新築なのに事故物件？見分け方を具体例でわかりやすく解説

事故物件の見分け方は「心理的瑕疵」の有無

「心理的瑕疵」とは、買主が心理的に嫌悪感を抱くような事象のことです。

人が亡くなった物件をはじめ、周辺に墓地や暴力団事務所がある場合も心理的瑕疵に該当するケースがあります。

ただし、心理的瑕疵の判断基準は人によって異なるものです。そのため、買主・借主が「気にしない」と判断すれば、その人にとっては事故物件ではない場合もあります。

一般的には心理的瑕疵物件のうち、以下のような物件が事故物件として扱われます。

1. 殺人事件の起きた物件
2. 自殺のあった物件
3. 死亡事故が起きた物件

それぞれの具体例について、詳しく見ていきましょう。

例1.殺人事件の起きた物件

殺人事件が起きた場合、ほぼ確実に事故物件と判断されます。

なぜなら、自殺などに比べて内容が凄惨なため、買主や周辺住民へ与える悪いイメージが大きいからです。

賃貸物件が殺人事件の現場として報道されると、家賃が下げられたり、空室が出てしまうケースが多いです。

とくに全国報道されるような殺人事件が起きた物件は、時間が経っても悪いイメージが払拭されず、買主・借主が見つかりにくくなります。

例2.自殺のあった物件

自殺のあった物件も、基本的に事故物件と判断されます。

殺人事件より凄惨ではないものの、自殺の状況や死亡した人の心情も考慮すると、買主や周辺住民へ悪いイメージを与えてしまうためです。

室内での自殺はもちろん、以下のように敷地内で自殺した場合も事故物件に該当します。

• マンションのベランダ
• 一戸建ての庭
• 駐車場

部屋のベランダからの飛び降りがあった場合だけでなく、落下地点が庭や駐車場である場合も心理的瑕疵が大きいと判断され、事故物件になる可能性が高いです。

なお、マンションの屋上など普段住人が使用しない場所で自殺が起きた場合、事故物件とは判断されないケースもあります。

例3.死亡事故が起きた物件

死亡事故が起きた物件については、事故物件に該当しないケースも少なくありません。

殺人や自殺といった意図的な死ではなく、次のような理由から、意図せず物件内で人が亡くなってしまうこともあります。

• 老衰などによる「自然死」
• 持病などによる「孤独死」
• 階段から転落したなどの「事故死」

老衰や病気による自然死や孤独死の場合、買主・借主も「仕方ない」と判断することが多く、通常の物件同様に購入・賃借してくれるケースも珍しくありません。

ただし、自然死や孤独死でも次のように建物へ物理的ダメージを与えてしまったり、近隣住民へ不快感を与えてしまうと、事故物件となってしまう場合もあります。

• 体液が床に染みついている場合
• 死臭や蝿が発生している場合
• 警察を呼んでパトカーがやってきた場合

高齢者は賃貸物件を貸してもらえない場合が多いですが、その理由は金銭面だけではなく、自然死や孤独死により事故物件となってしまうリスクも一因とされています。

新築物件が事故物件に該当するケースとは？

新築物件であれば、過去にその物件で人が亡くなった可能性は低いので、事故物件に該当するケースは少ないです。

とはいえ、新築でも事故物件に該当するケースはあるため注意しましょう。

この項目では、新築物件について「事故物件と誤解されやすいケース」と「実際に事故物件に該当するケース」に分けて、それぞれ具体例を使って紹介します。

新築なのに事故物件と誤解されやすいケース

まずは事故物件と誤解されやすい新築物件を紹介します。

次のような場合、一見すると事故物件に思えますが、通常の物件と同様に扱われる可能性が高いです。

• 建設中に人が亡くなった建物
• 隣地が事故物件だった土地
• 反社会的勢力の団員が近隣に居住している

それぞれのケースについて、より具体的に見ていきましょう。

1.建設中に人が亡くなった建物

建設中に事故が起きて人が亡くなった場合、事故物件ではなく通常の物件と扱われる可能性が高いです。

なぜなら、建物が完成する前である点や不慮の事故である点を考慮すると、買主も「仕方ない」と許容する可能性が高いからです。

また、建設中の事故であれば発見が遅れて建物に損壊を与えるということもありません。

実際にタワーマンションの建設時に転落事故で死者が出た事例がありますが、それによって価値が落ちるということはありませんでした。

上記のケースでは、売却時の告知事項に心理的瑕疵を掲載せずに売却できましたが、事故物件サイトには掲載されており、人によっては抵抗を感じる可能性があります。

買主が後から事実を知ってトラブルになる可能性もあるため、重要事項説明書に事故の内容を記載して事故物件を売却したほうがよいでしょう。

2.隣地が事故物件だった土地

自分の土地ではなく隣の土地が事故物件だった場合、基本的に自分の物件は事故物件になりません。

ただし、隣地が事故物件であることで、買主が物件に悪いイメージを頂く可能性はゼロではありません。心理的瑕疵の判断基準は、人によって異なるためです。

「隣地が事故物件である」と告知せずに物件を売却・賃借しても、相手が周辺住民から聞いたりネットで検索したりすることで、後から事実を知る可能性は十分あります。

そのため、後になって買主から「知っていれば契約しなかった」と言われてトラブルが起こる恐れがあります。

トラブルを避けたいのであれば、告知義務がない場合でも「隣地が事故物件である」という事実を伝えてから売却・賃借したほうがよいでしょう。

3.反社会的勢力の団員が近隣に居住している

反社会的勢力の事務所や宗教施設、墓地などの「嫌悪施設」が近隣にある物件は心理的瑕疵に該当するケースがあります。

たとえば暴力団の事務所が近隣にある場合、抗争や犯罪などに巻き込まれるリスクが高くなるため、新築でも事故物件として扱われます。

一方、反社会的勢力の団員が隣地に居住しているだけであれば、基本的には事故物件にはなりません。

ただし、反社会的勢力の関係者が頻繁に出入りしていたり、騒音を起こしていたりする場合は「環境的瑕疵」に該当する可能性があります。

近隣住民に迷惑をかけず居住しているのみであれば、事故物件としては扱われず、告知義務もないと認識しておきましょう。

新築でも事故物件と扱われるケース

つづいて、新築でも事故物件と扱われるケースを紹介します。

次のような場合、一見すると問題ないように思えますが、事故物件として扱われます。

1. 事故物件を解体した後の物件
2. 事故物件を分筆した土地

それぞれのケースについて、実際にあった事例と共に解説します。

1.事故物件を解体した後の物件

事故物件を解体して更地にしても、その土地で心理的瑕疵が生じる出来事が起きたことに変わりはありません。

そのため、殺人事件や自殺のあった物件を解体して別の物件を新しく建てた場合、その物件は事故物件として扱われます。

心理的瑕疵を告知しなかったために、事故物件を解体した土地の売買契約を解除されてしまったケースを紹介します。

上記のように、事故物件を解体したとしても心理的瑕疵の告知義務は消えないため、注意しておきましょう。

2.事故物件を分筆した土地

1つの土地を複数に分割して、別の土地へ変えることを「分筆」といいます。

分筆すれば、法律上は別の土地として扱われるため、事故物件ではないように思えます。

しかし、その土地に心理的瑕疵が生じた事実が消えるわけではありません。そのため、心理的瑕疵のある土地は分筆しても事故物件と扱われる恐れがあります。

実際にあった、事故物件を分筆した土地の売買契約が白紙になったケースを紹介します。

新築物件が事故物件になった場合のデメリット

新築で購入・賃借した物件でも事故物件になってしまうと、売る際や貸す際にデメリットが生じてしまいます。

とはいえ同じ事故物件でも、分譲の物件と賃貸の物件では、それぞれデメリットが異なります。それぞれの場合ごとに分けて、デメリットを解説していきます。

分譲の事故物件の場合

分譲で購入した物件が事故物件になった場合、売却時にデメリットを抱えてしまいます。

具体的にいうと、事故物件を売る際に次の2点で不利になってしまいます。

1. 買主が見つかりづらく売れにくい
2. 売却価格が安くなりやすい

どんなデメリットがあるのか、1つずつ見ていきましょう。

1.買主が見つかりづらく売れにくい

事故物件は買主から見て悪いイメージが付きやすく、「売りたくても売れない」という状況に陥りやすいです。

いくら新築でも事故物件になってしまうと、「せっかく新築を購入するなら普通の物件を購入したい」と考える買主が大半であるため、需要が大幅に下がってしまいます。

なかなか事故物件が売れない場合には、次のような対処法があります。

• 価格を下げて売却する
• 時間を置いてから売却する
• 建物を清掃・解体してから売却する
• 訳あり物件の専門業者に買取してもらう

事故物件は通常の物件と比べて需要が少ないことから、価格を下げない限り、すぐに買主を見つけることは難しいです。

売却が急ぎでない場合、いったん事故物件を賃貸として貸し出して活用しつつ、数年後に売却活動を再開すれば買主が見つかる可能性があります。

また、事故物件を清掃したり解体することでも、悪いイメージが薄れるので買主を見つけやすくなります。

ただし、清掃費用や解体費用は売主が負担しなければなりません。余計な費用がかかることにより、利益が少なくなったり、赤字になったりするリスクもあるため、注意が必要です。

「清掃や解体をせず、いますぐ事故物件を売りたい」という場合、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者であれば、一般の買主や不動産業者が購入を控える事故物件でも、そのままスムーズに買取してもらえます。

実際に買取してもらわなくても「どうすれば売却しやすくなるか？」というアドバイスをもらえることもあるので、一度メールや電話で相談してみましょう。

2.売却価格が安くなりやすい

先述したとおり、事故物件は買主が見つかりにくいため、売却価格を下げざるを得ないケースが多いです。

通常の物件に比べて、事故物件は約20〜50%も売却価格が安くなってしまいます。

できるだけ相場に近い価格で事故物件を売却したい場合、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

専門買取業者であれば、買取した事故物件を自社でリフォームするなど、運用ノウハウを熟知しているので、通常の不動産業者よりも高値で買取してもらえます。

とくに新築の事故物件であれば、買取業者側で大規模なリフォームを施さなくても運用できるため、高額買取してもらえる可能性が高いです。

「いくらで買取してもらえるか？」を把握するためにも、自分の物件が事故物件になってしまったら、まずは一度査定を受けてみることをおすすめします。

賃貸の事故物件の場合

賃貸契約で貸している物件で殺人事件や自殺などが起こると、入居率の高かった新築物件でも事故物件になって資産価値が下がってしまう恐れがあります。

すると、事故物件を貸し出す大家側には、以下のデメリットがあります。

• 入居者が見つかりづらく空室化しやすい
• 賃料を安くせざるを得ない

また、借りている家を事故物件にしてしまうと、借主側にも「大家から遺族へ損害賠償が請求される」というデメリットがあります。

次の項目から、それぞれのデメリットを解説していきます。

1.入居者が見つかりづらく空室化しやすい

事故物件になると、通常の物件よりも入居者が見つかりにくくなってしまいます。

入居者が見つからないと、賃貸物件に空室が目立ち、大家が得られる家賃収入も大幅に減少してしまいます。

賃貸借契約は数年借りるだけなので、売買契約の買主を探すよりは容易ですが、やはり通常の物件よりも借主が見つかりづらい事実は否めません。

対策としては、賃料を下げたり物件のリフォームを施したりすれば、入居率を上げられる可能性があります。

しかし、いずれにせよ大家側の収益は減少するうえ、手間や負担はかかってしまいます。

2.賃料を安くせざるを得ない

「安いから」という理由で事故物件に好んで入居する借主もいるので、家賃を安く設定すれば借主が見つかるケースも少なくありません。

事故物件を貸し出す場合、通常の物件より家賃が20~30%安くなるケースが多いです。

たとえば家賃10万円の物件に心理的瑕疵が生じた場合、家賃を7万円～8万円まで引き下げなければ借主は見つかりにくいでしょう。

家賃を下げると今までよりも収益が減少してしまううえ、賃料が安くても物件を管理しなければならないので、大家にとっての手間や負担は大きいです。

入居者が見つからずに全く家賃収入を得られないよりは良いですが、賃料が安すぎて費用対効果に見合わないと感じる場合、賃貸をやめて売却したほうが良いケースもあります。

「賃貸物件を続けるべきか？」を検討するためにも、一度査定を受けて事故物件の資産価値を把握しておくとよいでしょう。

3.大家から遺族へ損害賠償が請求される

先述したとおり、事故物件になると入居者が見つかりづらく、空室が生まれると大家は家賃収入を得ることができません。

そのため、賃貸物件を事故物件にしてしまうと、大家から遺族へ損害賠償を請求される恐れがあります。

実際に殺人事件の起きた賃貸物件に関して、大家から遺族へ損害賠償が請求された例を紹介します。

死体から出る血液や体液によって物件そのものを汚してしまうと、清掃費用まで請求される恐れもあります。

さらに新築の物件となると、もともとの資産価値が高いので、通常の物件以上に高額な損害賠償を請求されてしまう可能性が高いです。

もしも大家から損害賠償を請求された場合、必ず不動産トラブルに精通した弁護士へ相談して、和解交渉をしてもらいましょう。

事故物件を売却や賃貸に出す際には「告知義務」が生じる

事故物件の売買・賃貸借契約を結ぶ場合、心理的瑕疵を告知しなければなりません。

これは「宅地建物取引業法」という法律で、告知義務があると定められているためです。

宅地建物取引業法第47条第1項
取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない出典：e-Govポータル「宅地建物取引業法第47条第1項」

事故物件を売却や賃貸に出す際には、告知義務について詳細に把握しておきましょう。

ここでは、売買や賃貸における告知義務について、以下4つの項目に分けて解説します。

• 告知義務の期限は売却と賃貸で異なる
• 建物を取り壊しても告知義務はなくならない
• 告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる
• 瑕疵担保責任を負いたくない場合は買取業者へ売却しよう

それぞれ順番にみていきましょう。

告知義務の期限は売却と賃貸で異なる

事故物件における告知義務の期限は、売却と賃貸で異なるため注意が必要です。

• 売却の場合：無期限
• 賃貸の場合：事案が発生してから概ね3年

まず売買契約の場合、事案が発生してからの経過年数にかかわらず必ず心理的瑕疵を告知しなければなりません。たとえ数十年前に発生した事案であったとしても、売主には心理的瑕疵を告知する義務があります。

一方、賃貸契約の場合は事案が発生してから概ね3年が経過すれば、告知しなくても良いとされています。

しかし、上記の期限はあくまでも国土交通省のガイドラインに定められている条項であり、法律として明確な定めはありません。後々のトラブルを避けたい場合は、3年が経過しても告知した方が良いでしょう。

とくに事件性や社会に与えた影響などが大きい場合、3年が経過しても心理的瑕疵の内容を告げる必要があります。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

建物を取り壊しても告知義務はなくならない

事故物件となった建物を解体しても、殺人事件や自殺が起きた事実をなかったことにはできません。

そのため、事故物件の建物を解体しても、心理的瑕疵の告知義務はなくなりません。

とはいえ、心理的瑕疵を告知した上で買主・借主が「問題ない」と判断すれば売ることや貸すことはできるので、収益が上回るのであれば解体するのも一つの手です。

ただし、解体費用をかけて建物を取り壊しても、買主・借主が見つからない場合や価格が安くなってしまうリスクもあるため注意が必要です。

告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる

心理的瑕疵を告知せずに事故物件を売却・賃貸すると、相手から一方的に売買契約や賃貸借契約を解除される可能性があります。

契約解除だけならまだしも、契約不適合責任を問われ、相手方から契約解除されたり損害賠償を請求される恐れもあるため注意が必要です。

近年では事故物件を調べて掲載しているサイトもあるので、買主・借主は「自分の物件が事故物件ではないか？」を簡単に調べられます。

後から心理的瑕疵が発覚するとトラブルに発展する可能性が非常に高いため、事故物件を売却や賃貸に出す際は必ず事前に心理的瑕疵を告知しましょう。

瑕疵担保責任を負いたくない場合は買取業者へ売却しよう

事故物件を売却・賃借する場合、売主・貸主には心理的瑕疵の告知義務がありますが、告知をすると売却・賃借がむずかしくなるのが現状です。

• 心理的瑕疵を告知したら、買主・借主に「契約を取りやめたい」と言われた
• 心理的瑕疵を告知した途端に「価格を下げてほしい」と値下げ交渉をされた

このような場合、事故物件を専門に扱う買取業者へ売却することをおすすめします。一般の買主ではなく、不動産業者へ売却すれば、瑕疵担保責任を負わずに済みます。

しかし、通常の不動産業者へ売却する場合、事故物件は買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

一方で事故物件専門の買取業者なら、買取した物件を自社でリフォームしたり、解体して駐車場などに変えてから売却するなど、使い道を熟知しているので高額買取が可能です。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」も事故物件専門の買取業者として、他社で買取拒否されてしまうような事故物件を数多く買取してきた実績がございます。

事故物件の査定額を知りたい方はもちろん、まだ売却を検討している方もお気軽にご相談ください。

まとめ

事故物件を売却する際には告知義務が生じるため、新築が事故物件に該当するケースは非常に少ないです。

もしも告知を受けておらず、心理的瑕疵を知らずに購入・賃借した場合、契約解除や損害賠償などを請求する権利があります。

なお、新築で購入した後に敷地内で飛び降り自殺があったり、隣地で社会的な影響が大きい殺人事件が起きたりすると、事故物件とみなされる可能性があります。

自分の所有する物件が事故物件となってしまった場合、売却や賃貸に出すことが難しくなるので、訳あり物件専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」では、事故物件を清掃・リフォームせず、そのままの状態で買取することも可能です。

「あなたの事故物件をいくらで買取できるか？」といった質問から「事故物件をどう運用すればいいかわからない」という悩みまで、なんでもお気軽にご相談ください。