共有名義不動産を単独名義に変更する方法を完全解説！5つの手段とケース別ガイド

共有名義から単独名義に変更するメリット

共有名義の不動産を単独名義に変更する大きなメリットは、不動産を自由に活用できるようになり、将来的な相続の負担を軽減できる点にあります。

共有名義のままでは、不動産を売却したりリフォームして賃貸に出したりする際に、原則としてすべての共有者の同意を得なければなりません。たとえ家族や親族であっても意見が食い違えば話が進まず、場合によっては深刻なトラブルに発展することもあります。

さらに、共有者の誰かが亡くなるたびにその持分は相続人に引き継がれ、世代を重ねるごとに共有者の数が増えていきます。その結果、売却や管理などの意思決定に必要な合意を取り付けることがますます難しくなり、不動産の取り扱いが複雑になってしまいます。

単独名義に変更すれば、こうした問題を避けられます。

所有者が一人で判断できるようになるため、不動産を売却したり、リフォームや賃貸などの活用を迅速に進めることが可能になります。また、相続が発生した場合も、名義が一本化されていれば手続きが格段にシンプルになり、残された家族の負担を大きく軽減できます。

もっとも、単独名義にする際には登記にかかる費用が発生するほか、これまで共有者全員で分担していた固定資産税や維持管理費を一人で負担しなければならないといったデメリットもあります。

それでも、将来にわたるトラブルを未然に防ぎ、不動産を自在に扱えるようになるという点で、総じてメリットの方が大きいといえるでしょう。

所有している共有名義不動産を単独名義に変更する5つの方法

共有名義の不動産を単独名義に変更する方法として、以下5つが挙げられます。

それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、かかる費用や手続きの流れも異なります。

各方法について、詳しくみていきましょう。

共有者間で持分を売買する

共有者のうち、単独名義にしたいと考えている人が、他の共有者からその共有持分を買い取ることで、所有権を全て集めて単独名義にする方法です。

この方法は、共有者間で話し合い、売買価格に合意する必要があります。不動産鑑定士に価格査定を依頼して適正な価格を決定することが、後々のトラブルを防ぐ上で重要です。

メリット	・評価額より極端に安い金額で売買しない限り贈与税が発生しない ・手続きが比較的シンプル ・買取希望者がいれば話がまとまりやすい
デメリット	・買い取る側の資金力が必要 ・売却した側に譲渡所得税が発生する可能性がある
向いているケース	・資金に余裕がある ・持分を現金化したい ・共有者間での合意形成が容易

共有者間で売買する際の手続きの流れは、以下の通りです。

①売買価格の決定	共有者間で話し合い、市場価格や類似物件を参考に売買価格を決定し、合意形成を行う
②売買契約の締結	売買契約書を作成し、署名捺印する
③法務局での登記申請	法務局に登記申請書と必要書類を提出し、所有権移転登記を申請する

持分の売買にかかる費用・税金は、以下から詳しくチェックできます。

持分の売買にかかる費用・税金

共有者間で持分を贈与する

共有者のうち、自分の持分を無償で譲渡したい人が、他の共有者にその共有持分を贈与することで、単独名義にする方法です。

売買のようにまとまった資金を用意する必要がなく、手続きが簡潔に進む場合があります。

ただし、贈与する持分の評価額が高い場合、贈与税が高額になる可能性に注意しましょう。

メリット	・金銭のやり取りが不要 ・売却益がないため譲渡所得税が発生しない
デメリット	・高額な贈与税がかかる場合がある
向いているケース	・売買に必要な資金がない ・贈与する持分の評価額が年間110万円以下の場合

共有者間で持分を贈与する際の手続きの流れは、以下の通りです。

①贈与契約書の作成	共有者間で話し合った内容をふまえ、贈与契約書を作成する
②法務局での登記申請	法務局に登記申請書と必要書類を提出し、所有権移転登記を申請する
③税金の確認	贈与された共有持分の評価額が110万円以上の場合は、確定申告で贈与税の申告を行う

持分の贈与にかかる費用・税金は、以下から詳しくチェックできます。

持分の贈与にかかる費用・税金

共有持分を放棄する

共有持分の放棄とは、自分の持分を手放し、それを他の共有者に帰属させる方法です。根拠は民法第255条にあり、共有者は持分を放棄できると規定されています。

よく「共有持分の放棄は他の共有者の同意が不要」といわれますが、これは放棄そのものの成立に関してのことです。放棄の効力は一方的な意思表示によって生じ、他の共有者の承諾を必要としないためです。したがって、誰かに承諾を得なければ放棄できないということではありません。

ただし、不動産の場合は現実に登記簿へ反映させなければ権利関係が動きません。放棄によって持分を取得するのは他の共有者ですが、その名義に移転登記をするには放棄者と他の共有者が共同で申請する必要があり、実務上は相手の協力が不可欠です。

つまり「放棄の効力」と「登記の手続き」は切り分けて理解する必要があります。

なお、下記は共有持分の放棄に関するメリットとデメリット、向いているケースの表です。

メリット	・手続きが比較的シンプル ・他の共有者の同意が不要
デメリット	・贈与税が発生する可能性がある ・現金化できない ・他の共有者の協力が必要 ・一度放棄したら取り戻せない
向いているケース	・管理や維持費の負担から解放されたい ・金銭のやり取りを避けたい ・他の共有者が単独名義になることを望んでいる

また、共有持分を放棄する際の手続きの流れは、以下の通りです。

①放棄の意思表示	持分を放棄する意思を他の共有者に伝える
②書類の作成と通知	放棄の旨を記載した書類を作成し、内容証明郵便で正式に通知する
③法務局での登記申請	放棄した後に単独名義になる方と共同で、法務局に登記申請書と必要書類を提出し、所有権移転登記を申請する
④税金の 確認	放棄された共有持分の評価額が110万円以上の場合は、確定申告で贈与税の申告を行う

持分の放棄にかかる費用・税金は、以下から詳しくチェックできます。

持分の放棄にかかる費用・税金

土地の場合は分筆する

共有不動産が土地である場合にのみ選択できる方法です。

登記されている一つの土地を、二つ以上の区画に分筆（分割）し、それぞれの区画を単独で所有します。

分筆には、分筆には、正確な測量と法的な手続きが必要なため、専門家である土地家屋調査士への依頼と、法務局の「分筆登記」手続きが必要です。

メリット	・各共有者が自由に土地を利用・処分できるようになる
デメリット	・土地の分け方によっては資産価値が下がる可能性がある ・費用と手間がかかる ・すべての共有者の同意が必要
向いているケース	・共有者それぞれが物理的に土地を分割して所有することを望んでいる ・分筆後の土地に道路や通路の確保が可能である

土地を分筆する際の手続きの流れは、以下の通りです。

①専門家への相談・依頼	土地家屋調査士に分筆登記を依頼し、スケジュールや費用の見積もりを確認する
②必要情報の収集	法務局で必要書類を収集する ・登記記録 ・地積測量図 ・地番現況図 ・公図（地番図）　など
③現地調査・分筆測量	土地家屋調査士による現地調査で土地の現況を確認し、境界線を特定
④法務局で分筆登記申請	確定した境界をふまえ、分筆登記申請書類を作成し、法務局で登記申請を行う

持分の文筆にかかる費用・税金は、以下から詳しくチェックできます。

持分の分筆にかかる費用・税金

共有物分割請求をする

共有者間の話し合いで解決が難しい場合に、裁判所に訴えを提起して共有状態を解消する方法です。
協議で共有名義の解消に臨むのが基本ですが、難航する場合には最終手段として訴訟を行うことも可能です。

分割方法は裁判所の判決によって決められるため、必ずしも希望通りになるわけではない点に注意しましょう。

メリット	・問題を強制的に解決できる ・法的に公平な結果を得られる
デメリット	・時間と費用がかかる ・希望通りの結果にならない可能性がある
向いているケース	・他の共有者と話し合いがまとまらない ・他の共有者と連絡が取れない、または意思表示が困難

共有物分割請求の手続きの流れは、以下の通りです。

①事前協議	共有者間で協議し、話し合いがまとまらなかったことを証明する（協議の様子を録音したり、結論を内容証明便で送るなどして内容や結論を形に残しておく）
②弁護士に相談	共有物分割請求の実績が豊富な弁護士に相談する
③裁判所に訴訟の申し立て	必要書類を揃えて、不動産の所在地、熱いは被告の住所を管轄する地方裁判所に申立を行う 【必要書類】 ・収入印紙 ・訴状の正本及び副本 ・不動産の固定資産評価証明書 ・不動産の全部事項証明書（登記簿謄本） ・切手代
④裁判の開始	被告に訴状や呼び出し状が送付されたのち、呼出状に記載された第1回口頭弁論日に主張・立証を行う
⑤判決	裁判所が判決を言い渡し、不服がある場合には2週間以内に控訴を申し立てる
⑥判決確定と登記手続き	確定判決の内容に従って共有物を分割し、その内容を法務局にて登記申請を行う

持分の共有物分割請求にかかる費用・税金は、以下から詳しくチェックできます。

持分の共有物分割請求にかかる費用・税金

共有名義から単独名義に変更する登記手続きの流れ

共有名義不動産を単独名義に変更するには、法務局での登記手続きが不可欠です。

登記手続きは、主に以下3つのステップで進めていきます。

1. 必要書類を収集する
2. 登記申請書を作成する
3. 法務局に申請する

不備なく手続きを完了させるためにも、事前に流れを把握しておくことが重要です。

ステップ1｜必要書類を収集する

まずは、必要な書類を収集します。単独名義に変更する登記手続きに必要な書類は、以下の通りです。

書類名	取得場所
・登記申請書 ・登記原因証明情報 ・登記済権利証または登記識別情報	法務局
・登記権利者の住民票（単独名義になる人） ・印鑑登録証明書（3ヶ月以内に発行したもの） ・固定資産評価証明書	・市区町村役場の窓口 ・コンビニ（固定資産評価証明書以外）

また、名義変更の方法によっては、上記書類に追加して以下の書類も必要です。

名義変更の方法	必要書類	取得方法
売買	・売買契約書	不動産業者 個人間売買の場合は自分で作成
贈与	・贈与契約書	自分で作成
離婚	・離婚協議書 ・調停調書、判決書など（裁判手続きによる場合） ・戸籍謄本など離婚がわかる書類	離婚協議書：自分で作成 調停調書：家庭裁判所 戸籍謄本：役所

なお、自分で作成が必要な書類は、弁護士や司法書士、行政書士に依頼することも可能です。司法書士であれば、そのまま登記申請の手続きまで任せられます。

ステップ2｜登記申請書を作成する

必要書類を揃えたら、登記申請書を作成します。

法務局のWebサイトには、不動産登記の申請書様式が公開されており、雛形をダウンロードして利用できます。

法務局：不動産登記の申請書様式について

登記申請書の書き方の例

登記の目的には、「持分全部移転」または「持分一部移転」と記載します。

持分を取得する人が登記権利者、持分を譲渡する人が登記義務者です。それぞれに、対象者の住所と持分割合・氏名を記入しましょう。

課税価格の項目には、固定資産評価証明書に記載された金額のうち、持分に応じた価格を記入します。

登録免許税は、課税価格に税率をかけることで算出可能です。

ステップ3｜法務局に申請する

書類の収集と作成が完了したら、不動産が所在する地域を管轄する法務局に申請します。

申請方法は、直接窓口に持参するか、郵送、またはオンライン申請のいずれかとなります。

法務局での審査にかかる期間は、混雑状況によって異なりますが、一般的には1週間から2週間程度です。

無事に申請が通ると、法務局から登記識別情報通知書が発行されます。この書類を受け取れば、単独名義への変更が完了です。

なお、登記識別情報通知書は以前の「権利証」に代わるもので、単独名義への変更が完了したことを証明する重要な書類であるため、受け取ったら大切に保管しましょう。

【方法別】名義変更にかかる費用・税金

共有名義不動産を単独名義に変更する際には、方法によってさまざまな費用や税金が発生します。

ここでは、名義変更の各方法別に、どんな費用や税金がかかるのか、そしてその計算方法や相場について詳しく解説します。

売買にかかる費用・税金

共有持分を売買によって単独名義に変更する場合、主に以下の費用や税金が発生します。

譲渡所得税とは、共有持分を売却して利益が出た場合に発生する税金です。

税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下で売却した場合は短期譲渡所得として高い税率が適用されます。

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙代で、契約金額によって以下のように税額が異なります。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

贈与にかかる費用・税金

共有持分を贈与によって単独名義に変更する場合、主に以下の費用や税金が発生します。

贈与税が、贈与された側の人が負担することになる税金です。無償で持分を受け取っても、持分の評価額が基礎控除の110万円を超える場合に課税されます。

税率は累進課税のため、贈与額が大きいほど税率も高くなります。

そして、贈与契約書に貼付する印紙代は、契約金額にかかわらず一律200円です。司法書士費用についても、売買登記時より報酬が安くなる傾向にあります。

放棄にかかる費用・税金

共有持分を放棄して他の共有者に所有権を移す場合、法的には贈与とみなされるため、贈与の場合と同様の費用や税金が発生します。

贈与税は必ずしも発生するわけではありませんが、それ以外の費用が発生する点については押さえておきましょう。

分筆にかかる費用・税金

共有名義の土地を分筆して単独名義にする場合、主に測量費用や土地家屋調査士への報酬が発生します。

土地の分筆にかかる費用は、登記依頼の有無や確定測量の要否などによって変わってきます。

土地家屋調査士への報酬は、境界が確定しているか、角地であるか、隣接地所有者の数が多いかどうかによっても金額が大きく変わる点を押さえておきましょう。

共有物分割請求訴訟にかかる費用・税金

共有者間の協議がまとまらず、裁判になった場合に発生する費用は主に以下の3つです。

費用相場には幅があり、全体的な費用相場は、50万円〜150万円ほどとなります。

最も費用がかかるのが弁護士費用で、その中でも「着手金」と「報酬金」が多くの割合を占めます。

共有名義から単独名義に変更する際の注意点

共有名義の不動産を単独名義に変更する際は、いくつかの注意点があります。

• 共有者の同意が必要（※放棄・訴訟を除く）
• 登記申請書の書き方が一般的な移転登記と異なる
• 名義変更の方法によって税金の種類や課税額が異なる

これらの注意点を理解しておくことで、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。それぞれ詳しく解説していきます。

共有者の同意が必要（※放棄・訴訟を除く）

共有名義不動産を単独名義にするためには、土地を分筆する方法を除き、原則として共有者全員の同意が必要です。

なお、土地を分筆して個々の単独所有とする場合に必要なのは、過半数の同意となります。

もし話し合いがまとまらない場合は、自分の共有持分のみを第三者に売却するという選択肢もあります。自己持分を売却するのみにおいては他の共有者の同意は不要であると民法において保障されているからです。

登記申請書の書き方が一般的な移転登記と異なる

共有持分を単独名義に変更する登記申請書は、一般的な不動産の所有権移転登記とは登記申請書の「登記の目的」欄の書き方が異なります。

また、持分を取得する人（権利者）の住所・氏名だけでなく、持分を譲渡する人（義務者）の住所・氏名も正確に記載する必要があります。

名義変更の方法によって税金の種類や課税額が異なる

名義変更の方法によって、かかる税金の種類や金額が大きく変わってくる点にも注意が必要です。

たとえば、売買では売却益が発生するため譲渡所得税がかかります。また、贈与・放棄の場合は不動産の評価額に応じて贈与税が発生します。

とくに、贈与税は高額になるケースも珍しくありません。単独名義への変更を検討する際は、どの方法が最も税負担が少ないか、税理士に相談して税金対策を立てることがおすすめです。

共有者と意思疎通が取れない場合の対応

共有名義不動産の単独名義化を進める際、共有者の中に行方不明の人や、認知症などにより意思表示が困難な人がいる場合があります。

このようなケースでは、通常の話し合いでの解決が難しいため、法的な手続きが必要となります。

ここでは、以下2つのケースにおける対応についてみていきましょう。

• 所在不明共有者の持分を取得したい場合
• 共有者が認知症で意思表示ができない場合

所在不明共有者の持分を取得したい場合の対応

共有者の一部が長期間にわたり行方不明・連絡不能である場合、通常の売買や贈与といった方法での名義変更はできません。

このようなケースに対応するため、2023年4月に施行された改正民法では「所在等不明共有者の持分取得制度（民法第255条の2）」が新設されました。

この制度は、裁判所に申し立てを行うことで、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得できるようにするものです。

申し立てが認められると、裁判所が定めた時価相当額を供託することで、持分を取得できます。

共有者が認知症で意思表示ができない場合の対応

共有者が認知症などにより、すでに意思能力を失っている場合も、その人との間で売買や贈与の契約を締結することはできません。

このような場合、成年後見制度の利用を検討することになります。

成年後見制度は、家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人を選任してもらうことで、本人の財産管理や契約締結などを代行してもらう制度です。

成年後見人が選任されれば、その人が代理人として、認知症の人の持分を買い取ることや、不動産全体を売却する手続きを進めることが可能になります。

ただし、成年後見制度は本人の利益になる場合でなければ承認されないため、必ずしも持分の買取が可能とは限らない点に注意が必要です。

【ケース別】相続や離婚で共有名義を単独名義にするには？

相続や離婚といったライフイベントにおいて、共有名義の不動産が発生することがあります。

将来的なトラブルを防ぐためにも、早めに単独名義に変更することを検討しましょう。

ここでは、それぞれのケースでどのように名義変更を進めるべきかを解説します。

遺産相続時に共有名義を防いで相続する方法

親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続する際などに共有名義にすると、将来的にトラブルに発展する可能性があります。

この場合、相続の話し合い（遺産分割協議）の段階で、共有名義を避ける方法を検討しましょう。

遺産相続時に共有名義を防いで相続する方法として、以下の3つが挙げられます。

• 現物分割│不動産を特定の相続人がそのまま取得する
• 換価分割│不動産を売却して現金化し、それを分配
• 代償分割│1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う

現物分割│不動産を特定の相続人がそのまま取得する

現物分割は、相続財産を個々の現物のまま、特定の相続人に振り分ける方法です。

この場合、不動産は長男や長女など、特定の相続人が単独で相続します。

他の相続人には、現金や預貯金、有価証券など、他の相続財産を分け与えることで調整します。

不動産を単独名義にすることで、共有名義のトラブルを完全に回避できる最もシンプルで有効な方法です。

換価分割│不動産を売却して現金化し、それを分配

相続した不動産を第三者に売却し、得られた売却代金を法定相続分や遺産分割協議で決めた割合に応じて、相続人全員で分配する方法です。

不動産を所有しないため、将来の維持管理費や固定資産税の負担、意見の食い違いといった問題も解消できます。

とくに、相続人の中に不動産の利用を希望する人がおらず、公平に財産を分けたい場合に適している方法です。

代償分割│1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う

相続人のうち1人が不動産を単独で取得し、その代わりに、自分の資金から他の相続人に対して、その持分に見合った金額（代償金）を支払う方法です。

この方法は、不動産を残したい相続人がいる場合に有効です。

代償金の金額は、不動産の評価額に基づいて相続人全員で話し合って決めます。代償金は現金だけでなく、他の相続財産で調整することも可能です。

離婚にともなう不動産の名義変更の進め方

離婚時に、夫婦共有名義の不動産を財産分与する場合、名義変更の手続きが必要になります。

離婚に伴う不動産の名義変更は、住宅ローンが残っているかどうかで、手続きの進め方が大きく異なります。

住宅ローンが残っていない場合の名義変更

住宅ローンを完済している場合、名義変更は比較的スムーズに進められます。

まずは、夫婦間で話し合い、どちらが不動産を取得するかを決め、財産分与の内容を定めた離婚協議書などを作成します。

その後、その協議書を根拠として、法務局で名義変更の登記手続きを実施。このとき、不動産を取得する側が単独名義になるよう、所有権移転登記を申請します。

住宅ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必要

住宅ローンが残っている状態で名義変更を行う場合、必ず事前に金融機関の承諾を得る必要があります。

なぜなら、多くの住宅ローン契約に「担保不動産の名義変更禁止特約」が含まれているためです。

金融機関は、住宅ローン契約の際に、夫婦のどちらか一方、あるいは両方が返済能力を持つと判断して融資を行っています。

そのため、契約内容を変更して勝手に名義を変えることは、契約違反とみなされる可能性があります。

最悪の場合、ローン残高の一括返済を求められる恐れもあるため、無断での変更は厳禁です。

金融機関に相談した上で、「ローンの借り換え」や「名義人変更」といった手続きが可能かどうかを確認し、承諾を得たうえで名義変更を進めましょう。

金融機関が承諾しない場合は、不動産を売却してローンを完済するという選択肢の検討が必要です。

共有状態を解消するなら共有持分のみ売却する方法もある

共有者間の話し合いがまとまらず、不動産を単独名義に変更するのが難しい場合、自分の共有持分のみを第三者に売却して共有状態から抜け出す方法があります。

この場合、自分の共有持分のみの売却となるため、他の共有者の同意は必要ありません。

共有持分を買い取るのは、複雑な権利関係にある不動産を専門に扱っている買取業者です。

買取業者への売却は、以下のようにさまざまなメリットがあります。

• 共有状態から早く抜け出せる
• スピーディーに現金化できる
• 手続きの手間や費用がかからない
• 共有者とのやり取りを代行してもらえる

共有者間のトラブルで名義変更が進まない場合でも、自分の共有持分を売却することで、迅速に共有状態から抜け出し、問題の解決を図ることが可能です。

対象の不動産を単独で所有する意思がなく、とにかく共有状態を解消したいという場合は、買取業者への売却も検討してみてください。

まとめ

共有名義から単独名義に変更することで、複雑な権利関係を解消し、不動産を自由に活用できるようになります。

主な変更方法は売却や贈与、放棄となり、基本的には話し合いによって名義変更を進めていきます。

しかし、単独名義への変更は各種費用や税金がかかるだけでなく、　法務局での登記手続も必要です。

とくに、売買や贈与では譲渡所得税や贈与税が発生し、金額によっては高額な税金が発生します。

また、離婚や相続に伴う単独名義への変更は複雑な手続きとなり、専門知識がない一個人で進めていくのが困難な場合もあります。

とにかく共有状態から抜け出したい、話し合いがまとまらず単独名義に変更するのが難しい、複雑で難しい手続きから解放されたいといった場合、共有持分のみを売却して共有状態から抜け出すのも一つの方法です。

専門の買取業者に依頼することで、売却金額に合意すればスピーディーに現金化し、共有状態を解消できます。

共有名義の不動産を単独で所有する希望がなく、共有状態を解消したい場合には、買取業者への売却も検討してみましょう。