共有名義人の親が認知症になった際の不動産売却方法！成年後見制度も解説

共有名義人の親が認知症になったら不動産全体の売却は難しい

共有名義不動産全体の売却は、共有者全員の合意が必要です。仮に共有名義人の親が認知症になった場合、本人に意思能力がないとみなされるため、合意が得られず売却が難しくなります。

認知症が進行し、「意思能力がない」と判断された場合、その認知症患者は法律行為を行えません。仮に不動産の売買契約を締結したとしても、法律的に無効となります。他の共有者に売買の手続きを任せる委任状に関しても、意思能力のない認知症患者からのものは認められず、無効となります。

売却の手続きの際に、不動産業者や司法書士などが売主の意思能力を疑うようなことがあれば、取引を中止する場合もあります。なお、取引が完了していても、売主の利害関係人から「取引の際に売主に意思能力がなかった」と主張され、裁判に発展する可能性もあります。その場合、提示された証拠をもとに、売主の主治医や裁判所が意思能力の有無を判断します。

共有者が認知症の場合、売買が無効になるおそれがあるため、無理に取引を進めるのは得策とはいえません。無効になることで買主側にも迷惑をかけるため、どうしても認知症の親と共有している不動産全体を売却したい場合は、次項で説明する成年後見制度を利用しましょう。

認知症の親との共有名義不動産全体を売却するなら「成年後見制度」を利用する

親が認知症になった場合には、成年後見制度を利用することで共有不動産全体の売却が可能になります。

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した人に対し、財産の管理や法的な手続きを補佐する制度です。選任された後見人が認知症の親の代わりに意思決定をくだすため、親との共有名義であっても不動産全体の売却ができます。

成年後見制度には、本人が後見人を事前に指定しておく「任意後見制度」と、家族や周囲の人が申し立てる「法定後見制度」の2種類があります。将来の認知症リスクに備えておきたい場合は「任意後見制度」を、本人が既に認知症で意思能力がない場合は「法定後見制度」を利用することになります。

本人が後見人を事前に指定しておく「任意後見制度」

任意後見制度は、本人が意思決定能力のあるうちに後見人を指名し、委任する業務内容を取り決めて「任意後見契約」を結びます。本人の意思決定能力や判断力が低下したら、任意後見契約を結んだ後見人が契約にある業務を代行します。

後見人は、成人で信頼の置ける人物であれば誰でも指定できますが、法律知識が必要となるため弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です。

任意後見人の手続き

任意後見制度を開始するための流れは、本人がおこなう任意後見契約と、後見人がおこなう家庭裁判所への申し立てに分かれます。

まず、本人が後見人を指定し、自分の希望やライフスタイルに合わせてどのような業務を依頼するか取り決めます。

具体的には、次のような契約をおこなうのが一般的です。

任意後見契約の種類	費用
見守り契約	定期的に電話連絡や自宅訪問をおこない、本人の判断能力が低下したときスムーズに後見業務をスタートできるようにする
財産管理契約	財産を本人に代わって管理・運用する
死後事務契約	葬儀手続きや電気・ガスのストップ、遺品整理など死亡後の事務を代行する
公正証書遺言	遺言を作成し、公正証書にする

任意後見契約を結んだら、公証役場に行って公正証書を作成します。本人が入院しているなど、公証役場への来訪が難しければ、公証人が本人のもとへ出向します。

本人の判断能力が低下したら、任意後見制度を開始するために、家族や後見人が家庭裁判所へ申し立てます。

申立てから2～4カ月程度で申し立てに対する審判が下り、家庭裁判所で後見人が認められた時点から後見業務が開始されます。

発生する費用の目安

任意後見制度を利用する場合、発生する費用の目安は下記の通りです。

項目	費用
弁護士費用	事前調査などの手数料：20万円以下 公正証書作成手数料：2万円程度 見守り契約による面談：月1万円以下 任意後見監督人選任の申し立て費用：6,000円程度 後見人としての報酬：月3万円程度～（依頼した業務によって異なる）
公正証書の作成費用	公証役場の手数料：1万1,000円 法務局に納める印紙代：2,600円 法務局への登記嘱託料：1,400円 書留郵便料：約540円 正本謄本の作成手数料：1枚250円×枚数
申立手数料および後見登記手数料（収入印紙）	2,200円分
書類の郵送費用（郵便切手）	3,270円分
精神鑑定費用	10万円~20万円程度
医師の診断書	数千円（医師によって異なる）
任意後見監督人の報酬	月1万円~（後見契約において当事者間で決めることができる）

弁護士を後見人にした場合、どんな業務を依頼するかで金額は大きく変わります。例えば、葬儀の手続きを依頼した場合、費用の10%が報酬額となります。

一方、弁護士に依頼するのは申立てだけで、後見業務は家族がおこなうことも可能です。その場合、報酬をもらうかどうかは後見人になった家族の判断次第です。

家族や周囲の人が申立てる「法定後見制度」

法定後見制度は、本人の意思決定能力や判断力が低下してから周囲の人が申し立てる制度です。

制度名に「法定」とあるように、家庭裁判所が法律上で定められた一定の後見人を選任します。申し立てるときに後見人候補をあげることもできますが、最終的には家庭裁判所の判断で選任します。親族だけでなく、第三者の弁護士などが後見人になるケースもあります。

法定後見制度は、意思決定能力や判断力がどれくらい低下しているかによって、後見人のおこなえる業務を下記の3つにわけています。

支援する人を下記リストの段階に合わせて、それぞれ「補助人」「保佐人」「後見人」と呼び分けます。

補助人	判断能力が不十分な場合の支援。裁判所が認めた一定の業務のみ代行する。
保佐人	判断能力が著しく不十分な場合の支援。裁判所が認めた一定の業務の他、金銭や不動産に関わる同意権と取消権を持つ。※1
後見人	判断能力がない場合の支援。保佐業務の他、法律行為の代理権と取消権を持つ。※2

※1：同意権は「本人が該当の法律行為をするときに保佐人の同意を得なければならない」とされるものです。借金や訴訟行為、相続の承認や建物の新築・増改築などがあてはまります。取消権は「保佐人の同意が必要な行為を、本人が無断でおこなったときに取り消す権利」です。

※2：保佐人の業務内容を含む、あらゆる法律行為を代理できます。ただし、日用品の購入や日常生活に関する行為は当てはまりません。

法定後見人の手続き

法定後見制度を開始するための流れは、次のとおりです。

法定後見制度を利用したいときは、被後見人の住所地を管轄する家庭裁判所で申し立てをおこないます。最初に申立て書類を準備しますが、地域によって書式が違う場合もあるため、申立てする予定の家庭裁判所に直接確認しましょう。

手続きに不安があれば、弁護士や司法書士に申し立てを代行してもらうことも可能です。
書類の準備ができたら、家庭裁判所に電話して面接の予約を入れます。予約の際、誰が面接に出席するか伝えておきましょう。面接は、申立人、認知症になった本人、後見人候補者が出席します。ほかにも、弁護士や司法書士、本人のケアマネージャーやヘルパーも同席可能です。

面接では、次のことをおこないます。

• 成年後見制度の仕組みについて説明
• 申立ての理由や、本人の生活・経済状況についてヒアリング
• 後見人候補者の生活・経済状況についてヒアリング

面接の後、家庭裁判所が本人の精神鑑定や親族への聞き取りなどをして審査をおこないます。後見人が決定したら、申立人・本人・選任された後見人に郵送で通知されます。

その後、後見人がついたことは法務局に登記されますが、この登記は家庭裁判所がおこなうため、本人や申立人・後見人になった人の手続きは不要です。

後見人に具体的な職務内容の説明がおこなわれた後、法定後見業務が開始します。後見人は、家庭裁判所へ定期的に業務報告をおこない、被後見人が亡くなるまで後見業務を続けます。

参照：東京家庭裁判所「申立てをお考えの方へ（成年後見・保佐・補助）」

参照：東京家庭裁判所「手続の流れ・概要」

発生する費用の目安

法定後見制度を利用する場合、発生する費用の目安は下記の通りです。

項目	費用
申立手数料および後見登記手数料（収入印紙）	3,400円分～
書類の郵送費用（郵便切手）	後見申し立て：3,270円分 保佐・補助の申し立て：4,210円分
精神鑑定費用	10万円～20万円程度
医師の診断書	数千円（医師によって異なる）
本人や申立人の戸籍謄本・住民票	1通数百円（自治体によって異なる）
登記されていないことの証明書の発行手数料（収入印紙）	300円分
後見人の報酬	月2万円～（個々の案件ごとに家庭裁判所が決定する）

後見人の報酬額は、被後見人の財産などから無理のない範囲で支払えるよう設定されます。
また、訴訟や遺産分割調停など、特別な後見業務をおこなった場合、数万~数十万円の付加報酬が発生します。

参照：東京家庭裁判所「申立てにかかる費用・後見人等の報酬について」

自分の共有持分だけを売却する方法もある

共有不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要であったり、売買契約の締結時に共有者全員が立ち会う必要があったりと手間がかかります。

しかし、自分の持分であれば自己の判断だけで売却できます。持分売買は、相手が第三者でも他共有者でも可能です。親子仲が悪くて一刻も早く共有関係から抜け出したい場合、第三者への持分売却は有効といえます。

ただし、第三者で共有者のいる物件を購入しようとする人は少なく、一般的な不動産売買より需要は低い点に注意しましょう。

高額買取が可能な「共有持分専門の買取業者」に相談するのがおすすめ

上記のとおり、共有持分の売却は需要の低さが問題となります。第三者に売ろうとしても買主が現れず、やっと売れたと思っても本来の資産価値から半額程度まで下がるケースが珍しくありません。

「短期間でなるべく高く売りたい」と考える人は多いと思いますが、共有持分専門の買取業者に相談すればその希望も実現可能です。

とくに、弁護士と連携した買取業者なら売買手続きや権利調整をスムーズにおこなえるため、最短48時間での高額買取が可能です。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、全国の弁護士と連携した共有持分専門の買取業者です。持分売却に関する無料相談も承っているので、お気軽にお問い合わせください。

成年後見制度を利用する際の注意点

成年後見制度を利用する際は、下記の注意点を把握しておきましょう。

• 法定後見人は自由に選べない
• 欠格事由のある人は後見人になれない
• 不動産の売却は家庭裁判所や任意後見監督人の許可が必要となる
• 後見業務は本人が亡くなるまで継続する

それぞれの注意点を詳しく解説します。

法定後見人は自由に選べない

法定後見制度は後見人になる人を選べません。申立人が後見人の候補をあげることはできますが、最終的な判断は家庭裁判所がおこないます。

本人の親族が選任されることもあれば、弁護士や司法書士などの第三者が後見人になる場合もあります。

「自分が後見人になれば、被後見人の財産を自由に使える」と考える人もいますが、そもそも自分が選ばれるとは限らないと理解しておきましょう。

欠格事由のある人は後見人になれない

後見人に必要な資格はありませんが、後見人になれない「欠格事由」はあります。

具体的には、下記に当てはまる人は後見人になれません。

• 未成年者
• 不正行為などで後見人を解任された経歴をもつ人
• 破産者
• 被後見人と訴訟で争っている人やその配偶者、直系血族
• 行方不明者

ただし、破産者は復権（自己破産申し立てから4～8カ月程度）したとき、訴訟で争っている人やその直系血族は訴訟が終了したとき、欠格事由がなくなるため後見人になれる可能性があります。

参照：e-Govポータル「民法第847条」

不動産の売却は家庭裁判所や任意後見監督人の許可が必要となる

後見業務が開始しても、後見人が自由に財産を処分できるわけではありません。不動産の売却については、法定後見人は家庭裁判所に、任意後見人は任意後見監督人に予め報告して許諾を得て進めていく必要があります。任意後見監督人とは、任意後見人が適切な後見業務をおこなっているか監督する人を指し、本人と任意後見人の利益が対立する法律行為については、任意後見監督人が代行します。

売却の是非を判断する材料としては、次のものがあげられます。

• 売却の必要性
• 被後見人の生活状況
• 価格などの売却条件
• 親族の意向

被後見人の療養費・看護費の調達が目的である場合や、施設に転居していて帰宅の見込みがない場合は、売却が認められやすくなります。

後見業務は本人が亡くなるまで継続する

後見業務は途中でやめることができず、本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで継続します。家族が後見人となった場合、後見業務が20〜30年も続くと、多大な負担となってしまうでしょう。

後見人を辞任したい場合、家庭裁判所に許可をもらう必要があります。許可をもらうには「高齢・病気で後見業務が困難」「遠隔地へ転居することになった」などの正当な事由が必要です。また、後任となる後見人の選任申し立ても同時におこない、後見業務を引き継ぎます。

参照：裁判所「後見人の辞任」

成年後見制度の手続きから不動産売却までの流れ

成年後見制度の手続きから不動産売却までの流れは下記の通りです。

1. 司法書士や弁護士に相談する
2. 診断書や必要書類を準備する
3. 家庭裁判所に申し立てする
4. 審理・審判を受ける
5. 後見の登記が行われる
6. 不動産会社で売却する

それぞれの内容について詳しく解説していきます。

司法書士や弁護士に相談する

成年後見制度の手続きは自分で行うことも可能ですが、専門家に相談した方が手続きに漏れがなく安心です。後見業務に詳しい司法書士や弁護士であれば、必要書類の準備や申し立ての手続きがスムーズに進むでしょう。

診断書や必要書類を準備する

成年後見制度の申立てには、下記のような書類が必要となります。

• 後見開始申立書
• 申立事情説明書
• 親族関係図
• 本人の財産目録及びその資料
• 相続財産目録及びその資料
• 本人の収支予定表及びその資料
• 後見人候補者事情説明書
• 親族の意見書（同意書）
• 医師の診断書及び診断書付票（3カ月以内のもの）
• 本人情報シート
• 本人の戸籍謄本（3カ月以内以内のもの）
• 本人の住民票（又は戸籍の附票）（3カ月以内以内のもの）
• 後見人候補者の戸籍謄本（3カ月以内以内のもの）
• 後見人候補者の住民票（又は戸籍の附票）（3カ月以内以内のもの）
• 本人が登記されていないことの証明書（3カ月以内以内のもの）
• （お持ちの方のみ）愛の手帳のコピー

診断書は家庭裁判所が準備している書類を使用し、医師に「病名」「入院などの有無、期間」「財産管理や処分能力の程度」などを記載してもらいます。なお、申立書や診断書などは、地域によって書式が異なる場合もあるため、申立てる予定の家庭裁判所に直接確認しましょう。

家庭裁判所に申立てする

書類が準備できたら、管轄の家庭裁判所に申立てを行います。家庭裁判所が申立書や必要書類をチェックしたら、本人の状況確認などのために面談が行われます。面談は原則、家庭裁判所で行われますが、本人が入院中、歩行困難などの特別な事情がある場合は、家庭裁判所の調査官が出張して面談する場合もあります。

申立ての権限をもつ人

後見制度の申し立てができるのは、下記のような人です。

• 本人（後見開始の審判を受ける者）
• 配偶者
• 四親等内の親族
• 成年後見人等
• 任意後見人
• 任意後見受任者
• 成年後見監督人等
• 市区町村長
• 検察官

審理・審判を受ける

家庭裁判所が書類の確認、面談の内容を踏まえて、審判・審理を行います。申立書に記載した後見人候補者については、裁判所が適格と判断すればそのまま採用されますが、専門家が適格と判断すれば弁護士や司法書士が選任されます。

後見の登記が行われる

審判が確定し、後見人が選任されたら、後見の登記が行われます。申立てをした家庭裁判所から東京法務局に嘱託といった形式で登記されるため、申立人が申請をする必要はありません。後見の登記が完了すると「登記事項証明書」などに成年後見人の氏名が記載されるため、後見人であることを証明することが可能となります。

不動産会社で売却する

後見の登記が完了したら、不動産会社での売却に進めます。なお、売却する共有名義不動産が被後見人（親）の住んでいる不動産の場合は、裁判所の許可を得てから売却となります。許可を得ないで手続きしても、取引が無効となるので注意が必要です。

被後見人（親）が住んでいない不動産の場合は許可は不要ですが、被後見人（親）の生活費や医療費を賄うための売却など、正当な理由が必要となります。

裁判所の手続きが必要なケースか、不要なケースか判断できないことも考えられるため、売却を依頼する不動産会社の選定にも気を配ると良いでしょう。共有名義に詳しい不動産会社や、弁護士や司法書士などの専門家とのネットワークがある不動産会社であれば、相談しながら売却手続きができます。

親との共有名義不動産の認知症事前対策

親との共有名義不動産がある場合は、親が認知症になった際に困らないように、あらかじめ対策しておくことが重要です。

具体的には下記のような方法で対策すると良いでしょう。

• 共有名義不動産を売却する
• 贈与によって単独名義不動産にする
• 家族信託を行う

それぞれ詳しく解説していきます。

共有名義不動産を売却する

共有者が認知症になるより早く共有不動産を売却すれば、不動産の処分でトラブルになることはありません。

共有不動産全体を売却するときは、契約締結や物件引き渡しに共有者全員の立ち会いが必要となります。「共有者が遠方に住んでいる」「高齢で立ち会いが難しい」といった場合は、代理人を立てましょう。代理人を立てれば、共有者の立ち会いを代行してもらえます。

代理人は誰でもなれますが、法律に詳しい弁護士へ依頼するのが一般的です。弁護士と連携した不動産業者に相談すれば、不動産売却と代理人のことをまとめて相談できます。

売却には不動産全体だけでなく、自分の持分のみを売却する方法もあります。方法については、先述した「自分の共有持分だけを売却する方法もある」を参考にしてみてください。

贈与によって単独名義不動産にする

共有名義は共有者間のトラブルが起こりやすいので、認知症対策ではなくても早めに解消しておくことをおすすめします。親から子供への贈与で単独名義に変更しておけば、売却時に共有者の合意を得る必要がなくなるため、不動産を管理しやすくなるでしょう。

贈与税が発生するのを避けたい場合は、子供が親の共有持分を買い取り、単独名義にする方法もあります。まとまった資金を準備できるのであれば、買い取りも検討してみてください。

ただし、身内間の売買だからといって本来の不動産価格よりも安い価格で買い取りすると、差額分が贈与とみなされて課税されるおそれがあるため、適正価格で売買しましょう。

贈与税の税率や手続きについては、「親子の共有名義不動産」の贈与についてで詳しく解説します。

家族信託を行う

家族信託とは、財産の管理を家族や親戚に委託する契約のことです。認知症になっていないときから、家族信託をはじめることができます。

家族信託では、下記の3人を設定します。

• 委託者（財産の所有者）
• 受託者（財産の管理をおこなう人）
• 受益者（財産から利益を得る人）

家族信託をしていると、財産の所有者である委託者が認知症になっても、受託者の判断で自由に不動産を管理・運用・処分できます。委託者が元気なうちに家族信託をはじめておけば、本人が認知症になってもスムーズに財産管理をおこなえます。

「親子の共有名義不動産」の贈与について

親子の共有不動産には「親が高齢で認知症になる」という、特有のリスクがあります。認知症になってしまうと不動産の処分は非常に困難です。

相続を待たずに生前贈与しておけば、共有不動産の権利を子供に移して単独名義になるため、不動産の管理が楽になります。

ただし、基礎控除110万円を超える分の贈与については贈与税（10～55％）が発生します。贈与税の税率と金額、贈与の手続きについて確認していきましょう。

贈与税の税率と金額

贈与を使えば、親から子供へ無償で持分を譲れます。ただし、贈与を受けた子供は、贈与税の申告と納税が必要です。贈与税計算は以下のとおりです。

贈与税の税率は、その年の1月1日において子供が20歳未満か20歳以上かで次のように異なります。

その年の1月1日において子供が20歳未満の場合

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	‐
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	25万円	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

その年の1月1日において子供が20歳以上の場合

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	‐
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	25万円	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超	55％	640万円

贈与には最大で55％の税率がかかります。親から子供に持分を贈与する際には、贈与税のことも考慮する必要があるでしょう。

参照：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

相続時まで贈与税を先送りにする「相続時精算課税制度」とは？

贈与には通常の方法の他に、相続時精算課税制度という特例があります。

相続時精算課税制度とは、持分の贈与時には贈与税をかけずに、親が亡くなったときの相続税でまとめて課税する方式です。

同じ不動産が対象の場合、贈与税より相続税のほうが基本的に安くなるのでお得です。

相続時精算課税制度を選択した場合は、2,500万円までは贈与税がかかりません。

ただし、相続時精算課税制度を利用するためには、贈与した年の1月1日で親が60歳以上、子供が20歳以上であることなど一定の要件が必要となります。

贈与の手続き

次に、親から子供へ持分を贈与する場合の手続きを見ていきましょう。

贈与時の手続きは、大きくわけると以下の3段階にわけられます。

1. 贈与契約書の作成
2. 持分移転登記
3. 贈与税の申告と納税

1.贈与契約書の作成

贈与は財産を贈与する側（親）と受け取る側（子）の両者の合意があって、はじめて成立します。両者が合意した証拠を残すためにも、一般的には贈与契約書を作成します。

贈与契約書に決まった形式はないため、自分で作成も可能です。通常、次の事項を記載します。

2.持分移転登記

贈与契約書を作成しただけでは、贈与が完了したとはいえません。贈与を完了するためには、法務局で持分移転登記をする必要があります。

持分移転登記は自分でもおこなえますが、印鑑証明書や登記済権利証、固定資産評価証明書などの必要書類を揃えたり、登記申請書を作成したりする必要があります。

手続き方法が不明な場合は、司法書士などの専門家に登記を依頼したほうがよいでしょう。

3.贈与税の申告と納税

贈与税がある場合は、贈与した翌年の2月1日から3月15日までに贈与を受けた人（子）の住所を所轄する税務署へ、申告と納税をおこないます。

ちなみに、年間の合計贈与額が基礎控除（110万円）以下のときは、贈与税を申告する必要はありません。

ただし、相続時精算課税制度を選択した場合は支払う贈与税がなくても、相続時精算課税選択届出書などを添付して贈与税の申告をする必要があります。

まとめ

相続などにより、親子で共有名義の不動産を持っているケースもありますが、共有名義不動産は共有名義人の親が認知症になった際に売却が難しくなります。親が歳を重ねて意思能力がなくなってしまう前に、不動産全体を売却したり、共有持分のみを売却したり、単独名義にしたりしておくと後々のトラブルを防げるでしょう。売却の際は共有名義不動産の売買経験があり、専門知識を有している不動産会社を頼るとスムーズに手続きが進むでしょう。

株式会社クランピーリアルエステートは共有持分専門の買取業者です。金額査定や売却をスピーディーに行うのはもちろん全国の弁護士と連携しているため、複雑な案件であっても対応可能です。

既に親が認知症の場合は、成年後見制度を利用する必要があります。後見人を選任することで売却が可能になります。成年後見制度の申し立ては必要書類の準備だけでも労力を要します。一人で手続きをするのが不安な場合は司法書士や弁護士への相談も検討してみてください。