不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
安定した家賃収入を得るためにマンションやアパートを購入して不動産賃貸経営を行っている物件オーナーの中には、経営がうまくいかなくて悩んでいる方もいると思います。不動産賃貸経営がうまくいかない原因が管理を委託している委託賃貸管理会社にある場合は、変更することで改善が期待できます。しかし、どのような場合に賃貸管理会社に原因があると考えられるのか分からない、変更する際はどのような手順で進めればいいのか分からない方も多いのではないでしょうか？
この記事では、賃貸管理会社を変更する主な理由と変更の手順、メリットやデメリット、失敗しないためのポイントについて解説します。
賃貸マンション経営や賃貸アパート経営を行っている不動産投資家の中には、安定した収入が得られずに悩んでいる方もいると思います。安定した収入が得られない原因が物件そのものに潜んでいる場合は、物件の売却を視野に入れる必要があります。しかし、原因が管理を委託している賃貸管理会社に潜んでいる場合は、変更することで現状を改善することが可能です。とは言っても、どのような場合に賃貸管理会社を変更すればいいか分からない方も多いと思います。賃貸管理会社を変更したくなるタイミングとして以下の3つが挙げられます。
賃貸物件の管理を委託している管理会社の対応の悪い時が変更を検討するタイミングと言えます。担当者の対応が悪い事例として以下の3つが挙げられます。
賃貸管理会社の担当者に連絡しても、すぐに連絡がつかない場合があります。他の業務に取り組んでいる、打ち合わせをしているなどの場合でも、すぐに折り返してくれる担当者は問題ありません。しかし、担当者が休みの日や営業終了のギリギリにかけたわけでもないにもかかわらず、折り返しの連絡が翌日以降になる場合は問題があります。また、連絡しても折り返してくることがなく、担当者の在席時しか連絡を取れない場合も問題があります。連絡内容の中には急ぎの案件もあるため、連絡がつかない担当者はその後の連携に支障が生じる可能性が高いので、担当者・管理会社を変更した方が良いでしょう。
外壁塗装が必要、クリーニングが必要などの賃貸管理会社の利益につながる業務報告は頻繁に行っても、物件内でトラブルやクレームなどの都合の悪い内容は報告しない場合があります。トラブルやクレームは入居者の満足度に直結して、入居率に大きな影響を与えるため、早急に解決する必要があります。しかし、報告がなければ早急に解決できません。都合が悪い内容を隠蔽しようとする賃貸管理会社に管理を任せていても、その後、良い結果が期待できるとは言えないため、早めに変更することをおすすめします。
賃貸管理会社の中には、「～しておきました」というオーナーの了解を得ずに事後報告を行う賃貸管理会社があります。それが費用のかからない内容の場合には問題ありません。しかし、費用がかかる内容の場合、オーナーの知らない部分で支出が増えることになります。なかには、急なトラブルでオーナーの了解を得る前に早急に修繕を行わなければならないものもありますが、そうでない限りはオーナーの了解を得るのが一般的です。そのような賃貸管理会社に管理を委託していると、多額の請求書が急に送られてくる可能性もあるため、変更を検討した方が良いでしょう。
賃貸管理会社ごとに管理の質に差があります。管理の質が悪い賃貸管理会社に任せていると、入居者の満足度が低下して、退去が増える可能性があることから変更を検討するタイミングと言えます。管理会社の質が悪い事例は以下の2つです。
エントランスホールは、入居者が毎日通る場所であるため、その部分が汚れている場合には、入居者の不満が募る可能性が高いと言えます。賃貸住宅の顔と言えるエントランスホールが汚れているということは、賃貸管理会社の清掃が行き届いていないと考えられるため、賃貸管理会社を変更した方が良いと言えるでしょう。
共用部分の電球が切れている場合には、賃貸管理会社の日常の点検が行き届いていないことを意味します。日常の点検が行き届いていないと、清掃の件と同様、入居者の不満が募るだけでなく、適切な修繕が行われないことで資産価値が低下する可能性も。入居率が下がる前に、早めに賃貸管理会社を変更することをおすすめします。
賃貸管理会社に物件の管理を委託した場合、サービス内容に合わせて委託費用を支払う必要があります。賃貸管理会社が入居者の募集を行い、賃貸契約を成立させた場合に支払われる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で貸主と借主を合算して賃料の1カ月分と決まっています。しかし、管理を賃貸管理会社に委託した場合の料金は、宅地建物取引業法で上限や基準などが決まっていません。賃貸管理会社が自由に設定できるので管理委託費が高額に設定されている可能性も。管理委託費が一般的な賃貸管理会社より高く設定されているにもかかわらず、賃貸管理会社の管理の質や担当者の対応が悪いなどの問題点がある場合には、賃貸管理会社を変更する理由に該当しています。
どのようなときに賃貸管理会社の変更を検討するのか分かったと思いますが、変更することにどのようなメリットがあるのでしょうか？賃貸管理会社を変更するメリットとして以下の3つが挙げられます。
賃貸管理会社ごとに業務内容は異なります。例えば、定期的な建物の巡回が2週間に1回という賃貸管理会社もいれば、1週間に1回という会社もあります。2週間に1回の場合には、巡回後に電球が切れれば次の巡回まで長期間電球の交換が行われずに放置されることに。その結果、入居者の建物に対する不満が募って、退去につながる可能性もあるので注意が必要です。管理委託費が同じ場合には、1週間に1回の巡回を行っている賃貸管理会社に変更すれば業務内容の充足を図ることができます。現在の業務内容で不足している、必要のないものを全て洗い出して、それらの業務内容に合う賃貸管理会社を見つければ、より現状に合った適切な管理が実施されるようになるでしょう。
賃貸管理会社のサービス内容は、入居者の満足度や建物の資産価値を左右します。そのため、清掃が良く行き届いている、問い合わせに対する対応が早いなど、サービス内容が良く管理が行き届いている賃貸管理会社に変更すれば、契約者満足度の上昇が期待できます。その結果、入居率も高く維持することが可能です。内覧時に契約につながりやすいように家具を配置して生活感を出すように提案してくれるなど、営業力の優れた賃貸管理会社もあります。そのような賃貸管理会社に管理を変更することで、さらに安定した入居率の維持が期待できるでしょう。
入居率が低く利回りが低下しているにもかかわらず、管理委託費の高い賃貸管理会社に管理を委託していてはキャッシュフローが悪化します。同じ賃貸管理会社のままでも、状況の改善は期待できず、最悪の場合には赤字経営に陥る可能性もあるので注意が必要です。同じサービス内容でも、管理委託費を低く設定している賃貸管理会社もあるため、変更すれば無駄な支出を抑えることができます。また、無駄なサービスを削除して必要な業務内容だけを備えている賃貸管理会社に委託すれば、さらに管理委託費を抑えることができます。そうすれば、キャッシュフローが改善するので安定した不動産経営につながるでしょう。
賃貸管理会社を変更することには、メリットだけでなくデメリットも存在します。そのため、賃貸管理会社を変更する際は、メリットだけでなくデメリットも踏まえた上で変更する必要があります。賃貸管理会社を変更するデメリットは以下の3つです。
賃貸管理会社を変更すると、分譲マンションやアパートなどを購入して運営している所有者はメリットがありますが、入居者には連絡先や家賃の振込先が変わるなどの負担がかかります。特に振込先が変わったことで、これまでは振込手数料がかかっていない場合でも、変更後から振込手数料がかかるケースも。入居者の負担が大きいほど、不満が募って退去へとつながる可能性が高くなるため、賃貸管理会社を変更するメリットを伝える、手数料が無料の口座を開設予定の入居者には1～2カ月分の手数料をオーナーが負担するなどアフターサポートが必要と言えるでしょう。
家賃保証会社とは、サブリース契約のような転貸契約（満室保証）とは異なり、入居者の家賃支払いが滞った場合に滞納保証を行う会社です。通常は、賃貸契約時に保証人を決めて滞納が生じた場合に保証人に請求しますが、保証人を用意できない場合の手段として家賃保証会社を保証人にして家賃保証会社に請求するケースが増えています。家賃保証会社の中には、賃貸管理会社を変更すると現在の家賃保証契約を継続できないように規定している会社もあります。そのまま放置しておくと、入居者が家賃を滞納した場合に回収できなくなるので注意が必要です。解約が家賃保証会社の契約に影響するのか事前に確認しておくことをおすすめします。
賃貸管理会社を変更すると、旧賃貸管理会社から新賃貸管理会社に賃貸物件に関する数多くの書面や入居者に関する情報などの引き継ぎが行われます。他に、管理に必要な鍵の受け渡しも行われます。しかし、物件の修繕履歴が分からない、鍵を受け取っていないなど、旧賃貸管理会社と新賃貸管理会社間で引き継ぎがしっかり行われていないと、後の経営に影響が生じるので注意が必要です。旧賃貸管理会社とのトラブルを未然に防ぐためには、管理会社に不満があっても、なるべく円満な解約につなげられるように取り組むことが重要と言えるでしょう。
賃貸管理会社を変更するメリットとデメリットを踏まえて検討した結果、最終的に変更すると決まった場合は手続きを行う必要があります。賃貸管理会社を変更する際の手順は以下の通りです。
管理会社を変更する際には、旧管理会社と新管理会社の間で引き継ぎを行う必要があるため、まずは新しい賃貸管理会社を選考します。選考する際のポイントは以下の通りです。
賃貸管理会社ごとにサービス内容が異なるため、物件に必要なサービス内容が含まれているか候補に挙げた賃貸管理会社に確認します。他にも、管理委託費が適切な価格なのか、入居者の募集方法はどうなっているかなどを細かく確認しながら賃貸管理会社を決定します。
新しい賃貸管理会社が決まった後は、現在の賃貸管理会社に解約を申し出ます。解約は、賃貸管理会社との間で締結した管理委託契約書に記載されている解約事項に基づいて進めることになります。新しい賃貸管理会社との引き継ぎのために、解約を申し出てから3カ月の期間を設けているのが一般的です。すぐに解約できるわけではないので注意が必要です。
解約を申し出た後は、新しい賃貸管理会社の管理に移るまでの間に、新旧の賃貸管理会社間で引き継ぎが行われます。引き継ぎは新旧の賃貸管理会社間で行われるものであるため、物件オーナーが関与することは基本的にありません。しかし、「相手から引き継ぎを申し出ると思っていた」と、引き継ぎがスムーズに行われていない可能性があります。そうなると、切り替え後の管理に支障が生じるため、引き継ぎが的確に行われているか確認しておいた方が良いと言えるでしょう。
引き継ぎの間に並行して進めておくこととして入居者に賃貸管理会社の変更を通知することが挙げられます。賃貸管理会社が急に変更になると、入居者は自分たちにとって何かマイナスが生じるのか不安に感じます。そのような不安を解消するためにも、賃貸管理会社を変更する理由と変更するメリットなどを賃貸管理会社の変更通知と一緒に伝えることが重要です。また、家賃の振込先が変わるため、入居者に負担が生じます。基本的にこれらの対応は全て新しい賃貸管理会社が行ってくれますが、入居者の負担が大きくなってしまわないように、オーナーも気を配っておくことが重要です。
現状を改善するために賃貸管理会社を変更したにもかかわらず、変更前と変化がないのでは変更した意味がありません。賃貸管理会社の変更に関して押さえておくべき注意点はあるのでしょうか？賃貸管理会社の変更で失敗しないためのポイントとして、以下の3つが挙げられます。
不動産経営で重要なのは、安定した家賃収入が得られるかどうかです。賃貸物件がその状況にない場合は、何かしらの問題点があると言えます。例えば、立地条件が良くない、建物や設備が古い、清掃が行き届いていないなどです。これらの問題点が整理できていないと具体的な対策を練ることができません。そのため、賃貸物件が抱えている問題点を整理して明確にすることが重要と言えるでしょう。
現状の抱えている問題点が賃貸管理会社の変更によって改善しないのであれば、変更する意味がありません。例えば、立地条件が良くないという理由は物件そのものが抱える問題点であるため、賃貸管理会社を変更しても無駄です。
建物や設備が古いという問題点は、設備を新しくすれば改善するため、わざわざ賃貸管理会社を変更する必要がありません。一方、清掃が行き届いていないという問題点は、賃貸管理会社を変更することで改善が期待できます。賃貸管理会社の変更で改善するかどうかをしっかり検討すれば、無駄な賃貸管理会社の変更を防ぐことができるでしょう。
賃貸管理会社を変更すると言っても、すぐに変更できるわけではありません。新しい賃貸管理会社を選考する、現在の賃貸管理会社に解約を申し出るなど、いくつかの手順で変更を進める必要があります。これらの手順を知らないまま変更を進めた場合、引き継ぎがうまくできない、入居者が以前の賃貸管理会社に家賃を振り込んでしまうなどのトラブルが生じる可能性も。これらのトラブルを未然に防ぐためにも、計画を立てて漏れがないかどうかを確認してから実行に移すことが重要と言えるでしょう。
不動産経営がうまくいっていない原因が賃貸管理会社にある場合には、変更することで改善が期待できます。賃貸管理会社を変更することで業務内容の充足を図ることができる・入居率を高めることができます。しかし、入居者に負担がかかる・家賃保証会社の契約が切れるなどのデメリットも伴うため、メリットとデメリットを踏まえながら決めなければなりません。
また、賃貸管理会社を変更すると言っても、すぐ変更できるわけではありません。新しい賃貸管理会社を選考する、現在の賃貸管理会社に解約を申し出るなどの手順に沿いながら変更する必要があります。賃貸管理会社の変更がスムーズに進まないと、不動産経営に支障が生じるだけでなく入居者の負担増加にもつながります。賃貸管理会社の変更で発生するトラブルを未然に防ぐためにも、計画をしっかり立ててから実行に移しましょう。
