不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
不動産の任意売却には、さまざまな書類が必要です。各書類を事前に用意しておけば、その分スムーズに任意売却の手続きを進められます。
任意売却を検討している場合、どのような書類を用意するのかを依頼先の不動産会社に相談しながら、必要書類を準備しておくとよいでしょう。
実務上、任意売却は競売の手続きと並行して進むケースがほとんどであり、書類の準備に手間取っている間に競売の期日が迫り、任意売却を断念せざるを得なくなるケースも珍しくありません。
「まだ時間がある」と考えているうちに選択肢が狭まってしまうため、できるだけ早い段階で必要書類の確認・収集を始めることが大切です。
任意売却の際には不動産会社や専門業者への依頼が必要で、必要書類は依頼先となる不動産会社や専門業者の指示にしたがって用意することとなります。
なお、不動産会社や専門業者に任意売却の相談をする前に下記の書類を準備しておくと手続きなどがスムーズに行なえます。
弊社へのご相談でも「どの書類を持っていけばいいかわからず、何も準備せずに来てしまった」という方は少なくありません。
その場合、初回の相談では具体的な提案が難しく、書類を揃えてから再度お越しいただくことになるため、結果的に1〜2週間のロスが生じることがあります。
■相談前に自分で準備しておくと良い書類一覧
| 必要書類 | 具体例 |
|---|---|
| 不動産購入時に受け取った書類 | ・登記識別情報通知書（登記済権利証） ・建築確認済証や検査済証 ・地積測量図や境界確認書 ・固定資産評価証明書（土地と建物でそれぞれ必要） ・間取図 ■マンションを任意売却する場合 ・管理費と修繕積立金の明細書 ・管理規約（使用細則） ・重要事項調査報告書 |
| 債権者（ローンの借入先）からの通知書類 | ・催告書や督促状 ・ローン残高証明書（融資額残高証明書）や償還予定表 ・金銭消費貸借契約書やローン契約書 ・代位弁済通知書や差押・競売開始決定通知書（滞納により手元に届いている場合） |
| 本人確認書類 | ・運転免許証 ・健康保険証 ・マイナンバーカード など ※書類の捺印が必要になるため、印鑑も必要です。 |
提出が求められる必要書類は、不動産会社や専門業者によって異なります。また借入先の金融機関によって郵送される通知書類も異なるため、上記すべての必要書類を用意できない場合もあるでしょう。
ここで大事なのは、「すべて揃うまで待ってから相談する」のではなく、手元にある書類だけでもまず相談に持ち込むことです。任意売却では時間的な制約があるケースが多いため、足りない書類は相談後に並行して取得する、という進め方の方が結果的にスムーズです。
任意売却をするには、不動産会社や専門業者と媒介契約を締結する必要があります。任意売却の媒介契約時には、主に売主自身で下記の書類の用意が必要です。
■媒介契約時に売主が用意する書類
売却する物件の所有者が複数いる場合、人数分の実印が必要です。また、媒介契約時点では認印で手続きできるケースもあります。
なお、媒介契約の際には、依頼先の不動産会社などが準備する書類もあります。
■不動産会社などが準備する書類
これらの書類は依頼先が用意するため、売主が用意する必要はありません。ただし売主の押印が必要なため、媒介契約時には印鑑も持参するようにしましょう。
媒介契約を締結した後、任意売却の手続きや決済時に必要な書類もあります。これらの必要書類は売主自身が用意するものと、依頼先の不動産会社などが用意するものの2種類に分けられます。
■売主が用意する書類
これらの必要書類は売主が用意するものであるため、任意売却の媒介契約が締結した後から決済するまでに提出できるようにしておきましょう。
任意売却の手続きや決済までに依頼先の不動産会社などが準備する書類は、以下のとおりです。
■不動産会社などが準備する書類
なお、これらの書類は売主が用意する必要はありませんが、押印が必須です。任意売却を依頼した不動産会社などに書類を準備してもらった後は、該当箇所への押印を忘れないようにしておきましょう。
任意売却をするにあたって、売主が記入・捺印をする必要書類もあります。
これらの書類は基本的に依頼先の不動産会社などが準備するものです。準備自体は不要ですが、各書類に合わせた記入や捺印が必要なため、事前に確認しておくとよいでしょう。
売却する不動産に抵当権がついている場合、任意売却時には抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権抹消応諾申請書は、その手続きで必要な書類です。
出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」
抵当権抹消応諾申請書では、売主の氏名や住所、電話番号の記入とともに押印が必要です。記入や押印がなければ手続きできないため、任意売却の際には忘れずに対応しましょう。
配分案とは、任意売却による売却代金を誰にどの程度配分するかを明示するための書類です。配分表と呼ばれることもあります。
不動産会社に任意売却を依頼すると、配分案を作成してもらえるのが一般的です。そのため、書類の文面などは不動産会社によって異なります。
配分案は、債権者（金融機関）が任意売却に同意するかどうかを判断するための重要な書類のひとつです。配分内容に債権者が納得しなければ抵当権の抹消に応じてもらえず、売買自体が成立しません。
特に複数の債権者がいる場合は、各債権者への配分額をめぐって調整が難航するケースもあるため、配分案の作成経験が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。
特に住宅ローン以外にカードローンや税金の滞納があり、複数の債権者がいる場合、売却代金が全員に行き渡らないため調整が難航します。実務上は、第一順位の銀行が、第二順位以降の債権者に対して、数万円〜数十万円のハンコ代（抵当権抹消の承諾料）を分配するよう配分案を作成し、全員が納得する落としどころを探るという高度な交渉スキルが求められます。
配分案には下記のような内容が記載されます。
参考元：一般社団法人 「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会「配分案（配分表）とは」
配分案にも氏名や押印が必須です。必ず対応するように覚えておきましょう。
任意売却による返済額が住宅ローンの残債に満たない場合、売却後も残りの金額を返済する義務が残ります。その場合、現在の生活状況からどの程度の金額を返済できるのかなどを確認するために、生活状況申出書の提出が求められます。
なお、実際の支払いは債権者と交渉のうえ、月々数千円〜数万円程度の分割返済に応じてもらえるケースが多いです。
債権者側としても、競売で回収しきれなかった残債について、債務者が生活を維持できる範囲で返済を続けてもらう方が現実的と判断するためです。
生活状況申出書は、この返済条件を協議するための基礎資料になるため、収入や支出をできるだけ正確に記載することが重要です。
■生活状況申出書の例
出典：浜松市公式サイト「生活・財産収支状況申出書」
生活状況申出書には、氏名や押印だけでなく、支出や収入などの情報の記入も必要です。記入漏れがあると再度提出を求められるため、生活状況申出書には必要事項をすべて埋めるようにしましょう。
任意売却にかかわらず、不動産売却の際には物件の調査が必須です。その物件調査時に用いられるのが実査チェックシートです。
出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」
実査チェックシートには、売主自身が記入や押印をする必要は基本的にありません。調査のために不動産会社の担当者から物件に関する質問が行なわれる場合もあるため、最寄駅のような物件情報を把握しておくとよいでしょう。
任意売却をするには、債権者に対して申出書の提出が必要です。
出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」
任意売却の申出書では、売主の氏名や住所、電話番号の記入とともに押印が必要です。記入や押印がなければ手続きできないため、任意売却の際には忘れずに対応しましょう。
なお、任意売却の申出書は、できる限り早急に提出することが重要です。早ければ早いほど、売却活動に充てられる期間を長く確保できるためです。
競売の手続きがすでに進行している場合、申出書の提出が遅れると、競売の開札期日までに決済手続きを完了させる時間が不足する恐れがあります。
任意売却に限らず不動産売却の際には、依頼した不動産会社によって売買契約書が作成されます。売買契約書には下記のような情報が記載されています。
売買契約書にはこのような情報が記載されており、売却を依頼した不動産会社によって作成されます。
基本的には不動産会社の担当者とともに書類を作成していくため、スムーズに手続きが進むように物件の情報などを明確に把握しておくとよいでしょう。
通常の不動産売却とは売買契約書の内容が異なり、任意売却では下記のような特約が盛り込まれます。
| 特約事項 | 概要 |
|---|---|
| 一括決済を行うこと | 任意売却において、決済までにさまざまなリスクが考えられる。そのため、売買契約の締結時に一括で決済するよう定めるのが一般的。 |
| 違約金を負担しないこと | 引き渡しの延期など売買が成立しない場合、本来は違約金が発生するケースがある。任意売却においては、このケースが発生しやすいため、売主買主ともに違約金を負担しないよう定められるのが一般的。 |
| 契約不適合責任を負わないこと | 不動産売買において、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主は修繕や代金減額などの責任を負うのが原則。しかし、任意売却では売主が経済的に困窮しているケースが多く、契約不適合責任を免除する特約を設けるのが一般的。 |
| 売買契約の白紙解約条項を設けること | 抵当権の抹消に関して債権者から同意が得られなければ、売買が成立せずに買主から違約金を請求される可能性があるため、売買契約を無条件で解約できるように定められるのが一般的。 |
| 公簿売買とすること（実測精算を行わない） | 売却代金を後から変更されるのを防ぐため定められるのが一般的。 |
これらの特約は売買契約書の作成時に不動産会社によって定められます。任意売却の際には、どのような特約が定められているのかを必ず確認しておくようにしましょう。
特に「契約不適合責任の免除」と「白紙解約条項」は、売主を守るうえで極めて重要な条項です。これらの特約が抜けている状態で契約を締結してしまうと、引き渡し後に建物の瑕疵が発覚して損害賠償を請求されたり、債権者の同意が得られなかったときに違約金を負担するリスクが残ります。
任意売却にはさまざまな書類が必要です。
通常の不動産売却と異なり、任意売却では債権者の同意を得るための書類や、残債務の返済計画に関する書類など、独自の書類が加わるため、準備すべき書類の量も多くなります。
売主が準備するものや、不動産会社が用意するものがあるため、まずは自身で用意する必要書類を把握しておくのが大切です。
なお任意売却は通常の物件売却とは異なり、いくつかの特約が設けられるのが一般的です。
任意売却の際には、必要書類だけではなく定められた特約についても確認するようにしておきましょう。
任意売却は、裁判所による競売手続きと並行して進められるため、開札期日という明確なタイムリミットが存在します。書類の準備が遅れると、買主を探すための販売期間や債権者との協議期間が短縮され、時間切れにより任意売却が不成立となり、競売に移行してしまうリスクが高まります。
「何から手をつければいいかわからない」という段階であっても、まずは任意売却の実績がある不動産会社に相談し、競売までのスケジュールから逆算して必要な手続きを把握することが重要です。
