任意売却とは債権者の許可を得て住宅ローン残っている住宅を売却すること
任意売却とは、住宅ローンを滞納していて今後完済が見込めない場合に、債権者の許可を得たうえで住宅ローンが残っている住宅を売却する方法です。
住宅ローンを一定期間滞納すると、金融機関は債権を回収するために抵当権を実行し、住宅を競売にかける手続きを始めます。
抵当権:債務者の支払いが厳しくなった場合に備え、債権者である金融機関がローンの対象である不動産を担保に設定し、支払いが滞った場合に債権者が担保である不動産を売却して貸付金を回収する権利
しかし、競売にかけられる前に金融機関と交渉し、任意売却の許可を得て抵当権を解除してもらえば、一般の市場で通常の売却活動を行うことが可能です。
任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性が高く、残債の支払い方法や引き渡し日などもある程度調整できます。債権者にとっても、競売よりも任意売却の方が債権を多く回収できるため、債権者と交渉すれば任意売却に応じてくれる可能性が高いです。
競売では裁判所を通したオークション形式で住宅を売却する
競売とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所を通したオークション形式で住宅を売却する方法です。
競売の開札日までに任意売却が成立しなかった場合や、債権者・連帯保証人の同意が得られず任意売却ができない場合は、競売で強制的に住宅が売却されることになります。
競売の場合は物件の査定や入札日、引き渡し日などのスケジュールをすべて裁判所が決めるため、債務者の事情は一切考慮されません。また、競売物件は市場相場よりも安く買い叩かれてしまうので、住宅ローンの返済に充てられる金額も少なくなってしまいます。
このように、競売は売主にとって不利な条件が多いため、住宅ローンの完済が困難だと判明した段階で早めに任意売却の手続きを始めるのが賢明です。
任意売却はローンを3~6ヶ月で滞納しているタイミングで行う
住宅ローンを3~6ヶ月滞納すると、債務者は期限の利益(債務を分割で支払う権利)を喪失し、金融機関は住宅ローンの一括返済を求めてきます。
一括返済ができなければ、金融機関は裁判所に対して競売の申し立てを行い、競売の手続きが開始されます。競売で強制的に売却されるのを避けるためには、競売にかけられる前に任意売却を成立させる必要があるため、一括返済を求められたら早めに任意売却の手続きを始めましょう。
任意売却の期限は販売開始から1年程度
任意売却が行えるのは一定期間に限られています。期限は債権者が決めるので個人差がありますが、販売開始から1年程度の期限が設けられるケースが多いです。
期限までに任意売却の手続きをすべて終わらせないと、物件は競売にかけられて強制的に売却されることになります。
すでに競売にかけられている場合は開札日前日が任意売却の期日
すでに債権者が裁判所に対して競売を申し立てている場合は、改札日前日が任意売却の期日になります。
任意売却が認められ、市場で買主を探している間も競売の手続きは進行するため、競売の手続きを止めるには、改札日前日までに債権者全員の同意を得て競売を取り下げてもらわなければなりません。
そのためには、改札日前日までに任意売却の手続きをすべて終わらせる必要があります。改札日前日までに競売の手続きを取り下げてもらえなかった場合は、改札日に最も高い金額で入札した人が買主となり、強制的に売却されます。
購入希望者を見つけただけでは競売の手続きを取り下げてもらえないので注意しましょう。
任意売却における売却価格の相場
任意売却は、通常の不動産売却と同じように市場価格での取引が可能です。ただし、任意売却物件は通常物件と比べてリスクがあるので、実際には市場価格よりも安くなる傾向です。
一方、競売になると任意売却よりもさらに安く売却されます。
売却方法と相場の比較
売却方法 |
売却価格の相場 |
通常不動産 |
市場価格 |
任意売却 |
市場価格の8~9割程度が相場 |
競売 |
市場価格の5~7割程度が相場 |
任意売却で価格を決めるときは、通常売却と同じように査定を行います。物件そのものの評価額を算出したうえで、市場価格や細かい売買条件などを考慮し、債権者や買主と交渉するのが基本的な流れです。
任意売却は通常不動産売却よりも8~9割安くなる
任意売却物件には下記のようなデメリットがあるため、価格をある程度下げなければ売却が難しくなります。
任意売却物件の価格が下がる理由は以下の通りです。
売却期間が短い |
競売の入札開始前までに売る必要があるため、売主を選ぶ余裕がない。 |
契約不適合責任が免責になる |
任意売却では、物件に欠陥などがあっても売主の責任を免除する契約が一般的 (経済的な理由で売却する売主がほとんどであり、損害賠償を請求しても支払える保証がないため) |
停止条件付の特約がつく |
「債権者から承諾を得られない場合は無条件で解約」という条項を盛り込むため |
現状での引き渡し以外にない |
修繕や更地渡しなどができないため、買主側に選択・交渉の余地がなく、負担がかかる |
前述の通り、、入札開始になると任意売却はできなくなるため、買主探しはスピードが重要です。飛び抜けて需要が高いなどの例外でなければ、通常より高額で売り出されることはありません。
一方、住宅ローンの残債を減らすためには、少しでも高く売る必要があります。任意売却には債権者の承諾が必要ですが、価格設定が低いと債権回収ができなくなるため、拒否されてしまいます。
結果、「取引成立が見込める範囲でなるべく高めの価格」として、市場価格の8割~9割程度に落ち着くことが一般的です。
競売は通常不動産売却の5~7割と任意売却よりも価格が低くなる
任意売却も価格は下がりますが、競売による落札価格はさらに下がります。個々のケースによりますが、通常売却の5~7割程度となるのが一般的です。
競売物件の場合、以下のような理由で価格が下がります。
- 内見が原則不可(書面上の情報でしか判断できない)
- 書面上にすべての情報が記載されているとは限らない
- 検討時間が短い(入札期間は1ヶ月程度が多い)
- 契約不適合責任がない
- 居住者がいれば落札者が立ち退き手続きを行う
総じて落札者の負担が大きいため、価格が低くなります。
また、競売では売却基準価額(競売時の基準となる価格)と買受可能価額(入札の最低価格)が、次のように定められています。
第六十条 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(以下「売却基準価額」という。)を定めなければならない。
2 執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
3 買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。)以上でなければならない。出典:e-Govポータル「民事執行法第60条」
売却基準価額は裁判所が決定しますが、この時点で市場価格から3割程度減額されます。売却基準価額が決まったら、そこから最大2割を差し引いて入札が開始されます(条文の第3項)。
もっとも高い価格を入札した人が落札となりますが、競売の入札者は格安での物件取得を狙っているため、高額の入札は期待できません。
結果として、競売による落札価格は市場価格の5~7割程度まで落ちてしまいます。
任意売却の価格決定には債権者の承諾が必要
任意売却の価格決定は、売主と不動産会社が協議し、最終的に債権者が可否を決めるというプロセスになります。つまり、価格の決定権は債権者が握っています。
債権者としてはなるべく多く融資を回収する必要があるため、一定額以上でなければ承諾しません。購入希望者が現れても、債権者が望む金額以上でなければ、拒否されてしまいます。
売主も価格について希望をいえますが、優先的に取り入れられることはないと考えておきましょう。
任意売却をするまでの流れ
任意売却は、下記の流れで進むのが一般的です。
- 金融機関から一括返済の督促状が届く
- 住宅ローンの残高証明を取得して現状を把握する
- 弁護士や不動産会社に相談
- 物件の査定や調査を行う
- 弁護士や不動産会社と媒介契約を締結する
- 債権者や保証人に交渉する
- 任意売却を開始する
- 購入者が決定したら決済・任意売却契約を締結
- 所有権移転登記手続きをして完了
一連の流れをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
金融機関から一括返済の督促状が届く
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から電話やハガキで支払いの督促があります。
それから3~6ヶ月返済を放置すると、債務者は期限の利益(債務を分割で支払う権利)を喪失するため、金融機関から住宅ローンの一括返済を求める「期限の利益の喪失通知書」が自宅に届きます。
一括返済ができなければ、金融機関は裁判所に対して競売を申し立てられる流れなので、任意売却をするなら前述の通りローンが滞ってから3~6ヶ月以内に相談しましょう。
住宅ローンの残高証明を取得して現状を把握する
一括返済の督促状が届いたら、住宅ローンの残高証明書で残債額がいくらあるのか現状を把握しましょう。住宅ローンの残高証明書は、毎年10月中旬頃に自宅に送られてきます。
残高証明書を紛失してしまった場合は、住宅ローンを契約している金融機関に電話で連絡すれば再発行してもらえます。残高証明を取得して住宅ローンの完済が難しそうなら、任意売却を検討しましょう。
弁護士や不動産会社に相談
任意売却を行う決意ができたら、複数の不動産会社に相談しましょう。任意売却は債権者全員の同意を得ないと行えないため、債権者との交渉が重要なポイントになります。
交渉を有利に進めるためにも、任意売却の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのが望ましいです。弁護士は任意売却のみなら基本的に依頼する必要はありませんが、債務整理を行う可能性が高ければ弁護士にも相談しておくことをおすすめします。
物件の査定や調査を行う
信頼できる不動産会社が見つかったら、物件の査定や調査を行ってもらいます。任意売却を行う場合、販売価格を決めるのは債権者である金融機関なので、査定額は正確に算出してもらいましょう。
また、物件を査定してもらうことで物件の売却代金で住宅ローンを完済できるのか、完済できる場合はいくら手元に残るのか事前に見込みを把握できます。
この段階で売却代金を充てても住宅ローンを完済できなさそうであれば、本格的に任意売却の手続きを進めていくことになります。
弁護士や不動産会社と媒介契約を締結する
物件の査定や調査が完了し、任意売却になる見込みが高ければ、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結して任意売却の手続きを進めていきましょう。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類ありますが、任意売却の場合は原則として不動産会社1社のみと契約を結ぶ専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結します。弁護士に依頼する場合は、このタイミングで依頼しましょう。
債権者や保証人に交渉する
任意売却は債権者や保証人の許可を得ないと行えないため、媒介契約を締結したら債権者や保証人との交渉に移ります。
債権者や保証人の交渉は、基本的に弁護士や不動産会社の担当者が行います。販売価格や細かな売買条件、売却までのスケジュールなどについて話し合い、債権者や保証人の許可を得られれば売却活動が行えるようになります。
任意売却を開始する
債権者や保証人から任意売却の許可が取れたら、任意売却を開始します。通常の不動産売買と同様に物件情報がインターネットやチラシなどに掲載され、一般の市場で購入希望者を募集します。購入希望者が現れたら、内見や価格交渉などの対応が必要になります。
購入者が決定したら決済・任意売却契約を締結
任意売却物件の購入者が決まったら、購入者と決済・任意売却契約を締結します。任意売却の売買契約書には、下記の項目を特約として盛り込むのが一般的です。
- 売買代金を一括で決済すること
- 違約金を負担しないこと
- 瑕疵担保責任を負わないこと
- 公簿売買規定の責任を負わないこと
- 売買契約の白紙解約条項を設けること
売買価格や引き渡し日などに問題がないか確認し、売買契約書に署名押印をして収入印紙を貼り付ければ契約完了です。契約が完了したら、物件の引き渡しを行います。
所有権移転登記手続きをして完了
物件の引き渡しが完了したら、最後に所有権移転登記の手続きを法務局で行います。所有権移転登記とは、売買や相続などで不動産の所有権が移った際、変更内容を登記簿に反映させるために行う手続きです。
所有権移転登記は、売買契約締結後に物件を買主に引き渡してから1ヶ月以内に買主と売主が共同で申請をします。申請の際に必要となる書類は下記の通りです。
- 所有権移転登記の申請書
- 本人確認書類
- 印鑑証明書と実印(売主)
- 登記識別情報または権利証(売主)
- 固定資産評価証明書
- 住民票(買主)
- 売買契約書
- 委任状(司法書士に依頼する場合)
買主と売主が自ら必要書類を揃えて申請することも可能ですが、所有権移転登記は手続きが複雑なので、通常は登記の専門家である司法書士に依頼します。司法書士に依頼すれば、通常は1~2週間程度で手続きが完了します。
任意売却の査定方法
任意売却でも、通常売却と同じように物件の査定が必要です。査定結果をもとに、債権者と交渉して売り出し価格を決めます。
では、任意売却ではどのように査定を行うのでしょうか?ここでは、任意売却の査定方法について詳しく解説します。
物件の査定方法は通常売却と同じ
任意売却の査定方法は、通常の不動産売却と同じです。査定は不動産会社が行い、費用はかかりません。
査定では、主に以下の項目が見られます。
- 立地
- 築年数
- 間取り、広さ
- 建物の構造や管理状態
- 設備や内装
- 周辺環境
- 日当たりや眺望
- 隣接道路との接道状況
- 土地の形状
上記の項目を評価するとともに、市場での需要や供給、近隣物件の成約事例、そして任意売却特有の事情を考慮して算定されます。
査定はあくまで参考値であり、最終的な価格とは異なる場合があります。前述の通り債権者の意向を聞く必要がありますし、買主との交渉によっても変わるかもしれません。
査定額が住宅ローン残債にいくら充てられるのかが重要
任意売却は、オーバーローン状態(住宅ローン残債が売却価格を上回る状態)で行われます。任意売却の利益は残債の返済に充てられ、返しきれない分は改めて分割返済していきます。
つまり、売却代金で残債をどこまで減らせるかが、任意売却では重要です。「残債-査定額」で残る金額が少ないほど、売主の返済負担は軽くなりますし、債権者からの承諾も得やすくなります。
ただし、任意売却後の残債も返済できないようであれば、任意整理や個人再生、自己破産などの債務整理手続きを併用する方法もあります。これらは任意売却とは異なる手続きなので、別途弁護士などに相談しましょう。
債務整理の種類とメリット・デメリット
債務整理の種類 |
特徴・メリット |
主なデメリット |
任意整理 |
債権者と交渉して、債務を減額してもらう制度 |
・5年程度、ブラックリスト状態になる(クレジットカードの利用や新規借入ができない) など |
個人再生 |
裁判所手続きによって、債務を最大1/10まで減額する制度 |
・5~7年程度、ブラックリスト状態になる ・財産の大部分を処分することになる(すべてを処分する必要はないが、処分しないと手続き後の弁済額が増える可能性がある) など |
自己破産 |
裁判手続きで債務の返済を全額免除してもらう制度 |
・5~7年程度、ブラックリスト状態になる ・財産をほぼすべて処分する必要がある ・手続き中、一部の資格・職業が制限される など |
なお、アンダーローンならそもそも任意売却する必要はなく、普通に売却して完済できます。債権者から拒否されることもありません。
競売よりも任意売却をした方が良い理由
競売よりも任意売却をした方が良い理由としては、主に下記の3つが挙げられます。
- 任意売却したことが周りに知られるリスクがない
- 引越し費用を確保できる可能性がある
- 競売よりも高値で売却できる可能性がある
ここからは、上記の理由についてそれぞれ詳しく解説していきます。
任意売却したことが周りに知られるリスクがない
任意売却なら、住宅ローンの滞納で差し押さえを受けたことが周りに知られることなく売却できます。
物件が競売にかけられた場合は、裁判所やインターネット、新聞、競売情報誌などに競売物件の情報が一般公開されるため、知り合いや近所の人に見られてしまう可能性があります。
競売は一般的に債務を返済できなくなったときに行われる手続きなので、競売情報を知り合いや近所の人に見られてしまうと住宅ローンの滞納で差し押さえを受けたことがバレてしまいます。
一方、任意売却の物件は通常の売却物件と同じように扱われるため、任意売却であることを周りに知られることなく物件を売却できます。
引越し費用を確保できる可能性がある
任意売却は、売却した物件を買主に引き渡した後でないと売却代金が受け取れません。しかし、手元にお金がほとんどなくて引越し費用の捻出が難しく、立ち退きができない可能性もあります。
債権者からすれば、早くお金を返してもらいたいと考えているため、引越し費用の捻出が難しい場合は債権者と交渉することで引っ越し費用を負担してもらえる場合があります。
債権者に負担してもらえる引っ越し費用の相場は10~30万円です。引っ越し費用の負担は法的な義務ではなく、あくまで債権者の善意なので、債権者の気分を害さないよう誠意を持って交渉に臨みましょう。
競売よりも高値で売却できる可能性がある
前述の通り、競売だと市場相場の5~7割程度の価格で落札されるのが一般的です。
競売物件が安値で落札されるのは、「任意売却は通常不動産売却よりも8~9割安くなる」でも紹介したように買主にとって不利な条件が多く、市場相場よりも大幅に価格を下げないと買主がなかなか見つからないからです。
一方、任意売却は通常の不動産売買と同様の流れで売却活動を行うため、競売よりも高値で売却できる傾向が多いです。
任意売却物件の価格は市場価格よりやや低い傾向にあるものの、市場価格の8~9割で落ち着くことが多く、条件が良ければ相場通りの価格で売却できる場合もあります。
任意売却をする際の注意点
競売よりもメリットが多い任意整理ですが、下記の点に注意が必要です。
- 対応できる業者が少ない
- 内覧では立ち会う必要がある
- 債権者から同意が得られない可能性がある
ここからは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。
対応できる業者が少ない
任意売却は金融機関や保証人との交渉が必要なため、不動産業者にとって通常の売却に比べると多くの手間がかかります。
そのため、任意売却に対応していないケースも多いです。基本的に任意売却をする際は、自分で業者を探す必要があるため、期限ギリギリで任意売却の業者探しを始めると間に合わず、競売されてしまう可能性もあります。
そのため、金融機関から督促を受け支払いが難しいとわかったら速やかに対応してくれる不動産業者を探しましょう。
内覧では立ち会う必要がある
任意売却は売主も売買に協力する必要があるため、内覧の立ち合いも必要です。
とくに任意売却は、売主が引越す前に行うケースが多いため住み続けている状態のまま内覧に対応する必要があります。
なるべく早く良い条件で売却するためにも、任意売却が決まったら部屋の掃除をしておき、いつ内覧の申し込みがあっても対応できるようにしておきましょう。
債権者から同意が得られない可能性がある
前述の通り、最終的に任意売却するか決めるのは債権者である金融機関です。
競売よりも高く売却できる可能性があるため同意してもらえるケースが多いですが、なかには任意売却に消極的な金融機関もあります。
そのため、任意売却を決意したら不動産会社とともに金融機関に相談しましょう。
任意売却物件の査定は専門の不動産会社に依頼するのがおすすめ
任意売却物件の査定は、任意売却物件の実績が豊富な専門の不動産会社に依頼するのがおすすめです。専門の不動産会社に依頼するのがおすすめな理由としては、下記の3つが挙げられます。
- 短期間でもスムーズに手続きを進められる
- 高値で売却できる可能性がある
- リースバックできる可能性がある
ここからは、上記の理由についてそれぞれ詳しく解説していきます。
短期間でもスムーズに手続きを進められる
任意売却は1年程度の売却期限が設けられていることが多く、期限を過ぎてしまうと強制的に競売にかけられてしまうので、手続きはスピーディーに行う必要があります。
しかし、任意売却は通常の売却活動に加えて、債権者との交渉や抵当権の抹消手続きなどを行う手間もかかります。任意売却物件の扱いに慣れていない不動産会社だと手続きがスムーズに進まず、期限内に売却できない可能性が高いです。
任意売却を専門に取り扱う不動産会社は、専門的な知識や経験を備えており、任意売却に強い弁護士や司法書士と連携している会社も多いため、短期間でもスムーズに手続きが進められるでしょう。
高値で売却できる可能性がある
任意売却を専門としている不動産会社に依頼すれば、一般の不動産会社に依頼するよりも高値で売却できる可能性があります。任意売却は通常の仲介業務に加え、債権者や保証人との交渉も必要になります。
専門の不動産会社は一般の不動産会社とは異なり、任意売却物件の取り扱いに関する専門的な知識やノウハウ、債権者や保証人との交渉力を有しています。そのため、少しでも有利な条件で売却できるように手続きを進められるでしょう。
リースバックできる可能性がある
任意売却物件を専門の不動産会社に査定してもらえば、売却した住宅をリースバックできる可能性があります。リースバックとは、不動産売買と賃貸契約を同時に行う取引方法のことをいいます。
不動産会社に物件を売却した後に賃貸契約を結ぶことで、売却した物件に引き続き住み続けられます。ただし、リースバックを利用するには、原則として売却代金で住宅ローンを完済できることが条件になります。
また、リースバックを利用すると相場よりも買取価格が安くなったり家賃が相場よりも高くなったりするなどのデメリットもあるので、利用する際は慎重に検討するようにしましょう。
まとめ
任意売却の売却価格は、おおむね市場価格の8割~9割程度になります。若干安くはなりますが、それでも競売の落札相場よりは高額です。
少しでも高く売れれば、その分だけ後々の返済が楽になります。競売より生活を立て直しやすくなるため、住宅ローンの返済が厳しくなったら、なるべく早めの任意売却をおすすめします。
返済できないことが原因で自宅を手放すのには、後悔や罪悪感が強いかもしれません。しかし、競売になってしまうとなんのメリットもなく、安値で手放すことになります。
任意売却を新たな生活に踏み出すチャンスと捉え、前向きに検討してみましょう。
任意売却について良くある質問
任意売却にかかる費用はどのくらいですか?
費用は売却代金から差し引かれるので、持ち出し金0円で任意売却が可能です。差し引かれる費用は個々のケースによりますが、内訳は一般的な不動産売却と同じで、売却代金の4%程度が目安です。
任意売却の代金は手元に入ってくるのですか?
売却費用を差し引かれた後、住宅ローン残債の返済に充てられます。ただし、債権者との交渉次第では、引越し費用を支給してもらえる可能性があります。
任意売却と競売の違いはなんですか?
任意売却は市場価格の8~9割程度で売れますが、競売の落札相場は市場価格の5~7割程度が相場です。また、任意売却は引越し費用が支給されたり、引き渡し時期の交渉ができたりしますが、競売だとこれらはありません。
任意売却の査定はどこに依頼しますか?
任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。任意売却には法律や金融の知識が必要なので、実績のある専門家に査定してもらうことが大切です。おすすめの任意売却業者について、関連記事も参考にしてください→
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