不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
賃貸人から土地を借りる権利である「借地権」を第三者に売却する場合、売却価格の参考となるのが「借地権割合」です。
国税庁のホームページを参考にすれば、一定の条件下であれば自分で借地権の評価額を算出することも可能です。
ただし、借地権評価額と借地権の売却価格は異なります。当社へのご相談でも、「計算上はこのくらいの価格になるが、実際はいくらで売れるのか？」というご質問をいただくケースは非常に多くあります。
実際の売却価格を把握するためには、市場動向や個別事情を踏まえ、借地権の取り扱いに特化した専門会社へ査定を依頼することが重要です。
まずは、借地権割合がどのようなものかを見ていきましょう。
一般的な不動産の売却では、近隣の取引事例や市場価格を参考に価格を検討しますが、借地権の場合はそれに加えて「借地権割合」という指標も参考にされるのが特徴です。
ただし、実務上は借地権割合だけで価格が決まることはほとんどありません。
実際には、地主との関係性や契約内容、承諾条件などの影響が大きく、個別性の高い不動産といえます。
借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りて使用する権利のことです。
そのため、駐車場など建物を伴わない利用の場合は、借地権は成立しません。
また、借地人に貸している借地は、貸主の都合で自由に売却や自己利用できるわけではなく、利用には一定の制約がかかる点も重要です。
実務上、現在市場で取引されている借地権の多くは、平成4年の法改正以前から存在する「旧法借地権」です。
借地人の権利が極めて強く、半永久的に更新が可能なため、資産価値は高い傾向にあります。
| 法律の名前 | 借地権の種類 | 内容 |
|---|---|---|
| 借地法（旧法） | 旧借地権 | 契約更新が繰り返されやすく、借主の権利が強い借地権です。 |
| 借地借家法（新法） | 普通借地権 | 更新が可能で、長期間利用できる一般的な借地権です。 |
| 定期借地権 | 契約期間満了で終了し、原則として更新がない借地権です。 |
普通借地権は、契約期間満了時に借地人が希望する場合、正当な理由がない限り、原則として地主側から契約更新を拒否することはできません。
一方、定期借地権は契約期間の満了によって原則として更新されず、契約内容に従って建物を解体し、更地で返還することになります。
※ただし、契約の種類や内容によって条件が異なる場合があります。
一般的に借地権と呼ばれているものは、普通借地権です。
建物の所有を目的に貸している土地には、底地権と借地権という、2つの権利があると考えられます。
底地権は借地の地主が持っている権利、逆に借地権は借地人が持っている権利です。
貸している土地の価値は、この底地権と借地権の2つに分かれます。
借地権割合とは、その土地の評価額のうち、借地権がいくら占めるかの割合のことです。
上記の例なら、土地の評価額1億円のうち借地権が6,000万円を占めているため、借地権割合は、6,000万円/1億円＝60％になります。
実務上は、この借地権割合をもとに大まかな目安を把握しつつも、最終的な価格は地主との関係性や承諾条件などを踏まえて個別に決まるケースが一般的です。
当社へのご相談でも、「評価額は把握しているものの、地主との関係が良好とはいえず、想定より低い査定となった」というケースは一定数見受けられます。
借地権は第三者間で完結する売買ではないため、権利関係や交渉状況によって価格が大きく左右される点が、通常の不動産と大きく異なる特徴です。
借地権割合は、その土地の評価額のうち借地権がいくら占めるかの割合のことで、国税庁のホームページから調べることができます。
借地権割合を調べる手順は3ステップです。
それぞれの手順を順番に解説していきます。
国税庁のホームページで「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開きます。
これは相続・遺贈・贈与により取得した財産にまつわる、相続税・贈与税の財産を評価する場合の路線価や評価倍率をまとめたページです。
以下のリンクから、該当ページにアクセスできるので、ぜひ利用してみてください。
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開くと、日本地図が表示されます。
その土地がある都道府県をクリックすると「○○県 財産評価基準書目次」のページが表示されるので「路線価図」をクリックします。
選択した都道府県の住所が表示されるので、その土地がある住所を選んでいくと、その土地がある地域の路線価図が表示されます。なお、実際の不動産は「住所」ではなく「地番」で管理されているため、正確な位置を特定するには注意が必要です。
路線価図の右上に「記号」「借地権割合」が記載されている表があります。
その表と路線価図を見比べて、借地権割合を確認しましょう。
これをもって、借地権割合を自分で調べることができます。
ただし、ここで確認できる借地権割合はあくまで税務上の評価基準です。
実際に当社へご相談いただくケースでも、「路線価から計算した評価額と査定額に差があった」というケースは多く見受けられます。
そのため、あくまで目安として活用し、正確な売却価格を知るためには不動産会社の査定とあわせて検討することが重要です。
つづいて、借地権評価額の計算方法を見ていきましょう。
借地権評価額の計算方法は、次の3ステップです。
それぞれのステップを順番に解説していきます。
借地権は、その土地の評価額に借地権割合を乗じて計算します。
計算式にすると、次のようになります。
まずは、その土地の評価額を計算する必要がありますが、土地の評価には2種類の方法があります。
これらは国税庁が定める評価方法で、主に相続税や贈与税の算出に用いられます。
実務上は土地の形状や接道状況などによる補正が必要になるため、単純な計算だけでは実態と乖離するケースも少なくありません。
路線価方式とは、土地の評価額を、路線価図を用いて計算する方法です。
都市部の宅地の多くは路線価地域にあり、路線価方式を用いて評価します。
路線価図を見ると、土地に面した道路に、数字やアルファベット、丸や四角の図形などが記載されています。
このうち数字は、道路に面した土地の1㎡あたりの価額を千円単位で表しています。
その土地の面積が500㎡の場合は、200,000円×500㎡=1億円がその土地の評価額となります。
ただし、この計算は土地が標準的な形状の宅地を前提とした概算評価と仮定した場合のおおよその土地の評価額を求めるものです。
実際の土地の形は間口が狭かったり、奥行きが長かったりと標準的な形状ではありません。
そのため、実際の評価額は路線価に面積を乗じて求めた評価額に、さまざまな補正を加えて評価額を求めます。
多くの場合は、評価額を減額・増額の双方の補正が行われます。
例えば、減額要素のある土地とは以下のような土地です。
一方で、評価額が増額される要素のある土地としては、以下のようなケースが挙げられます。
ただし、路線価に基づく評価額はあくまで税務上の目安であり、実際の売却価格とは大きく乖離するケースも少なくありません。
特に借地権の場合は、地主の承諾条件や地代の水準、契約内容などの影響を受けるため、同じ評価額であっても実際の取引価格は大きく変動します。
もう1つの評価方法が、倍率方式です。
主に路線価が設定されていない地域（郊外や地方の土地など）では、この倍率方式を用いて評価します。
倍率方式では、国税庁のホームページの評価倍率表に記載されている固定資産税評価額と評価倍率表の倍率を使って、評価額を計算します。
倍率方式における具体的な計算方法は、次のとおりです。
倍率は、評価倍率表に記載されている、宅地・田・畑・山林などの地目ごとの倍率を使います。
固定資産税評価額は、市区町村から送られてくる固定資産税の納付書や通知書に記載されています。
3,000万円×1.1=3,300万円がその土地の評価額です。
ただし、倍率方式による評価額はあくまで税務上の目安であり、実際の取引価格とは差が生じるケースも少なくありません。
特に借地権の場合は、地主の承諾条件や契約内容、地代の水準などの影響を受けるため、同じ評価額であっても実際の売却価格は大きく変動します。
また、固定資産税評価額自体も時価より低めに設定されていることが多いため、倍率方式による評価額も実勢価格より低く出る傾向があります。
その土地の評価額を求めたら、次は借地権割合を求めます。
路線価図では、道路に「200D」のように数字とアルファベットが記載されています。
このうち、数字は1㎡あたりの価額を千円単位で示しており（「200」なら1㎡あたり20万円）、アルファベットは借地権割合を表しています。
借地権割合は、路線価図に掲載されている対応表に基づいて確認します。
ただし、借地権割合はあくまで相続税評価における目安であり、実際の取引価格や権利価値とは異なる場合があります。
特に借地権は、地主の承諾条件や更新の可否、地代の水準、契約内容などの影響を強く受けるため、同じ借地権割合であっても実際の評価額や売却価格は大きく変動する点に注意が必要です。
路線価図で数字とアルファベットを確認し、その土地の面積と借地権割合がわかれば、借地権評価額を計算できます。
今までの具体例をもう一度整理して、借地権の評価額を計算してみましょう。
評価方法として一般的な路線価方式を使った場合は、次のようになります。
・土地評価額：200,000円×500㎡=1億円
・借地権評価額：土地評価額1億円×借地権割合60％=6,000万円
このように、借地権評価額は「土地評価額×借地権割合」で求められます。
また、この場合の底地（地主側の権利）の評価額は、
となるため、1億円－6,000万円＝4,000万円となります。
ただし、これらの評価額はあくまで相続税評価の目安であり、実際の取引価格とは大きく異なる場合があります。
借地権割合を使って算出した評価額は、主に相続税や贈与税の計算に用いられる「相続税評価額」です。
一方で、借地権は第三者に売却することも可能な財産的価値のある権利ですが、
実際に売却する際には、地主の承諾が必要となるのが一般的です。
そのため、承諾料の負担や条件次第では、売却自体が難しくなったり、評価額どおりの価格で売れないケースも少なくありません。
ただし、借地権は相続の対象となる財産であるため、借地人が亡くなった場合でも、原則として契約は相続人に引き継がれます。
このため、相続を理由に直ちに立ち退きを求められることは通常ありません。
借地権は相続税の対象なので、相続が発生した場合には、遺産分割の対象となります。
相続税が課税されるケースでは、遺産分割協議を行ったうえで、相続税の申告および納付が必要となります。
その際には、借地権の価値を評価する必要があり、相続税評価では借地権割合を用いて評価額を算出します。
また、路線価は公示地価のおおむね80％程度を目安に設定されており、実勢価格より低くなる傾向があります。
さらに、借地権の評価額は地主との関係性や承諾条件、契約内容といった個別事情を反映していないため、実際の売却価格とは差が生じるのが一般的です。
借地権割合を使った借地権評価額は、あくまでも相続税のための金額で、実際の売買価格とは一致しません。
また、借地権は借地人や不動産の状況、契約内容、立地条件などの影響を強く受けるため、売却価格には一定の相場はあるものの、個別事情によって大きく変動するのが特徴です。
借地権の場合、以下のような要因に応じて売却価格が変わります。
一般的な不動産の場合は、その地域で同じような大きさや間取り、近隣の環境によって、売却価格の目安を把握することが可能です。
しかし、借地権は個別性が非常に高く、立地や面積が同じであっても、契約条件や地主の対応によって価格が大きく異なる点に注意が必要です。
実際、借地権の売買価格には目安がありません。
では、借地権の売却を考えるときには、売却価格をどう考えたら良いのでしょうか。
借地権の売却価格の査定基準には、次のような要素があります。
それぞれの査定基準を、1つずつ見ていきましょう。
ローン承諾許可とは、地主が、借地権の買主が金融機関のローンを利用して、抵当権を設定することを許可することです。
借地権は、土地の価格の数割の価格となることから、購入する場合、その金額は数千万円になることが多いです。
たいていの買主は購入資金を自己資金だけで用意できないので、金融機関のローンを利用します。
そのためローン承諾がないと、購入者が限定されるため、借地権の売却価格は低くなる場合があります。
借地権の売却は通常の不動産売買と違い、自分1人の意思では行えず、必ず地主の承諾が必要となります。
借地権の売却の承諾を得る際、一定の承諾料を求められることがあります。
承諾料の水準は地域や慣行によりますが、一般的には借地権価格の10％前後が目安とされています。
ただし、承諾料が高額になる場合、買主の負担が大きくなるため、実務上は売主側が価格を調整せざるを得ないケースもあります。
その結果、想定よりも手取り額が少なくなる可能性がある点に注意が必要です。
借地権の更新時に更新料が必要な場合、更新直前に借地権を売却しようとすると、買主にとって将来コストが不透明となるため、敬遠される傾向があります。
そのため、更新直前のタイミングでは、売却価格の調整が必要となることもあります。また、借地権の残存期間が短い場合も、利用価値や担保評価が下がるため、価格に影響を及ぼします。
ちなみに、借地権の残存期間が短い物件を一般の買主が買いづらい理由は、住宅ローンの返済期間は、原則として借地契約の残存期間内に制限されるからです。
例えば、残存期間が15年しかない借地権では、最長でも15年のローンしか組めず、毎月の返済額が高くなりやすいので審査が通りにくくなります。
また実務上、借地契約の残存期間が短い場合、買主が利用する金融機関の「住宅ローンの借入期間」も残存期間内に制限されるのが一般的です。借入期間が短くなると毎月の返済額が跳ね上がり、ローン審査に通る買主が絞られるため、結果として売却価格を下げざるを得ないケースが多くなります。
借地権の売却は地主の意向に左右される部分が大きいため、日頃から地主と良好な関係を築いておくことが、スムーズな売却につながる重要なポイントといえます。
借地権の売却は、自分一人の意思では行えず、どうしても地主の承諾などが必要です。
そのため、借地権の売却を考える場合は、普段から賃貸人と良好な関係を保っておきましょう。
借地権割合や借地権評価額は自分で確認・計算できます。
ただし、それらはあくまで税務上の目安であり、実際の売却価格を示すものではありません。
借地権は個別事情の影響を強く受けるため、同じ条件に見える物件でも価格が大きく異なるケースが一般的です。
そのため、売却を検討する際は、仲介・買取いずれの方法も含めて複数の不動産会社に相談し、条件や価格を比較検討することが重要です。
実際に当社へご相談いただく方の多くも、複数の選択肢を比較したうえで売却方法を決定されています。
具体的には、次のような選択肢を検討されるケースが一般的です。
借地権は、どの方法を選ぶかによって売却価格や手取り額、売却までの期間が大きく異なるため、状況に応じた最適な選択が重要となります。
