「訳あり不動産」の全てがわかる!瑕疵物件の基礎知識と売却・活用方法

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訳あり不動産ってなに?

訳あり

「訳あり不動産」は快適に生活する上で通常備えるべき性能・性質を欠いている不動産のことをいいます。不動産業界では瑕疵物件(欠陥のある物件)といわれることも多く、一般的な物件と比べて価値が下がる傾向が強いです。また、不動産そのものに瑕疵が無くても人に嫌悪感を与える要因がある場合、「訳あり」とされることがあります。

事件・事故物件に関する記事

瑕疵・欠陥住宅に関する記事

訳あり不動産における瑕疵の種類

  • 心理的瑕疵

    心理的瑕疵とは簡単にいうと「人が嫌悪感を抱く要因」のことをいいます。事件・事故物件をはじめ、過去にあった火災や古くからのいわくつきの土地なども心理的瑕疵物件とみなされることがあります。

  • 物理的瑕疵

    物理的瑕疵とは、不動産そのものに欠陥がある場合に呼ばれる瑕疵のことです。ひび割れや地盤の沈下、液状化などは物理的な欠陥として扱われます。家の傾きや躯体の腐敗なども物理的瑕疵となります。

  • 環境的瑕疵

    環境的瑕疵は不動産そのものに欠陥等はないが周辺を取り巻く環境に問題があることで瑕疵とされるものです。暴力団施設やお墓、異臭や騒音があるゴミ処理施設等が物件の周囲にあることで瑕疵有り物件とみなされることがあります。

  • 法的瑕疵

    法的瑕疵は主に、建築基準法や消防法等の法律に違反している不動産に付される瑕疵です。再建築不可物件や旧耐震物件、建ぺい率・容積率違反の物件などが該当します。

訳あり不動産のよくあるお悩み

事故物件の告知義務はどこまで?

事故物件などを売買する場合、事故のあった履歴等を明確に告知する義務があります。この告知義務は宅建業法で定められているもので、万が一事故の事実を隠したり、告知を怠れば訴訟にまで発展するおそれがあります。

この告知義務はどの程度、どれくらいの期間までなのかというのは、物件や事件事故の内容ごとに異なるため非常に難しい問題となり裁判の判例等から決定することもあります。

瑕疵に関するトラブルは早めに弁護士や専門買取業者へ相談しましょう。

瑕疵はないのに物件が売れない

不動産自体に目立った欠陥や瑕疵がないのに、なかなか売れない、安価になってしまうケースは少なくありません。原因の一つとして考えられるのは「周辺に嫌悪施設がある」、「土地自体が特殊」などで価格が下がってしまっているのかもしれません。

葬儀場があってなんとなく避けられていたり、物件がある場所がひな壇の土地で坂道が多かったりなど瑕疵といえない小さな要因でも、購入者が避ける事実があれば不動産の価値は下がってしまいます。この場合、訳あり物件の扱いに詳しい専門の買取業者に相談することが最善策だといえます。

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