不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
賃貸物件の不動産投資には、マンションやアパートのような集合住宅だけでなく、戸建てを貸し出す方法もあります。
ファミリー層に貸し出しやすく、契約期間が長い傾向にあるのはメリットといえるでしょう。
しかし、1人世帯には貸し出しにくく、戸建て全体の劣化チェックや修繕依頼が必要など、管理が大変になる面もあります。
管理業務の負担をなくすには、不動産業者の賃貸管理サービスに委託するのがおすすめです。
とくに、弁護士や税理士と連携している賃貸管理サービスなら、賃貸経営のコンサルティングや税金対策、トラブル時の法的対応といった総合的なサポートを受けられます。積極的に活用し、安定した賃貸経営を実現しましょう。
住まなくなった持ち家を気軽に貸すことができる戸建て賃貸は、アパートやマンションを購入するよりも敷居が低く初心者にもはじめやすい不動産投資です。
しかし、気軽に始められるからと言って、必ず成功するとは限りません。不動産投資は物件種別にかかわらず、専門的な知識が必要です。
経験や知識の少ない一般消費者が賃貸管理を行うときに役立つのが管理会社の存在です。管理会社は、所有権者に代わって管理を代行してくれる心強いパートナーといえます。
そこで、まずは管理会社を見つける前に「管理会社はどんなことをしてくれるのか」について知っておきましょう。
どんな業務を代行してくれるのか、サービス内容には何があるかを把握しておかないと、依頼した管理会社の良し悪しを判断することができません。
管理を委託するとは、本来であれば所有者である大家がすべき業務を業者に依頼して、管理を代行してもらうことです。
管理形態は「全部管理」と「一部管理」の2つの方法があり、それぞれ特徴が異なります。
| 管理形態 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 全部委託 | ・手間や時間的負担が軽くなる
・効率的に管理してもらえる |
・一部委託よりは管理料が高い
・管理会社主導となることも |
全部管理はその名の通り、賃貸管理に関するほとんどの業務を管理会社に任せる方法で、管理会社に全部管理を委託しているオーナーがほとんどです。
管理会社は、賃貸管理のためにハウスクリーニング業者や保証会社など様々な業者と連携をとっています。必要に応じて業者へ発注したり、何かトラブルがあった際に専門業者を紹介してくれることも。
効率的に管理してもらいたいのであれば、全部管理委託を選択しましょう。
| 管理形態 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一部委託 | ・好きな管理方法を選択できる
・全部管理よりは割安 |
・業者間で連携がとりにくい
・緊急時の対応が遅れることも |
一方で、一部管理は任意の業務のみ管理を依頼する方法となります。
例えば、契約書の作成や清掃など、家賃の督促のみを委託し、入居者探しや退去検査は自分で行うなどです。オーナーの中には、専門的な知識や技術が必要になるときのみ、一部の業務を委託しているケースも。
自主管理を主としているオーナーが、個人では手に負えない部分が出てきたときに、一部管理を委託することが多いようです。
賃貸管理は「建物」「人」「お金」を管理する業務にわかれます。管理会社が請け負う業務は以下の通りです。
| 建物管理 | 入居者管理 | 金銭管理 |
|---|---|---|
| ・建物や設備の点検 ・メンテナンスや修繕 ・空室対策 ・清掃 |
・宣伝活動 ・入居付け ・退去検査 ・クレーム対応 |
・家賃の督促 ・敷金の管理 ・町内会費の徴収 ・管理費の運用 |
物件に劣化や損傷があった場合、交換や修繕を行ってくれるのが建物管理です。入居者からの報告があったときだけでなく、管理会社が物件を見回り損傷個所の有無を点検してくれることもあります。
また、空室が出れば広告や案内などの宣伝活動を行ってくれます。退去者が出た場合は修繕費の計算や修繕費の請求をしてくれるため、オーナー自身が行動を起こす必要がありません。
さらに、賃料の未払いが発生したときは、家賃の督促をかけてくれるため、オーナーは入金を待つだけで済みます。
ただし、管理会社によって細かい管理内容は異なるため、すべての管理会社が当然のように上記の業務を行ってくれるとは限らないので注意が必要です。
管理会社の選び方については、詳しく後述しますが、物件の所在地にある会社を選ぶようにしましょう。なぜならば、管理会社にも営業エリアがあるからです。
物件から遠ければ遠いほど管理会社の目が届かなくなるため、入居者対応や修繕対策に時間を要することになります。管理会社の対応が遅いとさらなるクレームにもつながり、最悪の場合、退去者が続いてしまうことも。
物件の近くにある管理会社に管理を委託し、迅速に対応してもらいましょう。
以下の記事では管理会社の選び方を解説しています。大手型と地域密着型はどう違うのかなど、管理会社の特徴を知っておきたい人は、ぜひ参考にしてください。
自分のやり方に合った管理方法を選んでいくことが、不動産投資を成功させるコツです。必ずしも管理会社を選択しなければいけないわけではありませんが、管理会社を利用すると様々なメリットが得られます。
管理会社にするか自主管理にするか決めかねている人のために、戸建ての賃貸管理を委託するメリットを以下に並べました。
管理を委託する最大のメリットは、何と言っても管理が楽になるという点です。
物件管理に詳しく時間的に余裕があればまだしも、サラリーマンやOLなど普段仕事をしている人にとって上記の業務をこなすのはとても大変なこと。
スムーズに不動産投資を進めていくためにも、上手に管理会社を活用してみましょう。
賃貸経営は入居者がいてはじめて成り立つもの。管理会社は入居希望者を探し、物件まで案内してくれます。さらに知名度のある管理会社に委託すれば、入居希望者は黙っていても現れるため、空室対策にもなるでしょう。
また管理会社によっては、クレームを起こしそうな人や暴力団関係者からの申込みを避けてくれるところもあります。結果的に入居者の質もあがるため、スムーズな賃貸運営ができるようになるでしょう。
借主の立場が優先的になってしまっている賃貸借契約において、入居者のクレーム対応は避けて通れません。苦情を放っておくと入居率低下にも繋がるため、迅速に丁寧に対処しておきたいところです。
クレーム対応の中で多いのが「ゴミ出し」「騒音」「無断駐車」です。
近隣トラブルにつながるような大きいものから、「気のせいじゃないのか？」と思ってしまうような小さいものまであり、ひとつひとつ対応していたらいくら時間があっても足りることはないでしょう。
このような面倒なクレーム対応も管理会社にお任せすることが可能です。良い管理会社は問題を解決するだけでなく「入居者が本当は何を求めているのか」を探り出し、今後クレームが発生しにくくなるよう予防策も提案してくれます。
入居者が必ずしも振り込み日までに家賃を入金してくれるとは限りません。家賃の振り込み日を勘違いしていたり、振り込みを忘れていたりすることもあります。
なかには何度督促をかけても家賃を支払わない悪質な入居者も。このようなとき管理会社では家賃の督促をかけ、オーナーの口座に入金されているかどうか確認してくれるためとても便利です。
また、あらかじめ保証会社と契約し、督促業務を外注しているケースもあります。保証会社と契約すると、入金遅れがあっても家賃は予定通りオーナーの口座に振り込まれます。
遅れた分は保証会社の方で督促をかけてくれるため「入金日に口座に家賃が振り込まれなかった」という事態を防ぐことも可能です。
賃貸経営は入居者がいてはじめて成り立つもの。賃貸住宅で空室を増やさないために、プロの知恵を借りることをおすすめします。管理会社が提案する空室対策には、以下のようなものがあります。
空室が増えたなと感じた時は、上記のような対策を行うのが一般的です。ただし、上記の対策はタイミングを見計らう必要があり、実施時期を見誤ると他の入居者からクレームが起きる恐れもあります。
管理会社は「いつ」「どのような方法で」空室対策を行えばいいのか、アドバイスをしてくれます。物件にあった有効な空室対策を提案してもらいましょう。
家賃収入が下がり入居率が低くなると、利回りがダウンします。反対に利回りを上げるためには、入居率を高め家賃収入を上げていかなければいけません。
ここまで説明してきた通り、管理会社にクレーム処理や入居率アップなどの適切な対策を講じてもらうことで、結果として利回りアップに繋がります。
管理料を少し高く支払っても、入居率が下がらないよう管理委託した方が得策ともいえるでしょう。
黒字化経営を目指すなら、管理会社選びは非常に重要です。不動産投資が成功するかどうかは、管理会社選びにあると言っても過言ではありません。
「入居付けをしてくれるか」「クレーム対応に優れている業者か」などを見極めていく必要があります。
今やほとんどの不動産会社が情報サイトを運営したり、情報サイトと連携し物件情報を発信したりしています。これらの情報サイトに物件情報や写真を多く掲載しているかチェックしてみましょう。
多く写真を載せているということは、物件を宣伝する姿勢や意思が読み取れます。つまり、写真が多い＝宣伝能力があるということです。
空室率を改善したいときやクレーム数を減らしたいときなどに、賃貸管理会社から改善提案を受けることがあります。賃貸管理の専門家が打ち出す改善案は、経営に大きな効果を発揮することがあるため、できれば積極的に取り入れるとよいでしょう。
ただし、この改善提案が以下のようなものであるときは、管理会社の見直しも視野にいれましょう。
いい管理会社は「具体的に」「迅速に」「オーナーの立場を考えた」改善提案をしてきます。業者の立場を優先する管理会社は、できるだけ選ばないように注意してください。
賃貸管理の担当者がオーナーへ定期的に訪問や連絡をしてくるのか、チェックしてみましょう。定期的に訪問や連絡をしてくるということは、普段から物件を見回り、修繕個所があるかどうかをチェックしている証拠です。
オーナーから連絡がいってから建物を見回りにいく業務形態では、プロの管理者としては対応が遅すぎます。自分の物件を大切に扱ってくれている管理会社は、定期的な訪問や連絡を欠かしません。
管理会社にも営業エリアがありますが、近隣で管理している物件があるかどうか確認してみましょう。近隣に管理物件があるということは、以下のようなメリットがあります。
賃貸管理会社の営業エリア内にある物件は、比較的見回る回数が多いため修繕やクレーム対応を迅速に行ってくれる可能性が高いです。
しかし、営業エリア外にある物件は管理会社の人間の出入りが少ないため、目が届きにくくなってしまいます。できれば、管理会社を選ぶときは営業エリア内に物件があるかどうかを確認してみてください。
入居者にも「質」があります。良い入居者は家賃の滞納がなく、ちょっとのことでクレームをしません。反対に質の低い入居者は家賃滞納や近隣トラブルが発生しやすいため、賃貸管理に大きな支障を出してしまいます。
良い管理会社では、暴力団関係者や風俗店従業員のような他の入居者に悪影響を及ぼす可能性のある人と判断したときは「審査に通らなかった」「他に申込みがあった」と、当たり障りのないよう入居を断ってくれます。
国土交通省では、貸主の利益を保護するために賃貸住宅管理業の登録制度を設けました。この登録を受けている管理会社は「管理ルールを守っている安全な事業者」という証となります。
依頼する予定がある管理会社が、賃貸住宅管理業に登録しているかどうかは、国土交通省のウェブサイトから無料で確認することが可能です。
「事業者名」「所在地」から検索をかけることもできますので、ぜひ活用してみてください。
参照：国土交通省
賃貸管理会社は、それぞれ運営方針が異なります。修繕や家賃の督促をすべて自社で管理している業者もあれば、一部の業務を外部に委託している業者もいます。
「期待とは違った」「思ってたのと違う」とガッカリしないよう事前に管理会社の運営方針をチェックしておきましょう。
不動産会社では、互いの物件を紹介しあいながら営業しています。例えばA社に入居付けを依頼すると、A社とお付き合いがあるB社にも募集内容が共有されます。
つまり他社と連携を取っている会社に依頼すれば、入居者募集の窓口が自動的に広がるのです。しかし、なかには「うちの物件はうちだけで管理する」という不動産会社もあります。
広く募集をかけたいのであれば、他の不動産会社に客付け依頼するスタイルをとっているかどうか担当者に確認してみましょう。
戸建住宅の場合、庭の管理も必要になります。庭は植栽の手入れや害虫の発生、不法投棄物の処理などクレームが発生しやすい場所でもあります。
庭の管理に関しては、契約時に「誰が負担するのか」を取り決め、契約書に記載された人が責任者もしくは費用の負担者となります。
もちろん、管理者責任とすることもできますし、借主負担とすることも可能です。ですので、管理委託契約をする際には、庭の管理はどうするかきちんと取り決めておかなければいけません。
庭の手入れまで負担を負いたくない場合は、賃貸借契約書に特記事項を追記する必要があります。特約事項とは、契約書の最後の方に記載する項目で、敷金や原状回復について記載できるところです。
この個所に「借主責任とすること」または「管理会社責任とすること」などと明記し、借主と賃貸契約を交わしていきましょう。
巡回管理とは、共有部や敷地内に異変はないか管理会社が見回りを行うことです。この巡回管理はクレームを未然に防いだり入居者に安心を与えることができます。
そのため、巡回管理の頻度はどのくらいなのか確認しておくことが重要です。
管理会社も何百・何千棟という膨大な物件を管理しているため、さすがに「1日に3回見回っています！」というのは逆に怪しいものですが、せめて月に数回は巡回してくれている会社を選びたいものです。
そのため、委託契約を締結する前に、管理会社が積極的に見回りしているか、または巡回頻度はどのくらいなのか確認しておきましょう。
管理料の相場は家賃収入の5～9%ほどです。家賃が高ければ高いほど管理料が増え、家賃が低ければ管理料は割安となります。
これはほとんどの管理会社で変化はないと思いますが、システム手数料や事務手数料などの追加料金があるかどうかを確認しておきましょう。
管理料のみでクレーム対応まで手掛けてくれるのか、別途費用が必要となるのか、この部分は業者によって値段設定が異なります。
管理料金はいくらで、どこまで手掛けてくれるのか、契約時に担当者に問い合わせてみてください。
入居付けに必要なのは、何といっても宣伝方法です。インターネットが普及した現代においてウェブサイト掲載は欠かすことができません。
依頼予定の管理会社がどんな方法で入居を募集するのか、具体的な宣伝方法を聞いておきましょう。認知度の高い情報サイトに掲載すれば、十分な宣伝効果があるといえます。
また、近隣住民に物件をアピールするため、月一でチラシを配っている業者も営業力が高いと判断できます。ただし、単に「掲載します」の言葉に安心してはいけません。
掲載しただけでは万全な集客とは言えないからです。業者の言葉を確かめる意味でも、物件情報の更新頻度はどのくらいか、室内の写真を撮りにきてくれるのかも確認しておくと安心です。
建物の劣化や不具合が発生したとき、自社で対応する業者もいれば、外部に委託する業者もいます。注意すべきは外部委託する場合です。
不動産会社の中には「付き合いがあるから」と自社のお得意様だけをあっせんしてくるところもあります。こういった業者はオーナーの利益よりも管理会社の利益を重視することもあるため要注意です。
もし不具合が発生した場合は、どの業者に依頼するのか業者名を確認しておきましょう。
無計画で戸建てを賃貸に出してはいけません。物件の価値を見極め相場に見合った賃料を設定することが大切です。
また、賃貸物件は退去されたら家賃収入が入らなくなるということも理解しながら、運用計画を立てていかなければいけません。
そこで、戸建てを賃貸に出すまえに最低限ここだけは理解しておくべきことを6つにまとめました。
戸建賃貸は立地に左右されやすいため、条件によっては借り手がつきにくいというケースも考えられます。反対に言えば、立地さえよければ入居率をキープできる可能性があるということです。
立地が良い代表的な条件と言えば「駅チカ物件」ですが、ファミリー層が狙える戸建て賃貸の場合は、人気学区エリア内であれば充分に需要があるといえます。
そのため立地条件をみるときには、学校や商業施設などを確認するようにしましょう。
アパートのように部屋が複数ある物件とは違い、戸建て住宅は1棟につき賃貸できる部屋が1部屋しかありません。一度空室が出てしまえば、賃料収入がゼロになってしまうのです。
その間も、固定資産税や都市計画税、投資ローンや住宅ローンの返済が続きます。このように、収入がゼロになってしまったときでも維持費や返済費用を確保できるのか、しっかりと考えていかなければいけません。
前述しましたが、平均的な管理費用は5～9%ほどです。しかし、管理は安ければいいというものではありません。賃貸管理は管理会社の手腕にかかっていると言っていいほど重要なものです。
せっかく管理料を支払っても金額に応じた働きが期待できないのであれば、損をしてしまいます。相場よりも極端に高額な会社を選べとは言いませんが、少しぐらい費用がかかってもしっかり管理してくれる業者を選びたいものです。
修繕費用は敷金から差し引いて補修に充てるのが一般的ですが、経年劣化によるものは敷金から差し引くことができず、借主に返金しなければいけません。
さらに、2020年4月1日より施行されることになった民法の改正により敷金の定義が変更になりました。
これまでは敷金の取り扱い方に関して、何の規制もありませんでしたが、民法改正により「敷金は借主が壊したものや滞納などの事情がない限りは返還するもの」と明確に定められるようになったのです。
このことから、今後は退去時に借主に修繕費を負担してほしいときは、契約時に「借主負担」という特約を締結しておくことが重要となります。
空室が長引くようであればリフォームしてユーザーニーズを高めることも考えていきましょう。フルリフォームをする必要はありませんが、費用対効果が高いものは以下の通りです。
リフォーム費用をかけすぎても賃料で回収しきれない可能性があります。必要に応じて少しずつリフォームを加えていくことが大切です。
もし、どの部分をリフォームすればいいのか迷ったときは、上記の個所を参考にしてみてください。また、管理会社に改善提案を相談してみるのもおすすめです。
基本的にオーナーが決めることですが、賃料設定は管理会社から提案を受けたり周辺相場と比較検討したりすることも可能です。
金額に規制はありませんので自由に設定できますが、相場よりも家賃設定が高いと入居率が下がります。
反対に相場よりも低く設定してしまうと借地借家法の規制がかかり、オーナーの独断で「やっぱり家賃をあげたい」という請求は通りにくくなるのです。
賃料設定は慎重に行うべきであり、安易に「このくらいの収入がほしいから」という判断で決めてはいけません。数多くの賃貸物件を管理してきた管理会社の意見も加味して適切な賃料を設定していきましょう。
戸建ての賃貸管理は、立地条件により入居率が左右されやすく、敷地の管理も必要なため、入居付けする際は充分に注意が必要です。
クレームを起こしにくい入居者かどうか確認し、庭の管理は誰が行うのかなどを明確に決めていきましょう。
良い管理会社を選ぶことが、不動産投資で成功する重要なポイントといえます。管理会社を見分けるときは、管理会社がどのような運営スタイルなのか確認することが大切です。
安心して信頼できるパートナーを見つけ、不動産経営における家賃収入を確実なものにしていきましょう。
