不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
不動産投資をしていく上で、とくに頭を悩ませるのが「家賃滞納トラブル」です。
通常、滞納家賃の回収はオーナーの仕事です。滞納家賃の回収は「債権回収」となるので、賃貸不動産の管理会社はおこなえません。
自分で支払督促をするか、弁護士に債権回収業務として依頼する必要があります。
滞納家賃の回収や督促方法は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するのが一番よい解決策です。弁護士なら、入居者への連絡から法的措置まで一貫しておこなえます。
また、賃貸不動産の管理会社も、弁護士と連携したところにするとよいでしょう。日常の管理業務から家賃滞納などのトラブルまでまとめて相談可能になるので、安心・安定の不動産投資が見込めます。
すでに不動産投資をしている人からすると、家賃の督促については、「管理会社に管理を委託していれば、不動産投資が自ら直接対応する必要はない」と思うかもしれません。ですが、不動産投資を安定的に行っていくためには、このような管理会社任せの考え方は改めた方がよいでしょう。
管理会社に管理を委託している場合、万が一家賃滞納が発生すれば、管理会社の担当者が委託契約の内容に従って対応はしてくれるでしょう。ただ、管理会社は滞納家賃を回収する義務まで負っているわけではなく、あくまで電話をするなどの対応までのため、回収できなかったとしても月額管理料は不動産投資家からもらえます。
つまり、管理会社はたとえ家賃が回収できなかったとしても、損失を受けることはなく、損失を受けるのは不動産投資家なのです。管理会社任せにしていると、対応はしてもらえても、回収ができないこともあるので、基本的に「滞納家賃は自分自身で回収する」という、強い自覚を持つことがとても重要であるといえます。
家賃督促というと、管理会社の業務の範囲というイメージがあるかもしれませんが、厳密にいうと、管理会社は法的に滞納家賃の回収を業務として行うことができません。そもそも、滞納家賃を回収する行為は法律上の「債権回収」にあたります。債権回収を業務として行うことができるのは、弁護士であり、管理会社については本来業務として行うことができないのです。ただ、家賃督促をしている管理会社すべてが違法だという意味ではありません。管理会社は、賃貸管理業務の一環として、家賃を期日までに入金してこない入居者に対して連絡をして、すぐに支払うよう入金を促しているだけなのです。
ところが、滞納家賃が何カ月分もたまってきてしまっているような場合、それら累積滞納額の回収を管理会社が行うことは、債権回収業務にあたってくるため、たとえ管理委託契約の内容に含まれていても、業務として行うことはできません。つまり、管理会社が電話連絡をして促す程度で回収できない家賃滞納については、自分自身で回収するか、弁護士に債権回収として依頼するしかないのです。だからこそ、いざという時のために、法的に正しい家賃督促の方法について知っておく必要があるのです。
初心者投資家の中には、家賃督促をあまく考えているケースが多く、督促方法や手順を間違えたばっかりに、家賃滞納者から法的な反撃を受けることも少なくありません。ここでは、よくやってしまいがちな違法性の高い督促の事例についてご紹介したいと思います。
家賃滞納が発覚したら、できる限り早く督促を開始することが重要ですが、だからといって、いつでも電話をして督促をしてよいわけではありません。深夜や早朝など、一般常識から考えて、電話をするのが適切ではない時間帯での督促は、合理性や相当性がないとして、場合によっては「慰謝料請求」の対象になる可能性もあります。例えば、貸金業法で規定されている取立て行為の規制は以下の通りです。
夜8時以降、翌朝7時までの時間帯については、債務者が予め承諾したような場合や、ほかに連絡をとる合理的な方法がない場合でなければ、督促をすることができません。家賃督促については、貸金業ではありませんが、上記貸金業法のガイドラインをもとに検討する必要があります。
例えば、サラリーマン大家の場合は、日中仕事で督促電話ができないことから、夜遅くに督促する人がいますが、遅い時間に督促をすると、あとで慰謝料請求される可能性がありますので、十分注意しましょう。
家賃督促で本人の携帯電話や自宅に連絡をしても、なかなか電話に出ないという場合もあります。そうなると、本人の勤務先に督促をせざるを得ないケースが出てくるのですが、勤務先に電話する行為も、先ほどの時間帯と同じく貸金業法で規制がされているのです。
これらのケースのほか、本人に連絡をとる方法がない合理的な理由があるような場合でなければ、違法性を指摘される場合があるため注意しましょう。
ベテランのアパート大家さんがよくやりがちなのが、玄関ドアへの貼り紙です。特に、物件の近所に大家さんが住んでいるようなケースでは、現地まで容易に足を運べるため、滞納初日にいきなり貼り紙をすることも珍しくありません。本来、家賃滞納の問題については、貸主と借主の間で解決すべき問題ですから、あえて他人の目にも触れるよう、玄関ドアに貼り紙をする行為は、家賃督促をする方法として、合理性や相当性を欠いていることになるのです。
貼り紙を貼ることは、本人に対する名誉毀損にもなりかねないため、玄関ドアへの貼り紙は絶対にやめましょう。どうしても、本人に滞納の事実を電話以外の方法で知らせたい場合は、ドアに直接貼り紙をするのではなく、目立つ大きめの封筒に、家賃督促の旨の文書をしたためて、ドアポストや集合ポストに投函しましょう。他人の目につかない方法で督促すれば、特に問題はありません。
家賃滞納者と直接話をつけるため、借りている部屋を貸主自ら訪問するケースもあるかと思います。自宅を訪問した際に運良く本人が出てこれば、その場で支払うよう説得することもできるでしょう。ところが、借主本人の自宅で督促する場合は、違法性に触れる可能性が高いため注意が必要です。
借主がその場で支払いに応じればよいのですが、応じてくれない場合はしつこく説得をする可能性があります。この際に、借主から退去を求められたにもかかわらず、無視してそのまま居座る行為は、不退去罪等に該当する違法行為のため気をつけなければなりません。実際、退去を求められたにもかかわらず、長時間督促行為が続いた事案について、慰謝料請求が認められた判例もあります。本件について例外は認められないため、基本的に借主から退去するよう言われたら、無茶をせずに一旦出直したほうがよいでしょう。
賃貸借契約書の多くは、契約者が本人で、連帯保証人が両親というケースが一般的です。もしも本人に連絡がとれなければ、連帯保証人に請求して支払ってもらうことも可能ですが、この際には督促をする「相手」について注意しなければなりません。
連帯保証人が両親のいずれかになっている場合、連絡先として実家の固定電話などが登録されていることがあります。固定電話に電話をすると、家族の誰が電話に出るかわからないため、連絡がついたら必ず本人確認を忘れずに行いましょう。たとえ親族だとしても、連帯保証人ではない以上、支払いの義務は一切ありません。また、連帯保証人以外にむやみに家賃滞納の事実を伝える行為も、場合によっては本人からクレームを受ける可能性があります。義務なき者に対する督促は、法的にも非常に問題視される部分ですので、間違って督促しないよう十分注意しましょう。
追い詰められた貸主がよくやってしまうのが、部屋の鍵の交換です。家賃を支払わない借主には、部屋を貸すこと自体に納得ができないところですから、事前に本人に通告したうえで、部屋の鍵を交換して部屋に入室できなくしてしまうケースがあります。
ただ、部屋の鍵を交換したり、ドアロックを取り付けて入室できなくする行為は、法律でいうところの「自力救済禁止の法理」（自身の実力行使による解決を禁止すること）に反するため、不法行為に該当する違法行為です。実際、借主の物件の使用を阻害した事案において、貸主や管理会社に対して損害賠償請求が認められたこともあります。よって、部屋の鍵を交換する行為は、貸主にとってリスクが大きすぎるため、絶対にやめましょう。
家賃督促は電話や直接会って口頭で交渉することも重要ですが、初心者の場合は感情的になってしまい、上記のような違法性の高い督促になってしまうことが多い傾向です。そのため、慣れるまではできる限り書面による督促を有効に活用するほうがよいでしょう。ただ、書面といっても、単に手紙を出すだけでは無視されてしまう可能性も高いので、できれば記録としてきちんと残る「内容証明郵便」で出すことをおすすめします。
所定の書式で自分用、相手用、郵便局用の3部を作成し、郵便局の窓口から発送する郵便です。内容証明という名称のとおり、書面に書いてある内容自体も証明してくれるため、どんな内容の書類を、いつ、誰に出したか証拠とすることができます。家賃滞納は訴訟にまで発展することもあり、その場合は内容証明郵便でいつ督促をしたのかが重要になってくるため、できるだけ内容証明郵便で発送することをおすすめします。
内容証明郵便は、通常の郵便とは違い、書式が細かく指定されています。書式に適合しない書面を郵便局に持参すると、作り直しになったり、その場で訂正印が必要になるため、事前によく確認してから作成することが重要です。
内容証明郵便として発送できるのは、あくまで文書のみです。そのため、図面やグラフ、写真などについては一緒に発送することができないので覚えておきましょう。
内容証明郵便の文字数は、次のように厳格に規定されています。
横書きの場合：
1行20字以内、1枚26行以内
1行13字以内、1枚40行以内
1行26字以内、1枚20行以内
1文字でもずれてしまうと、訂正印や書き直しが必要になるため、作成する際には上記の書式をwordで設定してから入力するとよいでしょう。
内容証明郵便を出す際には、必ず連帯保証人にも同じものを送付することを前提に作成しましょう。連帯保証人は、通常の保証人とは違い、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がないため、貸主としては本人と同時並行的に督促していくことが可能です。また、訴訟に発展した場合も、連帯保証人も一緒に訴えることになるため、内容証明郵便を出す場合は、必ず連帯保証人にもセットで出すよう心がけましょう。
滞納家賃を請求する際には、必ず延滞損害金を記載して請求することを心がけましょう。延滞損害金は、賃貸借契約書に記載があり、何も記載がない場合でも年5%の延滞損害金については請求が可能です。また、延滞損害金を賃貸借契約書に記載する際には、年14.6%を上限として設定することができます。それを超える部分は、消費者契約法で無効となるため覚えておきましょう。
延滞損害金を請求することは、今後の家賃滞納の抑止力につながるのです。例えば、そこまでお金に困窮していなくても、複数の支払いが重なってしまい、家賃滞納を起こすケースがあります。この際に、契約者本人にとって、家賃の支払いが他の支払いと比べて、どの程度優先順位が高いのかという点が重要になってきます。家賃滞納を防止するためには、本人にとって、家賃が何よりも優先して支払わなければならないものだという認識を持たせることが何より大切で、そう思わせるためにも、1日でも遅れたら延滞損害金を請求することが効果的なのです。
このように、延滞損害金はとることよりも、請求することに大きな意味があることを覚えておきましょう。
家賃を督促する際には、必ず「いつ」までに「何を」すればよいのか、期日を明確に区切ることが重要です。単に「至急お支払いください」だけでは、いつまでが期限なのかがあやふやになってしまい、次の段階に移行することができません。また、相手に対しても強いプレッシャーを与えることができないため、必ず「いつ」に当たる部分を細かく指定することを心がけましょう。
連絡がとれない家賃滞納者に書面を郵送する際には、必ず電話をしてくるよう記載しましょう。家賃をすぐに支払えない入居者とは、分割払いに応じるなど、長期戦になる可能性があります。ただ、相手と直接会話ができないことには、その話すらできません。
家賃滞納者の心理としては、家賃が支払える状態になるまで、貸主との連絡を後回しにする傾向があるため、内容証明郵便を送る際には、とりあえず支払えない場合でも連絡をするよう促すことが重要です。すぐに訴訟にしたい場合は別ですが、裁判ともなれば時間も費用もかかるため、基本的には最終手段と考えるべきであり、まずはできる限り話し合いで解決することを考えたほうが、双方にとってメリットがあります。
内容証明郵便は、通常の郵便とは違い高い郵送費用がかかります。そのため、家賃滞納をした都度内容証明郵便を送っていると、経費が大きな負担となってのしかかるのです。そのため、内容証明郵便など督促にかかる郵送代については、借主側に請求する旨を賃貸借契約書に予め記載しておくことをおすすめします。実費としても構いませんし、定額で設定してもよいでしょう。毎月遅れるような人に対しては、これらの費用も上乗せして請求することで、延滞損害金と同じように抑止力として効果があります。
内容証明郵便を送っても、一切家賃の支払いがない場合については、裁判によって決着をつけるしかありません。家賃滞納で訴える場合は、同時に建物明け渡し請求を提起して、建物から退去してもらう必要があります。
通常、家賃などの金銭債務については、支払いの遅れを言い訳することはできないため、およそ3カ月分の累積滞納がある場合に、建物明け渡し請求訴訟を提起すれば、おおむね訴え自体は認められる傾向です。そのため、建物明け渡し請求訴訟に借主が出廷してこないことも多く、手続きだけが淡々と進んでいくこともあります。（被告である借主が出廷しなければ、原告である貸主側の勝訴で進みます）
よって、訴訟のテクニックというほどのものはあまり問われないため、一見すると弁護士に依頼しなくても対応できそうに感じるでしょう。ところが、実際は、そうでもないのです。
家賃滞納における建物明け渡し請求訴訟は、勝ってそれで終わりではありません。勝ったとしても、ほとんどの場合、借主は自ら退去してくれないため、最終的には「強制執行」といって、強制的に荷物を搬出して部屋の鍵を交換し、占有を解除する必要があります。
勝訴から建物明け渡しまでの主な流れは以下の通りです。
大まかにいうと、強制執行の申立てをしたのち、強制執行をする日を決めて、本人にその旨催告をし、それでも任意に退去しなかった場合は、強制執行当日（断行日）に室内の荷物を強制的に運び出します。ただ、荷物をそのまま処分できるわけではなく、一定期間倉庫などに保管しなければなりません。その後、本人が取りにくれば引き渡し、取りにこなければ競売にかけて執行費用にあてます。
このように、手続きが非常に面倒であるため、不動産投資家自身が一人ですべて対応することはとても大変です。よって、できれば建物明け渡し請求訴訟の段階で、プロである弁護士に任せてしまった方がよいでしょう。
家賃滞納が発生すると、家賃督促から始まり、最終的には訴訟まで行く可能性が考えられます。これは不動産投資において非常に大きなリスクになり得るため、家賃滞納をどう回避するかが、不動産投資で成功するためにはとても重要です。
そこでお勧めしたいのが「保証会社」の利用です。保証会社とは、家賃滞納が発生した際に本人に代わって家賃を弁済してくれる、いわば保証人を引き受けてくれる会社のような位置づけになります。保証会社に加入していれば、万が一家賃が滞納したとしても、保証会社に連絡して所定の手続きをするだけで、確実に保証会社から代位弁済によって支払われるため、家賃を取りそこなう心配がありません。
また、滞納状態が続いて建物明け渡し請求訴訟をする場合についても、訴訟費用や弁護士費用はすべて保証会社が負担して行うため、不動産投資家は書類に捺印するだけで済みます。このように、借主が保証会社に加入していれば、家賃滞納リスクはほぼゼロになるといっても過言ではないため、今後はできる限り保証会社を使ってもらうことを検討するとよいでしょう。
万が一家賃滞納が発生した場合は、法律に則った適切な方法で、できる限り早めに対処することが重要です。また、できる限り借主に保証会社を利用してもらった方が、家賃滞納リスクを回避できますので、今後の賃貸募集の際に、ぜひ検討してみるとよいでしょう。
