共有持分とは？所有するメリットとデメリットをプロが分かりやすく解説！

共有持分とは共有している不動産の1人あたりの権利割合

共有持分とは、共有している不動産の1人あたりの権利割合です。

民法ではこれを「共有」と位置づけており、共有者は持分に応じて不動産の使用や管理に関与できます（民法249条～252条）。

たとえば購入費用を折半して夫婦で物件を取得した場合、それぞれの持分は2分の1となります。購入割合・出資割合・相続分によって持分割合は変動し、費用負担の違いがそのまま権利割合に反映される点がポイントです。

なお、持分割合は登記簿にも「持分◯分の◯」と記載され、不動産の権利関係を判断する基準になります。

共有持分は「家の半分を専有できる」といった物理的な区画を示すものではなく、不動産全体に対してどれだけの権利を持つかを表すものです。

また、共有者は自分の持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても第三者へ売却できます。一方で、不動産全体の売却やリフォーム・増築・解体といった変更行為については、共有者全員の同意が求められます。

共有持分が発生する主なタイミング

共有持分は、複数人が同じ不動産を取得したり、取得した権利が複数人に分かれたりしたときに発生します。

共有持分が発生する主なタイミングは以下の4つです。

• 不動産を複数人で相続した
• 夫婦でマイホームを購入した
• 投資物件のために共同で出資した
• 親子で建築費用を出し合って二世帯住宅を建築した

このなかでも、最も多いのは相続による共有状態です。

相続では、法定相続分に応じて自動的に持分が割り当てられます。遺産分割協議がまとまらないまま相続が進むと、そのまま共有状態が続いてしまうケースも少なくありません。

共有名義のまま放置すれば、相続のたびに持分が承継されるため、時間の経過とともに共有者が増えていく状況に陥りやすくなります。その結果、権利関係が複雑になりやすい点が相続共有の特徴です。

なお、夫婦での共同購入や共同出資で不動産を取得した場合は、負担した費用の割合に応じて持分が設定されます。特に夫婦の場合は、住宅ローンの返済負担割合がそのまま持分割合に反映されるケースが一般的です。

親子で二世帯住宅を建てる場合も同様に、建築費用の負担割合によって共有持分が決まります。

共有持分のメリット

共有名義の不動産には、共有者ごとに利用できる税制優遇がいくつかあります。

代表的なものは以下の3つです。

• 住宅ローン控除（減税）が共有者ごとに適用される
• 相続税の節税になりやすい
• 3,000万円特別控除の特例が共有者ごとに適用される

ただし、適用要件や注意点もあるため、すべての共有者が必ず利用できるとは限りません。

以下では、それぞれのメリットを詳しく解説します。

住宅ローン控除（減税）が共有者ごとに適用される

共有名義で住宅を購入した場合、住宅ローンを返済している共有者それぞれに控除が適用されます。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、省エネ基準を満たす住宅など一定の要件を満たした物件を取得した場合に、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税などから控除できる制度です。

夫婦のように双方が住宅ローンを負担しているケースでは、各自が控除を受けられる分、世帯全体としての税負担を抑えやすくなります。

ただし、控除を受けるには「持分割合」と「実際の返済負担割合」が概ね一致している必要があります。控除の対象となるのは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」か、2人が主債務者となる「連帯債務」の場合です。連帯保証人は返済義務を負わない立場のため、たとえ名義が共有でも住宅ローン控除の対象にはなりません。

また、住宅ローン控除は取得した住宅に入居した年から適用されるため、共有者それぞれが控除要件を満たしている必要があります。控除期間や限度額は、住宅の性能（省エネ基準等）や取得時期によって異なるため、共有名義にする場合は、事前に持分設定と返済計画を丁寧に確認しておくことが重要です。

なお、住宅ローン控除は各共有者の所得税額の範囲で適用されるため、収入が減った場合などは、想定していた控除額を満額受けられない可能性があります。

※参考：国土交通省｜住宅ローン減税

相続税の節税になりやすい

共有名義の不動産では、相続発生時の課税対象が「被相続人の持分部分」に限定されるため、結果として相続税の負担が軽くなる場合があります。

たとえば夫婦で持分7：3の共有名義にしている住宅で夫が亡くなったとします。この場合、課税対象となるのは不動産全体の評価額ではなく、夫の持分7割に相当する部分のみです。そのため、単独名義のケースと比べると課税対象額が小さくなり、結果的に相続税が抑えられる傾向があります。

ただし、相続税には「小規模宅地等の特例」など、評価額を大きく減額できる制度も存在するため、共有名義にしていれば必ず節税になるというわけではありません。

また、節税目的で持分を調整すると、生前贈与とみなされ課税される可能性もあります。たとえば、実際の負担割合と異なる持分を設定したり、後から持分を無償で移したりするようなケースは贈与と判断されるおそれがあります。

相続税対策として共有名義を選択する際には、メリットとリスクの両面を理解しておくことが欠かせません。共有名義はデメリットも多いため、節税効果だけを目的に選択するのではなく、家族構成や相続の見通しも含めて総合的に判断することが重要です。

3,000万円特別控除の特例が共有者ごとに適用される

3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却した際に生じた譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以内であれば、その部分については課税されません。

共有名義の不動産を売却する場合、控除は共有者ごとに適用され、各共有者の持分に応じて発生した譲渡所得がそれぞれ最大3,000万円まで控除されます。条件を満たしていれば、2人合わせて最大6,000万円まで控除できるケースもあり、節税効果が大きくなりやすい点がメリットです。

ただし、この特例を利用できるのは、実際にその不動産に居住していた共有者のみです。

また、適用を受けるには、3年以上保有していることや住まなくなってから3年以内に売却すること、親子や夫婦間での売買でないことなど、満たすべき条件がいくつかあります。これらの要件を満たさない場合もあるため、共有者全員が控除を利用できるとは限りません。

なお、控除を受ける際は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに、各共有者が持分に応じて計算した譲渡所得をそれぞれ確定申告する必要があります。給与所得者であっても、3,000万円特別控除を利用するためには確定申告が必ず必要となるため、忘れずに行いましょう。

共有持分のデメリット

共有持分には税制上のメリットがある一方で、将来的なトラブルにつながりやすい側面もあります。特に、意思決定の難しさや管理の負担が問題となるケースも少なくありません。

主なデメリットは次のとおりです。

• 不動産を自由に売却・利用できない
• 相続のたびに共有者が増えて権利関係が複雑化する
• 維持管理の負担をめぐって共有者間でトラブルになりやすい

ここでは、共有持分で生じやすいデメリットを詳しく解説します。

不動産を自由に売却・利用できない

共有名義の不動産は、単独名義のように自由に売却したり利用したりすることができません。不動産全体の売却や解体などの処分行為、リフォーム・建替え・用途変更といった価値に大きく影響する変更行為は、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。共有者の1人でも反対すれば、これらの手続きを進めることはできません。

共有者同士の意見がまとまらない場合や、連絡が取れない共有者がいる状況では、売却や活用の手続きが長期化したり、そもそも進められなかったりするリスクがあります。

なお、自分の共有持分だけを第三者へ売却する場合は共有者の同意は不要です。ただし、持分のみでは制約が大きく、建物を単独で使用したり賃貸に出したりすることもできないため、取得後の扱いが難しくなります。そのため、共有持分を購入するのは専門業者に限られることが多く、一般の買主にはほとんど流通しません。

その結果、共有持分は需要が少なく、市場の実勢価格より大幅に低い金額で取引されやすい傾向があります。

共有者ができる具体的な行為については、「共有持分において共有者ができること」で詳しく解説します。

相続が発生するたびに共有者が増える

共有名義の不動産では、共有者の1人が亡くなると、その持分は相続の対象になります。相続は法定相続分に基づいて自動的に細分化されるため、相続のたびに共有者が増え、持分がどんどん細かくなっていく傾向があるのです。

遺産分割で単独名義にまとめることも可能ですが、協議がまとまらない場合は共有のまま承継されるため、結果として共有者が増え続けてしまうケースも少なくありません。

たとえば、AさんとBさんがそれぞれ2分の1ずつの持分で不動産を共有していた状況で、Aさんが亡くなり、配偶者1名と子ども2名が法定相続人となる場合、Aさんの2分の1の持分は次のように分割されます。

• 配偶者：1/4
• 子ども：各1/8

この結果、共有者は当初の2名から4名に増え、持分割合も細かく分かれるため、権利関係はいっそう複雑になるでしょう。

共有者が増えるほど意思決定は難しくなり、売却やリフォームなど重要な手続きがスムーズに進まなくなる場面も少なくありません。特に、面識のない相続人同士が共有者となった場合には、連絡の取りづらさや意見の対立によって、手続きが長期化するリスクがさらに高まることがあります。

このように、相続を繰り返すほど共有関係は細分化し、管理や活用が難しくなる点は共有名義特有の大きな問題といえます。

維持管理の負担で揉めやすい

共有名義の不動産では、税金や修繕費などの維持管理コストを共有者全員で負担しなければなりません。代表的なものには固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金などが挙げられます。

固定資産税は、地方税法343条により共有者全員が連帯して納税義務を負うと定められています。そのため、誰かが支払わない場合には、代表者や他の共有者が肩代わりせざるを得ない状況になりがちです。

また、建物の修繕や老朽化への対応といった「保存行為」は、民法252条により共有者の1人でも実施できます。ただし、費用負担の取り決めがなければ「誰がどこまで負担するのか」を巡って揉めるケースが少なくありません。

共有者同士で連絡が取りづらかったり、支払いに非協力的な共有者がいたりすると、維持管理費が一部の人に偏りがちです。
その結果、関係が悪化したり、管理が滞ったりするおそれもあるでしょう。

このように、共有名義の不動産は税金だけでなく、管理費・修繕費・老朽化対策など多方面で負担が生じやすくなっています。
その結果「誰も動けず不動産が放置される」「費用負担をめぐる紛争に発展する」といった深刻なトラブルにつながりやすいでしょう。

共有持分において共有者ができること

共有名義の不動産では、各共有者に共有物を利用する権利が認められています。ただし、どの範囲まで単独で行えるか、どこから共有者間の合意が必要になるかは、行為の種類によって異なります。

共有者が行える主な行為と必要な同意の範囲は次のとおりです。

行為	内容・代表例	必要な同意	根拠
使用	共有物を持分割合に応じて利用する行為 ・例：共有住宅への居住、共有土地の駐車スペース利用	単独で可能	民法249条
変更（軽微な変更）	形状・効用を大きく変えない変更 ・例：分筆・合筆、外壁補修、屋上防水工事、フェンス補修	持分の過半数	民法251条
変更（重大な変更）	用途・形状を著しく変える行為 ・例：建替え、解体、共有不動産全体の売却	共有者全員	民法251条
管理	利用・維持のための行為 ・例：短期の賃貸、室内の軽微なリフォーム、共有宅地の整地	持分の過半数	民法252条
保存	現状維持のための行為 ・例：緊急の修繕、不法占拠者への明渡請求、登記内容の誤りの是正（登記更正）	単独で可能	民法252条

行為ごとの違いを整理しておくことで、どの場面で共有者間の合意が必要になるか判断しやすくなります。以下では、民法の条文をもとに4つの行為を順に解説します。

共有物の使用：持分割合に応じて使用可能

共有名義の不動産では、各共有者が共有物全体を「持分に応じて」使用する権利を持ちます。特定部分だけに限らず、共有者全員が不動産全体を利用できるのが原則です。

もっとも、共有者の1人が特定部分を自分だけで占有し続けるような「独占的な使用」が当然に認められるわけではありません。

具体的には、次のような利用が考えられます。

• 共有住宅の一部または全部に居住する
• 共有土地を駐車スペースとして利用する
• 共有土地を物置や保管スペースとして活用する

ただし、自己の持分を超えて使用している場合には、他の共有者へ対価（使用料）を支払う義務が生じます。

例えば、共有者Aが共有住宅全体を占有しているようなケースでは、他の共有者はAに対し使用料相当額を請求できます。使用料は賃料相場や利用状況に応じて個別に判断されるのが一般的でしょう。

また、共有者には「善良な管理者の注意」をもって共有物を利用する義務（善管注意義務）も課されています。不適切な使用によって共有物が損傷した場合には、損害賠償責任を負う可能性があります。

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
2　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
3　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
引用元民法第249条（e-Gov法令検索）

共有物の変更：共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産に「変更」を加える場合、民法251条により、原則として共有者全員の同意が必要です。ここでいう変更とは、不動産の形状や用途が大きく変化したり、共有者の権利関係に影響を及ぼしたりする行為を指します。

代表的な例は次のとおりです。

• 建物の建替え
• 建物の解体
• 共有不動産全体の売却
• 抵当権の設定（不動産全体を担保に入れる行為）
• 用途変更（倉庫→住宅、住宅→店舗など）

一方で、変更のなかには、全員一致までは求められない「軽微な変更」もあります。軽微な変更とは、不動産の形状や効用を大きく変えない範囲の工事を指し、次のようなものが挙げられます。

• 分筆・合筆
• 外壁や屋上の防水工事
• フェンスの補修
• 小規模な外観の変更

軽微な変更であれば、共有者の持分価格の過半数の同意で決定できます。

なお、一部の共有者と連絡が取れない場合でも、手続きが完全に中断するとは限りません。民法251条2項により、裁判所の許可を得れば、所在不明の共有者を除いた同意で変更を実施できる場合があります。

もっとも、裁判所が許可を判断するには所在調査が不可欠で、実務では不在者財産管理人の選任を求められるケースが多いです。管理人が選任されるまで数ヵ月かかるほか、報酬や申立費用などの負担も生じるため、事前の準備が重要になります。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
2　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
引用元民法第251条（e-Gov法令検索）

共有物の管理：持分価格の過半数の同意が必要

共有物の「管理」とは、共有不動産の効用を維持し、適切に利用するための行為を指します。日常的な維持や運用に関わるもので、建替えや売却など不動産の性質を大きく変える「変更」とは異なります。

代表的な管理行為は次のとおりです。

• 共有建物の改装・補修
• 共有宅地の整地・清掃
• 共有不動産の短期賃貸（※長期賃貸は「変更」に該当する可能性あり）
• 共用部分の維持管理方法を決める行為

これらの管理行為は、民法252条により、共有者の持分価格の過半数の同意で決定できます。

なお、共有者の一部と連絡がつかない場合でも、管理行為が必ずしも出来ないわけではありません。民法252条2項により、次のようなケースでは裁判所の許可を得たうえで、所在不明者などを除いた共有者の持分過半数で決定できます。

• 共有者の所在が分からない場合（同条1号）
• 催告しても賛否を示さない共有者がいる場合（同条2号）

ただし、裁判所の許可を得るには所在調査などの手続が必要です。実務では不在者財産管理人の選任が求められるケースも多く、選任まで数ヵ月かかるほか、管理人への報酬や調査費用が数万円〜数十万円発生することがあります。

こうした手続きに時間と費用がかかるため、工事や賃貸などの管理行為が予定どおりに進まないおそれがある点は把握しておきましょう。

（共有物の管理）
第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
2　裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二　共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。引用元民法第252条（e-Gov法令検索）

共有物の保存：共有者の同意は不要

共有物の「保存」とは、共有不動産の現状を維持し、価値の低下を防ぐための行為です。保存行為は共有者全員の利益に資するため、共有者が単独で行えます。

具体的には、次のような行為が保存に該当します。

• 共有建物の緊急修繕（雨漏り・破損部分の応急処置など）
• 共有土地を不法占拠している者に対する明渡請求
• 登記内容に誤りがある場合の更正登記の申立て（登記を正しく直す手続き）
• 倒壊や劣化を防ぐための安全確保措置（危険箇所の補強など）

ただし、保存行為であっても、実質的に不動産の形状や用途を変えてしまう場合は「変更」に該当するおそれがあります。保存と変更の境界は明確ではなく、判断を誤ると他の共有者の利益を侵害しかねません。

例えば、次のようなケースではトラブルの原因となり得ます。

• 「修繕」と称しつつ実質的にリフォームに近い大幅な内容となっている場合
• 共有者の同意なく大規模工事を進め、後から費用の負担を求める場合
• 保存を理由に行った行為が結果として用途変更につながってしまった場合

このような場合には、損害賠償請求や原状回復請求を受ける可能性があります。単独で行える保存行為であっても、工事の規模や内容によっては費用負担や権利侵害をめぐるトラブルに発展するため、事前に他の共有者へ説明しておくことが望ましいでしょう。

参考：民法 | e-Gov 法令検索｜民法第252条

不動産の共有状態を解消する方法

共有状態を解消する方法には、主に以下の6つがあります。それぞれ必要な合意範囲や手間・費用が異なるため、状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。

方法	概要	向いているケース
共有者全員が合意して共有不動産全体を売却する	共有者全員で合意し、不動産全体をまとめて売却する方法。売却代金は持分割合に応じて分配される。	全員の意見が一致しており、市場価格で確実に売却したい場合。
共有者に自分の共有持分を売却する	他の共有者に持分を買い取ってもらい、単独名義にする方法。合意できれば最もスムーズ。	共有者同士の関係が良好で、買い取る側に資金力がある場合。
共有持分を第三者に売却する	共有者の同意なしに、自分の持分のみを買取業者など第三者へ売却する方法。	共有者が反対して全体売却が進まないときや、早期に手放したい場合。
土地の場合は分筆する	土地を物理的に区画分けし、それぞれを単独名義にする方法。	境界確定が可能で、各区画が独立して利用できる土地の場合。
共有持分を放棄する	持分を放棄して所有権を手放す方法。放棄した持分は他の共有者が取得する。	売却が難しく、維持費や管理負担から解放されたい場合。
共有物分割請求訴訟を起こす	話し合いで解決できない場合に裁判で分割方法（現物分割・代償分割・競売）を判断してもらう方法。	共有者が強硬に反対しており、協議が困難な状況。

共有状態を解消する最適な方法は、共有者との関係性、不動産の種類（土地か建物か）、緊急性、費用負担の可否などによっても変わります。

全員の意見がまとまっているのであれば、全体売却によって市場価格で売却できる可能性が高く、もっとも合理的な選択肢といえます。

次に、共有者との関係が良好で資金力がある場合は、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法がスムーズです。

一方で、共有者との話し合いが難しい場合には、自分の持分だけを買取専門業者などの第三者へ売却して共有関係から離脱する方法が現実的です。

不動産が土地であれば、条件がそろえば分筆によって単独利用を目指せるケースもあります。ただし、実務では測量・境界確定・分筆登記などの工程が必要となるため、一定の時間と費用を見込む必要があります。

また、共有持分の放棄は「維持費や管理負担から解放される」というメリットがある一方で、売却とは異なり現金を受け取ることはできません。放棄された持分は他の共有者に帰属するため、固定資産税や維持管理の負担が増えるなど、相手方に思わぬ影響が生じる可能性があります。放棄を選ぶ際は、こうしたリスクも踏まえて判断することが重要です。

なお、共有者との調整がどうしてもまとまらない場合には、最終的に共有物分割請求訴訟で裁判所に判断を求めることになります。多くのケースでは競売となり、市場売却より価格が下がることが一般的です。共有者間の対立がさらに深まるおそれもあるため、あくまで最終手段として検討するのがよいでしょう。

それぞれの方法の詳細は、以下の記事も参考にしてください。

まとめ

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有したときに、各共有者が持つ権利の割合のことです。相続で複数人が不動産を承継した場合や、夫婦で住宅を共同購入した場合などに発生します。

共有持分には、住宅ローン控除や3,000万円特別控除が共有者ごとに適用されるなどのメリットがあります。その一方で、共有者全員の同意がないと売却や大きな変更が行えなかったり、相続のたびに共有者が増えて管理が複雑化したりと、将来的なトラブルにつながりやすい側面もあります。さらに、維持管理の負担をめぐって共有者間で衝突が起きることも珍しくありません。

もし「共有者と話し合いが進まない」「このまま共有状態を続けるのが不安」という状況なら、自分の持分だけを売却するのも1つの方法です。持分の売却は共有者の同意が不要なため、自分の判断だけで手続きを進められます。その結果、早期に共有関係から離れられ、管理負担や人間関係のストレスからも解放されやすくなります。

ただし、共有持分を扱える業者は多くありません。安心して取引を進めるには、共有持分の買取に精通した専門業者を見つける必要があります。複数の業者を比較できれば、より良い条件で安全に売却できる可能性も高まるでしょう。

とはいえ、自分で買取専門業者を探すのは、手間も時間も大きくかかります。

そのようなときは、イエコン一括査定をご活用ください。イエコン一括査定なら、共有持分の取り扱いに習熟した買取業者をまとめて比較でき、今の状況に合った「最善の解決ルート」を短時間で把握できます。

共有状態に悩み続けるより、まずは現在の不動産価値を知ることが大切です。専門業者への無料査定から、無理のない形で検討を始めてみてはいかがでしょうか。

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