事故物件の資産価値はどれくらい？なるべく値下げせず売却する方法を解説

不動産価格を下げる「瑕疵」の種類

事故物件とは自殺や他殺、事故死などが起きた物件を指します。正式には瑕疵物件と呼ばれ、「心理的瑕疵」のある物件が事故物件として扱われています。「瑕疵」には下記の4つの種類があります。

「瑕疵」のある物件は買主の購買意欲を下げてしまうので、通常の物件よりも不動産価格が下がります。

まずは、心理的瑕疵（事故物件）、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵の内容について解説していきます。

心理的瑕疵（事故物件）

心理的瑕疵とは、買主が購入にあたって心理的抵抗感を抱く状況を指します。事故物件はこれにあたります。

他殺や自殺、事故死などの死亡事故のみならず、近所に墓地があったり暴力団員が住んでいたりした場合も、心理的瑕疵物件に該当する可能性があります。

心理的瑕疵物件は買主のイメージに左右されてしまうため、明確な判断基準はありません。

例えば、築年数が浅かったり立地が良かったりしても、買主が過去の出来事を知り「ここに住みたくない」と感じれば心理的瑕疵物件に該当します。

ただし、前述したように判断基準が定められていないため、人によって些細な事件でも気にする場合もあれば、凄惨な事故であっても全く気にならないという場合があります。

心理的瑕疵のある物件については、下記の記事も参考にしてみてください。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物または土地自体に欠陥がある状態を指します。

建物であれば雨漏りやシロアリ被害、土地であれば地盤沈下や土壌汚染など、不動産そのものに何らかの問題がある状況を物理的瑕疵と呼びます。

ただし、クロスが傷ついていたりフローリングに傷がついていたりなど、日常生活で発生した消耗などは、瑕疵には該当しません。

物理的瑕疵のある物件については、下記の記事でも紹介しています。

法的瑕疵

法的瑕疵とは、法律上建物に問題がある状態を指します。

例えば、建築基準法や消防法、地域の建築制限に違反しているケースです。また、法改正の影響で合法だったものが違法状態になった「再建築不可物件」もあります。

再建築不可物件の場合、建て替えができないというデメリットがあり、需要が大きく下がります。

再建築不可物件については、下記の記事も参考にしてみてください。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、建物や土地自体に問題はないものの、周辺環境に嫌悪感を抱く場合を指します。

例えば、近所にゴミ処理施設場や火葬場などがあったり、電車や大型トラックが出入りしたりするなど、近所に嫌悪感を抱く施設がある場合を環境的瑕疵物件と呼びます。

心理的瑕疵は過去の出来事を含めた要因に抵抗を感じるものであることに対し、環境的瑕疵は現在の状況に嫌悪感を抱く状況を指します。

環境的瑕疵のある物件については、下記の記事も参考にしてみてください。

事故物件の売却価格の相場

所有している不動産が事故物件になってしまった場合、資産価値がどの程度下がるのか気になるでしょう。一般的に、事故物件は相場の2～5割程度低い価格で売買されるといわれています。

値下げ幅は、事故の内容によって変動します。買い手がより嫌悪感を抱く内容であるほど、価格は下がります。

売却価格は2～5割ほど下がる

事故物件の売却価格は相場より2～5割程度下がるといわれています。事故物件は買い手に敬遠されがちであるため、よほど立地条件が良くない限りは価格を下げざるを得ないためです。

価格の値下げ幅は、事故の内容によって異なります。

自殺や他殺のように、買主が嫌悪感を強く抱いてしまう内容であるほど大きく値下がりし、相場の半分程度の価格まで落ち込むケースもあります。

一方、自然死などであれば心理的瑕疵が少ないとみなされるため、相場の2割程度と値下げ幅も小さめとなります。

事故内容の印象が悪ければ悪いほど、購入希望者が集いにくくなるため、値下げを余儀なくされるというわけです。

売却価格は「心理的瑕疵の内容」で決まる

事故物件に限らず不動産業者の査定では、下記のような査定基準があります。

• 不動産の立地
• 不動産の間取りや設備
• 不動産の築年数

これらに加えて、事故物件の査定では「心理的瑕疵の内容」が重要視されます。

ここからは、マンションの1室を売却する例で解説していきます。

マンション	査定額	備考
201号室	約2,500万円	なし
203号室	約2,000万円	高齢者の孤独死
205号室	約1,250万円	殺人事件

上記の表で紹介しているのは、すべて同じマンションの3部屋です。

マンションの立地条件はもちろん、階層・間取り・設備なども同じですが、査定額の価格には大きな差が出ています。

これはなぜかというと、備考欄にある心理的瑕疵の内容に原因があるからです。

殺人事件のせいで売却価格が50%下がる例

上記のマンションは本来であれば約2,500万円で売却できる不動産です。

しかし、205号室のように殺人事件で住人が死亡してしまうと、その物件は強い心理的瑕疵があると判断されてしまいます。

なぜなら、以下のようなデメリットが買主や借主に悪印象を与えてしまうからです。

• 遺体の血液・体液が物件を汚してしまう
• 「被害者の霊がいるのでは？」と疑われてしまう
• テレビなどのメディアで報道されてしまう
• 事故物件サイトに掲載されてしまう

その結果、事故物件の価格相場は通常物件より約50%も下がってしまうのです。

また、心理的瑕疵のある物件は買い手がつきにくいため、なかなか手放せないことも考えられます。「なるべく早く手放したい」「できるだけ高値で売却したい」といった場合は、訳あり物件を専門とする買取業者に売却を依頼するのがおすすめです。

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自然死のせいで売却価格が20%下がる例

203号室も高齢者が孤独死してしまったことで、心理的瑕疵がある事故物件として扱われます。

しかし、高齢者が病気や寿命などで亡くなった場合、事件性がない自然死とみなされるので、心理的瑕疵は少ないと判断されるのです。

そのため、不動産の査定額にはあまり影響がなく、通常物件より20%安い約2,000万円となっています。

上記のように、事故物件の価格相場は、通常物件の査定基準に加えて、事故物件となった経緯が関係します。

事故物件の売却については、下記記事で詳しく紹介しています。

事故物件の価格相場を自分で調べる方法

事故物件を売却する場合「どのくらいの値段で売れるのか？」をあらかじめ把握しておきたい方も多いでしょう。

以下の方法を用いれば、事故物件の価格相場を自分で調べることが可能です。

• 一括査定サイトを利用する
• 買取業者に無料査定を申込む

そこで、ここでは事故物件の価格相場を自分で調べる方法について解説します。

1.一括査定サイトを利用する

1つ目は、不動産の「一括査定サイト」を利用する方法です。

「一括査定サイト」は、売りたい物件の条件や地域などを入力するだけで、複数社の査定額を一気に確認できるサービスです。

1社だけでなく複数社の査定額を確認することで、以下のメリットがあります。

• 事故物件の価格相場を把握できる
• 査定額の高い不動産業者がわかる

自分の物件における高値と安値をどちらも確認できるので、平均値を割り出すことで売却価格の相場を把握できます。

2.買取業者に無料査定を申込む

2つ目は、買取業者に直接査定を申込む方法です。

無料査定を実施している不動産仲介業者は多いですが、実際の売却価格と査定額が異なるケースも珍しくありません。

なぜなら、仲介業者を介して事故物件を売る場合、最終的な売却価格は買主との交渉によって決まるからです。

買取業者であれば、査定額とまったく同じ価格で事故物件を買取してもらえます。

例えば、買取業者が「2,000万円で買取します！」と査定すれば、その価格どおり2,000万円で事故物件を売却できます。

以下のボタンから、買取業者の無料査定が受けられるので、まだ売却を迷っている人も価格だけ確認してみるとよいでしょう。

事故物件の売却に必要な「告知義務」

事故物件の売却では、物件で起きた事故を隠すことはできません。物件を紹介する書面には「告知事項あり」と記載され、買い手にもその内容が知らされます。

告知せずに売却すれば、損害賠償を請求されるおそれもあります。

事故物件の売却に必要な「告知義務」について詳しく解説します。

書面に「告知事項あり」と記載される

チラシや重要事項説明書など、物件を紹介する書面に「告知事項あり」と事故物件を匂わす文言が追記されてしまいます。

「告知事項あり」とは、取引する不動産に瑕疵があった場合に記載されます。

なぜならば、瑕疵があることで買主の購買意欲が変化する可能性があるからです。

買主がすべての事情を知ったうえで、購入するか否かを判断できるように「告知事項あり」と記載されることになっています。

告知義務が発生する

上記で解説した「告知事項あり」と記載がある物件は売主の告知義務が発生します。

告知義務とは、過去の出来事を含め不動産の状況をありのまま買主に報告する義務のこと。

事故物件に該当した場合、買主に事故の内容や発生時期、事故現場の所在地などをできるだけ正確に伝えなければいけません。

ただ「発生からどのくらいの期間が経てば告知せずに済むのか」「どんな事故だったら告知の対象から外れるのか」という疑問を解決するための明確なルールは存在していません。

この告知義務はあくまで「義務」であり、仮に違反したからと言って罰則はないのです。

しかし、偽ったり事実を告げなかったりしたときには、後日売主責任を問われることになりますので、注意しましょう。

告知義務については、下記記事も参考にしてみてください。

告知しないで売却すると損害賠償を支払う恐れも

仮に事故物件であることを隠して売却した場合には、どんな結末を迎えてしまうのでしょうか。

過去の不動産売買において「告知義務を怠った」あるいは「説明責任が不十分であった」ために裁判にまで発展し、売主が損害賠償を支払ったケースがいくつもあります。

ここからは、過去の裁判例をご紹介していきますので、事故物件を売却するときの参考にしてください。

判例1．7年前に強盗殺人事件があった事例

殺人があったことを告知せずに売却した売主が、買主に対して損害賠償を支払ったケースをご紹介します。

不動産の売買契約に際し、対象不動産において「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約7年前に強盗殺人事件があったことを告知しなかったことは不法行為にあたるとした、買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部が認容された

引用：神戸地裁.平成28年7月29日判決

不動産売却の8年前に、売主の親族が強盗殺人の被害者として亡くなっていました。

この事件は新聞記事により報道され、周辺の住民も周知の事実でした。

しかし、売主はこの事実を告げずに買主に不動産を売却。

周辺住民から当時の事件内容を聞かされた買主は、売主に対して損害賠償を請求しました。

ところが、売主は「事件や事故について買主から尋ねられたことはない」と買主の訴えに反論しました。

裁判の結果、売主は損害賠償を支払うことになったのです。

裁判所は告知書が作成されなかったこと、売主が被害者の親族であり事件の存在を知っていたという観点から、売主の過失を認めました。

事件が発生したのは8年も前のことですが、周辺住民の記憶が残っていることから、心理的瑕疵の存在がまだ残っていると判断されたのが、この判決のポイントのひとつです。

判例2. マンションで六年前に縊首自殺があった事例

過去に自殺があったマンションを売却した結果、買主から契約解除を求められた事例を紹介します。

売買の目的物であるマンションで、以前に縊首自殺があったことが、民法570条の瑕疵に該当するとして、売買契約の解除を認めた

引用：横浜地裁平元・九・七

中古マンションを購入した買主は、売買契約の6年前に売主である法人の家族がマンション内で首吊り自殺をしたという事実を知りました。

買主は仲介してくれた不動産に契約の解除を求めましたが、売主である法人は「中古マンションではこのような嫌悪すべき事件が必ず起こる」として、これを拒否。

裁判にまで発展しました。

裁判の結果、買主の主張が認められ売買契約は解除となりました。

裁判所は「納得して購入したのであればまだしも、通常物件と同様に考えることができない状況」として、買主の訴えを容認しました。

このことから、どんなに伝えにくい事実であっても、買主にとって購入を避けたいと思うような事実は、買主に告げるべきであることが読み取れます。

判例3. かつて存在した共同住宅で殺人事件が発生した事例

反対に、買主の訴えが棄却された事例を紹介します。

過去に殺人事件があった物件を売買した不動産会社ですが、売主責任はないと認められました。一体なぜでしょうか。

かつて存在した共同住宅で発生した殺人事件について、知っていたにもかかわらず告げなかったことが不法行為を構成するとして損害賠償を求めた事案において、殺人事件について知っていたと認めることはできず、仲介業者に調査義務を負わせる特段の事情は見当たらないとして、買主の請求が棄却された

引用：東京地裁 平24年8月29日判決 ウエストロー・ジャパン

売買契約の4年前に土地上で殺人事件が発生しました。

事件後にその土地を買い取った不動産会社は、建物を取り壊して土地を分筆して販売します。

さらに別の不動産会社が仲介し、買主へ売却しました。

ところが、買主は事故物件でありながら告知されなかったとして仲介した会社を相手に裁判を起こします。

ところが裁判所は、買主の訴えを認めませんでした。

理由は「殺人事件が大きく報道されたわけでもなく周辺住民の記憶に強く残らなかったこと」「仲介した売主は事実を知ることが難しかったこと」などが、棄却の理由になっています。

たとえ、殺人であっても人の記憶に残りにくいような事件内容であったり、売主が事故物件であることを知りようがなかったりした場合には、売主責任が問われにくいといえるでしょう。

事故物件でも価格が下がりにくいパターン

ここまでご説明してきたように、事故物件であっても必ずしも「価格が下がる」ことや「売主責任を問われる」とは限りません。

過去の出来事から、事故物件であっても不動産価値が下がりにくく、かつトラブルに発展しにくい物件のパターンを3つご紹介します。

パターン1.不動産への損傷が少ない

事故発生からすぐに発見され、血痕や体液痕、腐敗臭が少なく建物や土地への損傷が少ない場合は、不動産価値が下がりにくい傾向にあります。

また、建物の取り壊しなどで、事故現場となった建物がすでに存在しない場合も同様です。

これは、建物自体の劣化が少ないと判断される以外にも、事件を思い起こす要因が「軽減」されたと判断されるからです。

上記の裁判事例でも紹介したように、事故が発生した建物を取り壊し心理的瑕疵が強くないと判断されたケースも実在します。

ただし、建物を取り壊すことで心理的瑕疵が消失するわけではありません。

建物を取り壊しても告知義務は残りますので、注意しましょう。

パターン2.立地条件が良い

「駅チカ物件」「学校や病院が近い」「大型ショッピングモールが近い」など、立地条件がいい不動産は、事故物件であっても買い手が付きやすいため、さほど値を下げずに売却することが可能です。

とは言え、全く値下げせずに済むというわけではありません。

できるだけ値を下げないようにするためには、不動産価値を理解してもらうことが大切です。

買主が不動産に何を求めているのか話し合い、物件の魅力を十分にアピールしていきましょう。

パターン3.事件性が低く事故内容が風化しやすい

事件性が低い事故であったり、近所の人の記憶に残りにくいような事故内容であったりした場合も、大きく値をさげずに済む傾向にあります。

例えば、病死や孤独死などがそのパターン。誰もが起こり得るような自然死のひとつであった場合などです。

ただし、自然死であっても新聞やネットニュースで報道されてしまうと、周辺住民の記憶に残りやすく事件が風化しにくいパターンに陥ります。

事故物件の価格をなるべく下げずに売却する方法

事故物件である以上、不動産価値に全く影響がないとは言えません。

しかし、事故のイメージや建物への損傷を軽減させることで、物件価値の低下を緩やかにすることはできます。

では、具体的にどんな方法が有効なのか、最後に事故物件の価値をなるべく下げずに売却する方法について解説していきます。

ちなみに高く売るコツ・早く売るコツを知りたい人は、次の記事もあわせてご覧ください。
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清掃やリフォームなどできれいにする

事故現場のイメージを軽減するためには、ハウスクリーニングや特殊清掃がおすすめです。

遺体の損傷が少ないような場合はハウスクリーニングで対応できますが、体液痕や腐敗臭は強く残ってしまった場合には、特殊清掃がおすすめです。

特殊清掃では、シミや臭いを取るだけでなく、除菌や防虫対策も行ってくれます。

しかし、遺体発見から時間が経過し、特殊清掃でも対応できない事故もあります。

そんなときには、リフォームをかけ事故現場を一新させた方がいいでしょう。

事故物件の清掃費用やリフォームについては、下記の記事を参考にしてみてください。

事故物件を更地にしてイメージを変える

建物が古かったり凄惨な事故現場であったりした場合には、事故物件を取り壊し更地にするという方法もおすすめです。

告知義務が消えるわけではありませんが、事故物件が残っているよりも、更地の方が購入に前向きになる人も少なからずいるでしょう。

また、更地にすれば居住用物件としてだけでなく、パーキングや貸倉庫など用途が広がり、投資家からの申込みも見込めるようになります。

ホームインスペクションで建物の丈夫さを証明する

ホームインスペクションとは、建物診断のこと。

ホームインスペクターというプロの住宅診断士が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断してくれます。

ホームインスペクションを実施することで心理的瑕疵が軽減されるわけではありませんが、建物の強度や安全性を証明できます。

ホームインスペクション後は「調査済み建物」として、買主に安心を提供でき、建物の付加価値を高めることができるでしょう。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社では、買主を紹介する「仲介」のほか、物件を直接買い取る「買取」も行っています。

売れ残った事故物件を放置してしまうと、建物がどんどん劣化し、さらに値が下がってしまいます。

建物は建築した当初から劣化していくものなので、早期売却できるかどうかがカギとなります。

買取は不動産会社に直接売却できるため、早くて1～2カ月ほどで売却が完了します。

購入希望者がなかなか現れないときには、これ以上市場価値を下げる前に、早めに売却してしまいましょう。

事故物件の買取業者については、下記の記事でも紹介しています。

まとめ

事故物件の不動産価値は、通常物件と比較すると2～5割ほど値が下がる傾向にあります。具体的な値下げ幅は、事故の内容や周辺住民のイメージ次第といえます。

だからと言って、事故の内容を買主に告げずに売却するのは、大きなリスクを背負うことになります。

事故物件を売却するときには、どのくらい価値が下がるのかを気にするよりも、売却後のリスクを軽減させるための方法を考えていきましょう。

できるだけ事故物件の価値を下げずに売却するため、リフォームしたり更地にしたりするのはよい方法です。

不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もありますので、まずは事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社に相談してみましょう。

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