「事故物件を所有しているけど使い道がなく困っている」
「所有している事故物件がどのくらいの値段で売れるか気になる」
「事故物件を売却したいけど不動産屋さんが値段を決める基準って何？」
上記のような事情から、自身が所有している事故物件を売却したい方も多いと思います。
しかし、一般的な不動産ではなく事故物件の場合、どのくらいの価格で売れるのだろうかという疑問もありますよね。
この記事では、事故物件の価格について、買取相場をはじめ、査定基準や高値で売却するコツを解説します。
また、事故物件を賃貸する際の注意点なども紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
事故物件の価格相場と査定基準
そもそも「事故物件」とは、一体どんなものなのでしょうか。
事故物件とは、自殺や殺人などが起こった物件というイメージが多いと思います。
こうしたイメージも間違いではありませんが、法律上では「心理的な瑕疵のある物件」を事故物件といいます。
「心理的な瑕疵のある物件」とは、過去に事件や事故で人が亡くなっているなどの重要事項があった物件のことです。
つまり、事故物件とは「不動産契約の前に知っていたら、契約をやめていた可能性のある重要事項がある物件」を指します。
事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも20~30%低い
はじめに結論をいうと、事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも20~30%ほど低い金額となります。
なぜなら、事故物件を販売または賃貸募集する場合、買主や借主に対して心理的瑕疵となる要因について説明する必要があるからです。
これが、事故物件における告知義務となります。
しかし、心理的瑕疵となる要因を説明されて気にしない方は少なく、大抵の買主や借主はそれを理由に契約を取りやめてしまいます。
そのため、一般的な不動産と比較すると事故物件の需要は低く、相場相応の販売価格または家賃では、買主や借主が見つからない可能性も高いです。
したがって、少しでも契約できる可能性を高める為に販売価格や家賃などを抑えているのです。
例えば、同じような条件の不動産AとBがあるとします。
| 買取査定額 | 備考 | |
|---|---|---|
| 不動産A | 約2,000万円 | 特になし |
| 不動産B | 約1,400万円 | 過去に殺人事件があった |
上記の不動産Aを売却しようと考えて買取業者に査定依頼をしたところ、約2,000万円で買取可能という結果が返ってきました。
そのため、同じような条件の不動産Bも同額で買取できるはずですが、実際には約1,400万円という査定結果となりました。
同じような条件の不動産でも買取査定額に差がある理由は、心理的瑕疵の有無です。
より具体的にいうと、不動産Bでは過去に殺人事件で人が亡くなっているせいです。
上記のような心理的瑕疵となる要因がある物件は、一般的な不動産よりも需要が少ないため、販売価格を下げないと契約してもらえません。
そのため、事故物件である不動産Bは、一般的な不動産であるAの買取査定額より20~30%ほど低い、約1,400万〜1,600万円程度で買取されてしまうのです。
さらに事故物件の要因である心理的瑕疵の内容によっては、買取査定金額が周辺相場の半額まで下がってしまうケースもあるため注意しましょう。
買取での査定基準は心理的瑕疵となった要因
ここからは、事故物件を買取する査定基準について解説していきます。
まず前提として、事故物件に限らず不動産の買取査定では、下記のような査定基準で金額が予想されます。
- 不動産の立地条件
- 不動産の間取りや設備
- 不動産の築年数
ただし、事故物件の場合、これ以上に査定金額へ影響する項目が存在します。
それは、事故物件となった要因である心理的瑕疵の内容です。
ここからは、マンションの1室を買取査定してもらう例で解説します。
| マンション | 買取査定額 | 備考 |
|---|---|---|
| 1.201号室 | 約2,500万円 | なし |
| 2.203号室 | 約2,000万円 | 高齢者の孤独死 |
| 3.205号室 | 約1,250万円 | 殺人事件 |
上記の表で紹介しているのは、すべて同じマンションです。
不動産の立地条件はもちろん、階層も一緒なので間取りや設備なども同じマンションですが、買取査定の金額には大きな差が出ています。
これはなぜかというと、備考欄にある心理的瑕疵の内容に原因があるからです。
まず、上記のマンションは本来であれば約2,500万円で査定される不動産だと、201号室の査定金額で理解できるかと思います。
しかし、205号室のように殺人事件などで住人が死亡してしまった場合、間違いなくその部屋は強い心理的瑕疵があると判断されます。
そのため、上記のような強い心理的瑕疵の内容が不動産の査定金額にも影響し、査定額が通常の半額である約1,250万円まで下がってしまうのです。
一方、203号室も高齢者が孤独死してしまったことで心理的瑕疵がある事故物件として扱われます。
しかし、高齢者が病気や寿命などで亡くなった場合、他殺ではなく事件性がない自然死とみなされるので、心理的瑕疵は少ないと判断されるのです。
そのため、不動産の買取査定額にはあまり影響がなく、買取査定額は通常の不動産より20%安い約2,000万円となっております。
以上の例のように、事故物件の買取査定金額は、一般的な不動産の査定基準に加えて、事故物件となった経緯が関係すると覚えておきましょう。
事故物件の価格相場を自分で調べる方法
ここまで、事故物件の買取価格や査定基準について解説しました。
しかし、事故物件の買取を実際に依頼する場合「どのくらいの値段で売れるのか」をあらかじめ把握しておきたい方も多いはずです。
しかし、不動産会社や買取業者に足を運んでいる姿は近隣の方にあまり見られたくないですよね。
そこで、ここでは事故物件の価格相場を自分で調べる方法について解説します。
1.不動産の取引情報提供サイトを利用する
事故物件の価格相場を自分で調べる1つ目の方法は、不動産の取引情報提供サイトを利用することです。
不動産の取引情報提供サイトとは、都道府県はもちろん、市町村別や築年数、間取りなどの情報を指定して過去の成約価格を確認できるサイトです。
また、過去数年間に渡る市場データも確認できるので、買取価格の推移なども把握できます。
つまり、この不動産の取引情報提供サイトを利用すれば、自分が所有している物件と似ている物件の取引情報を確認できるわけです。
ただ、今回のような事故物件の場合、サイト内の買取価格から20~30%安い金額となってしまうため注意が必要です。
2.不動産の査定サイトを利用する
事故物件の価格相場を自分で調べる2つ目の方法は、不動産の査定サイトを利用することです。
不動産の査定サイトとは、売却したい不動産の条件や地域、個人情報をWEB上に入力するだけで、かんたんに買取査定金額を確認できるサービスです。
1社だけでなく複数社の買取査定額を一括で表示できるため「不動産一括査定サイト」と呼ばれています。
この不動産一括査定サイトを利用すれば、自身が売却を検討している不動産の買取相場を把握できるだけでなく、どこの買取業者が高く買い取ってくれるのかも確認できます。
ただし、こちらの方法も一般的な不動産で査定している場合が多いので、買取査定額より20~30%安い金額を想定しておきましょう。
事故物件を少しでも高く売る2つのコツ
事故物件の価格相場を自身で調べる方法について説明しました。
ここからは、事故物件を売却する際に少しでも高く売却できるコツを解説します。
1.なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
事故物件を少しでも高く売る1つ目のコツは、なるべく一般の物件に近い状態に戻しておくことです。
事故物件は事件や事故の影響で壁や床などの内装はもちろん、外壁や塀などの外装が汚れてしまったり、大きく破損しているケースも多くあります。
上記のような状態でも不動産業者に買い取ってもらえますが、少しでも高く売りたいのであれば、事故物件の痕跡がある破損箇所を綺麗にしておく必要があります。
そのために内装や外装のリフォームやリノベーションをするのですが、この作業を丁寧におこなえば事故物件でも一般的な不動産に近い状態へ戻せるので、買主からの需要も高まります。
したがって、事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、事故物件の痕跡をリフォームまたはリノベーションで綺麗にしておく必要があるのです。
2.事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
事故物件を少しでも高く売る2つ目のコツは、事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼することです。
一般的な買取業者の場合、事故物件を買い取った経験が少ないため、それらの価値を十分に理解していないことが多いです。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対して適切な査定額をつけられず、買取業者によっては買取拒否されてしまうケースも少なくありません。
一方、事故物件を専門に扱っている買取業者の場合、これまで事故物件を多く買い取った経験はもちろん、買取査定に必要な過去のデータも十分に揃っています。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対しても適切な査定額をつけられるだけでなく、スムーズに取引できます。
したがって、事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、事故物件の買取実績が多い専門の買取業者に依頼しましょう。
当社は事故物件の買取に自信があります
当社クランピーリアルエステートでも、事故物件を積極的に買取しています。
事故物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績があるので、不動産評価額が低くなりがちな事故物件も、ご依頼を頂ければ直ちに買取可能です。
事故物件に詳しいエキスパートが常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、物件の査定額を知りたい方はお気軽にご相談ください。
売却したいなら
訳アリ物件買取専門の当社に
お任せください！
事故物件を賃貸にする場合の注意点
ここまで事故物件を買取業者に売却する方法について解説してきましたが、事故物件を賃貸として利用したい方も少なくないはずです。
そこで次は、事故物件を賃貸として扱う場合の注意点を解説します。
結論からいうと、事故物件を賃貸として扱う場合、周辺の家賃相場より20~30%程度価格を下げる必要があることに注意しましょう。
なぜなら、賃貸契約希望者に対しても、心理的瑕疵となる要因を伝える義務があるからです。
不動産に心理的な瑕疵がある以上、一般的な価格設定ではなかなか入居者が見つからず、契約を結ぶことが難しくなります。
そのため、事故物件を賃貸として扱う場合、一般的な価格ではなく周辺相場の20~30%程度下げる必要があると覚えておきましょう。
また、上記の心理的瑕疵の内容によっては、20~30%ではなく半額程度まで下げないと契約を結ぶことが難しいケースもあるので注意が必要です。
まとめ
まず、事故物件を売却したいとお考えの方は、一般的な不動産の買取価格より20~30%程度安くなることを留意しておきましょう。
これは心理的瑕疵のある不動産に一般的な価格設定をしても、なかなか契約に結びつかないからです。
また、事故物件も一般的な不動産と同様に立地条件、間取りや設備、築年数などが査定基準ですが、それに加えてもう1つ重要となるポイントがあります。
それは、事故物件となってしまった要因となる心理的瑕疵の内容です。
上記の心理的瑕疵の内容によっては、買取価格が20~30%程度ではなく半額にまで下がってしまうため注意しましょう。
事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、下記の2点をしっかりと押さえることが大切です。
- なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
- 事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
事故物件を売却したい場合、お近くの不動産会社や買取業者などへ相談して、話を聞いてみることをおすすめします。
