【瑕疵物件の売却方法】価格相場や高く売る６つのポイント

瑕疵物件とは、建物に不具合があったり、過去に不幸な事故が発生したりした建物のことです。瑕疵物件はマイナス要因を抱えているために、容易に売却することができません。たとえ売却できたとしても、安く買い叩かれてしまうことがほとんどです。

何らかの瑕疵のある住宅に住んでいる人にとって、将来、どれくらいの価格で売却できるのかは、大きな関心事のひとつではないでしょうか。

この記事では、そうした瑕疵物件を高く売るにはどのような点に注意をすればいいのか、そのノウハウを解説していきます。近い将来、ご自宅を売却する際にきっと役に立つことでしょう。

売主の瑕疵担保責任と告知義務

住宅において瑕疵(かし)とは、居住に関する様々な問題点をいいます。不動産の取引において、売主は予め住宅の瑕疵をすべて買主に告知する義務があります。買主が、その瑕疵を含めた物件の価格が妥当であると判断をすれば、成約に至ります。ここで告知された瑕疵については、買主は後で責任を問うことはできません。

しかし購入後に知らされていなかった瑕疵が発見された場合は、売主はその責任を負わなければならないとされています。これが瑕疵担保責任です。売主が納得のいく対応をしなかった場合は、買主は損害賠償請求等を行うことになります。

それではどのような問題であれば瑕疵担保責任を問われるのでしょうか。瑕疵は雨漏りがあるといった「物理的瑕疵」の他に「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類に分類できます。それぞれの種類ごとに、瑕疵に該当する事象を紹介していきます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物の性能や品質に関する不具合を指します。主に構造と防水に関する事項が対象になります。クロスに汚れがあったり、フローリングに傷があったりといった、日常生活に支障がなくかつ経年による劣化については、瑕疵担保責任の範疇には入りません。

具体的に瑕疵に該当するのは、次のようなケースです。

雨漏り

雨漏りは、単に水に濡れるといった不快感だけでなく、小屋組、梁、柱などの構造材が腐朽している可能性があります。

壁内の水道管の水漏れ

雨漏りと同様に水道管自体の補修を完了していたとしても、壁内の柱や土台が腐食している可能性があります。

シロアリ被害

シロアリの被害は目視ではなかなか分かりません。シロアリが飛ぶ季節は限定されるので、たとえ姿を見かけなくても、過去にシロアリを見た記憶があれば、被害を受けている可能性があります。

基礎のひび割れ

基礎に深いクラック(ひび割れ)があった場合は、基礎そのものの脆弱性が原因である他に不同沈下をしている可能性があります。不同沈下は、家の傾きの原因にもなるため、基礎の不具合は、重大な瑕疵の可能性があります。

外壁やバルコニーからの水漏れ

外壁と建具の取り合いやバルコニーから雨水が浸入する状況であれば、日常生活に支障をきたすばかりでなく、柱や梁等の構造材が腐朽している可能性があります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法に適合していることを前提に購入したのにもかかわらず、実際には法に適合していなかったようなケースの物件です。

たとえば検査済証が交付された物件で、その後無断で増築をして建ぺい率違反になっているような場合がこれに該当します。違反建築物は、将来、増築ができないばかりか、建物の所有者として違反指導の矢面に立って対応する義務が生じます。これらの事実を隠蔽して売却していたとすれば、重大な告知義務違反です。

あるいは、前面道路が第42条第2項道路だった場合に、道路沿いのコンクリートブロック塀は道路中心線よりも2mセットバックしている位置にあるとの説明だったのに、実は後退ができていなかったケースも該当します。この場合、増築や建て替えをした時点で、塀を全面撤去する義務が生じることになるため、法律的瑕疵になります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、当該物件において、過去に自殺や他殺事件があったり、孤独死のまま長期間放置されていたりといった、買主に著しい嫌悪感を生じさせるようなケースです。

あるいは区分所有の中古マンションにおいて、過去に部屋内で火災が発生していた物件であったり、反社会勢力のアジトとして使用されていたりした場合も心理的瑕疵に該当します。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、周辺環境が事前の説明以上に劣悪であったり、内覧時には想定できなかった粗悪な環境が発覚したりする場合を指します。

たとえば、近隣の住宅がごみを放置したままの、いわゆる「ゴミ屋敷」であったり、隣人がトラブルメーカーであったりするようなケースです。この他に、工場の臭気が漂うといったことや目の前に高層マンションが建つ計画が既に明らかにされていたのに知らされていなかったケースなどが、これに該当します。

環境的瑕疵は、人によってその事象が許容範囲内か否かが異なるため、どこまで重要事項として伝えるべきなのかの判断が難しい面があります。

民法改正で変わる瑕疵担保責任

ところで瑕疵担保責任の考え方は、改正された民法が2020年4月に施行されることで大きく変わります。

まず瑕疵担保責任という考え方は消滅して、改正民法第562条で「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」という、契約不適合という考え方が導入されます。

これによって契約書に記載されていない不備が発見された際には、買主は、物件の修繕、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求を行うことができるようになります。

瑕疵担保責任においては、隠れた瑕疵について責任を負うという形が原則でしたが、改正民法施行後は、契約内容と物件の状態が適合しているか否かが争点になってきます。このため今後はますます物件の状態を客観的データによって明らかにすることが求められることになります。
参照：総務省　電子政府の総合窓口（e-Gov）「民法 第562条 他人の権利の売買における善意の売主の解除権」

宅建法改正によりインスペクションについて告知する義務が

宅地建物取引業法が改正され2018年4月に施行されました。これにより、宅建業者は依頼者に対して建物状況調査の意向を確認するとともに、必要に応じて建物状況調査技術者(インスペクター)を斡旋する義務が生じることになりました。

このため今後は、インスペクションを実施する物件が増加すると予測されます。

参照：総務省　電子政府の総合窓口（e-Gov）「宅地建物取引業法 第34条の2 媒介契約」

瑕疵物件の売却価格相場

瑕疵物件を売却する場合、売却価格の相場はどのくらいでしょうか。瑕疵物件の場合、どうしても瑕疵のない物件と比べて割引価格での取引になってしまいます。

しかしその一方で、不動産の売買は需要と供給のバランスで決まるため、それを補う魅力があれば、減額は最小限にとどめることができます。

たとえば駅に隣接した物件であったり、近くに商業施設や医療施設が充実していたりする物件だと、むしろ利便性が勝って、瑕疵物件のマイナスを帳消しにしてしまうこともあります。このような物件だと市場価格の5～10％ダウンで収まります。

物理的瑕疵の場合

物理的瑕疵は、特に構造材に関わる瑕疵があると敬遠されがちです。たとえ補強工事費相当分を割り引くという売り方をしたとしても、さらなる割引は避けられません。それであれば、むしろ構造に関する瑕疵は補修したうえで売り出した方が、結果として損失が抑えられることがあります。補修によって物理的瑕疵を解消した物件は、ほぼ市場価格で売却できますが、物理的瑕疵を抱えたままの物件だと市場価格の20～30％ダウンになります。

法的瑕疵の場合

法的瑕疵物件は、重大な違反建築物であれば事態は深刻です。明白な違反を抱えている物件は、銀行が住宅ローンの融資をしてくれないからです。購入層は、現金で購入できる人か業者にほぼ限定されます。そのうえ、購入した途端に是正命令の対象者になるのですから、買い手はなかなか現れません。市場価格の50％ダウンが一応の目安になりますが、状況によっては、さらに下がる可能性もあります。

心理的瑕疵の場合

自殺が発生した物件は、心理的負担が大きいと感じる人もいるため、たとえ半額以下であっても買いたくないと思う人がいます。一方で、ある程度割引率が大きいのであれば、反対に買いのチャンスだと捉えて購入を視野に入れる人もいます。将来転売することを考えれば、その考えはあながち誤ってはいません。物理的瑕疵がなければ建物自体は安心だからです。こうした背景から、自殺のあった心理的瑕疵物件は、市場価格の20～30％ダウンでの取引になります。

同じ死亡者が発生した物件でも殺人事件の現場となった物件は、相当に心理的瑕疵が大きくなります。特に連日ニュースや新聞で報じられた現場で、かつ凄惨な事件であればあるほど、心理的負担は大きくなります。場合によっては、なかなか買い手がつかないということもありえますが、市場価格の30～50％ダウンといったところが妥当な相場でしょう。

環境的瑕疵の場合

環境的瑕疵は、その原因が基本的に自己努力によって改善できないため、たとえ購入を検討していた人であっても、瑕疵が明らかにされた途端に購入を見合わせることは少なくありません。このため物理的瑕疵の物件は、市場価格の20～30％ダウンでの取引になります。

瑕疵物件をできるだけ高く売る６つのポイント

瑕疵物件は通常の物件よりも割り引かれてしまうことが分かりました。しかしそれでも、少しでも高い価格で売却できないかと誰しもが考えるところです。瑕疵物件をできるだけ高い価格で売却するには、どのような工夫をすればいいのか、その方法をみていきましょう。

１：物理的瑕疵を解消する

物理的瑕疵を告知すると、大幅な値引きの材料にされることは明らかです。それであれば、売却の前に瑕疵部分を解消した方が、気持ちよく売却ができます。

事前に工務店に瑕疵部分の補修をしてもらい、その後に建物状況調査（インスペクション）を実施することで、重要事項説明の書類として「建物状況調査の結果の概要」を提示することができるのです。

これによって買取希望者も安心して購入できるため、ほぼ市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

２：事故物件は家を空にしてから売る

自殺があった物件が敬遠されるのは心理的圧迫があるからです。そこにまだ生活臭があると、内覧の際にも、売主家族を何かと猜疑の目で見てしまい、どうしても購入を躊躇ってしまうということがあります。

このため売却の前に仮住まいに引越しを済ませて、空になった家にハウスクリーニング業者を入れて部屋中を清掃してもらうという方法が効果的だといえます。これにより、買主の心理的圧迫はずいぶんと軽減されます。

３：事故物件は発生から期間を空けて売却する

自殺が発生したことによる心理的圧迫は何十年も続くとされています。それでも、去年発生した場合と５年前に発生した場合とでは、心理的負担はずいぶんと違ったものになるはずです。事故物件はけっして売り急ぐことなく、買い手が現れるのをじっくりと待つというスタンスで臨むのもひとつの方法です。

４：事故物件はいったん賃貸物件として活用してから売却する

事故物件は、事故のあった当時の世帯からワンクッション挟んで別の世帯が入居者になることで、かなり印象が軽減されます。実際に売却する前に、いったん賃貸住宅として活用して、まったく別の家族のイメージが定着した後に売却すると、事故物件のダメージは最小限にとどめることができます。

５：瑕疵物件は解体して更地として売却する

どんな瑕疵物件であっても、対象となる住宅そのものが消失すると、告知義務はありません。そのため家を解体して更地にした状態で売り出すという方法も、瑕疵物件対策としてはとても有効だといえます。ただし更地にする方法は税金面などで多少のデメリットを伴います。

６：訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

いずれのケースでも瑕疵物件は売却に時間を要します。少しでも早く売却したいのであれば、訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう方法がとても有効です。

瑕疵物件はなかなか買い手が付かないのが現実です。その原因の一つは、買主が瑕疵物件をどのように扱っていいのか、よく分からないところに原因があります。

訳あり物件を専門に取り扱っている業者は、瑕疵物件をリフォームや修繕することによって、価値のある物件としてリセットするノウハウを持ち合わせています。売却の方法を熟知しているからこそ、意外と高値で買い取ってもらえることがあります。

当社は瑕疵物件の買い取りに自信があります

当社クランピーリアルエステートでは、全国800を超える弁護士・司法書士・税理士と連携をしております。

そのため『瑕疵物件』で起こりがちな法的トラブル（瑕疵担保責任など）の問題解決が可能になり、通常の不動産会社では取り扱いが難しい物件の買い取りを得意としています。

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瑕疵物件を売却するまでの流れ

瑕疵物件はどのような流れで売却まで至るのかをみていきましょう。不動産業者に仲介を依頼するケースと訳あり物件専門の業者に買い取ってもらうケースでは、流れは異なってきます。

不動産会社の仲介による売却の流れ

不動産会社の仲介で売却する場合は、一般の不動産と同様に次のような流れになります。

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう流れ

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合の流れは次のとおりです。

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合は、会社に仲介してもらう場合と比べて、売却活動をする必要がないため、物件の引き渡しまでの期間を大幅に短縮することができます。

瑕疵物件を解体して更地にする際の注意点

瑕疵物件をより高く売却する方法のひとつとして、住宅を解体して更地にして売り出すという方法をご紹介しました。これだとたしかに、懸案の瑕疵物件が消滅しますから、とても合理的な方法のようにも思えます。

しかしその選択をするのであれば、デメリットを理解したうえで実行をしないと思わぬ損失をすることになります。更地にすることでどのようなデメリットが発生するのかみていきましょう。

更地にすると固定資産税が6倍に

固定資産税は、建物が存在する土地に対しては、「住宅用地の軽減特例」によって、本来の税額の6分の1まで軽減しています。これは200平方メートルまでの敷地に適用されますが、200平方メートルを超える部分にあっても3分の1の軽減があります。

瑕疵物件を解体して更地にすることで、これらの特例が適用されなくなりますから、固定資産税が一気に6倍に跳ね上がることもありえます。

再建築不可物件はもう建物が建てられない

敷地が道路に2m以上接していない等の理由で再建築不可物件となっている敷地をいったん更地にしてしまうと、もう二度と家を建てることができなくなります。

家が建てられない敷地は、土地利用が限定されますから、ほぼ購入する人は現れません。再建築不可物件に関しては、たとえ瑕疵物件であっても建物を維持している方が、売却できる可能性は高くなります。

まとめ

ここまで瑕疵物件の相場と売却方法について解説してきました。

瑕疵物件は、一般の物件と同じ売却方法では、価格が大幅に下げられてしまうばかりか、まったく買手がつかないという事態もありえます。

瑕疵物件の売却に際して、自己解決できる問題点についてはできる限り解消する努力が必要です。そのうえで、どうしても解消できない瑕疵については、包み隠さずに明らかにすることで、買取希望者の信頼を得ることができ、成約へ一歩近づくことができます。重要事項説明書の中で瑕疵を提示することで、成約後のトラブルが回避できることは言うまでもありません。