任意売却おすすめ業者はどこ？不動産査定会社の選び方も解説

任意売却とは、住宅ローンの返済で苦しんでいる人を救済する制度です。借入先の金融機関と交渉し、住宅ローンが残っている状態で物件を売却します。

任意売却は不動産取引のなかでも特殊なので、専門的なノウハウが求められます。そのため、相談する業者も「任意売却専門業者」を選ぶことが大切です。

任意売却専門業者には、不動産会社のほか、一般社団法人などの団体があります。団体の場合、連携している不動産会社から紹介してもらう形となるので、自分で直接選ぶのとどちらが良いか検討しましょう。

この記事では、実績豊富な任意売却専門業者の一覧や、選ぶときのポイント、任意売却のメリット・デメリットなどを紹介しています。自分の状況にあった不動産会社・団体がわかるため、相談先を選ぶ際の参考にしてください。

任意売却専門のおすすめ不動産会社・団体

最初に、任意売却の相談先としておすすめの不動産会社・団体を紹介します。

いずれも実績豊富で、安全に任意売却ができる不動産会社・団体です。相談から任意売却実行まで無料（持ち出し金なし）なので、気軽に相談してみましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

一般社団法人全日本任意売却支援協会

画像引用：一般社団法人全日本任意売却支援協会

運営サイト	一般社団法人全日本任意売却支援協会
会社名	一般社団法人全日本任意売却支援協会
本部所在地	〒100-0005 東京都千代田区丸の内3-1-1国際ビル2階丸の内AMS株式会社内
資本金	9,500万円
宅建業免許
電話番号	首都圏：0120-387-555 関西圏・その他：0120-57-1108
営業時間	9:00~18:00
代表者名	安田裕次
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

一般社団法人全日本任意売却支援協会は、自宅が競売にかけられそうな人を救済する目的で設立された、日本初の任意売却専門社団法人です。相談対応だけでなく、講演やセミナーで知識普及に努めています。

離婚や税金、マンションの管理費滞納などにも対応しており、幅広い悩みの人におすすめの団体です。

>>一般社団法人全日本任意売却支援協会公式サイトはこちら

口コミ・評判

いろいろわからない事ばかりでしたが親切にこちらの話を聞いて頂き相談にものって頂きすべて順調に任意売却の手続きを無事にクリアーできました。
本当にありがとうございました
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お願いをして本当に、良かったです。
話しを聞いて下さり連絡もこまめに下さってとても心強かったです。
手続きが終わった後にでも聞きたい事があり、問い合わせたところ直ぐに返答して下さいました。私達の望む結果に、解決して頂きました相談をして本当に、良かったです。
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任意売却119番

画像引用：任意売却119番

運営サイト	任意売却119番
会社名	任意売却支援機構株式会社
本部所在地	〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2丁目9-11インテリックス青山通ビル5階
資本金	1,000万円
宅建業免許	東京都知事（3）第87700号 ※ライフネクスト株式会社（子会社）
電話番号	0120-281-550
相談受付時間	7:00~23:00
代表者名	富永順三
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

任意売却119番は、任意売却支援機構によって運営される機関です。弁護士や司法書士、会計士、税理士など、各専門家が複数在籍しています。

独自の研修制度が充実しており、相談者の心理面も考慮したサポートを行っています。「相談するのに不安がある」という人におすすめです。

>>任意売却119番公式サイトはこちら

口コミ・評判

任意売却119番に電話した時に担当してくれた年配女性、すごくいい人だったなぁ。

#毒母 の事とか全部聞いてくれて
「あなたもう家出てるんでしょ？だったらお母さんに払わせちゃいなさいよー！」

ざっくばらんに話してくれて気持ちが楽になったし勇気をもらえた。

今さらながら感謝！ QT
出典：X

一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

画像引用：一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

運営サイト	一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
会社名	一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
本部所在地	〒160-0023 東京都新宿区西新宿1丁目4-11全研プラザビルSPACES新宿
資本金	不明
宅建業免許	なし（認定加盟店をあっせん）
電話番号	0120-963-281
相談受付時間	9:00~20:00
代表者名	相澤一郎
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会は、任意売却や債務整理についてアドバイスを行っている協会です。

アフターサポートでは、上記の他にも離婚調停・再就職支援・心理カウンセリング開催などがあり、さまざまなサービスを受けたい人におすすめです。

>>一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会公式サイトはこちら

口コミ・評判

倒産に伴い自己破産で任意売却の相談で伺った際、大変丁寧に素人でもとても分かりやすく説明して頂き、更には倒産に関する悩みにも終始丁寧にご相談にのって頂き、本当に助かっています。出来れば倒産の件に関してアドバイス料を払ってでも相談にのってもらいたいくらいです。（担当の方は弁護士では無いし、あくまでもアドバイスなので、相談料は受け取れないと）
悩んでいる方は、是非お薦めです。
余談ですが、ビルの出入口は若干怪しさがあり、入る際は一瞬ためらいましたが、6階にあがり担当の方にお会いした瞬間安心しました。
まだ初回面談なので、結果報告もしたいと思います。
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みどり住宅ローン相談所

画像引用：みどり住宅ローン相談所

運営サイト	みどり住宅ローン相談所
会社名	株式会社シナジーコンサルティング
本部所在地	〒111-0053 東京都台東区浅草橋5-1-36パークサイド日東ビル1階
資本金	不明
宅建業免許	東京都知事（2）第98038号
電話番号	0120-456-281
相談受付時間	9:00~23:00
代表者名	水戸信也
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

みどり住宅ローン相談所は、首都圏を中心に全国対応をしている任意売却の専門家です。休日や深夜も対応しているので、いつでも相談しやすい点が特徴です。

事務所のほか、自宅やカフェなどでも相談できます。社名表記のない車で訪問するなど、近隣への配慮が行き届いているので、プライバシーを守りたい人におすすめです。

>>みどり住宅ローン相談所公式サイトはこちら

口コミ・評判

一般社団法人任意売却協会

画像引用：一般社団法人任意売却協会

運営サイト	一般社団法人任意売却協会
会社名	一般社団法人任意売却協会
本部所在地	〒550-0002 大阪府大阪市西区江戸堀1-23-19グランビルド江戸堀4階
資本金	不明
宅建業免許	なし（会員の不動産会社をあっせん）
電話番号	0120-128-278
相談受付時間	9:30~17:30
代表者名	大川弘昌
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

一般社団法人任意売却協会は、住宅ローン返済で悩む人たちの救済を目的とした団体です。任意売却の相談と、任意売却事業者向けの集客支援を行っています。

任意売却事業者とも深い繋がりを持っているので、個々の状況に適した優良業者を紹介してもらえます。安心・安全な任意売却をしたい人におすすめです。

>>一般社団法人任意売却協会公式サイトはこちら

口コミ・評判

住宅ローン問題支援ネット

画像引用：住宅ローン問題支援ネット

運営サイト	住宅ローン問題支援ネット
会社名	特定非営利活動法人住宅ローン問題支援ネット
本部所在地	〒104-0061 東京都中央区銀座三丁目11番16号G3銀座ビル2階
資本金	なし（NPO法人のため）
宅建業免許	なし（専門家をあっせん）
電話番号	0120-447-472
相談受付時間	9:00~19:00
代表者名	高橋愛子
対応エリア	関東・関西・全国の主要都市
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

住宅ローン問題支援ネットは、不動産コンサルティングマスターなどの資格をもつ代表理事が運営するNPO法人です。

任意売却だけでなく、借り換えやリスケジュール（資金計画の見直し）、リースバックなども提案してもらえるので、幅広い選択肢から住宅ローン問題を解決したい人におすすめです。

>>住宅ローン問題支援ネット公式サイトはこちら

口コミ・評判

株式会社インテリックス

画像引用：インテリックス

運営サイト	株式会社インテリックス
会社名	株式会社インテリックス
本部所在地	〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-12-19東建インターナショナルビル11階
資本金	22億5,300万円
宅建業免許	国土交通大臣（5）第6392号
電話番号	0120-37-3986
相談受付時間	10:00~18:00
代表者名	俊成誠司
対応エリア	全国
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

インテリックスは、資本金22億円超、東証プライム市場上場と、この記事で紹介している不動産会社のなかでは最大規模の会社です。不動産売買・イノベーション・投資事業を展開しています。

「なるべく大きな会社のほうが安心できる」という人は、インテリックスがおすすめです。

>>インテリックス公式サイトはこちら

口コミ・評判

40代/男性/大阪府/マンションを1900万円で売却
満足度:★★★★★

担当の方の対応は非常に迅速でしたし、依頼をしたその当日には見積もりを提出してもらえたので、このレスポンスの早さはとても助かりました。
また、転勤での引っ越しだった為、少しでも早く売却できればと考えていましたが、それを上回るスピーディさで売却することができましたし、早かった分こちらとしても気持ちや時間に余裕ができたので、尚更有り難く感じました。
その結果、転勤に向け焦らず引っ越しをすることができましたし、やはりこの迅速さはとても満足のいくものだったと思います。
「※すまいステップが不動産売却の経験者に行ったアンケートより（2022/11/29）」
出典：すまいステップ「インテリックスの不動産買取の評判・口コミを解説！買取実績も紹介」

株式会社ファインエステート

画像引用：株式会社ファインエステート

運営サイト	株式会社ファインエステート
会社名	株式会社ファインエステート
本部所在地	〒231-0032 横浜市中区不老町1丁目4番4号丸萬ビル403号
資本金	1,000万円
宅建業免許	神奈川県知事（1）第31747号
電話番号	0120-574-701
相談受付時間	10:00~19:00
代表者名	伊東義博
対応エリア	東京・神奈川県内
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

株式会社ファインエステートは、神奈川県を拠点とする任意売却専門の不動産会社です。任意売却に15年以上携わってきたスタッフが、親身になって対応してくれます。​

神奈川県内で任意売却を検討している人におすすめできる会社です。

>>株式会社ファインエステート公式サイトはこちら

口コミ・評判

任意売却Dr.

画像引用：任意売却Dr.

運営サイト	任意売却Dr.
会社名	株式会社クラフトレジデンス
本部所在地	〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-5-15ストークメイジュ302
資本金	1,000万円
宅建業免許	東京都知事（1）第107311号
電話番号	0120－109－506
相談受付時間	9:00~20:00
代表者名	山口剛平
対応エリア	東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、福岡県
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

任意売却Dr.は、スタッフ全員が金融機関出身という不動産会社です。債権者側の考え方がわかるので、現状の分析から最善の解決策を導き出してもらえます。

秘密厳守の徹底や充実したアフターサポートなどがあり、スピード感と安全性のどちらも大切にしたい人にはおすすめです。

>>任意売却Dr.公式サイトはこちら

口コミ・評判

どんな悩みにも親身になって寄り添ってくれます。
相談したいことがまとまっていなくても、まずは思い切って連絡してみるのが良いと思います。
金融機関出身者の方がいらっしゃるのでアドバイスも的確でとても安心感がありました。
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綺麗なオフィス、素敵な立地、素晴らしいスタッフ。困っている方々に本気で向きあう姿勢に、こちらも背筋が伸びました。ワタシも困った人をみかけたら、一択で紹介したいと思います。
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任意売却東京相談室

画像引用：任意売却東京相談室

運営サイト	任意売却東京相談室
会社名	明誠商事株式会社
本部所在地	〒102-0072 東京都千代田区飯田橋4-7-11カクタス飯田橋ビル4階
資本金	1,000万円
宅建業免許	東京都知事（5）第77489号
電話番号	0120-289-960
相談受付時間	9:00~20:00
代表者名	飛田芳幸
対応エリア	東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

任意売却東京相談室は、明誠商事株式会社が運営する任意売却のサービスです。再出発応援資金として、手数料の最大50％キャッシュバックを行っています。

豊富なノウハウで難易度の高い案件でもしっかり対応してもらえるので、丁寧かつ迅速に任意売却をしたい人におすすめです。

>>任意売却東京相談室公式サイトはこちら

口コミ・評判

今回明誠商事さんにお世話になったのは

１，住宅ローンの返済が困難になったため、住宅ローンを滞納する前に、明誠商事が任意売却で解決

２，住宅ローン以外の借金も売却代金から一部返済

３，その他の借入があり、解決する為、明誠商事から弁護士を紹介し債務整理で解決

全て解決していただき家族で再スタートをきることが出来ました。
分からない事や心配事など一つ一つ親身になって相談にのっていただき解決していただきとても感謝しております。

明誠商事さんにお願いして本当に良かったです。
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近所の不動産屋には売れないと断言され絶望してましたが、任意売却という方法を知り色々探してたところで明誠商事さんを知りました。問い合わせたところ支援金があると聞き、少し疑心暗鬼でしたが売却後に本当にお金をもらうことができ、弁護士も紹介してくださり残債の整理もできました。本当に何から何までありがとうございました。
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株式会社テスコーポレーション

画像引用：株式会社テスコーポレーション

運営サイト	株式会社テスコーポレーション
会社名	株式会社テスコーポレーション
本部所在地	〒171-0021 東京都豊島区西池袋1丁目38-6西池袋TYビル
資本金	1億円
宅建業免許	東京都知事免許（６）第072713号
電話番号	0120-978-777
相談受付時間	9:00~22:00
代表者名	田中康雄
対応エリア	東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

株式会社テスコーポレーションは、1都3県で不動産事業を展開する会社です。創業以来、住宅ローン問題で多くの相談を受けています。

「相談者に寄り添った任意売却」をモットーとしているため、担当者の接客姿勢を重視している人におすすめです。

>>株式会社テスコーポレーション公式サイトはこちら

口コミ・評判

株式会社さくら不動産販売

画像引用：株式会社さくら不動産販売

運営サイト	株式会社さくら不動産販売
会社名	株式会社さくら不動産販売
本部所在地	〒110-0016 東京都台東区台東4丁目9番2号阪急阪神上野御徒町ビル3階
資本金	不明
宅建業免許	国土交通大臣（1） 第10127号
電話番号	本社・本社営業部：0120-60-8655 千葉松戸店：0120-91-5540
相談受付時間	10:00~19:00
代表者名	羽田昭
対応エリア	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県
取り扱い物件	戸建て、マンション
士業専門家との連携	あり

さくら不動産販売は、東京と千葉に拠点を置く不動産会社です。不動産の売買・投資や、中古マンション再生などの事業を展開しています。

引越しのサポートも行っており、スムーズな住み替えを希望している人におすすめです。

>>株式会社さくら不動産販売公式サイトはこちら

口コミ・評判

マンション売却価格の設定から売却までスムーズに対応いただきました。非常に助かりました。
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任意売却を依頼する不動産会社・団体の選び方

任意売却は特殊な不動産取引になるので、依頼する不動産会社・団体も慎重に選ばなければいけません。具体的には、以下のポイントに注目しましょう。

• 実績が多くさまざまな案件を取り扱っている
• 弁護士や司法書士などの専門家と連携し業務している
• 相談後の返信や対応が早い
• 所有する物件のエリアに対応している
• 住み続けたい人は「リースバック対応可能か」も確認

上記を押さえれば、優良な不動産会社・団体を見つけやすくなります。それぞれ詳しく解説します。

実績が多くさまざまな案件を取り扱っている

任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、法律知識や金融機関との交渉力が必要になります。そのため、実績豊富な不動産会社・団体に依頼することが大切です。

任意売却の実績が少ないところに依頼すると、債権者との交渉や買主探しで売却までに時間がかかり、相場以上に安値で売らざるを得ない場合があります。

一口に実績といっても見方はさまざまですが、以下のような目安を持つと良いでしょう。

• 取り扱い業務として任意売却を明示している
• 取り扱い件数が100件以上
• 開業から10年以上

取り扱い件数が多く、営業歴も長い不動産会社・団体であれば、手続きや交渉に慣れていると判断できます。

弁護士や司法書士などの専門家と連携し業務している

任意売却は、民法や債務整理（任意整理や自己破産など、借金を減額・免除する手続き）などの法律知識が重要になります。そのため、弁護士や司法書士などの専門家と連携している不動産会社・団体に相談するのがおすすめです。

弁護士・司法書士などの専門家と連携していれば、個々の状況に合わせて的確なアドバイスをしてもらえるので、短期間での任意売却も可能です。

外部の弁護士・司法書士などと連携しているか、そういった専門家が内部に在籍している不動産会社・団体を選ぶようにしましょう。

任意売却における資格保有者の在籍も確認

弁護士や司法書士などのほかにも、任意売却に関連する資格があります。資格保有者が在籍していれば、手続きがスムーズに進むでしょう。

具体的には、以下のような資格があります。

資格名	概要	認定機関（クリックで公式サイトへジャンプ）
任意売却取扱主任者	・任意売却に関する法知識と取引ノウハウを証明し、安全かつ適正な取引をサポート。	一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
任意売却士	・任意売却に関する幅広い知識を習得し、債権者や弁護士と協力して取引を主導。	一般社団法人全国任意売却支援協会
任意売却不動産コーディネーター	・任意売却における知識、スキル、面談技法を正しく習得し、関係者全員の利益確保を実現。	一般社団法人不動産競売流通協会

「任意売却不動産コーディネーター」は他2つと違って講習形式ですが、法務大臣認証ADR調停人の基礎資格であり、高い信頼性があります。

これらの資格がなくても任意売却の業務は行えますが、専門知識を備えていることの証明になるため、不動産会社・団体を選ぶときの参考にしましょう。

相談後の返信や対応が早い

任意売却は、住宅ローン滞納で競売にかけられる恐れがあるなど、差し迫った状況で利用するケースがほとんどです。そのため、相談先が迅速に返信・対応をしてくれるかどうかが重要です。

金融機関から一括返済を求められたら、できるだけ早く任意売却の手続きを始める必要があります。返信や対応が遅いところだと、競売までに間に合わないかもしれません。

また、返信や対応が早いということは、その不動産会社・団体が任意売却に対して真剣に取り組んでいるとも考えられます。信頼性の面からいっても、返信や対応が早い不動産会社・団体を選ぶことをおすすめします。

所有する物件のエリアに対応している

不動産会社・団体へ相談するにあたって、対応エリアはしっかり確認しておきましょう。任意売却の実績が豊富でも、所有する物件のエリアに対応していなければ依頼できません。

任意売却は特殊な不動産取引なので、取り扱っているのは主に中小規模の不動産会社・団体です。そのため、対応エリアが限られている場合があります。

また、地元の不動産会社・団体なら、高い確率で地銀や信用金庫などとネットワークを持っています。スムーズに手続きを進めるためにも、どのエリアに対応しているかは重要です。

住み続けたい人は「リースバック対応可能か」も確認

自宅の任意売却を行うと、通常は引っ越す必要があります。しかし、「リースバック」というサービスを併用すれば、そのまま住み続けることも可能です。

リースバックを利用すれば生活環境の維持が可能なため、引越しをしにくい子育て世帯や高齢者世帯でも任意売却をしやすくなります。

ただし、買主にとっては物件の用途が制限される取引なので、売却に時間がかかる可能性があります。スムーズに手続きするためには、リースバックの実績も豊富な不動産会社・団体を選ぶようにしましょう。

任意売却の悪徳業者の特徴

任意売却を取り扱う不動産会社・団体のなかには、自社の利益を優先し、相談者をだまそうとしてくる悪徳業者も存在します。悪徳業者を避けるためには、その特徴も押さえておくことが大切です。

悪徳業者の主な特徴としては、以下が挙げられます。

• 事務手数料や販売促進費などを請求してくる
• 「確実に売れます・引越し代も確保できます」などの発言をする
• 媒介契約の強要をしてくる
• 自宅へいきなり訪問してくる

これらにあてはまるような不動産会社・団体は、関わりを持たないよう注意しましょう。それぞれ詳しく解説します。

事務手数料や販売促進費などを請求してくる

任意売却にかかる費用は、すべて売却で得られる代金から差し引かれるのが一般的です。そのため、持ち出し金は0円で行えます。

そもそも、任意売却において不動産会社・団体が請求できる報酬は、仲介手数料のみと定められています。

住宅ローン滞納などで経済的に苦しんでいる人たちの救済が、任意売却の本来の趣旨です。その趣旨から外れ、相談者に追い打ちをかけるような不動産会社・団体は、悪徳業者であると考えましょう。

「確実に売れます・引越し代も確保できます」などの発言をする

「確実に売れます」「引越し代も全額必ず保証されます」といった勧誘をしてくる不動産会社や団体は、悪徳業者であると考えましょう。

任意売却は債権者の同意が必要であり、交渉がまとまらなければ実行は不可能です。また、交渉によって引越し代をだしてもらえる可能性はありますが、これも確実に保証されるものではありません。

不確実な事柄に対して断定的な言葉を使って勧誘する行為は、悪徳業者に良くある手口です。騙されないよう、冷静な判断を心掛けましょう。

媒介契約の強要をしてくる

媒介契約とは、不動産会社に物件の売却（仲介）を依頼する際の契約です。不動産会社は、売主と媒介契約を結んだうえで仲介業務をスタートさせます。

つまり、不動産会社からすれば「媒介契約を結ぶこと」が、利益を得るための最低条件です。そのため、相談者の意志を無視して強引に媒介契約を結ばせようとするケースがあります。

任意売却はスピーディーな手続きが必要ですが、媒介契約を焦らせるような不動産会社は避けるようにしましょう。

なお、媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」ならいつでも好きなときに解約できます。一方、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」だと最長で3ヶ月間は解約できないので注意が必要です。

媒介契約については関連記事でも解説しているので、参考にしてください。

自宅へいきなり訪問してくる

不動産会社のなかには、事前の約束なしにいきなり訪問してくる業者がいます。このような不動産会社の多くは、強引な勧誘を行う悪徳業者です。

競売が決定すると物件情報が公開されるため、弱っているところに付け込もうとする悪徳業者の訪問が多くなります。悪徳業者に来られると、長期間居座られたり、半ば脅迫のような勧誘をされたりする場合があります。

何度退去するように言っても拒否してくる場合、警察や消費者生活センターに連絡するなど、専門機関に相談するようにしましょう。

任意売却専門の不動産会社と一般不動産会社の違いは？

任意売却も不動産取引の一種なので、専門業者ではない一般の不動産会社でも対応自体は可能です。宅地建物取引業免許さえあれば、前述した任意売却に関する資格がなくても業務を行えます。

しかし、実際は法知識や専門的なノウハウが重要なので、そもそも任意売却を取り扱わない不動産会社のほうが大半です。仮に対応可能でも、専門業者とそれ以外では「サポートの質」が変わります。

専門業者に相談することでどのようなメリットがあるのか、以下に挙げる違いを把握しておきましょう。

• 債権者との交渉・調整力
• 債権債務の知識量
• 法律専門家との繋がりの多さ
• 任意売却後のアフターフォロー

それぞれ詳しく解説します。

債権者との交渉・調整力

任意売却は、債権者である金融機関などとの交渉・調整が必要な手続きです。そのため、任意売却専門の不動産会社は、交渉・調整力の高さが求められます。

前提となる法律の知識や、金融機関の考え方をどれほど把握しているかで、交渉の結果は大きく変わります。また、担当者との繋がりや、コミュニケーション能力の高さなど、定量化できないスキルも重要です。

これらは勉強だけでは身に付かず、多数の経験を通して獲得していくノウハウです。任意売却に慣れていない一般の不動産会社だと、交渉・調整がうまくいかず、望まぬ結果を生むかもしれません。

債権債務の知識量

任意売却は、住宅ローンが残っている家を売る方法なので、債権債務に関する知識が重要です。そのため、任意売却専門の不動産会社は、債権債務に関する知識を豊富に持っています。

一般不動産会社も、債権債務についてはある程度把握していますが、普段から業務として行っているかどうかで知識量は変わります。

不動産業務にもさまざまな分野があり、目的に応じたスペシャリストに相談することが大切です。的確なアドバイスやサポートを受けるためにも、任意売却の専門家に相談しましょう。

法律専門家との繋がりの多さ

任意売却専門の不動産会社は、業務の性質上、法律専門家との繋がりを多く持っています。弁護士や司法書士などの法律専門家と連携している不動産会社なら、スムーズな任意売却が可能です。

任意売却では、金融機関との交渉から法的手続き・書類作成まで、煩雑な作業が多くあります。これらを滞りなく進めるためには、法律専門家との繋がりが重要です。

また、自己破産や個人再生などの債務整理を行う場合は、そのまま連携先の法律専門家に相談することも可能です。

任意売却後のアフターフォロー

任意売却専門とそれ以外では、アフターフォローの充実度も変わります。任意売却後のことも考えると、任意売却専門の不動産会社のほうがおすすめです。

優良な専門業者なら、残債の返済計画や引越し先の手配など、生活再建に向けたサポートを提供してくれます。今後のライフプランや家計の見直しといった悩みも、相談に乗ってもらえるでしょう。

任意売却は「ゴール」ではなく、生活を立て直すための「スタート」です。そのことをしっかり理解している不動産会社なら、丁寧なアフターフォローをしてくれます。

任意売却の相談先

以下の表は、任意売却を検討するにあたって、どこにどのような相談をすべきかまとめたものです。

相談先	相談内容	具体的な業務	相談費用
不動産会社	不動産の売却 任意売却	物件の売却先を探してくれる 任意売却全般のサポート	仲介手数料(仲介業者の場合)
任意売却のサポート専門団体	任意売却や住宅ローン滞納	任意売却全般のサポート	無料
金融機関	任意売却の許可を得る	返済方法や時期の相談	無料
弁護士・司法書士	ローン残債を減らす	任意整理の交渉 自己破産の手続き	20万円~30万円程度(着手金) 減額分の20％程度(成功報酬)

基本的には、任意売却を専門にしている不動産会社に相談すれば大丈夫です。実際に売却手続きを行うのは不動産会社の役目ですし、必要であれば法律専門家の紹介もしてくれます。

任意売却のサポート専門団体も、最初の相談先としておすすめです。不動産会社や弁護士・司法書士などで構成された団体が多く、加盟者や協力店などから適切な専門家をあっせんしてくれます。

金融機関は、相談というより、任意売却を認めてもらうために交渉をする必要があります。実際は不動産会社にすべて任せられるので、自分で交渉する必要はありません。

最後の弁護士・司法書士は、任意整理や自己破産をする場合に相談します。これらは任意売却と別の手続きであり、法律専門家でなければ手続きの代行ができません。

以上が、任意整理において相談先となる専門家です。

任意売却の流れと期間

任意売却の流れを簡単にまとめると、以下のようになります。

1. 任意売却専門の不動産会社に相談、査定を依頼する
2. 債権者に任意売却の同意を得る
3. 売却活動を開始する
4. 買主と売買契約を締結する
5. 決済・引き渡し・所有権移転を行う
6. 住宅ローン残債を返済する

すでに滞納している場合、7~8ヶ月ほどで競売開始が決定し、さらに5~7ヶ月ほどで入札開始になります。競売の取り下げは入札開始の前日までしかできないので、それまでに買主を見つけて売買契約をまとめなければいけません。

一方、買主探しには少なくとも2~3ヶ月、難航した場合は半年以上かかります。他にも各種手続きや調整に時間がかかるので、タイムリミットを考えると早めの行動が大切です。

任意売却にかかる期間

以下は、滞納から競売終了（開札）までの流れと、任意売却の可否について整理した表です。

期間	状況	任意売却の可否
1~3ヶ月目	住宅ローンの支払ができなくなる	この期間は基本的に任意売却の許可が降りない。 ※この期間に金融機関へ相談することで、毎月の返済額を減らすなど何らかの救済措置を得られる可能性もある。
	住宅ローンの滞納
	「督促状（催促状）」が届く
3~6ヶ月目	期限の利益喪失	この期間に任意売却を開始・成立させる （最長でも9ヶ月程度）。
	代位弁済によって保証会社へ債権が移行
6~9ヶ月目	競売開始決定通知が届く
競売開始決定通知から1~2週間	裁判所の執行官による家の現況調査
9~14ヶ月目	期間入札通知の到着
	期間入札の公告
14~15ヶ月目 （公告から最長1ヶ月）	入札開始	任意売却はほぼ不可能 ※厳密には、落札者の代金納付まで競売の取り下げが可能だが、落札者の同意が必要になるため現実的ではない。
15ヶ月目	開札（競売の結果発表）

※上記の期間はあくまで目安です。
※金融機関との相談によって案件ごとに競売開始までの期間や期限は変わります。

基本的には、期限の利益喪失を知らせる通知が届いてから任意売却が可能になります。ただし、早めに動いたほうが有利な条件を引き出せるかもしれないので、返済の目処が立たなくなった時点で専門家へ相談しましょう。

任意売却にかかる費用や必要書類

実際に任意売却を始めれば、ほぼすべての手続きは専門家に任せられます。債務者としては、よりスムーズに進められるよう、どのような費用や必要書類があるのか知っておきましょう。

任意売却にかかる費用は0円

先にも解説しましたが、任意売却において売主の持ち出し金は0円です。仲介手数料や税金などは売却代金から差し引かれます。

差し引かれる内容は、一般的な不動産売却の費用と同じで、仲介手数料や印紙税などが挙げられます。詳しくは、下記の関連記事をご覧ください。

売却代金から各種費用が差し引かれ、その残りが残債の返済に充てられます。ただし、それで返済しきれなかった分については、分割での返済が必要です。

必要書類は「不動産購入時の書類」と「債権者からの通知書類」

具体的な必要書類は個々の状況でも変わるので、ここでは一般的に必要となる書類を紹介します。

相談前に自分で準備しておくと良い書類一覧

必要書類	詳細書類
不動産購入時の書類一式（土地、建物の広さや築年数、権利関係が分かる書類）	■共通 ・登記識別情報（登記済権利証） ・建築確認済証や検査済証 ・地積測量図や境界確認書 ・固定資産評価証明（土地・建物） ・間取図 ■マンションの場合 ・管理費と修繕積立金の明細 ・管理規約（使用細則） ・重要事項調査報告書
債権者からの通知書類一式（借入や滞納状況が分かる書類）	・催告書や督促状 ・ローン残高証明書や償還予定表 ・金銭消費貸借契約書やローン契約書 ・代位弁済通知書や差押・競売開始決定通知書（滞納状況によって）
身分証類	運転免許証、保険証、印鑑

これらの書類は、任意売却の交渉や手続きに必要となるため、できるだけ早めに準備しておきましょう。

任意売却の売却価格相場

任意売却の売却価格は、売却期間や物件の市場動向などにもよりますが、市場価格の80~90%程度が目安です。

任意売却物件は、債務者の生活苦や滞納といったネガティブなイメージが付きまとうため、値引き交渉が発生しやすくなります。入札開始までというタイムリミットもあるため、通常より安くなるのが一般的です。

ただし、売却価格の決定には債権者の同意も必要です。債権者は融資をなるべく多く回収するため、少しでも高く売ることを条件にしてきます。

早く売るためにはなるべく安く、債権者を納得させるためにはなるべく高く売らなければならず、こうした板挟みをうまく調整するためにも専門業者の知識が必要となります。

任意売却の価格相場については、下記の関連記事も参考にしてください。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットとデメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット		デメリット
競売よりも高く売却できる	任意売却の相場は市場価格の80~90%程度、競売の落札相場は50~70%程度。	延滞・滞納が信用情報機関に記録される	新規借入やクレジットカード決済が、任意売却後の残債完済から5年程度経つまでできなくなる。 ※任意売却ではなく、滞納・期限の利益喪失が直接の原因。
売却後の残債は分割返済できる	売却代金で返済しきれなかった分は、改めて返済計画を立て直す。	債権者の同意が必要	債権者が同意しなければ任意売却はできない。
売却利益から引越し費用を受け取れる	交渉次第だが、引越しも持ち出し0円が可能。	連帯保証人の協力が必要	連帯保証人がいる場合、その人の同意も必要。また、滞納した時点で連帯保証人に請求がいく可能性がある。
リースバックで売却後も住み続けられる	生活環境を維持でき、将来的な買い戻しも可能。	競売までに売れない可能性がある	任意売却にネガティブなイメージがあることや、価格に債権者の意向を汲む必要があるため、成約が難しい。

当事者からすると、特に気になるのはデメリットのほうだと思います。クレジットカードなどが使えなくなる点や、連帯保証人への請求を心配する人は多いでしょう。

しかし、これらの直接的な原因は任意売却ではなく、住宅ローンの滞納です。滞納した状態を放置していれば、状況は任意売却するより必ず悪化します。

生活への影響を減らしつつ、一刻も早く立て直すためには、なるべく早めに任意売却を検討してみましょう。

なお、任意売却のメリット・デメリットについては、関連記事でも詳しく解説しています。

任意売却と競売の違い

任意売却も競売も自宅を手放すことに違いはないため、人によっては「わざわざ任意売却をするのは面倒」と思うかもしれません。しかし、この2つはその後の生活に大きな違いが生まれます。

価格相場については先述の通りで、任意売却は市場価格の80~90%程度なのに対し、競売の場合は50~70%程度です。どちらの方法でも、返済しきれなかった分は返済し続けることになるので、なるべく多く返済できる任意売却のほうが有利です。

引越し費用は、任意売却なら売却代金から支給される可能性もありますが、競売にはそういった制度はありません。落札者に明け渡すために、自己負担での引越しが必要です。

このように、任意売却と競売を比べた場合、競売にメリットは1つもありません。今後の生活再建のためにも、前向きに任意売却を検討してみましょう。

まとめ

任意売却は、不動産・金融・法律の専門知識が必要になるため、難易度の高い不動産取引です。慣れていない業者に相談してしまうと、時間がかかって競売までに間に合わなかったり、そもそも対応を断られたりする可能性があります。

そのため、実績豊富な任意売却専門業者に相談して、スピーディーに対応してもらうことが大切です。

この記事で紹介したおすすめ業者を参考にすれば、きっと最適な不動産会社・団体が見つかります。相性の良い業者に相談し、納得のいく任意売却を実現しましょう。