却なら同意は不要！売却方法や共有状態を解消できる他の対策も解説

共有者の同意を得る交渉のコツ

共有名義の土地を売却するには、共有者全員の合意が欠かせません。しかし、所有者それぞれの事情や考え方が異なるため、スムーズに同意を得られないケースも少なくありません。ここでは、同意を得るために効果的な交渉のポイントを具体的に解説します。

①全員で売却するのが一番高額になりやすいと伝える

共有名義の土地を売却する際には、まず「全員で協力して土地全体を売却したほうが高く売れる」という点を明確に伝えることが重要です。共有持分だけを単独で売却する場合、買い手は不動産買取業者など限られた層に絞られます。

もし買取業者に売却する場合、共有持分だけでは土地を自由に活用できず、買主側にとってリスクや手間が大きいため、価格は市場価格の3分の1から2分の1程度まで下がる傾向があります。
こうした理由や相場の詳細については、「共有持分の売却相場は市場価格よりも安くなりやすい」で詳しく解説しています。

一方で、全員が合意して不動産全体を売却すれば、市場価格に近い金額での取引が実現しやすく、各共有者が得られる金額も大きくなります。この違いを具体的な数字や事例を交えて説明することで、共有者に「部分的に売るより全員で売る方がお得である」と納得してもらいやすくなるのです。

②土地を共有名義のままにし続けておくリスクを具体的に説明する

共有名義のまま土地を放置しておくことには、いくつか具体的なリスクがあります。
前提として、共有名義の不動産は一人の判断だけでは自由に処分できず、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。たとえば、売却や大規模修繕といった「変更行為」では共有者全員の同意が必要ですし、賃貸契約のような「管理行為」でも持分の過半数の賛成が求められます。

項目	行為例	必要な同意の数
変更行為	売却・贈与・大規模な修繕など	共有者全員の同意
管理行為	賃貸借契約の締結など	持分の過半数
保存行為	軽度の修繕など	各共有者が単独で可能

このような制約がある一方で、共有持分だけであれば単独で売却できるため、知らない第三者が共有者として加わる可能性があります。

さらに、時間が経つにつれて相続が重なり共有者が増えると、権利関係が複雑化し、意思決定が一層難しくなります。こうしたリスクやデメリットを具体的に説明し、早めの解消を促すことが、同意を得るための重要なポイントです。

こうした具体的なデメリットを共有者に丁寧に伝えることで、「共有状態を早めに解消したほうが安心である」という共通認識を作りやすくなります。

③売却に関する各種手続きを自分が中心に対応することも検討する

共有名義の土地を売却する際は、共有者全員が関わる必要があるため、手続きの煩雑さが同意形成の障害になることがあります。そのため、売却に必要な不動産会社とのやり取りや書類収集、契約の準備などを自ら率先して対応する姿勢を示すことが効果的です。
実際、弊社にご相談いただいた方の中にも、「面倒な手続きは自分がまとめて行う」と申し出たことで他の共有者の理解を得られ、売却に同意してもらえたという事例がありました。

他の共有者に負担をかけないように配慮することで、心理的なハードルを下げ、協力を得やすくなります。主体的に動くことで信頼を得られ、売却の合意形成がスムーズに進む可能性が高まります。

④共有者同士で揉めている場合は弁護士を入れて話す

共有者同士で意見が対立し、話し合いが進まない場合には、弁護士に仲介を依頼することが有効です。専門家が入ることで法律的な根拠に基づいた整理ができ、感情的な対立を和らげる効果も期待できます。

また、弁護士が売却条件や権利関係を中立的に説明することで、共有者全員が納得しやすくなり、合意形成が進む可能性が高まります。結果として、無用なトラブルを避けながら円滑に売却を実現する道筋を作ることができます。

共有不動産のトラブルは弁護士に相談しよう！共有問題の解決法も解説

共有名義の土地を分筆後、単独名義にしてから売却することも可能

共有名義の土地は「分筆」と呼ばれる手続きを行うことで、物理的に区画を分け、それぞれを単独名義に変更することが可能です。分筆登記を行えば、自分の共有持分を独立した土地として登記でき、その後は通常の土地と同様に、他の共有者の同意を得ずに自由に売却できます。

しかし、この方法は必ずしも現実的ではありません。分筆には測量や境界確定のための費用が発生し、時間もかかります。さらに、土地の形状や面積によっては適切に分割できないケースも少なくありません。結果として手間とコストがかかるうえ、必ずしも高額で売れるわけではないため、実務上はあまり推奨されない方法といえます。

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共有名義の土地を売却する流れ

共有名義の土地を売却する場合、一般的には不動産会社に仲介を依頼して進めます。これは、通常の土地と同様に需要が見込めて買主が見つかりやすく、買取業者に売るよりも高値で売却できる可能性が高いためです。ここでは、不動産仲介を利用した売却の一連の流れを具体的に確認していきましょう。

共有者全員の同意を得る

前述の通り、共有名義の土地を売却するには、まず共有者全員の同意を得ることが欠かせません。1人でも反対すれば売却手続きは進められず、全員の協力が前提となります。そのため、同意を取り付けるための説明や交渉が重要になります。

たとえば、共有持分だけを個別に売却する場合は価格が大きく下がる傾向があるのに対し、全員で土地全体を売却すれば市場価格に近い高額で売れることを伝えると理解が得やすくなります。さらに、共有状態を続けると管理や相続で権利関係が複雑化するリスクがあることも説明し、全員で協力することが合理的である点を示すことが効果的です。こうした丁寧な合意形成が、売却を円滑に進める第一歩となります。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

共有名義の土地を売却する際には、共有者全員の同意を得たうえで、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する正式な契約であり、契約形態には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

契約形態	複数社への依頼	自分で買主を探せるか	活動報告義務	メリット	デメリット
一般媒介	可能	可能	義務なし	複数の会社に依頼でき、幅広く買主を探せる	各社の営業力が分散し、販売に力が入りにくい場合がある
専任媒介	不可（1社のみ）	可能	2週間に1回以上	1社が集中的に販売活動を行うため成約までが早い傾向	他社に依頼できず、営業力が弱いと売却が長引く可能性がある
専属専任媒介	不可（1社のみ）	不可	1週間に1回以上	不動産会社が積極的に販売活動を行うため早期売却が期待できる	自力で買主を見つけても仲介が必要になり自由度が低い

一般媒介は複数の会社に依頼できる自由度がある一方で、専任や専属専任媒介は1社に絞る代わりに積極的な販売活動や報告義務が期待できます。媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料の上限や販売活動の方針を事前に確認しておくことが重要です。共有名義の場合、契約書には共有者全員の署名・押印が必要となるため、手続きをスムーズに進めるためにも全員での連携が欠かせません。

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売却活動を行う

媒介契約を結んだあとは、不動産会社が中心となって売却活動を進めます。具体的には、不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載、チラシ配布、顧客への紹介などを通じて買主を探します。土地の魅力を正しく伝えるために、現地の写真や周辺環境の情報を充実させることが重要です。

また、問い合わせや内覧希望があった場合は、迅速に対応することで成約の可能性を高められます。共有名義の土地では、売却に関する判断を共有者全員で行う必要があるため、販売価格や条件についてあらかじめ意見をすり合わせておくことが大切です。不動産会社からの販売活動状況の報告を共有者間で確認し合うことで、円滑に売却を進められるでしょう。

共有者全員で売買契約に立ち会う

買主が決まったら、次は売買契約の締結に進みます。共有名義の土地では、権利者である共有者全員が契約当日に立ち会い、署名・押印を行うことが必須です。1人でも欠けると契約自体が成立しないため、日程調整を事前に十分行う必要があります。

契約内容には売却価格や支払い方法、引渡し時期などの重要事項が含まれるため、共有者全員がしっかり理解して同意することが求められます。また、契約時には権利証や印鑑証明書といった必要書類もそろえておくことが不可欠です。具体的に必要な書類については、次章の「共有名義の土地売却に必要な書類」で詳しく紹介します。共有者全員で立ち会うことにより、売却に関する透明性が確保され、後々のトラブル防止にもつながります。

それぞれの持分割合に応じて売却代金を分割する

売買契約が成立し代金の決済が行われた後、共有名義の土地では売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配します。持分割合は登記簿に記載されているため、その内容に従って正確に分けることが原則です。たとえば、2分の1ずつの共有であれば代金も半分ずつ受け取る形になります。

なお、相続で複数人が関わっている場合などは、あらかじめ配分方法を全員で確認しておくことが大切です。分配をめぐる誤解や不公平感が原因でトラブルに発展するケースもあるため、司法書士や不動産会社を通じて透明性のある手続きを行うと安心です。このように持分割合に応じて適切に分割することで、売却後の関係も円満に保ちやすくなります。

共有名義の土地の売却に必要な書類

共有名義の土地を売却する際には、揃えておくべき書類がいくつかあります。ここでは、それらの書類が持つ役割と必要性について解説していきます。

書類名	役割・必要性	注意点
土地の権利証または登記識別情報	所有者であることを証明する最も重要な書類。売買契約や所有権移転登記の際に必須。	紛失すると再発行できないため、司法書士による本人確認情報制度などで手続きが必要。
地積測量図と境界確認書	土地の面積・形状・境界を正確に示し、買主に安心感を与える書類。境界トラブルの防止にも役立つ。	不備があると価格交渉で不利になったり、契約が難航する可能性があるため事前準備が重要。
共有者全員の実印と印鑑証明書	契約書への押印や本人確認に必要。法的効力を持たせるために全員分が必須。	1人でも欠けると手続きが進まない。印鑑証明書は発行から3か月以内のものを用意する必要がある。

土地の権利証または登記識別情報

土地を売却する際には、所有者であることを証明する「土地の権利証」または「登記識別情報」が必要です。権利証は従来の紙の書類で、過去に登記を行った際に交付されたものです。一方、現在はコンピュータ化が進み、代わりに12桁の符号から成る登記識別情報が発行されています。

これらは所有者を確認するための重要書類であり、売買契約や所有権移転登記を行う際に必ず提出が求められます。紛失した場合は再発行ができないため、司法書士による本人確認情報制度などを利用して手続きを進める必要があります。

地積測量図と境界確認書

土地を正確に売却するためには、地積測量図と境界確認書が重要な役割を果たします。地積測量図は土地の面積や形状を示す図面で、登記簿に記録されている情報と実際の土地を照合するために必要です。一方、境界確認書は隣地所有者との間で境界を確認し合ったことを示す書類であり、境界線に関するトラブルを未然に防ぐ効果があります。

これらが整っていれば、買主は安心して取引に応じやすくなり、売却を円滑に進めることが可能です。逆に不備があると価格交渉で不利になったり、契約自体が難航する場合もあるため、事前の準備が欠かせません。

共有者全員の実印と印鑑証明書

共有名義の土地を売却する際には、共有者全員の実印と印鑑証明書が必要となります。実印は契約書に押印する際の正式な印鑑であり、印鑑証明書はその印鑑が本人のものであることを公的に証明する書類です。

土地の売買契約や所有権移転登記は法的効力を持つため、共有者一人でも欠けると手続きを進められません。特に印鑑証明書は発行から3か月以内のものが有効とされるため、事前に取得時期を調整しておくことが大切です。全員分を揃えることで、買主や不動産会社も安心して契約を進められ、スムーズな売却につながります。

共有名義の土地の売却相場は一般的な土地と同等

共有名義の土地であっても、共有者全員の同意を得て売却する場合は、通常の土地と同じように扱われます。そのため、売却相場も一般的な土地と同等と考えることができます。相場を把握する方法としては、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、過去の取引価格を地域ごとに調べることが可能です。

※参照：不動産情報ライブラリ

ただし、そこに掲載されているデータはあくまでも目安であり、実際の売却価格は立地条件や需要、物件の状態によって変動します。正確な金額を把握するためには、不動産会社に査定を依頼し、複数の見積もりを比較することが大切です。

共有名義の土地の売却にかかる税金・費用

共有名義の土地を売却する際には、譲渡所得税や住民税、登記に伴う登録免許税、売買契約書の印紙税、さらに仲介手数料や司法書士報酬などが発生します。主な内容を以下の表にまとめました。

費用・税金項目	内容	税額（目安）
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合に発生。持分割合に応じて確定申告・納税が必要。	売却益 × 約20.315％（所有期間5年超の長期譲渡の場合）
登録免許税	所有権移転登記や抵当権抹消登記の際に発生。	固定資産税評価額 × 2.0％（所有権移転の場合）
印紙税	売買契約書の作成時に、売買価格に応じて課税。	約1万円〜10万円程度（売買価格により変動）
仲介手数料	不動産会社に売却仲介を依頼した場合に支払う費用。	売却価格 × 3％＋ 6万円（上限・税別）
司法書士・土地家屋調査士報酬	登記申請や測量・境界確認を依頼した際に発生する専門家への報酬。	約5万円〜20万円程度

【これで安心！】共有名義不動産の売却時の税金・確定申告ガイド！計算方法や種類を解説

共有持分のみなら同意なしで売却可能

共有名義の土地であっても、自分が所有している共有持分だけを売却する場合には、他の共有者の同意は必要ありません。これは、民法上、各共有者は自分の持分について自由に処分できる権利を有しているためです。

そのため、全員の合意が得られず土地全体の売却が難しい場合でも、自分の持分を第三者に売却することで現金化することが可能です。

ただし、持分だけを買いたい一般の買主は少なく、実際には不動産買取業者などの専門業者が主な相手となります。価格も土地全体を売却する場合と比べて低くなる傾向がある点には注意が必要です。共有持分の売却相場については、こちらで解説しています。

共有持分を売却する方法

共有持分の売却には「他の共有者へ売る」か「不動産買取業者など第三者へ売る」方法があります。それぞれのメリット・デメリットなどを下記の表にまとめました。どちらを選ぶかは共有者の状況や目的に応じて判断することが重要です。

売却方法	概要	メリット	デメリット	価格の目安
他の共有者に売却	既存の共有者に持分を売却する方法。単独所有に近づけやすく、合意が得られやすい。	・交渉がスムーズ・トラブルが起こりにくい・第三者が入り込むリスクを防げる	・共有者に資金力がないと成立しない・条件交渉に時間がかかる場合がある	不動産全体の価格 × 持分割合
不動産買取業者など第三者に売却	専門業者に売却する方法。市場需要が低い共有持分でも現金化できる。	・迅速な現金化が可能・共有者との合意が不要・手続きがスピーディ	・買取価格が安くなりやすい・第三者が共有者として加わる可能性がある	不動産全体の価格 × 持分割合 × 約1/3～1/2

他の共有者に売却する

共有持分を売却する際、もっともスムーズな方法の一つが「他の共有者に売却する」ケースです。すでに土地の権利を持っている共有者にとっては、自分の持分を増やすことで将来的に単独での利用や売却がしやすくなるというメリットがあります。そのため、共有者に購入の意思と資金力があれば、話し合いのうえで適正価格で売却できる可能性が高いといえます。

価格の目安としては、不動産全体の市場価格に自分の持分割合を掛けた金額が基準になります。他の共有者に売却することで、第三者が新たに共有者として入り込むリスクも避けられるため、トラブルを最小限に抑えられる点も大きな利点です。

不動産買取業者などの第三者に売却する方法

共有持分を第三者に売却する場合、一般の個人や投資家が購入することはほとんどありません。なぜなら、共有持分だけを所有しても自由に利用や処分ができず、他の共有者との調整が必要になるため、実用性や収益性が低いからです。

そのため、通常の市場では需要が乏しく、売却先として考えられるのは不動産買取業者です。こうした業者は、共有不動産の扱いに慣れており、将来的に共有者との交渉や全体売却を見据えて積極的に買い取っています。

共有名義の土地や共有持分の売却を検討している方は、まず「今どれくらいの価値があるのか」を知ることが重要です。とはいえ、自分で複数の不動産会社に問い合わせるのは大きな手間がかかります。そこでおすすめなのが、「イエコンの不動産一括査定サービス」です。

一度の入力で複数の専門会社へ査定依頼ができるため、相場を簡単に比較でき、最も条件の良い売却先を効率的に見つけられます。共有名義や共有持分など、一般の不動産会社では扱いが難しい案件にも対応している点も大きな特徴です。

査定は無料・完全オンラインで完結します。売却の第一歩として、まずはイエコンの一括査定で土地の価値を把握してみてください。

共有持分の売却相場は市場価格よりも安くなりやすい

共有持分を売却する際、その相場は売却先によって大きく異なります。もっともわかりやすいのは「他の共有者に売却する」ケースで、この場合は不動産全体の市場価格に自分の持分割合を掛けた金額が目安になります。

たとえば、土地全体が4,000万円で持分が4分の1なら、1,000万円程度が相場となります。一方で、第三者である不動産買取業者に売却する場合は事情が異なります。

共有持分だけでは自由に利用できず、他の共有者との交渉や将来的な全体売却を前提に対応する必要があるため、買い手にとってリスクや手間が大きいのです。その結果、提示される価格は全体価格×持分割合の3分の1から2分の1程度に抑えられるのが一般的です。

売却先	売却相場の目安
他の共有者	不動産全体の価格 × 共有持分割合
不動産買取業者	不動産全体の価格 × 共有持分割合 × 1/3～1/2

ただし、これらはあくまで目安であり、実際の価格は立地や周辺環境、さらには共有者同士の関係性などによって大きく変動します。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場感を確かめることが大切です。

まとめ

共有名義の土地は、複数人で所有するがゆえに意思決定が難しく、売却の場面でも同意の取得や手続きに手間がかかることが多い不動産です。売却には全員で協力して土地全体を処分する方法や、自分の持分のみを売却する方法がありますが、いずれにしても権利関係の複雑さが大きな課題となります。

そのため、早期の資金化や確実な取引を望む場合には、不動産買取業者への売却を検討することが有効です。専門業者であれば共有持分の取り扱いに慣れており、リスクを引き受けたうえで買い取ってくれるため、解決の選択肢として大いに活用できます。

よくある質問

共有名義の土地を売却する際には、手続きや権利関係などについて多くの疑問が生じやすいものです。ここでは、実際に寄せられることの多い質問とそのポイントを簡潔に整理しました。売却を検討する際の参考にしてください。

土地の共有状態を避ける方法を教えてください

土地の共有状態は、売却や管理の際に全員の同意が必要となるためトラブルの原因になりやすいものです。回避する方法として分筆登記で土地を物理的に分ける方法もありますが、測量費用や境界確定の手間がかかり、必ずしも現実的とはいえません。そのため、他の共有者に持分を売却して名義を集約したり、相続や贈与の段階で単独名義に整理しておくことがより有効です。専門家に相談し、将来的なリスクを減らす工夫をしておくことが大切です。

共有持分を勝手に売却されたらどうなるのか教えてください

自分の共有持分が他人に勝手に売却されることはありません。なぜなら、共有持分を売却できるのはあくまでその権利を持つ本人だけだからです。

ただし、他の共有者が自分の持分を第三者に売却することは法律上認められており、その結果として知らない人物が新たな共有者になるケースがあります。この場合、取引自体は有効であり、取り消すことはできません。突然第三者と権利を共有することになれば、土地の利用や処分をめぐって新しいトラブルが生じやすくなるため注意が必要です。