ひび割れや雨漏りを抱えた欠陥住宅や、過去に自殺や殺人が起きた事故物件など、なにかしらの問題点がある物件を「瑕疵物件」といいます。
瑕疵物件は、需要の低さと問題点に対する補填を理由に、価格相場が通常の不動産より低くなるのが一般的です。
価格相場は市場価格の20~80％と、問題点の具体的な内容やその他の条件によって大きく異なります。
清掃や解体など、瑕疵物件を売却するための工夫はいくつかありますが、もっとも手早く売却するなら「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらうのが一番おすすめです。
訳あり物件専門の買取業者であれば、瑕疵物件を活用するためのノウハウも豊富なため、高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。まずは無料査定を利用して、瑕疵物件の具体的な価格相場や、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
瑕疵物件における「瑕疵」ごとの売却価格相場は？
住宅における瑕疵（かし）とは、居住に関するさまざまな問題点の総称を指します。
瑕疵物件を売る場合、売主はあらかじめ住宅の瑕疵をすべて買主に告知しなければなりません。
買主が瑕疵を知った上で「それでも購入したい」と判断することで、はじめて売却できます。
そのため、瑕疵物件は一般的な物件よりも購入を避けられやすく、売却価格も安くなる傾向にあります。
ちなみに「瑕疵物件」とは、何かしらの問題を抱えた物件の総称で、正確には次の4種類があります。
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
瑕疵物件を売却する場合、売却価格の相場はどのくらいでしょうか
それぞれ瑕疵の種類ごとに、該当する具体例と売却価格の相場を紹介します。
1.「物理的瑕疵」の場合は市場価格の約20～30％
物理的瑕疵とは、建物の性能や品質に関する不具合のことです。主に構造と防水に問題がある際に、物理的瑕疵があるとされます。
なお、クロスに汚れがあったり、フローリングに傷があるといった、日常生活に支障がなくかつ経年による劣化は、物理的瑕疵には含まれません。
物理的瑕疵に該当するのは、次のようなケースです。
- 雨漏り
- 壁内の水道管の水漏れ
- シロアリ被害
- 基礎のひび割れ
- 外壁やバルコニーからの水漏れ
そして、物理的瑕疵のある物件の売却価格は、市場価格の約20～30％で取引されることが一般的です。
とくに、構造材に関わる瑕疵があると、安値になりやすいです。
補修することで物理的瑕疵を解消すれば、市場価格に近い金額で売却できますが、補修には費用がかかるため、注意が必要です。
それぞれの物理的瑕疵については、個別の記事で解説しているので、自分のケースにあった記事も参考にしてみてください。
2.「法的瑕疵」の場合は市場価格の約50％
法的瑕疵物件とは、都市計画法や建築基準法といった法律を違反している物件のことです。
具体的には、以下のようなケースが法的瑕疵物件に該当します。
- 接道義務を守っていない
- 構造上の安全基準が国の基準に達していない
- 接道義務を守っていない
- 物件が「市街化調整区域内」にある
- 「計画道路指定」で建築制限を受けている
法的瑕疵物件の売却価格は市場価格の50％程度が相場とされていますが、状況によってはさらに値下げされる恐れもあります。
また、法的瑕疵物件の場合、買主は住宅ローンを組めないことがほとんどです。
そのため、法的瑕疵物件の購入希望者はなかなか現れず、売却が困難になります。
法的瑕疵に関するケースごとの詳細は、こちらの記事を参考にしてください。
3.「心理的瑕疵」の場合は市場価格の約50〜90%
心理的瑕疵物件とは「過去に自殺や殺人事件があった」「孤独死が起きてしまった」といった、買主が心理的に嫌悪感を抱く物件のことです。
心理的瑕疵の具体例としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 前の住人が物件内で首吊り自殺をした
- 物件内で殺人事件が起きてニュースなどで報道された
- 前の住人が老衰により孤独死を遂げた
- 過去に部屋内で火災が発生していた
ただし、例のような状況でも「居住に対して不安を感じるか」は買主によって変わります。
そのため、心理的瑕疵物件の売却価格の相場は、市場価格の50％〜90%と振り幅が大きいです。
不動産Aでは、過去に高齢者が自然死してしまったため、心理的瑕疵物件とみなされ、相場から10％引かれた価格で取引されました。
一方、不動産Bでは凄惨な殺人事件が起きてしまったため、相場から50%程度引かれた価格でしか取引されませんでした。
例のように「心理的瑕疵が発展した理由」に応じて、売却価格が変動することを覚えておきましょう。
事故物件の売却方法については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
4.「環境的瑕疵」の場合は市場価格の約70〜80%
環境的瑕疵とは、建物や土地自体に問題はないものの、周辺環境に嫌悪感を抱く場合を指します。
例えば、次のようなケースが環境瑕疵に該当します。
- 近隣にゴミ屋敷がある
- 線路が近いため、電車が通過する際に振動がする
- ゴミ焼却場が近いため、悪臭がする
- 周囲に高層マンションの建築計画がある
環境的瑕疵は工事や清掃で改善できるものではなく、売主本人では根本的に解決できません。
また、環境的瑕疵は人によって許容範囲が異なるため、どこまで重要事項として伝えるべきかの判断が難しいです。
環境的瑕疵の売却価格相場は、市場価格の70～80％程度で取引されることが多いです。
瑕疵物件をできるだけ高く売る方法3つ
通常の物件に比べて、瑕疵物件は売却がむずかしく、値引きされやすいことがわかりました。
しかし、物件を売るのであれば、できる限り高い価格で売却したいところです。
瑕疵物件をできるだけ高い価格で売却するには、以下の3つの方法があります。
- 瑕疵を解消する
- 瑕疵物件を解体して更地として売却する
- 訳あり物件の専門業者に買取してもらう
それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。
1.瑕疵を解消する
たとえ瑕疵物件であっても、売却前に瑕疵部分さえ解消してしまえば、通常の物件同様にスムーズに売却できます。
工事・清掃を施すことで瑕疵を修繕できる可能性が高いです。
物理的瑕疵物件であれば、建物の瑕疵を補修し、建物状況調査（ホームインスペクション）を実施しましょう。
建物状況調査の結果を提示することで、買主も安心して購入できるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。
また、心理的瑕疵物件であれば、特殊清掃を施すことで、買主が感じる瑕疵を軽減させることができます。
2.瑕疵物件を解体して更地として売却する
瑕疵物件を更地にすることで、物理的瑕疵や法的瑕疵を消失させられます。
瑕疵がなければ、通常の土地として売却できるでしょう。
ただし、心理的瑕疵物件の場合、解体しても心理的瑕疵の事実が消えることはなく、告知義務も消失しません。
心理的瑕疵物件を更地にすることで、心理的な負担を軽減されることは可能ですが、告知義務が残ることに注意しましょう。
解体前にどんな事故があったのか購入希望者に告知しなくてはなりません。
また、瑕疵物件を更地にするには、解体費用がかかることにも注意が必要です。
更地にすると固定資産税が6倍に増える
建物が建っている土地の固定資産税は「住宅用地の軽減特例」によって、本来の税額の1/6まで軽減されています。
物件を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が6倍に増えてしまうため注意しましょう。
更地にする場合でも、売却が決まってから取り壊し工事をおこなうとよいです。
再建築不可物件はもう建物が建てられない
再建築不可物件を更地にしてしまうと、二度と家を建築できなくなります。
家が建てられない敷地は、住居ではなく駐車場にするといった使い道しかないため、購入したい人は少ないです。
再建築不可物件に関しては、たとえ瑕疵物件であっても、建物を現状維持している方が、売却できる可能性は高いでしょう。
3.訳あり物件の専門業者に買取してもらう
ここまで解説した方法では、瑕疵物件の売却までに時間や費用がかかってしまいます。
できるだけ早く瑕疵物件を売却したいのであれば、訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう方法がベストです。
通常の不動産仲介業者を通じて売却しても、瑕疵物件はなかなか買主が見つからないのが現実です。
しかし、訳あり物件を専門に扱う業者であれば、瑕疵物件をリフォームや修繕することで、価値のある物件としてリセットするノウハウを持ち合わせています。
買取した瑕疵物件の使い道を熟知しているからこそ、すぐに買取できるだけでなく、高額で買取してもらえるケースも少なくありません。
当社は瑕疵物件の買い取りに自信があります
当社「クランピーリアルエステート」では、全国800を超える弁護士・司法書士・税理士と連携しております。
瑕疵物件で起こりやすい「瑕疵担保責任」などの法的トラブルも解決できるため、通常の不動産会社では扱いが難しい物件でも問題なく買取可能です。
また、自社で瑕疵物件を買取するため、買取後にトラブルが起きても、当社が責任をもって対応いたします。
瑕疵物件でも最短48時間以内に買取可能です。
大手不動産会社などに断られた物件も対応できますので、瑕疵物件の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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瑕疵物件を売却するまでの流れ
瑕疵物件を売る場合、どのような流れで売却するのでしょうか？
不動産仲介業者を通して売却するケースと、訳あり物件専門の業者に買取してもらうケースでは、流れが異なります。
それぞれの流れについて、1つずつ見ていきましょう。
不動産仲介業者で売却する際の流れ
一般的な不動産仲介業者で瑕疵物件を売却する場合、次のような流れになります。
- 不動産仲介業者へ売却の相談をする
- 不動産仲介業者へ正式に依頼する
- 仲介業者が売却活動で買主を探す
- 買主と売却価格を交渉する
- 買主へ物件の瑕疵を告知する
- 買主の合意を得た場合、売買契約書を結ぶ
- 物件を引き渡して、売却価格を受け取る
不動産仲介業者が自社で瑕疵物件を買うわけではなく、あくまで売主と買主を仲介するだけです。
そのため、瑕疵物件の売却を不動産仲介業者へ依頼しても、買主が見つからない限り、数ヶ月あるいは数年経っても売却できない恐れもあります。
「◯◯万円以上でなければ絶対に売りたくない」といった場合でもない限り、仲介業者を通して瑕疵物件を売却するメリットは少ないでしょう。
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう流れ
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう場合、流れは次のとおりです。
- 買取業者へ問い合わせる
- 買取業者が物件を調査する
- 買取業者が査定額を提示する
- 査定額に納得した場合、売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡して、買取価格を受け取る
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう場合、買主を探す必要がないため、仲介業者を通して売却するよりも早く確実に瑕疵物件を売却できます。
買取業者の無料相談では「いくらで買取できるか」をすぐに教えてもらえるので、いちど問い合わせてみるとよいでしょう。
まとめ
この記事では、瑕疵物件の売却価格の相場や売却方法について解説しました。
瑕疵物件を普通の物件と同じ方法で売却しても、価格が大幅に下がってしまうばかりか、まったく買主が見つからない恐れもあります。
ですので、瑕疵物件を売却する場合、できる限り瑕疵を解消してから売却したほうが買主が見つかりやすく、売却価格も高くなりやすいです。
しかし瑕疵を解消するには、非常に手間や費用がかかります。
なるべく手間や費用をかけずに、早く確実に瑕疵物件を売却したい場合、訳あり物件の専門業者に買取してもらうとよいでしょう。
買取した瑕疵物件をリフォームして市場へ流すノウハウを持っているため、不動産仲介業者を通じて売却するより、訳あり物件の専門業者に買取してもらった方が高く売れるケースも多いです。
瑕疵物件の売却でよくある質問
そもそも、瑕疵物件でも売れる？
瑕疵物件はどう売ればいいの？
瑕疵物件はいくらで売れる？
瑕疵物件を高く売るには？
瑕疵物件はどこへ売ればいいの？
