【共有持分の固定資産税】納め方や税負担を軽減する方法について解説します

共有持分の固定資産税は持分割合に応じて負担するのが原則

共有持分の固定資産税の負担額は、「固定資産税×持分割合」で決まります。

例えば、共有名義不動産をAとBの2人で所有し共有持分が1/2ずつの場合、固定資産税が10万円であれば、それぞれ5万円ずつを負担することになります。

持分割合に応じて固定資産税額を支払うことに関しては、「民法253条第1項」にも明記されています。

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。出典：e-Govポータル「民法第253条第1項」

固定資産税は、土地と建物の両方に課せられ、それぞれの資産価値に基づいて算出されるものです。

固定資産税額は納税通知書で確認できますが、納付書を別の共有者が受け取っていて見られないという人もいるでしょう。そのような場合は、固定資産税を算出するための計算式を覚えておくと役に立ちます。

土地の固定資産税額	土地の固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
建物の固定資産税額	建物の固定資産税評価額×1.4%（標準税率）

※自治体によって税率が異なる場合があります。

「土地の固定資産税額」と「建物の固定資産税額」を足した金額が、共有名義不動産全体の固定資産税額となります。

固定資産税額を計算するときは『固定資産評価額』の把握が必要です。

固定資産税評価額を調べる方法は、以下のとおりです。

• 納税通知書に添付されている課税明細書で確認
• 都税事務所や市区役所、町村役場で取得できる「固定資産課税台帳」や「固定資産評価証明書」で確認

「共有名義不動産全体の納税義務」は原則すべての共有者に課せられる

共有名義不動産の固定資産税は、原則、共有持分を所有している全員で負担するものです。

そのため、実際には不動産を利用していない人でも、固定資産税の支払い義務が生じます。

例えば、Aのみが居住し、Bが不動産をまったく利用していないケースが考えられます。この場合でも、納税義務は共有者全員に課せられるため、Bも支払わなければなりません。

共有者の1人または複数が納税を拒否したら、他の共有者が立て替えなければならない

共有名義不動産では、納税者に対して「連帯納税義務」が定められています。
連帯納付とは、共有者全員が連帯して不動産全体の固定資産税を納める義務を負う制度です。

共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
出典：e-Govポータル「地方税法第10条の2」

つまり、固定資産税の支払いには連帯責任が発生するということです。

例えば、AとBの共有名義不動産において、Bが固定資産税の支払いをおこなわない場合、Bの負担分をAが肩代わりしなければなりません。

立て替えた分は「求償権」を行使して、支払いをおこなっていない共有者に対して返済を請求できます。（求償権は過去10年に遡って行使可能）

連帯債務者の一人が弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得たときは、その連帯債務者は、その免責を得た額が自己の負担部分を超えるかどうかにかかわらず、他の連帯債務者に対し、その免責を得るために支出した財産の額（その財産の額が共同の免責を得た額を超える場合にあっては、その免責を得た額）のうち各自の負担部分に応じた額の求償権を有する。
出典：e-Govポータル「民法第442条」

また一方で、固定資産税は、必ずしも全員がそれぞれの持分割合を負担しなければいけないということもありません。だれか1人が全額負担するということも可能です。

例えば、AとBのうちAのみが居住しているという理由から、Aのみが固定資産税を支払うといったケースです。共有者のうちだれかが全額を納めれば、他の共有者の納税義務はなくなります。

固定資産税を滞納すると、最悪の場合、共有者全員の財産が差し押さえられる

固定資産税を滞納したまま放置していると、以下のリスクが発生します。

• 自治体から督促状が送られる
• 不動産全体を差し押さえられる
• 延滞税がかかる

納付期限を過ぎてから20日以内に、自治体から共有名義不動産の代表者のもとに督促状が送付されます。そして、督促状の到着から10日後までに納税しないと、不動産全体が差し押さえられる可能性があります。

これは、地方税法で定められていることです。

市町村民税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は、当該市町村民税に係る地方団体の徴収金につき、滞納者の財産を差し押えなければならない。
出典：e-Govポータル「地方税法第331条」

滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。
出典：e-Govポータル「地方税法第331条1項」

共有名義不動産の差し押さえは、代表者だけでなく共有者全員が対象となります。

とはいえ、すぐに差し押さえられるといったことはありません。支払えない事情があったり単純に支払いを忘れていたりといったケースもあるため、そのような事情が考慮され、差し押さえの前に電話や書類、訪問などによって納税勧告が実施されます。

延滞した場合には、延滞税がかかることにも注意しましょう。延滞税は、「滞納期間」と「年率（延滞した期間によって変動する）」によって決まります。

例えば、固定資産税の1期分10万円（納付期限：4月30日）の支払いを7月31日に納付した場合、延滞金は以下の金額になります。

5月1日〜5月31日にかかる延滞金	10万円×2.4%（年率）×31日÷365日＝203円
6月1日〜7月31日にかかる延滞金	10万円×8.7%（年率）×61日÷365日＝1,453円（小数点以下は切り捨て）
延滞金の合計	203円＋1,453円＝1,656円

共有持分の固定資産税は代表者がまとめて納める

実際に共有持分の固定資産税を納めるときは、各共有者が個別に納めるのではなく、代表者がまとめて納めることになります。

自治体によって異なりますが、基本的に4月から6月頃に納付書が送付されるので、代表者は各共有者からそれぞれの負担分を集め、4回の分割、もしくは一括払いで納税します。

分割払いの納付時期も自治体によって異なります。例えば、東京都と愛知県の納付時期は以下のとおりです。

東京都の固定資産税の納付時期	6月（第1期）／9月（第2期）／12月（第3期）／翌年2月（第4期）
愛知県の固定資産税の納付時期	4月（第1期）／7月（第2期）／12月（第3期）／翌年2月（第4期）

参照：東京都主税局
参照：愛知県

支払い方法は、口座振替や銀行窓口・ATM、コンビニ支払いなどが一般的です。なかには、クレジットカードに対応している自治体もあります。

「各共有者の個別納付」に対応していない自治体がほとんど

「共有者それぞれで持分に応じた納付をしたい」と考える人もいますが、先に解説した連帯納付の規定により、個別の納付はできないとしている自治体がほとんどです。

ただし、一部の自治体では持分に応じた納付が可能です。例えば鳥取県日南町では、各共有者の持分に応じて個別に納付書を送付してもらうことができます。

個別納付を受け付けるかどうかは自治体の判断によるため、詳しくは役所に問い合わせてみましょう。

参照：鳥取県日南町「固定資産税の共有者分割納付」

固定資産税の納付代表者の決め方は共有名義不動産の取得状況によって異なる

固定資産税の代表者となる人の決め方は、共有名義不動産を取得した状況によって異なります。

• 不動産を共有名義で購入した場合は、自治体の基準に沿って選出される
• 相続した不動産を共有名義にした場合は、相続人同士で話し合って決める
• 代表者が自分の持分を売却する場合は、新しい代表者を届け出る必要がある

納付代表者の決定は、あくまで納税通知書を受け取る人を決める行為であり、納税の支払い義務や不動産の所有権に関わるわけではありません。

相続時の遺産分割とも別の手続きとなります。

共有名義不動産における固定資産税の納税義務は、共有持分の所有者全員に課せられるものですし、取得した不動産の所有権を主張するためには「持分移転登記」や「相続登記」などの手続きが別途必要です。

不動産を共有名義で購入した場合は、自治体の基準に沿って選出される

不動産を共有名義で購入した場合、自治体の基準に沿って、自治体によって選出されます。

一例として愛知県知多市の選定基準をご紹介しますので、参考にしてください。

知多市では、納税通知書を送付する代表者の選定について、特に指定が無い場合は、おおむね次の優先順により代表者を決定しています。
1.所有権移動前の代表者が引き続き所有する場合はその方
2.物件地の在住の方
3.知多市に住民登録をしている方
4.持分が多い方（市内同士・市外同士）
5.登録順位が早い方出典：知多市「共有資産に係る固定資産税の代表者選定基準について」

納付代表者の選定基準は、自治体によって異なりますが、実際にはどの自治体もおおよそ同じです。

相続した不動産を共有名義にした場合は、相続人同士で話し合って決める

不動産を共有名義で相続した場合は、相続人同士で話し合って代表者を選出する流れとなります。申請に必要な「相続人代表者指定届」が法定相続人に送付されるので、その書類によって届け出をおこないましょう。

もし届出をおこなわなかった場合は、特に罰則はありませんが、自治体の基準に基づいて法定相続人の中から代表者が指定されることに注意してください。

相続放棄した人や遺産分割協議で相続しないと決まった人が代表者に選ばれてしまうと、納税通知書が相続した人以外に届いてしまう可能性があります。

納付手続きがおこなわれず督促状が届いたり、延滞税が発生したりとトラブルに発展する恐れがあるので、「相続人代表者指定届」によって事前に代表者を指定する方が安心です。

代表者が自分の持分を売却する場合は、新しい代表者を届け出る必要がある

代表者が自分の持分を売却するときは、その他の共有者同士で話し合い、新しい代表者を届け出る必要があります。もし届出がなければ、自治体の基準に基づいて自治体によって選定されます。

固定資産税の課税は、毎年1月1日時点の状況を基準におこなわれるため、代表者が自分の共有持分を売却しても、代表者が変わるのは翌年度の課税からです。

売却した当年の納税については、売主である旧代表者がおこないます。ただし、自分の負担分については買主との間で日割り清算をおこなうケースが一般的です。

固定資産税の納付代表者を変更する方法

代表者を変更したいときは、新代表者と旧代表者それぞれの署名・押印をした上で、「代表者指定（変更）届出書」を事前に役所へ提出する必要があります。

先述のとおり、固定資産税は毎年1月1日時点の状況を基準に課税されるため、もし翌年分から代表者を変更したい場合は、届け出を前年のうちに済ませておかなければなりません。

代表者の変更手続きも、おおむねどの自治体も共通しています。具体的な手続き手順は、以下のとおりです。

• 共有者全員の同意を得る
• 役所に変更届を提出する
• 変更届には旧代表者と新代表者が署名・押印をする

その他詳しい方法は、管轄の役所に問い合わせてみましょう。

立て替えた分を他の共有者に請求する方法

立て替えた分を他の共有者へ請求するときは、まず本人に直接請求をおこない、それでも支払ってもらえない場合は訴訟に進むことになります。

返済の請求は、口頭や電話・メッセージなどでも構いません。

もし立替金の返済を拒む場合は、法的に取り立てることも可能。その際は内容証明郵便を送り、立替金の請求をおこなった事実を残すことが大切です。

内容証明郵便を利用すれば郵便局に郵便物の内容を証明してもらえるため、訴訟時に他の共有者が「請求を受けていない」と言い逃れることを防げます。

訴訟を起こした場合は、最終的に財産の差し押さえが実行されます。

実際に請求や訴訟をおこなうときは、不動産問題に詳しい弁護士へ依頼することでスムーズに手続きをおこなえるので効率的です。

立て替えた分の清算を拒否されたら「強制的な持分買取」もできる

他の共有者が立て替え分の清算を拒否する場合、「共有持分買取権」を行使して、その共有者が持つ共有持分を強制的に買い取ることもできます。

共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。出典：e-Govポータル「民法第253条第2項」

持分買取をおこなう流れは、以下のとおりです。

1. 買取を実施する共有者が、買い取る共有持分の評価額を支払う
2. 買取をおこなう共有者に対して強制買取の旨を通知する（内容証明郵便で送る）

共有持分を強制的に買い取るための条件は、「共有者が1年間、税金や維持費の支払いを拒否し続けていること」そして「自分自身が共有者の負担分を肩代わりしていること」が必要です。

立て替え分に関しては、買取価格から相当額を差し引くことで清算する形になります。
この買取請求を行うには、法的手続きを経る必要があることに留意しましょう。

共有持分の固定資産税の負担を軽減する方法

共有持分の固定資産税の負担を軽減する方法としては、次の3つがあげられます。

• 税法上の軽減措置を使う
• 不動産の評価額が正確か調査する
• 共有持分を処分する

それぞれの具体的な内容を見ていきましょう。

税法上の軽減措置を利用する

固定資産税には税法上の軽減措置があり、条件を満たせば減額や免除が可能です。

小規模住宅用地の特例	住宅が建っている土地については、固定資産税の算定基準となる評価額が減額される制度。 200㎡までの部分は1/6、それを超える部分は1/3に引き下げられる。
「公共の用に供する道路」の非課税措置	公道に通じている私道で、道路幅が1.8m以上かつ不特定多数の人が利用している場合は非課税となる制度。
新築住宅に係る固定資産税の減額措置	新築住宅に係る固定資産税を、一定の条件を満たす場合に次の期間、2分の1に減額する制度（1戸あたり120㎡相当分までが限度）。 ・通常の新築住宅：3年間（マンション等の場合は5年間） ・認定長期優良住宅：5年間（マンション等の場合は7年間）

小規模住宅用地の特例

「小規模住宅用地の特例」は、小規模住宅用地に課される固定資産税と都市計画税を軽減するために設けられた措置です。

例えば、住宅が建っている土地の面積が300㎡の場合は、200㎡が小規模住宅用地で、100㎡が一般住宅用地ということになります。

この特例を受けるためには、建物が居住目的で使用されていることが必要です。

「公共の用に供する道路」の非課税措置

「『公共の用に供する道路』の非課税措置」は、不特定多数の人に利用されている私道（道幅1.8m以上）が非課税になるという措置です。

「公共の用に供する私道」としては、以下のような道路が該当します。

通り抜け私道	道路の両端が公道に接している私道
コの字型私道	2戸以上の住宅への通り道として利用されているコの字型の私道（道幅4m以上）
行き止まり私道	2戸以上の住宅への通り道として利用されている行き止まりの私道（道幅4m以上）
セットバック部分	住宅前の道幅が4m未満のとき、4m以上の道幅を確保するために土地の一部を私道にして拡幅を図った箇所 ※建築基準法上、住宅が4m以上の道幅に2m以上接していなければならないという義務がある（＝接道義務）

新築住宅に係る固定資産税の減額措置

「新築住宅に係る固定資産税の減額措置」は、戸建て住宅やマンションを購入した人の負担を軽減することで、良質な住宅の建設を促すことを目的としています。

減額措置には適用要件が設けられており、以下の条件を満たしていることが必要です。

• 居住割合（居住部分の床面積の割合）が1棟全体の2分の1以上であること
• 居住部分の床面積が1戸当たり50㎡以上280㎡以下であること（賃貸の場合は40㎡以上280㎡以下）

参照：東京都主税局

上記の条件を満たす住宅に対して、床面積120㎡相当分の固定資産税が1/2に減額されます。もし床面積が120㎡を超える場合は、床面積120㎡に相当する固定資産税が減額の対象です。

不動産の評価額が正確か調査する

固定資産税は「固定資産の評価額×標準税率1.4%」で計算しますが、土地によっては評価額が間違っている場合もあります。

例えば、先祖代々引き継いできた土地などは、実際の面積と登記簿上の面積が異なっており、余分に課税されているケースがあるのです。

正確な測量をして実際の面積が登記簿上の面積より小さければ、固定資産税を下げられる可能性があります。

ただし、その逆のケースがあることも理解しておきましょう。評価額を再調査することで固定資産税が上がる可能性もあり得るということです。

共有持分を売却する

共有不動産を現在利用しておらず、今後も利用する予定がないのであれば、処分してしまうこともおすすめします。

処分すれば固定資産税を払う義務がなくなるので、将来的なコスト削減になります。

ただし、共有不動産全体の処分は、共有者全員の同意が必要になるため簡単ではありません。話し合いをしても処分に反対されたり、話し合い自体を拒否されたりする場合があるでしょう。

そこでおすすめなのが、自分の共有持分だけを売却する方法です。自分の共有持分だけなら他の共有者に同意をもらわなくても売却できるので、いつでも好きなときに実行できます。

売却なら「共有持分専門の買取業者」がスピーディーでおすすめ

共有持分の売却で問題になるのが、需要が少なく売れにくい点です。

共有持分だけを欲しがる人は一部の投資家などごく少数なので、一般的な不動産会社では取り扱いを断られるケースもあります。

しかし、共有持分専門の買取業者に相談すれば、スピーディーな売却が可能です。買取業者は自社で直接買取をおこなうので、買主を探す必要がなく最短2日で現金化ができます。

共有持分を専門に取り扱うことで効率的に収益化する方法を確立しているので、買取価格も高値で設定できます。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分を専門とする買取業者です。無料相談も受け付けているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ

共有持分を持っている限り、固定資産税の負担は必ず発生します。

原則として代表者1名が納付をおこなうため、どのように清算をおこなうか事前に共有者の間で話し合っておきましょう。

また、共有不動産を利用する予定がないのであれば、共有持分を売却してしまうのも1つの方法です。

利用価値のない共有持分を保有し続けると税金負担が増えるため、早めに売却してコストを減らしていきましょう。