過去に事件や事故で人が亡くなっている不動産は、いわゆる「事故物件」として市場価格も安くなります。
「事件・事故があった」という事実によって需要が下がり、通常の価格で売り出しても購入希望者が現れないからです。
事件や事故の内容にもよりますが、事故物件の市場価格はおおむね20~30%下がるといわれています。
しかし、個別の事情によって減少幅は異なるため、価格設定は物件ごとに慎重な判断が必要です。事故物件の売却にあたって適正価格を知りたい場合、訳あり物件専門の買取業者に無料査定を利用するとよいでしょう。
査定価格に納得できなければ査定まででも大丈夫なので、まずは「不動産の専門家から意見を聞いてみる」という感覚で、気軽に問い合わせてみることをおすすめします。
目次
事故物件の価格相場と査定基準
事故物件とは、自殺や殺人などが起こった物件というイメージが多いと思います。
こうしたイメージも間違いではありませんが、法律上では「心理的な瑕疵のある物件」を事故物件といいます。
「心理的な瑕疵のある物件」とは、過去に事件や事故で人が亡くなっているなどの重要事項があった物件のことです。
つまり、事故物件とは「不動産契約の前に知っていたら、契約をやめていた可能性のある重要事項がある物件」を指します。
事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも2～3割低い
はじめに結論をいうと、事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも2～3割ほど低い金額となるのが一般的です。
事故物件を販売または賃貸募集する場合、買主や借主に対して心理的瑕疵となる要因について告知する義務があります。
告知によって事故物件だと知ると、買主や借主は契約を取りやめてしまうケースがよく見られます。
そのため、一般的な不動産と比較すると事故物件の需要は低く、相場相応の販売価格または家賃では、買主や借主が見つからない場合が多いです。
そのため、販売価格や家賃などを事故物件であっても契約ができる価格まで抑える必要があります。
例えば、立地や間取りなどの条件は変わらない、不動産AとBがあるとします。
| 買取査定額 | 備考 | |
|---|---|---|
| 不動産A | 約2,000万円 | 特になし |
| 不動産B | 約1,400万円 | 過去に殺人事件があった |
上記の不動産Aを売却しようと考えて買取業者に査定依頼をしたところ、約2,000万円で買取可能という結果が返ってきました。
そのため、通常であれば同じような条件の不動産Bも同額で買取できるはずで。しかし、実際には約1,400万円という査定結果となりました。
同じような条件の不動産でも、不動産Bでは過去に殺人事件で人が亡くなっているため買取価格が下がってしまうのです。
事故の内容によっては、買取査定金額が周辺相場の半額まで下がってしまうケースもあります。
そこで、事故物件の買取は、訳あり物件専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
当社、クランピーリアルエステートは、事故物件をはじめとした訳あり物件の買取を積極的におこなっています。
数多くの訳あり物件を買取・査定してきた経験によって、事故物件でも他社に負けないくらいの価格で査定買取しております。（1200万円の買取実績も！）
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そのほかにも、小さな疑問やお悩みなどありましたら、無料での査定や相談もおこなっていますので、ぜひへお気軽にお問い合わせください。
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買取での査定基準は「心理的瑕疵の内容」
ここからは、事故物件を買取する査定基準について解説していきます。
まず前提として、事故物件に限らず不動産の買取査定では、下記のような査定基準があります。
- 不動産の立地
- 不動産の間取りや設備
- 不動産の築年数
ただし、事故物件の場合、これ以上に査定金額へ影響する項目が存在します。
それは、事故物件となった要因である「心理的瑕疵の内容」です。
ここからは、マンションの1室を買取査定してもらう例で解説をしていきます。
| マンション | 買取査定額 | 備考 |
|---|---|---|
| 201号室 | 約2,500万円 | なし |
| 203号室 | 約2,000万円 | 高齢者の孤独死 |
| 205号室 | 約1,250万円 | 殺人事件 |
上記の表で紹介しているのは、すべて同じマンションです。
不動産の立地条件はもちろん、階層も一緒なので間取りや設備なども同じマンションですが、買取査定の金額には大きな差が出ています。
これはなぜかというと、備考欄にある心理的瑕疵の内容に原因があるからです。
まず、上記のマンションは本来であれば約2,500万円で査定される不動産だと、201号室の査定金額で理解できるかと思います。
しかし、205号室のように殺人事件などで住人が死亡してしまった場合、間違いなくその部屋は強い心理的瑕疵があると判断されます。
そのため、上記のような強い心理的瑕疵の内容が不動産の査定金額にも影響し、査定額が通常の半額である約1,250万円まで下がってしまうのです。
一方、203号室も高齢者が孤独死してしまったことで心理的瑕疵がある事故物件として扱われます。
しかし、高齢者が病気や寿命などで亡くなった場合、他殺ではなく事件性がない自然死とみなされるので、心理的瑕疵は少ないと判断されるのです。
そのため、不動産の買取査定額にはあまり影響がなく、買取査定額は通常の不動産より2割安い約2,000万円となっています。
以上の例のように、事故物件の買取査定金額は、一般的な不動産の査定基準に加えて、事故物件となった経緯が関係すると覚えておきましょう。
事故物件の価格相場を自分で調べる方法
ここまで、事故物件の買取価格や査定基準について解説しました。
しかし、事故物件の買取を実際に依頼する場合「どのくらいの値段で売れるのか」をあらかじめ把握しておきたい方も多いのではないでしょうか。
そこで、ここでは事故物件の価格相場を自分で調べる方法について解説します。
1.不動産の取引情報提供サイトを利用する
事故物件の価格相場を自分で調べる1つ目の方法は、不動産の取引情報提供サイトを利用することです。
不動産の取引情報提供サイトとは、都道府県はもちろん、市町村別や築年数、間取りなどの情報を指定して過去の成約価格を確認できるサイトです。
また、過去数年間に渡る市場データも確認できるので、買取価格の推移なども把握できます。
つまり、この不動産の取引情報提供サイトを利用すれば、自分が所有している物件と似ている物件の取引情報を確認できるのです。
ただ、今回のような事故物件の場合、サイト内の買取価格から2～3割安い金額となってしまうため注意が必要です。
2.不動産の査定サイトを利用する
事故物件の価格相場を自分で調べる2つ目の方法は、不動産の査定サイトを利用することです。
不動産の査定サイトとは、売却したい不動産の条件や地域、個人情報をWEB上に入力するだけで、かんたんに買取査定金額を確認できるサービスです。
1社だけでなく複数社の買取査定額を一括で表示できるため「不動産一括査定サイト」と呼ばれています。
この不動産一括査定サイトを利用すれば、自身が売却を検討している不動産の買取相場を把握できるだけでなく、どこの買取業者が高く買い取ってくれるのかも確認できます。
ただし、こちらの方法も一般的な不動産で査定している場合が多いので、買取査定額より2～3割安い金額を想定しておきましょう。
3.不動産業者へ無料査定を依頼する
不動産の売却価格を無料で査定している不動産業者は多いです。
不動産業者への査定依頼であれば、事故物件だということを加味した査定価格を出してもらえます。
実際に不動産業者へ足を運ばなくても、大体の価格を出してくれる業者もあるので、気になったら問い合わせてみるとよいでしょう。
当社でも、無料での査定を実施しています。事故物件の取扱い実績も多いので、正確な査定価格をお出しします。ぜひお気軽にご連絡ください。
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事故物件を高く売却する2つのコツ
前の項目では、事故物件の価格相場を自身で調べる方法についてお伝えしました。
しかし、価格相場を調べても、実際に売却する際は対面での交渉や物件の状態がカギとなります。
そこでこの項目では、事故物件を高く売却するためのコツを解説します。
1.なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
事故物件を高く売却する1つ目のコツは、なるべく一般の物件に近い状態に戻しておくことです。
事故物件は事件や事故の影響で壁や床などの内装はもちろん、外壁や塀などの外装が汚れてしまったり、大きく破損しているケースも多くあります。
上記のような状態でも不動産業者に買い取ってもらえますが、少しでも高く売却するためには、事故物件の痕跡がある破損箇所を綺麗にしておくとよいでしょう。
そのために内装や外装のリフォームやリノベーションが効果的です。この作業を丁寧におこなえば事故物件でも一般的な不動産に近い状態へ戻せるので、買主からの需要も高まります。
事故物件を少しでも高く売却するためには、事故物件である痕跡をリフォームまたはリノベーションで綺麗にしておくとよいでしょう。
2.事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
事故物件を高く売却する2つ目のコツは、事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼することです。
一般的な買取業者の場合、事故物件を買取った経験が少ないため、賃貸借としての運用や転売のノウハウがなく、事故物件の買取に消極的であることが多いです。
また、査定価格が相場よりも大幅に低くなるケースも多く、買取業者によっては買取を拒否されてしまうことは珍しくありません。
一方、事故物件を専門に扱っている買取業者の場合、これまで事故物件を多く買い取った経験はもちろん、買取査定に必要な過去のデータも十分に揃っています。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対しても適切な査定額をつけられるだけでなく、スムーズに取引できます。
当社は事故物件の買取に自信があります
当社クランピーリアルエステートでも、事故物件を積極的に買取しています。
事故物件を運用できるノウハウがあるため、不動産評価額が低くなりがちな事故物件も、相場と変わらない価格での取引実績が多くあります。
事故物件に詳しい専門家が常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、物件の査定額を知りたい方はお気軽にご相談ください。
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事故物件を賃貸にする場合の注意点
ここまで事故物件を買取業者に売却する方法について解説してきましたが、事故物件を賃貸として利用したい方も少なくないでしょう。
そこで次は、事故物件を賃貸として扱う場合の注意点を解説します。
周辺の家賃相場より2～3割安く設定する必要がある
事故物件を賃貸として扱う場合、周辺の家賃相場より2～3割程度価格を下げる必要があることに注意しましょう。
なぜなら、事故物件に積極的に入居しようと考える人は少なく、同じような条件であれば事故物件でない物件を選ぶのが一般的だからです。
入居希望者には事故物件であることを告知しなければならず、不動産に心理的な瑕疵がある以上、一般的な価格設定ではなかなか入居者が見つからず、契約を結ぶことが難しくなります。
そのため、事故物件を賃貸として扱う場合、周辺の家賃相場よりも2～3割程度下げる必要があると覚えておきましょう。
また、上記の心理的瑕疵の内容によっては、半額程度まで下げないと契約を結ぶことが難しいケースもあるので注意が必要です。
事故物件を賃貸物件として購入しようと考えている場合は、以下の記事を参考にメリットやデメリットを把握するとよいでしょう。
まとめ
まず、事故物件を売却したいとお考えの方は、一般的な不動産の買取価格より2～3割程度安くなることを覚えておきましょう。
これは心理的瑕疵のある不動産に一般的な価格設定をしても、なかなか契約に結びつかないからです。
また、事故物件も一般的な不動産と同様に立地条件、間取りや設備、築年数などが査定基準ですが、それに加えてもう1つ重要となるポイントがあります。
それは、事故物件となってしまった要因となる心理的瑕疵の内容です。
心理的瑕疵の内容によっては、買取価格が半額程度にまで下がってしまうため注意しましょう。
事故物件を少しでも高く売るためには、下記の2点をしっかりと押さえることが大切です。
- なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
- 事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
事故物件を売却したい場合、お近くの不動産会社や買取業者などへ相談してみることをおすすめします。
