共有持分を有する人が単独でできること・できないことを詳しく解説！共有関係の解消法も説明

共有不動産の利用・管理・処分には、共有持分の割合が密接に関わります。

少しでも共有持分をもっていれば可能なこともあれば、持分の過半数がないとできないこと、すべての共有持分（共有者全員の同意）がないとできないこともあるのです。

不動産の解体や処分など、重要な事柄ほど共有者の意思統一が必要なため、実現は困難となります。

自身で自由に取り扱いできない共有持分を所有していても、余計な管理や税金の負担がかかるばかりか、他共有者とのトラブルに発展しかねません。

他共有者とのトラブルが発生する前に、自分の持分だけを売却し、できるだけ早く共有名義を解消することをおすすめします。

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持分所有者が単独でおこなえること

共有者が単独でおこなえることは法律で「保存・使用行為」とされています。(民法第252条ただし書き)具体的には以下のような行為が考えられます。

• 現状維持を目的とした修繕・リフォーム
• 不法占有者に対する明渡し請求
• 虚偽の登記に対する抹消請求
• 共有不動産の使用
• 共有持分のみの売却

単独で実施できる理由も踏まえながらそれぞれの行為について解説していきます。

参照：電子政府の総合窓口e-Gov「民法第252条」

現状維持を目的とした修繕・リフォーム

保存行為は共有物の現状を維持するための行為とされています。そのため、共有不動産の設備などを大きく変えない範囲での修繕・リフォームであれば共有者の許可は必要ありません。

例えば、雨漏りや故障してしまったトイレやお風呂などの修繕は現状維持として単独での実施が認められるケースがあります。

ただし、相談せずに修繕・リフォームをおこなった後にかかった費用を請求すると「勝手に修繕（リフォーム）したのだから、費用を払うつもりはない」と拒否されてしまう可能性もあります。

雨漏りや水回りのトラブルなど早急に対処しなければならないこともあるので、共有者に事情を説明することが大切です。

不法占拠者に対する明渡し請求

相続した不動産を空き家・空き地として放置していると、ホームレスや不審者が不法に住み着いてしまう可能性もゼロとは限りません。

もし第三者が不法に住み着いているのであれば「明け渡し請求」を単独でおこなえます。明け渡し請求は主に「不法占拠者を直接説得する」か「裁判所に申し立てて法的措置をとる」形になるでしょう。

裁判所に申し立てる際も共有者の権利を守る行為であるとみなされるため、単独での実施が可能だとされています。

不正な登記に対する抹消請求

共有物に対する権利を一切持たない人や共有者の不正な登記は無効であるとされ、権利を有する者であれば「登記抹消請求」を単独でおこなえます。

仮に相続人A、B、Cの3人が共有で不動産を相続したとします。本来であれば共有名義で登記をおこなうところをAが単独名義で登記をしました。

このようなケースではBとCの共有持分の権利が侵害されてしまいます。そのため、先に気づいたBはCに報告せずとも自己判断でAに対して抹消請求が可能だということです。

共有不動産の使用

共有持分を有している不動産であれば原則共有者の許可がなくても使用できるとされています。持分の多い少ないに関わらず使用範囲が限定されることはありません。

例えば、共有持分1/3を有している人が共有不動産の建物に居住したり事務所として使用しても問題はないということです。

ただし、単独で使用できると言っても、他の共有者も使用することを望むこともあります。また、持分の割合に応じた家賃を要求されることもあるため、実際には話し合いが必要なケースが多いといえるでしょう。

持分のみの売却

自分が所有している共有持分のみであれば自由に売却できます。次の項目でも説明しますが、共有不動産そのものを売却するには共有者全員の同意が必要です。

もし1人でも売却を拒否する共有者がいるのであれば、共有持分のみの売却を検討するとよいでしょう。

ただし、共有持分のみの売却は「見ず知らずの第三者と不動産を共有する」「共有持分のみを購入しても自由に活用できない」などのデメリットがあるため価格が安くなってしまう傾向にあります。

共有持分を少しでも高く売りたいのであれば、専門買取業者に依頼することで良い結果が得られるかもしれません。

共有持分の所有割合が過半数以上でおこなえること

「管理行為」とみなされるものについては法律で「共有持分の過半数」が必要であると定められています。つまり、共有持分が1/2を超えたときに管理行為が認められるというわけです。

例えば、相続人A、Bの2人がそれぞれ1/2の共有持分を有しているとします。単独だと共有持分1/2を超えないため、管理行為をおこなうには2人が合意しなければいけません。

具体的な管理行為は主に以下のものが考えられます。

• 賃貸物件として短期間の利用
• 資産価値を高めるリフォーム・リノベーション

次の項目からそれぞれの管理行為について詳しく説明していきます。

賃貸物件として短期間の利用

管理行為には「共有物の性質を変更せずに収益を上げる行為」という解釈も含まれているとされています。そのため、賃貸物件として短期間の利用は管理行為に分類されます。

具体的な期間については以下の通りです。

上記の期間内かつ「一時使用目的による賃貸借契約が明確」であれば、借地借家法は適用されません。（借地借家法第40条）

この借地借家法が適用されないということが「共有不動産の性質を変更しない」と解釈されるため、管理行為だと認められるわけです。

もしこの期間を超えて賃貸するのであれば、管理行為の範囲を超えるとされ共有者全員の同意が必要になります。

参照：電子政府の総合窓口e-Gov「借地借家法第40条」

資産価値を高めるリフォーム・リノベーション

前の項目では現状維持を目的とした修繕・リフォームは単独で実施できると解説しました。しかし、資産価値を高めるようなリフォーム・リノベーションは過半数の共有持分が必要です。

例えば、築年数が古くボロボロになった物件を新築に近いキレイな状態にリフォーム（リノベーション）する場合、現状維持の範囲を超えると考えられます。

現状維持を目的としたリフォームのつもりだとしても、管理行為として判断されてしまうケースもあります。共有者とのトラブルを防ぐためにも、一声かけておくとよいかもしれません。

共有者全員の同意があればおこなえること

共有者全員の同意があれば「変更行為」が認められると法律で定められています。ちなみに「売却・譲渡などの取引上の処分行為」に関する規定はありませんが、変更行為に含むとの見解があります。

変更・処分行為の具体例は主に以下の通りです。

• 建物の解体
• 賃貸物件として長期間利用
• 共有不動産の売却

次の項目から上記の変更・処分行為についてわかりやすく説明します。

建物の解体

建物の建て替えや解体は共有者全員の同意をもらってからおこなう必要があります。

仮に相続した物件がボロボロで倒壊の恐れがあり、近隣住民からの苦情や行政からの勧告を受けたからといって共有者の同意なく解体してはいけません。

ケースによっては「そういう事情なら仕方がない」と事後報告でも共有者に理解してもらえるかもしれません。

一方で「リフォーム・リノベーションするつもりだった」「親から相続した家を勝手に解体するなんて」などのようなトラブルにも発展しかねません。

緊急性があると感じたとしても、まずは落ち着いて共有者に報告して対処法を全員で話し合うことが大切です。

賃貸物件として長期間利用

前の項目で短期間（土地は5年・建物は3年以内）の賃貸であれば過半数の共有持分でおこなえると解説しました。

この期間を超えると共有者の権利に対する影響が大きいと考えられるため、民法では共有者全員の同意が必要であるとしています。

また、土地に新しく建物を建設するなどのケースも共有物を変更するとして、共有者全員の同意がなければいけません。

共有不動産の売却

共有不動産の売却は「管理・処分行為」に該当するため、必ず共有者全員から同意をもらいましょう。

相続した共有不動産を誰も活用する予定がないとしたら売却するための交渉をスムーズに終えられる可能性もあります。

ただし「第三者に売るのは抵抗がある」「思い入れのある実家をなにか活用できないか」などのように売却に対して前向きではない共有者もいるかもしれません。

もし売却の交渉が難しいという場合、共有持分を専門的に扱う不動産業者に相談するとよいでしょう。

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共有持分のみの売却は複雑な権利関係が絡むため、トラブルなく売買するには法的知識が必要不可欠です。一般物件を扱う不動産業者では安く買い叩かれたり買取自体を拒否されてしまうケースもあります。

一方で、共有持分を扱っている専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。専門買取業者なら、連携している弁護士による手厚いサポートを受けながら共有持分の売却や運用をおこなえるので、一般的な不動産業者が敬遠する共有持分も、臆せず買い取ってくれるのです。

当社クランピーリアルエステートでも共有持分を扱っているため、共有者とトラブルを抱えやすい物件も「高額買取」が可能です。

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共有関係を解消する方法

不動産を共有していると単独でできる行為は限定されてしまいます。「共有関係を解消して自由に活用したい」という人も少なくありません。

共有関係を解消する主な方法は以下のようなものがあります。

• 土地を分筆する
• すべての持分を買い取る

それぞれわかりやすく解説するので、自分に合った方法を選ぶ際の参考にしてみてください。また、以下の記事でも詳しく解説している内容となりますので是非参考にしてみてください。

土地を分筆する

共有している物件が土地の場合、土地を持分に応じて分筆する（複数の土地に分ける）ことで単独名義になります。そのため、共有関係が解消され所有者が自由に売却や活用をおこなうことが可能です。

もし土地を分筆するのであれば、評価額が同等になるように分けることが大切です。具体例として以下のAとBの画像を参考にしてみてください。

Aであれば、分筆後の土地はどちらも道路に接しており面積も同じあるため、評価額も同等になると考えられます。

一方で、Bの場合は面積が同じだとしても上の土地が道路に接していないため、評価額が下がってしまいます。なぜなら、道路に接していないことで建築基準法に反しているため「再建築不可物件」となってしまうからです。

分筆をおこなうのであれば不動産業者や専門家などに相談するとよいでしょう。ちなみに、再建築不可物件については以下の記事でわかりやすく解説しています。

共有持分を売却する

まずは第三者に共有持分を売却するという方法です。

自身の有する共有持分のみを売却する場合は他の共有者の同意を得る必要はありません。

単独で売却できるため、手間と時間をかけずに現金を手に入れられるのがメリットです。

一方で、共有持分のみを購入する人は自身も共有者の1人になるだけで、排他的に不動産を使用できるわけではありません。

そのため、共有持分のみを購入するのは、不動産の収益化を狙う投資家や、一部の不動産業者に限られます。

共有持分専門の買取業者であれば、最短数日かつ高額での買取も期待できるので、まずは無料査定を利用してみましょう。

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共有者同士で共有持分を売買する

共有者同士で共有持分の売買も可能なので、自分がほかの共有者からすべての共有持分を買い取る、もしくはほかの誰かに自分の共有を買い取ってもらうことで、共有状態を解消できます。

共有持分が1つに集まれば、通常の物件として自由に扱うことが可能です。

ただし、共有者のうち誰も買い取れるほどの資金がなければ、この方法は実現できません。また、拒否する相手から無理やり共有持分を買い取ることもできないので、注意しましょう。

一括で共有状態の不動産を売却する

最後に一括で共有状態の不動産を売却するという方法です。

不動産を一括で売却する場合は、一般的な不動産売却と同じ手順で売却を進めていきます。

そのため、他の売却方法と比べると最も多くの現金を手に入れられる可能性が高いです。

しかし、不動産を一括で売却する場合は共有者全員の同意を得なくてはなりません。同意を得るまでに時間と手間がかかるという点が大きなデメリットです。

話し合いがうまくまとまらない場合、代理人を立てて話し合うことも必要になるでしょう。

話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求訴訟を提起

共有者との話し合いがまとまらず平行線の場合、裁判手続きで解決する方法もあります。

地方裁判所に共有物分割請求訴訟を提起すれば、裁判所の判決によって分割方法を指定されます。判決には強制力があるので、その内容は全共有者が従わなければいけません。

分割方法としては、土地の分筆などによる「現物分割」、共有者の誰かに買い取らせる「代償分割」、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」の中から、総合的な事情を考慮して選ばれます。

ただし、裁判所の決定が下るまでに3カ月程度の期間を要することや、弁護士に依頼した場合には弁護士費用もかかることなど、時間と費用がかかる点は留意しておきましょう。

共有状態で放置するデメリット

現状問題がないため、共有状態をそのまま維持しようと考えている方も多いと思います。

しかし、共有状態のまま放置することには以下の3つのデメリットを伴うため、できる限り早く共有状態を解消した方が良いです。

• 共有者が増えてトラブルが増加する
• 売却しにくくなる
• 固定資産税や修繕費などのコストがかかる
• 1人が占有して自由に使えない
• 相続により共有者が次々と増える

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。また、別記事で共有持分のよくあるトラブルを解説しているので、そちらもぜひ参考にしてください。

共有者が増えてトラブルが増加する

相続によって不動産をA・Bの兄弟2人で取得し、共有状態のまま放置していたとします。

最初はA・Bの2人が共有者でも、Aが結婚して配偶者Cと子供D・Eの2人、Bも結婚して配偶者Fと子供Gが生まれると状況が変わってきます。

仮にAとBが亡くなって第二相続が生じると、その2人が有していた共有持分を配偶者と子供が取得して共有者が2人から5人に増えることに。

さらに放置すると第三相続、第四相続と相続が続くことにより誰が不動産の共有者なのか分からなくなります。

不動産をどうするかについて話し合いたくても共有者を把握できなくなって、話し合いが困難になるといったトラブルに発展する可能性があるという点に注意が必要です。

売却しにくくなる

共有状態の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要と言いました。

上記の相続でA・Bの兄弟2人で不動産を取得した場合では、兄弟間の話し合いで済むので話し合いがうまくまとまる可能性が高いです。

しかし、A・Bで第二相続が生じた場合は共有者が5人に増えて血縁関係も薄くなるため、話し合いがうまくまとまらない可能性が高くなります。

さらに第三相続、第四相続と相続が続いた場合は共有者が増えて全員の同意を得ることが困難です。

不動産を一括で売却する現金化を検討していても、放置して共有者が増えた場合は売却の同意を得ることが困難になることを理解しておきましょう。

固定資産税や修繕費などのコストがかかる

共有持分を有しているのが空き家だったとしても、不動産に対してかかるコストを全員で負担しなくてはなりません。

不動産にかかる費用として、固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費などがあります。

また、マンションだとマンション特有の管理費や維持修繕積立金なども上乗せされるため、多くのコストがかかることになります。

放置期間が長くなるほど上記のようなコストが発生して損をするため、不動産を使用する予定がないのであれば早めに売却した方が良いと言えるでしょう。

1人が占有して自由に使えない

共有持分の所有者は、原則としていつでも自由に共有物を使用できます。

しかし、共有者の1人が独占しており、他の共有者が自由に使えないケースは少なくありません。

このように独占されているケースでは、相手も共有者なため追い出すことができず、他の共有者は何の恩恵も得られないという事態になります。

この場合、占有を認める代わりに家賃を請求するなど、共有者間で納得できるような取り決めが必要になりますが、実際はそういったルールがなく、誰かが損を被っているケースが多くなります。

相続により共有者が次々と増える

不動産を共有状態にした場合、最初の相続時の共有者はそこまで多くありません。

しかし、第二相続、第三相続と次々と相続が繰り返されると共有持分が枝分かれするため、誰が共有者なのかの把握が困難になります。

共有者が誰なのかを把握できなければ、共有物に関する有効な話し合いをおこなえません。その理由は、共有物に関することは共有者全員で話し合う必要があるためです。

また、持分割合の過半数の同意が必要または全員の同意が必要な内容については、共有者を把握できていなければ同意を得られたかどうかを判断できません。

共有者を把握できなくなって有効な話し合いをおこなうことが困難になることを考えると、早めに共有持分を売却または共有状態を解消することをおすすめします。

まとめ

共有持分を有している人が単独でおこなえることは、法律上で「保存・使用行為」と定められています。具体的には現状維持を目的とした修繕や共有不動産の使用です。

一方で「管理行為」「変更・処分行為」に該当するケースでは、共有持分の過半数または共有者全員の同意が必要です。

もし共有関係を解消して自由に活用したいのであれば「土地を分筆する」「すべての共有持分を買い取る」という2つの方法があります。

ただし、ケースによっては共有者から拒否されてしまうことも考えられます。

このようなケースで共有持分の売却を検討することになったのであれば、共有持分を専門的に扱う不動産業者に相談することが大切です。