ひび割れや雨漏りを抱えた欠陥住宅や、過去に自殺や殺人が起きた事故物件など、なにかしらの問題点がある物件を「瑕疵物件」といいます。
瑕疵物件は、需要の低さと問題点に対する補填を理由に、価格相場が通常の不動産より低くなるのが一般的です。
価格相場は市場価格の20~80％と、問題点の具体的な内容やその他の条件によって大きく異なります。
清掃や解体など、瑕疵物件を売却するための工夫はいくつかありますが、もっとも手早く売却するなら「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらうのが一番おすすめです。
訳あり物件専門の買取業者であれば、瑕疵物件を活用するためのノウハウも豊富なため、高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。まずは無料査定を利用して、瑕疵物件の具体的な価格相場や、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
あなたの瑕疵物件はどのケース？売却価格相場をチェック
住宅における瑕疵（かし）とは、居住に関するさまざまな問題点の総称を指します。
瑕疵物件を売る場合、売主はあらかじめ住宅の瑕疵をすべて買主に告知しなければなりません。
買主が瑕疵を知った上で「それでも購入したい」と判断することで、はじめて売却できる仕組みです。
そのため、瑕疵物件は一般的な物件よりも購入を避けられてしまいやすく、買主が見つかりにくいうえに売却価格も安くなりやすい傾向にあります。
ちなみに「瑕疵物件」とは、何かしらの問題を抱えた物件の総称で、正確には次の4種類があります。
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
瑕疵物件を売却する場合、売却価格の相場はどのくらいでしょうか？
それぞれ瑕疵の種類ごとに、該当する具体例と売却価格の相場を紹介します。
1.「物理的瑕疵」の場合は市場価格の約20～30％
1つ目の瑕疵は、建物の性能や品質に関する不具合のことで、主に構造と防水に関する事項を指す「物理的瑕疵」です。
クロスに汚れがあったり、フローリングに傷があったりといった、日常生活に支障がなくかつ経年による劣化については、瑕疵には含まれません。
物理的瑕疵に該当するのは、次のようなケースです。
- 雨漏り
- 壁内の水道管の水漏れ
- シロアリ被害
- 基礎のひび割れ
- 外壁やバルコニーからの水漏れ
物理的瑕疵は、とくに構造材に関わる瑕疵があると安値になりやすいです。
補強工事費よりも値引きせざるを得ないケースも多く、むしろ工事費をかけてでも補修してから売り出した方が、結果として利益が多くなる場合もあります。
補修することで物理的瑕疵を解消すれば、市場価格に近い金額で売却できますが、物理的瑕疵を抱えたままの物件だと市場価格の20～30％でしか売却できません。
それぞれの物理的瑕疵については、個別の記事で解説しているので、自分のケースにあった記事を参考にしてください。
2.「法的瑕疵」の場合は市場価格の約50％
2つ目の瑕疵は、都市計画法や建築基準法といった法律に反していたケースを指す「法的瑕疵」です。
例えば、以下のようなケースが法的瑕疵物件に該当します。
- 接道義務を守っていない
- 構造上の安全基準が国の基準に達していない
- 接道義務を守っていない
- 物件が「市街化調整区域内」にある
- 「計画道路指定」で建築制限を受けている
法的瑕疵物件の場合、銀行が住宅ローンの融資をしてくれない可能性が高いです。
そのため、法的瑕疵物件の購入層は現金で一括購入できる人か買取業者に限定されるうえ、購入した途端に是正命令の対象者になるため、買主はなかなか現れません。
法的瑕疵物件の売却価格は市場価格の50％程度が相場ですが、状況によってはさらに値下げされる恐れもあります。
法的瑕疵に関するケースごとの詳細は、こちらの記事を参考にしてください。
3.「心理的瑕疵」の場合は市場価格の約50〜90%
3つ目の瑕疵は、過去に自殺や殺人事件があったり、孤独死が起きていたり、買主が心理的に嫌悪感を抱くような物件を指す「心理的瑕疵」です。
ただし、心理的瑕疵は人の死だけとは限らず、反社会勢力との関係なども買主によっては精神的嫌悪感を抱くため、これに該当します。
心理的瑕疵の具体例としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 前の住人が物件内で首吊り自殺をした
- 物件内で殺人事件が起きてニュースなどで報道された
- 前の住人が老衰により孤独死を遂げた
- 過去に部屋内で火災が発生していた
- 反社会勢力のアジトとして使用されていた
これらが瑕疵に該当するか否かは買主によるため、心理的瑕疵物件の売却価格の相場は市場価格の50％〜90%と振り幅が大きいです。
例えば、同じ心理的瑕疵でも、自然死は心理的負担が小さいと感じる人が多いため、売却価格の相場は市場価格の90%程度で済みます。
しかし、殺人の場合は事件の内容が凄惨なため、心理的負担が大きいと受け取られてしまい、売却価格の相場が市場価格の50%程度まで下落するケースも多いです。
とくに連日ニュースや新聞で報道された現場や、凄惨な事件であればあるほど、心理的負担は大きくなります。
事故物件の売却方法については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
4.「環境的瑕疵」の場合は市場価格の約70〜80%
4つ目の瑕疵は、周辺環境が事前説明よりも劣悪であったり、内覧時には想定できなかった粗悪な環境が発覚した物件を指す「環境的瑕疵」です。
例えば、次のようなケースが環境瑕疵に該当します。
- 近隣の住宅がゴミ屋敷である
- 線路が近いため、電車が通過する際に振動がする
- ゴミ焼却場が近いため、悪臭がする
- 周囲に高層マンションの建築計画がある
環境的瑕疵は人によって許容範囲が異なるため、どこまで重要事項として伝えるべきかの判断が難しいです。
しかし環境的瑕疵は工事や清掃で改善できるものではなく、買主本人では根本的に解決できない問題も少なくありません。
このため環境的瑕疵の売却価格相場としては、市場価格の70～80％程度で取引されることが多いです。
瑕疵物件でも条件次第では高額売却できるケースもある
瑕疵物件の場合、どうしても瑕疵のない物件と比べて売却価格が安くなってしまいやすいです。
しかしながら、不動産売買は需要と供給のバランスで決まるため、瑕疵を補う魅力があれば、高額で売却できる瑕疵物件もあります。
例えば、以下のような便利な瑕疵物件であれば、利便性のメリットが瑕疵のデメリットを上回るため、高額で売却できるケースもあります。
- 駅への交通アクセスが良い物件
- 近くに商業施設や医療施設が充実している物件
瑕疵物件であっても、条件のよい物件であれば市場価格と同等の価格、または5〜10％程度の値下げで売却できます。
ここまで紹介した売却価格の相場はあくまで参考でしかありません。
あなたの瑕疵物件の適切な売却価格を知るには、瑕疵物件の価値を熟知している専門業者で査定を受けてみるとよいでしょう。
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瑕疵物件をできるだけ高く売る方法は6つ
通常の物件に比べて、瑕疵物件は売却がむずかしく、値引きされやすいことがわかりました。
しかし瑕疵物件を売るのであれば、できる限り高い価格で売却したいところです。
瑕疵物件をできるだけ高い価格で売却するには、以下の6つの方法があります。
- 物理的瑕疵を解消する
- 事故物件は家を清掃してから売る
- 事故物件は時間をおいてから売却する
- 事故物件を賃貸物件として活用してから売却する
- 瑕疵物件を解体して更地として売却する
- 訳あり物件の専門業者に買取してもらう
それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。
1.物理的瑕疵を解消する
たとえ瑕疵物件であっても、売却前に瑕疵部分さえ解消してしまえば、通常の物件同様にスムーズに売却できます。
法的瑕疵などとは異なり、物理的瑕疵であれば、工事を施すことで瑕疵を修繕できる可能性が高いです。
具体的には、事前に工務店に物理的瑕疵の補修をしてもらい、その後に建物状況調査（ホームインスペクション）を実施しましょう。
すると、建物状況調査の結果を提示することで、買主も安心して購入できるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。
2.事故物件は家を清掃してから売る
事故物件の売却価格が安くなる原因は、人の死に対する心理的嫌悪感があるからです。
とくに故人の生活臭が物件に残っていると、なんとなく不気味に思われてしまい、買主から購入を避けられてしまう傾向にあります。
そうした場合、事故物件を売却する前にハウスクリーニング業者を入れて、部屋中を清掃してもらうとよいでしょう。
ハウスクリーニングで物件自体の清潔感も高まるうえ、買主の精神的不安も大幅に軽減されるので購入希望者が増える可能性が高いです。
事故物件のクリーニングやリフォームについては、こちらの記事を参考にしてください。
3.事故物件は時間をおいてから売却する
自殺や殺人事件が起きても、その心理的負担が何十年も続くとは限りません。
例えば、去年発生した殺人事件と5年前に起きた殺人事件では、心理的負担の程度はずいぶんと違うはずです。
ですので、なかなか事故物件の買主が見つからない場合、心理的負担が弱まるまで待ってから売却するのもひとつです。
4.事故物件を賃貸物件として活用してから売却する
事故物件は買主が見つかりにくく、すぐには売却しづらいのであれば、いったん賃貸物件として収益化するのもひとつです。
事故物件を買うのは躊躇する方も多いですが、1〜2年だけ借りて住むのであれば問題ないという方も少なくありません。
事故物件は、事故のあった当時の世帯からワンクッション挟んで別の世帯が入居者になることで、かなり悪印象が軽減されます。
まったく別の家族のイメージが定着した後に売却すれば、事故物件の悪印象が薄れて、通常の物件に近い価格で売却できるケースも少なくありません。
事故物件を賃貸物件として貸し出す場合、家賃の相場などはこちらの記事を参考にするとよいでしょう。
5.瑕疵物件を解体して更地として売却する
どんな瑕疵物件でも、対象となる住宅そのものが消失すると、告知義務も同時になくなります。
そのため、瑕疵物件を解体して更地にした状態で売り出せば、通常の土地と同様にスムーズに売却できます。
ただし、瑕疵物件を更地にするには、解体費用がかかるだけでなく、税金面でもデメリットを伴うため注意しましょう。
6.訳あり物件の専門業者に買取してもらう
ここまで解説した方法では、瑕疵物件の売却までに時間や費用がかかってしまいます。
できるだけ早く瑕疵物件を売却したいのであれば、訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう方法がベストです。
通常の不動産仲介業者を通じて売却しても、瑕疵物件はなかなか買主が見つからないのが現実です。
その原因の1つは、買主が瑕疵物件をどのように扱ってよいのか、使い道を把握していないことにあります。
しかし、訳あり物件を専門に扱う業者であれば、瑕疵物件をリフォームや修繕することで、価値のある物件としてリセットするノウハウを持ち合わせています。
買取した瑕疵物件の使い道を熟知しているからこそ、すぐに買取できるだけでなく、高額で買取してもらえるケースも少なくありません。
当社は瑕疵物件の買い取りに自信があります
当社「クランピーリアルエステート」では、全国800を超える弁護士・司法書士・税理士と連携しております。
瑕疵物件で起こりやすい「瑕疵担保責任」などの法的トラブルも解決できるため、通常の不動産会社では扱いが難しい物件でも問題なく買取可能です。
また自社で瑕疵物件を買取するため、もし買取後にトラブルが起きても、売主さまではなく当社が責任をもって対応いたします。
下記の「不動産スピード買取窓口」から依頼いただければ、瑕疵物件でも最短48時間以内に買取可能です。
大手不動産会社などに断られた物件も対応できますので、瑕疵物件の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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瑕疵物件を売却するまでの流れ
不動産業者で瑕疵物件を売る場合、どのような流れで売却するのでしょうか？
不動産仲介業者を通して売却するケースと、訳あり物件専門の業者に買取してもらうケースでは、流れが異なります。
それぞれの流れについて、1つずつ見ていきましょう。
不動産仲介業者で売却する際の流れ
一般的な不動産仲介業者で瑕疵物件を売却する場合、次のような流れになります。
- 不動産仲介業者へ売却の相談をする
- 不動産仲介業者へ正式に依頼する
- 仲介業者が売却活動で買主を探す
- 買主と売却価格を交渉する
- 買主へ物件の瑕疵を告知する
- 買主の合意を得た場合、売買契約書を結ぶ
- 物件を引き渡して、売却価格を受け取る
不動産仲介業者が自社で瑕疵物件を買うわけではなく、あくまで売主と買主を仲介するだけです。
そのため、瑕疵物件の売却を不動産仲介業者へ依頼しても、買主が見つからない限り、数ヶ月あるいは数年経っても売却できない恐れもあります。
「◯◯万円以上でなければ絶対に売りたくない」といった場合でもない限り、不動産仲介業者を通して瑕疵物件を売却するメリットは少ないでしょう。
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう流れ
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう場合、流れは次のとおりです。
- 買取業者へ問い合わせる
- 買取業者が物件を調査する
- 買取業者が査定額を提示する
- 査定額に納得した場合、売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡して、買取価格を受け取る
訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう場合、買主を探す必要がないため、仲介業者を通して売却するよりも早く確実に瑕疵物件を売却できます。
買取業者の無料相談では「いくらで買取できるか」をすぐに教えてもらえるので、いちど問い合わせてみるとよいでしょう。
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瑕疵物件を解体して更地にする際の注意点
瑕疵物件をより高く売却する方法のひとつとして、住宅を解体して更地にして売り出す方法を解説しました。
確かに瑕疵物件の告知義務が消滅するため、とても合理的な方法のようにも思えますが、デメリットを理解してから実行しないと思わぬ損失になる恐れがなります。
瑕疵物件を解体して更地にすると、どのようなデメリットが発生するのかを見ていきましょう。
更地にすると固定資産税が6倍に増える
建物が存在する土地の場合、固定資産税は「住宅用地の軽減特例」によって、本来の税額の1/6まで軽減しています。
これは200㎡までの敷地に適用されますが、200㎡を超える部分も1/3の軽減があります。
瑕疵物件を解体して更地にすると、これらの特例が適用されなくなり、固定資産税が6倍に増えてしまうため注意しましょう。
再建築不可物件はもう建物が建てられない
敷地が道路に2m以上接していない物件など、再建築不可物件を更地にしてしまうと、もう二度と家を建築できなくなります。
家が建てられない敷地は、住居ではなく駐車場にするなどの使い道しかないため、購入したい人は少ないです。
再建築不可物件に関しては、たとえ瑕疵物件であっても、建物を現状維持している方が、売却できる可能性は高いでしょう。
まとめ
この記事では、瑕疵物件の売却価格の相場や売却方法について解説しました。
瑕疵物件を普通の物件と同じ方法で売却しても、価格が大幅に下がってしまうばかりか、まったく買主が見つからない恐れもあります。
ですので、瑕疵物件を売却する場合、できる限り瑕疵を解消してから売却したほうが買主が見つかりやすく、売却価格も高くなりやすいです。
しかし瑕疵を解消するには、物件をリフォームしたり、清掃業者へ依頼してハウスクリーニングなどをする必要があるため、非常に手間や費用がかかります。
なるべく手間や費用をかけずに、早く確実に瑕疵物件を売却したい場合、訳あり物件の専門業者に買取してもらうとよいでしょう。
買取した瑕疵物件をリフォームして市場へ流すノウハウを持っているため、不動産仲介業者を通じて売却するより、訳あり物件の専門業者に買取してもらった方が高く売れるケースも多いです。
当社でも瑕疵物件の買取について無料相談を受付しておりますので「他社で◯◯円って査定されたけど、安すぎる気がする・・・」といった不満も、お気軽にご相談ください。
