「事故物件を所有しているけど使い道がなく困っている」
「所有している事故物件がどのくらいの値段で売れるか気になる」
「事故物件を売却したいけど不動産屋さんが値段を決める基準って何？」
上記のように、様々な事情から自身が所有している事故物件を売却したいとお考えの方も多いと思います。
ただ、一般的な不動産ではなく特殊な事故物件ということで、どこで、どのくらいの価格で売れるのだろうかという疑問も生まれているはずです。
この記事では、事故物件の価格について解説をします。
事故物件の買取相場をはじめ、査定ポイントや高値で売却するコツ、賃貸として扱うための注意点などについてもご紹介していきますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
目次
事故物件の価格相場と査定基準
そもそも「事故物件」とは、一体どんなものなのか、ご存知でしょうか。
事故物件とは、自殺や殺人などが起こった物件というイメージをお持ちの方が多いと思います。
上記のようなイメージでも間違いではないですが、事故物件の定義は心理的な瑕疵のある物件ということになります。
「心理的な瑕疵のある物件」とは、販売や賃貸募集をしている不動産で、過去に事件や事故があり人が亡くなっているなどの重要事項があった物件のことです。
つまり事故物件とは、不動産の契約をする前に心理的な瑕疵となる要因について知っていたら、その後の不動産契約に影響する可能性のある重要事項がある物件ということとなります。
事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも2〜3割低い
まず最初に結論からいうと、事故物件の買取価格は一般的な不動産よりも2〜3割ほど低い金額となります。
なぜなら、事故物件を販売または賃貸募集する場合、購入希望者に対して心理的瑕疵となる要因について説明をする必要があるからです。
これが、事故物件における告知義務となります。
ただ、上記のような事故物件となる要因（心理的瑕疵の内容）を説明されて平気だという方は少なく、大抵はそれを理由に契約することを躊躇ったりします。
そのため、一般的な不動産と比較すると事故物件の需要は低く、平均的な販売価格または家賃では買主（契約者）が現れないという可能性が高いです。
したがって、少しでも契約できる可能性を高める為に販売価格や家賃などを抑えているということになります。
例えば、同じような条件の不動産AとBがあるとします。
| 買取査定額 | 備考 | |
|---|---|---|
| 不動産A | 約2,000万円 | 特になし |
| 不動産B | 約1,400万円 | 過去に殺人事件があった |
上記の不動産Aを売却しようと考えて買取業者に査定依頼をしたところ、約2,000万円での買取が可能という結果が返ってきました。
そのため、同じような条件である不動産Bも同額で買い取られると考えられますが、実際には約1,400万円という査定結果となりました。
同じような条件の不動産なのに買取査定額に差がある理由は、心理的瑕疵の有無です。
不動産Bでは過去に殺人事件が起こって人が亡くなっていることが分かるかと思います。
上記のような心理的瑕疵となる要因がある物件は、一般的な不動産と比べると需要が少ないため販売価格を下げないと契約してもらうことが難しいです。
そのため、事故物件である不動産Bは一般的な不動産であるAの買取査定価格よりも2〜3割ほど低い約1,400万〜1,600万円程度での買取となってしまう結果になりました。
また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によっては買取査定金額が周辺相場の半額にまで下がってしまうこともあると覚えておきましょう。
買取査定の基準は心理的瑕疵となった要因
ここからは、事故物件の買取査定の基準について解説をしていきます。
まず大前提として、事故物件を含む不動産の買取査定では、下記のような基準のもと査定金額が決められています。
- 不動産の立地条件
- 不動産の間取りや設備
- 不動産の築年数
もちろん、これ以外にも細かな査定基準は存在しますが代表的なものは上記のようなものです。
ただ、事故物件のような特殊な不動産の場合、これ以上に査定金額に影響する項目が存在します。
それは、事故物件となってしまった要因である心理的瑕疵の内容です。
ここからは、マンションの一室を買取査定してもらったという例をもとに解説をしていきます。
| マンション | 買取査定額 | 備考 |
|---|---|---|
| ①201号室 | 約2,500万円 | なし |
| ②203号室 | 約2,000万円 | 高齢者の孤独死 |
| ③205号室 | 約1,250万円 | 殺人事件 |
上記の表でご紹介しているのは、全て同じマンションとなります。
不動産の立地条件はもちろん、階層も一緒なので間取りや設備等も同じマンションですが、買取査定の金額には大きな差が生まれています。
これはなぜかというと、備考欄にある心理的瑕疵の内容に原因があります。
まず、上記のマンションは通常であれば約2,500万円という金額が提示される不動産だというのが①201号室の買取査定金額で理解できるかと思います。
しかし、③205号室のように殺人事件などの事件や事故で住人が死亡してしまった場合、間違いなくその部屋は強い心理的瑕疵があるものだと判断されます。
そのため、上記のような強い心理的瑕疵の内容が不動産の買取査定金額にも影響し、買取査定額が通常の半額である約1,250万円まで下がっているということです。
一方、②203号室でも高齢者が孤独死してしまったことで心理的瑕疵がある事故物件として扱われることになっています。
しかし、高齢者が病死や寿命などで亡くなってしまった場合、他殺ではなく事故や事件性がない自然死とみなされることが多く、心理的瑕疵も少ないと判断されます。
そのため、不動産の買取査定額にはあまり影響がなく、買取査定額は通常の不動産の2割減である約2,000万円となっております。
以上の例のように、事故物件の買取査定金額は、一般的な不動産の査定ポイントに加えて、事故物件となってしまった経緯が大きく関わってくるということを覚えておきましょう。
事故物件の価格相場を自分で調べる方法
ここまで、事故物件の買取価格や査定のポイントについてご紹介してきました。
ただ、実際に事故物件の買取を依頼するのであれば、一体どのくらいの値段で売れるのだろうかと予め把握しておきたいという方も多いはずです。
しかし、不動産会社や買取業者に足を運び査定を依頼している姿を近隣の方には見られたくはないですよね。
そこで、ここでは事故物件の価格相場を自身で調べる方法について解説をしていきます。
１.不動産の取引情報提供サイトを利用する
事故物件の価格相場を自身で調べる1つ目の方法に、不動産の取引情報提供サイトを利用するというものがあります。
不動産の取引情報提供サイトとは、都道府県はもちろん、市町村別や築年数、間取りなどの情報を指定して過去の成約価格を確認することができるサイトとなります。
また、過去数年間に渡る市場データを確認することもできるので、買取価格の推移なども把握することもできます。
つまり、この不動産の取引情報提供サイトを利用することで、近隣で自身が所有している物件と似ている取引情報を確認することができるわけです。
そのため、事故物件の価格相場を自身で調べる方法に不動産情報の提供サイトを利用するということが挙げられます。
ただ、今回のような特殊な不動産である事故物件の場合、サイト内の買取価格から2〜3割（場合によっては半額まで）引かれた金額となってしまうので注意が必要です。
２.不動産の査定サイトを利用する
事故物件の価格相場を自身で調べる2つ目の方法に、不動産の査定サイトを利用するというものがあります。
不動産の査定サイトとは、自身が売却を考えている不動産の条件や地域、個人情報をWEB上に入力するだけで、簡単に買取査定金額を確認することができるサービスです。
また、こういったサイトのほとんどは1社だけでなく複数社の買取査定額を一括で表示することができるため、「不動産一括査定サイト」と呼ばれていることが多いです。
この不動産一括査定サイトを利用することで、自身が売却を検討している不動産の買取相場を知ることができるだけでなく、どこの買取業者が高く買い取ってくれるのか確認することも可能となります。
ただ、こちらの方法も一般的な不動産を対象としている場合が多いので、買取査定額から2〜3割（場合によっては半額まで）引いた金額ということを想定しておきましょう。
以上が、事故物件の価格相場を自身で調べる方法です。
事故物件を少しでも高く売る2つのコツ
事故物件の価格相場を自身で調べる方法についてご説明をしてきました。
ここからは、実際に事故物件を売却する際に少しでも高く売ることができるコツについて解説をします。
１.なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
事故物件を少しでも高く売る1つ目のコツは、なるべく一般の物件に近い状態に戻しておくことです。
事故物件は事件や事故の影響で壁や床などの内装はもちろん、外壁や塀などの外装が汚れてしまったり、大きく破損しているケースも多くあります。
上記のような状態でも不動産業者に買い取ってもらえますが、少しでも高く売りたいということであれば、事故物件としての痕跡がある場所は綺麗にしておく必要があります。
そのために内装や外装のリフォームやリノベーションをするのですが、この作業を丁寧に行うことで事故物件でも一般的な不動産に近い状態と判断されて需要もそれだけ高まることとなります。
したがって、事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、事故物件の痕跡をリフォームまたはリノベーションで綺麗にしておく必要があるということです。
２.事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
事故物件を少しでも高く売る2つ目のコツは、事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼することです。
一般的な買取業者の場合、事故物件を買い取った経験が少ないため、それらの価値を十分に理解していないことが多いです。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対して適切な査定価格をつけることができず、買取業者によっては買取自体を断ってくるという場合も考えられます。
一方、事故物件を専門に扱っている買取業者の場合、これまで事故物件を多く買い取った経験はもちろん、買取査定に必要な過去のデータも十分に揃っています。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対しても適切な査定価格をつけることができるだけでなく、スムーズに取引を行うということも可能となります。
したがって、事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、事故物件の買取実績が豊富な専門の買取業者に依頼をしましょう。
以上が事故物件を少しでも高く売るコツとなります。
当社は事故物件の買取に自信があります
当社、株式会社クランピーリアルエステートでは事故物件の買い取りを積極的におこなっています。
事故があった物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな事故物件でも、ご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。
事故物件に詳しいエキスパートが常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。
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お任せください！
事故物件を賃貸にする場合の注意点
ここまで事故物件を買取業者に売却する方法についてご紹介してきましたが、事故物件を賃貸として利用したいとお考えの方も少なくないはずです。
そこで、次に事故物件を賃貸として扱う場合の注意点について解説をします。
結論からいうと、事故物件を賃貸として扱う場合は、周辺の家賃相場よりも2〜3割程度価格を下げる必要があるということが注意点として挙げられます。
これは、記事上部でもご紹介しましたが、賃貸契約希望者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える義務があるからです。
不動産に心理的な瑕疵がある以上、一般的な価格設定ではなかなか入居者が現れず、契約を結ぶことが難しくなります。
そのため、事故物件を賃貸として扱う場合には、一般的な価格ではなく周辺相場の2〜3割程度下げる必要があるということを覚えておきましょう。
また、上記の心理的瑕疵の内容によっては、2〜3割ではなく半額程度まで下げないと契約を結ぶことが難しいケースもあるので注意が必要です。
まとめ
まず、事故物件を売却したいとお考えの方は、一般的な不動産の買取価格よりも2〜3割程度低い金額になってしまうことを理解しておきましょう。
これは心理的瑕疵のある不動産に一般的な価格設定をしても、なかなか契約に結びつくことができないからです。
また、事故物件は一般的な不動産と同様に立地条件、間取りや設備、築年数などが買取査定の基準とされていますが、それに加えてもう1つ重要となるポイントがあります。
それは、事故物件となってしまった要因となる心理的瑕疵の内容です。
上記の心理的瑕疵の内容によっては、買取価格が2〜3割程度ではなく半額にまで下がってしまうと覚えておきましょう。
また、事故物件を少しでも高く売りたいのであれば、
- なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
- 事故物件を専門に扱っている買取業者に依頼をする
上記の2つのポイントをしっかりと押さえることが大切です。
もし、事故物件を売却しようとお考えであれば、今回の記事を読むだけでなくお近くの不動産会社や買取業者などに話を聞いたり、相談してみることをおすすめします。
