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遺産相続で不動産を相続し、何年も経ってから赤の他人との共有名義だったと判明することがあります。単独名義だと何年も信じて管理や納税をしていたにもかかわらず、突然見知らぬ共有者が現れると混乱してしまうでしょう。
この場合、下記のような一定の要件を満たしていれば時効取得が成立する可能性があります。
しかし時効取得は、不動産の占有期間のほかに「所有の意思」があったことを客観的に証明する必要があるため、成立させるのは非常に難しいです。
時効取得の成否は個々の事情によって大きく異なるため、まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談されることをおすすめします。
時効取得とは、他人の所有物を一定の要件を満たしている者が一定期間占有した場合に法律上の権利を認める制度のことです。時効取得の対象には、以下の権利が挙げられます。
共有持分も共有不動産の所有権なので、一定の要件を満たした状態で共有不動産を占有すれば、他の共有者の持分も時効取得の対象になります。
他人との共有不動産は、20年または10年の占有によって時効取得が成立する可能性があります。取得できるまでの期間は、民法で以下のように定めています。
民法第162条
1項：20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2項：10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
出典：e-Govポータル「民法第162条」
要約すると、占有開始時の善意無過失の有無によって時効取得が成立する期間は異なります。ここからは、民法第162条の1項・2項について詳しく見ていきましょう。
民法第162条の1項は「長期取得時効」についての規定です。長期取得時効は、通称「悪意取得」とも呼ばれます。
長期取得時効は「不動産が自分のものではないとわかっていた状態」や「過失により自分のものではないと知らなかった状態」での占有が当てはまります。
例えば、共有不動産であることを知りながら占有していたり、共有不動産であるかどうかを調べずに占有していたケースが悪意取得に該当します。
民法第162条の2項は「短期取得時効」についての規定です。短期取得時効は、通称「善意取得」とも呼ばれます。
善意取得は「不動産が自分のものであると信じており、そのように信じてしまうような経緯があった（本人に過失がなかった）場合」にあてはまります。
例えば、親から「単独名義である」と聞かされていた不動産を相続し、一定の調査をおこなっても共有名義であることがわからず、維持・管理を1人で負担してきたケースが善意取得に該当します。
時効取得が成立するための要件として、以下の5つが挙げられます。
それぞれの要件について、詳しく見ていきましょう。
ここでは、脅迫や暴力を振るうことで奪い取ったものではないことを「平穏」、占有状態が公にも明らかであり、本来の所有者に対してわざと隠すようなことをしていない状態を「公然」としています。
「平穏かつ公然」の要件については、占有を始めた当初だけでなく、占有している期間中ずっと継続されていなければなりません。
所有の意思とは、事実上、所有者と同様に支配する意思のことで、所有の意思を持って占有することを「自主占有」といいます。
時効取得の成立は「自主占有」であることが求められます。そのため、所有の意思がなければ、どれだけ占有を続けても基本的には所有権を取得できません。
なお、所有の意思の有無は占有者の主観ではなく、占有に至った原因や経緯などを考慮した上で客観的・外形的に判断されます。裁判所が特に重視するのは、「占有を開始した経緯」、つまり占有開始の権原（その占有を始めることになった法的な根拠）です。
たとえば、売買や贈与によって取得したと信じて占有を開始した場合は自主占有と判断されやすい一方、賃借や使用貸借によって占有を開始した場合は他主占有と判断されます。
共有不動産の場合は、固定資産税を1人で支払ったり修繕費を負担したりしていたとしても、それだけで自主占有が認められるわけではありません。共有者は民法上、自分の持分に基づいて共有物全体を使用する権利を持っているため、これらの行為は共有物の管理行為と評価されるに留まるためです。
他主占有とは、所有の意思を持たずに占有することです。他人の所有物を借りたり、預かったりして占有している場合は、他主占有にあてはまります。
時効取得するには所有の意思を持って一定期間占有すること（自主占有）が必要なので、他主占有の意思がある場合はいくら占有を続けても所有権は取得できないのが一般的です。
たとえば賃貸物件の場合、所有する意思があったとしても賃貸借契約や使用貸借契約に基づいて占有を開始した場合は、他主占有の意思がある（自主占有ではない）と判断されます。
民法には、占有の性質が変更するケースについて規定があります。
民法第185条
権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。
出典：e-Govポータル「民法第185条」
条文は「占有をさせた者に対して所有の意思を表示する」もしくは「新たな権原（行為の根拠となる権利）によって所有の意思をもつ」場合に、他主占有が自主占有に切り替わると解釈できます。
具体例として、下記のような判例があります。
上記の例は、YとZが遺産相続によって所有の意思をもち、実際に納税や使用・管理をおこなっていたことから、自主占有に切り替わった事例です。
善意取得が成立するためには、占有を始めた当初において善意であり、無過失であることが必要です。
善意かつ無過失とは、本人に過失（調査が足りないなど）はないにもかかわらず、不動産が自分のものであると信じてしまうような経緯があった場合を指します。
逆にいえば占有当初に善意・無過失であれば、途中で悪意取得に切り替わることはありません。
つまり、初めから共有不動産だったとは知らず、自分のものであると信じて占有を開始した場合、途中で「他人のもの」であるという事実を知っても、善意取得は成立します。
前述の通り、時効取得を成立させるには一定以上の継続した占有期間が必要です。占有を開始した時点で「善意無過失」であれば10年の占有で、「悪意」もしくは「善意有過失」であれば20年の占有で時効取得が成立します。
善意無過失で占有を開始した人が、途中で悪意に変わった（他人の所有物だと分かった）としても、占有を開始した時点では善意無過失であるため、10年の占有で時効が成立します。
共有持分も時効取得の対象となるため、一定の要件を満たせば、共有者の一人が他の共有者の持分を時効取得することは理論上可能です。ただし、実際に時効取得の要件を満たすのは難しいとされています。
なぜなら、通常の占有では「所有の意思をもって占有している（自主占有である）」と法律上推定されますが（民法186条1項）、共有者の一人が他の共有者の持分を時効取得しようとする場合、判例上この推定が及ばず、占有者側が積極的に自主占有であることを立証しなければならないとされているからです。
共有不動産の場合、民法249条により各共有者は自分の持分に基づいて共有物全体を使用する権利を持っています。そのため、共有者の一人が共有物を単独で使用・占有していたとしても、それは「自分の持分に基づく使用」とみなされるのが原則です。
他の共有者の持分についても所有する意思を外部に明確に示す行為がない限り、自主占有としては認められません。
ただし、以下のようなケースであれば、共有不動産でも自主占有が認められ、時効取得が成立する可能性があります。
いずれのケースも、「単独所有と信じる根拠」や「所有の意思を表示した事実」など、自主占有を裏付ける具体的な権原や行動が必要です。単に1人で長年住み続けていた、固定資産税を1人で払っていただけ、というだけでは自主占有とは認められない点に注意しましょう。
なお、これらを立証するのは決して簡単なことではありません。あくまで筆者の現場感覚ですが、共有持分の時効取得を主張して最終的に認められるケースは限られている印象です。
そのため、時効取得を検討する場合は弁護士に相談し、自主占有を裏付ける客観的な証拠が十分に揃っているかを慎重に確認してもらうことが大切です。
証拠が不十分であれば、時効取得にこだわるよりも、持分の買い取りや売却など別の方法で共有状態を解消した方が現実的な場合もあります。
共有持分を時効取得する際は、以下の流れで申告を行います。
ここからは、それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。
共有持分を時効取得するには、以下の時効取得の要件をすべて満たしているか確認しましょう。
共有持分の時効取得で特に問題となるのは、所有の意思を持った占有（自主占有）であるかという点です。自主占有が認められるのは、下記のような特殊なケースに限られます。
所有の意思の有無は客観的事実に基づいて判断されます。そのため、共有持分の時効取得を成立させるには、自主占有を証明するための客観的事実の積み重ねが重要なポイントです。
固定資産税の支払い記録のように自主占有していたことがわかる証拠を準備しておきましょう。
時効取得の要件を満たしても、自動的に共有持分の所有権を取得できるわけではありません。所有権を取得するためには、時効取得の要件を満たした上で「時効の援用」という手続きを行う必要があります。
時効の成立を伝える方法は法律で決まっていません。そのため、どのような方法で伝えても法的には有効ですが、内容証明郵便で「時効援用通知書」を共有者全員に送付するのが一般的です。
口頭や普通郵便だと時効を援用した客観的な証拠が残らず、他の共有者に時効を援用されていないと主張される恐れがあります。内容証明郵便で送付すれば、「いつ、誰が、どのような内容を、誰に送付したのか」という客観的な証拠が郵便局に残るので安心です。
「時効援用通知書」の記載する形式・様式には特に決まりがありませんが、以下の項目は必ず記載しましょう。
なお、すでに亡くなっている共有者がいる場合は、戸籍を調査してその相続人に対して通知を行う必要があります。また、所在が分からない共有者がいる場合は、家庭裁判所へ「不在者財産管理人」の選任申し立てを行うことになります。
ただし、実務上、不在者財産管理人の選任には数十万円〜100万円近い予納金を裁判所へ納める必要があるため、金銭的なハードルが非常に高いのが実情です。そのため実務では、時効援用通知の送付とあわせて「所有権移転登記請求訴訟」を提起し、相手の所在が不明なまま裁判を進められる「公示送達」（民事訴訟法110条）の制度を利用して解決を目指すケースも少なくありません。
公示送達では、裁判所の掲示場に訴状を掲示することで送達が完了したとみなされるため、所在不明の共有者がいても判決まで進めることができ、判決が確定すれば単独で所有権移転登記の手続きを行うことが可能になります。
時効援用通知書を送付し、共有者全員が時効取得に同意した場合は、次に「所有権移転登記」を行います。
時効取得による所有権移転登記は、時効取得によって新たに権利を取得する側と権利を失う側（現在の登記名義人）が共同で申請しなければならないため、他の共有者の協力が必要です。
しかし、時効取得における登記では、他の共有者の協力を得られないことが多いのが実情です。
持分を失う側からすれば「自分の財産が無償で取られる」という認識になるため、感情的に納得できず協力を拒否するのはむしろ自然な反応でしょう。
他の共有者が登記に協力してくれない場合は、裁判所に共有持分の移転登記請求訴訟を提起することになります。
所有権移転登記が完了すれば、共有持分の時効取得も完了となり、占有者は単独で不動産を所有できます。なお、所有権移転登記の際は、以下の3つの税金がかかります。
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を新たに取得した際にかかる地方税（都道府県税）です。
不動産を取得すると、取得日から約6ヶ月後～1年後に「不動産取得税納税通知書」が届くので、記載された期限までに不動産取得税を支払います。不動産取得税は不動産の種類を問わず、以下の計算式で算出できます。
なお、令和9年3月31日までに取得した住宅用の土地・建物については、軽減措置によって税率が3％になります（令和6年度税制改正により延長）。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税通知書に同封されている「課税明細書」で確認してください。
登録免許税とは、土地や建物、船舶、航空機、会社などの登記手続きを行う際にかかる国税です。
登記を法務局に申請する際、登記申請書に税額分の収入印紙を貼り付けて納税します。時効取得で所有権移転登記を行う場合は、以下の計算式で登録免許税を算出できます。
時効取得によって共有名義の不動産を取得した場合は、時効取得日に帰属する年分の一時所得として所得税がかかり、金額によっては確定申告が必要になります。一時所得額は、以下の計算式で算出できます。
この計算式で算出された一時所得の2分1の金額が、所得税の課税対象となります。
時効による所有権の取得は、下記2つの効果が発生します。
それぞれの効果について、詳しく見ていきましょう。
原始取得とは、他人や前所有者から譲り受けるのではない、新しい権利取得を意味します。
占有していた物をまっさらな状態で取得できるため、前所有者にあった権利や責務は原則として引き継がれません。
たとえば、共有不動産に抵当権が設定されていたとしても、時効による原始取得をした場合は抵当権が消滅します。
遡及効とは、法律や法律要件の効力が、その成立より前の段階に遡っておよぶことを意味します。
つまり、時効取得が認められた場合、その効果は時効の成立日ではなく起算日（占有開始時）まで遡って適用されるということです。
時効取得が認められるには「対象物を自主占有していた」と客観的に認めてもらえなければなりません。
前述の通り、固定資産税の支払い記録などは証拠として強力なものとなりますが、個々のケースで事情や経緯は異なります。
客観的な証拠は十分あっても、思わぬことで時効成立にストップがかかる可能性も無いわけではありません。
逆に、不法占拠といえるケースでも、悪意による時効取得が成立してしまうこともあり得ます。時効取得が認められるかどうかは、極めてケースバイケースといえるのです。
共有名義の時効取得についてトラブルが起きる事例は、権利関係の把握をおろそかにしていたケースがほとんどです。相続時は、自分以外の相続人がいないか必ず確認しましょう。
よくあるパターンとしては、「親が生前に兄弟や親族と共同で購入していた」「過去の相続で共有持分が発生していたが、登記が古いまま放置されていた」といったケースです。
特に共有名義の不動産は、権利トラブルが起こりやすい状態です。共有者の認識や意見の違い、もしくは利害の対立により、裁判沙汰に発展することも珍しくありません。
そのため、登記簿や被相続人、親族の口頭による情報だけを鵜呑みにせず、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて法定相続人を正確に把握するなど、慎重に調べましょう。
相続時に登記簿を1通取得して確認するだけでも、後々の大きなトラブルを防げることが多いです。
時効取得の同意が取れなかった場合は、以下の対処法が有効です。
ここからは、各対処法についてそれぞれ詳しく解説していきます。
長年占有していた共有不動産を、どうしても単独で所有したい場合は、他の共有者の持分を買い取る方法があります。他の共有者の持分をすべて買い取れば、不動産を単独で所有できるため、所有者1人の意思で自由に活用が可能です。
時効取得とは違って共有持分を買い取るための代金を用意しなければなりませんが、時効取得に応じてくれなかった共有者も買い取りであれば同意してくれる可能性があります。
時効取得を拒否する共有者の多くは「無償で持分を手放すのは納得できない」という心理が根底にあるため、適正な対価を提示すれば態度が軟化するケースは実務上も少なくありません。
売買価格は共有者と話し合って自由に決められますが、市場価格よりも著しく安い金額で売買すると、差額分が贈与とみなされ贈与税が課される恐れがあるため注意が必要です。
適正な価格を把握するためにも、事前に不動産会社に査定を依頼するか、不動産鑑定士による鑑定評価を取得しておくと安心です。また、税務上の判断が必要な場合は税理士にも相談しておきましょう。
共有持分を買い取るのが難しい場合は、逆に自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらい、不動産の取得を諦めるという方法もあります。
共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけなら自分の意思だけで自由に売却可能です。
他の共有者に持分を買い取ってもらう場合は、他の共有者に買い取りの意向を伝え、同意してくれた共有者と取引条件について話し合って手続きを進めていきます。
実務上は、事前に不動産会社の査定書などの客観的な資料を用意したうえで持ちかけると、価格面での合意が得られやすい傾向があります。また、突然の申し出は感情的な反発を招きやすいため、普段からコミュニケーションをとり、相手の意向を把握しておくことも大切です。
なお、共有持分を売却する際は、以下の税金や費用がかかります。
譲渡所得税は不動産の売却益に対して課税される税金で、売却した側は確定申告時に譲渡所得税を申告・納税する必要があります。譲渡所得税の税率は売却する共有持分の保有年数によって異なります。
| 保有年数 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下 | 39.63％（所得税：30.63％、住民税：9％） |
| 5年超 | 20.315％（所得税：15.315％、住民税：5％） |
共有不動産を共有持分に応じて分割すれば、分割後の不動産はそれぞれ単独で所有できます。しかし、他の共有者が分割に応じてくれない場合もあるでしょう。
その場合は、裁判所の「共有物分割請求訴訟」を利用することで、強制的に共有不動産の共有状態を解消できます。
共有物分割請求訴訟では、判決によって以下のいずれかの方法で共有物を分割し、共有状態を解消するように命令が下されます。
判決には法的な強制力があり、各共有者は判決に従って共有状態を解消しなければならないため、確実に共有状態を解消できます。
ただし、共有物分割請求訴訟では、裁判官が当事者の主張に縛られずに判決を下せるため、当事者が希望しない分割方法で判決が下される可能性がある点に注意が必要です。
不動産の共有持分は、不動産会社や投資家などの第三者に売却する方法もあります。ただ、共有名義の不動産は用途が制限される上、管理や活用は方法を巡って他の共有者とトラブルになる恐れがあります。
そのため、共有持分のみの売却価格は市場価格よりも低くなりやすいのがデメリットです。
相場は不動産のエリアや状態によっても大きく異なりますが、上記のようなデメリットが多いこともあり、市場価格の5～7割程度で買い取られるのが一般的です。
この価格帯になる背景には、買取側が持分取得後に他の共有者との調整コストや、共有物分割請求などの法的手続き費用、さらに最終的に不動産全体を取得・再販するまでの期間リスクを見込んで価格を算出しているという事情があるのです。
共有持分の売却先としては、共有持分を専門に扱う買取業者に直接売却する方法のほか、不動産仲介会社を通じて買主を探す方法もあります。
買取は早期の現金化がしやすい一方、仲介はより高い価格での売却が期待できる点がメリットです。
他の共有者に買い取ってもらうのが難しい場合は、それぞれの方法のメリット・デメリットを比較したうえで、自分の状況に合った売却方法を検討するとよいでしょう。
共有状態を解消する方法として、他の共有者の同意を得て共有不動産全体を売却する方法もあります。自分の共有持分だけなら自由に売却ができますが、共有持分は買主にとってメリットが少なく、わざわざ好んで購入する人はほとんどいません。
そのため、共有持分のみの売却だと、不動産全体の市場価格から持分割合で按分した金額よりも低くなる可能性があります。不動産全体を売却すれば市場価格どおりの金額で売却でき、各共有者の手取り額も大きくなるのが一般的です。
共有者間の関係性にもよりますが、可能であればまず全体売却を打診してみるのが得策といえるでしょう。
他人との共有不動産を、所有の意思を持ちながら平穏かつ公然と占有することで、時効取得が認められる場合があります。
悪意の場合は20年、善意無過失の場合は10年の占有で時効取得が成立しますが、他の要件や判断は個別の事情によって異なるため、詳しくは弁護士へ相談することをおすすめします。
ただし、時効取得は立証のハードルが高く、裁判に発展すれば年単位の時間と相応の費用がかかることは理解しておきましょう。
時効取得だけに固執するのではなく、持分の買い取りや売却、共有物分割請求など、共有状態を解消するための他の選択肢も含めて総合的に検討することが、結果的に最も早く問題を解決する道になることも少なくありません。
