複数人で共有している状態である「共有名義不動産」と、共有者それぞれの所有権である「共有持分」。
共有不動産は自分だけの意思でできることと、共有者の同意がなければできないことが法律で定められています。
共有持分をもつ人のなかには、
・他の共有者に同意を取らず、自分の判断だけでおこなえることはあるの？
・共有者の同意が必要な行為にはどんなものがあって、それぞれどれくらいの同意が必要なんだろう？
・共有者間の話し合いが面倒だから、共有状態を解消したい！
など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。
この記事では、共有名義の不動産に対して「共有持分をもっていることで可能な行為」や「他の共有者から同意を得る必要がある行為」を、不動産専門家の観点から解説します。
具体的には、
・持分所有者が単独でおこなえること
・共有持分の所有割合が過半数以上でおこなえること
・共有者全員の同意があればおこなえること
・共有関係を解消したいときの方法
の順番に重要なポイントだけを紹介していきます。
この記事を読めば、共有不動産の管理や処分において何人の共有者と交渉すべきか判断できるようになり、話し合いをスムーズに進められます。
ぜひ最後まで読んで、参考にしてみてください。
目次
持分所有者が単独でおこなえること
共有者が単独でおこなえることは法律で「保存・使用行為」とされています。(民法第252条ただし書き)具体的には以下のような行為が考えられます。
- 現状維持を目的とした修繕・リフォーム
- 不法占有者に対する明渡し請求
- 虚偽の登記に対する抹消請求
- 共有不動産の使用
- 共有持分のみの売却
単独で実施できる理由も踏まえながらそれぞれの行為について解説していきます。
現状維持を目的とした修繕・リフォーム
保存行為は共有物の現状を維持するための行為とされています。そのため、共有不動産の設備などを大きく変えない範囲での修繕・リフォームであれば共有者の許可は必要ありません。
例えば、雨漏りや故障してしまったトイレやお風呂などの修繕は現状維持として単独での実施が認められるケースがあります。
ただし、相談せずに修繕・リフォームをおこなった後にかかった費用を請求すると「勝手に修繕（リフォーム）したのだから、費用を払うつもりはない」と拒否されてしまう可能性もあります。
雨漏りや水回りのトラブルなど早急に対処しなければならないこともあるので、共有者に事情を説明することが大切です。
不法占拠者に対する明渡し請求
相続した不動産を空き家・空き地として放置していると、ホームレスや不審者が不法に住み着いてしまう可能性もゼロとは限りません。
もし第三者が不法に住み着いているのであれば「明け渡し請求」を単独でおこなえます。明け渡し請求は主に「不法占拠者を直接説得する」か「裁判所に申し立てて法的措置をとる」形になるでしょう。
裁判所に申し立てる際も共有者の権利を守る行為であるとみなされるため、単独での実施が可能だとされています。
不正な登記に対する抹消請求
共有物に対する権利を一切持たない人や共有者の不正な登記は無効であるとされ、権利を有する者であれば「登記抹消請求」を単独でおこなえます。
仮に相続人A、B、Cの3人が共有で不動産を相続したとします。本来であれば共有名義で登記をおこなうところをAが単独名義で登記をしました。
このようなケースではBとCの共有持分の権利が侵害されてしまいます。そのため、先に気づいたBはCに報告せずとも自己判断でAに対して抹消請求が可能だということです。
共有不動産の使用
共有持分を有している不動産であれば原則共有者の許可がなくても使用できるとされています。持分の多い少ないに関わらず使用範囲が限定されることはありません。
例えば、共有持分1/3を有している人が共有不動産の建物に居住したり事務所として使用しても問題はないということです。
ただし、単独で使用できると言っても、他の共有者も使用することを望むこともあります。また、持分の割合に応じた家賃を要求されることもあるため、実際には話し合いが必要なケースが多いといえるでしょう。
持分のみの売却
自分が所有している共有持分のみであれば自由に売却できます。次の項目でも説明しますが、共有不動産そのものを売却するには共有者全員の同意が必要です。
もし1人でも売却を拒否する共有者がいるのであれば、共有持分のみの売却を検討するとよいでしょう。
ただし、共有持分のみの売却は「見ず知らずの第三者と不動産を共有する」「共有持分のみを購入しても自由に活用できない」などのデメリットがあるため価格が安くなってしまう傾向にあります。
共有持分を少しでも高く売りたいのであれば、専門買取業者に依頼することで良い結果が得られるかもしれません。
共有持分の所有割合が過半数以上でおこなえること
「管理行為」とみなされるものについては法律で「共有持分の過半数」が必要であると定められています。つまり、共有持分が1/2を超えたときに管理行為が認められるというわけです。
例えば、相続人A、Bの2人がそれぞれ1/2の共有持分を有しているとします。単独だと共有持分1/2を超えないため、管理行為をおこなうには2人が合意しなければいけません。
具体的な管理行為は主に以下のものが考えられます。
- 賃貸物件として短期間の利用
- 資産価値を高めるリフォーム・リノベーション
次の項目からそれぞれの管理行為について詳しく説明していきます。
賃貸物件として短期間の利用
管理行為には「共有物の性質を変更せずに収益を上げる行為」という解釈も含まれているとされています。そのため、賃貸物件として短期間の利用は管理行為に分類されます。
具体的な期間については以下の通りです。
建物の賃貸・・・3年以内
上記の期間内かつ「一時使用目的による賃貸借契約が明確」であれば、借地借家法は適用されません。（借地借家法第40条）
この借地借家法が適用されないということが「共有不動産の性質を変更しない」と解釈されるため、管理行為だと認められるわけです。
もしこの期間を超えて賃貸するのであれば、管理行為の範囲を超えるとされ共有者全員の同意が必要になります。
資産価値を高めるリフォーム・リノベーション
前の項目では現状維持を目的とした修繕・リフォームは単独で実施できると解説しました。しかし、資産価値を高めるようなリフォーム・リノベーションは過半数の共有持分が必要です。
例えば、築年数が古くボロボロになった物件を新築に近いキレイな状態にリフォーム（リノベーション）する場合、現状維持の範囲を超えると考えられます。
現状維持を目的としたリフォームのつもりだとしても、管理行為として判断されてしまうケースもあります。共有者とのトラブルを防ぐためにも、一声かけておくとよいかもしれません。
共有者全員の同意があればおこなえること
共有者全員の同意があれば「変更行為」が認められると法律で定められています。ちなみに「売却・譲渡などの取引上の処分行為」に関する規定はありませんが、変更行為に含むとの見解があります。
変更・処分行為の具体例は主に以下の通りです。
- 建物の解体
- 賃貸物件として長期間利用
- 共有不動産の売却
次の項目から上記の変更・処分行為についてわかりやすく説明します。
建物の解体
建物の建て替えや解体は共有者全員の同意をもらってからおこなう必要があります。
仮に相続した物件がボロボロで倒壊の恐れがあり、近隣住民からの苦情や行政からの勧告を受けたからといって共有者の同意なく解体してはいけません。
ケースによっては「そういう事情なら仕方がない」と事後報告でも共有者に理解してもらえるかもしれません。
一方で「リフォーム・リノベーションするつもりだった」「親から相続した家を勝手に解体するなんて」などのようなトラブルにも発展しかねません。
緊急性があると感じたとしても、まずは落ち着いて共有者に報告して対処法を全員で話し合うことが大切です。
賃貸物件として長期間利用
前の項目で短期間（土地は5年・建物は3年以内）の賃貸であれば過半数の共有持分でおこなえると解説しました。
この期間を超えると共有者の権利に対する影響が大きいと考えられるため、民法では共有者全員の同意が必要であるとしています。
また、土地に新しく建物を建設するなどのケースも共有物を変更するとして、共有者全員の同意がなければいけません。
共有不動産の売却
共有不動産の売却は「管理・処分行為」に該当するため、必ず共有者全員から同意をもらいましょう。
相続した共有不動産を誰も活用する予定がないとしたら売却するための交渉をスムーズに終えられる可能性もあります。
ただし「第三者に売るのは抵抗がある」「思い入れのある実家をなにか活用できないか」などのように売却に対して前向きではない共有者もいるかもしれません。
もし売却の交渉が難しいという場合、共有持分を専門的に扱う不動産業者に相談するとよいでしょう。
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共有持分のみの売却は複雑な権利関係が絡むため、一般物件を扱う不動産業者では安く買い叩かれたり買取自体を拒否されてしまうケースもあります。
一方で、共有持分を扱っている専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。
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共有関係を解消する方法
不動産を共有していると単独でできる行為は限定されてしまいます。「共有関係を解消して自由に活用したい」という人も少なくありません。
共有関係を解消する主な方法は以下のようなものがあります。
- 土地を分筆する
- すべての持分を買い取る
それぞれわかりやすく解説するので、自分に合った方法を選ぶ際の参考にしてみてください。また、以下の記事でも詳しく解説している内容となりますので是非参考にしてみてください。
土地を分筆する
共有している土地を持分に応じて分筆する（複数の土地に分ける）ことで単独名義になります。そのため、共有関係が解消され所有者が自由に売却や活用をおこなうことが可能です。
もし土地を分筆するのであれば、評価額が同等になるように分けることが大切です。具体例として以下のAとBの画像を参考にしてみてください。
Aであれば、分筆後の土地はどちらも道路に接しており面積も同じあるため、評価額も同等になると考えられます。
一方で、Bの場合は面積が同じだとしても上の土地が道路に接していないため、評価額が下がってしまいます。なぜなら、道路に接していないことで建築基準法に反しているため「再建築不可物件」となってしまうからです。
分筆をおこなうのであれば不動産業者や専門家などに相談するとよいでしょう。ちなみに、再建築不可物件については以下の記事でわかりやすく解説しています。
すべての持分を買い取る
土地だけでなく建物の共有持分を所有しているケースでは分筆による共有関係の解消は難しいです。
このような場合、共有者全員からすべての持分を買い取って完全な所有権を取得しましょう。すべての持分を買い取ることで共有関係が解消され、通常の物件として自由に扱うことが可能です。
共有者から持分を買い取るのであれば、相場通りの価格になるケースもあります。例えば、評価額3,000万円であり残り2/3の持分を買い取る場合、2,000万円の買取資金が必要になることもあります。
まとめ
共有持分を有している人が単独でおこなえることは、法律上で「保存・使用行為」と定められています。具体的には現状維持を目的とした修繕や共有不動産の使用です。
一方で「管理行為」「変更・処分行為」に該当するケースでは、共有持分の過半数または共有者全員の同意が必要です。
もし共有関係を解消して自由に活用したいのであれば「土地を分筆する」「すべての共有持分を買い取る」という2つの方法があります。
ただし、ケースによっては共有者から拒否されてしまうことも考えられます。
このようなケースで共有持分の売却を検討することになったのであれば、共有持分を専門的に扱う不動産業者に相談することが大切です。
共有持分のよくある質問
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
不動産を新しく購入するときは、取得費用の負担割合に応じて決めます。相続の場合、法定相続分にあわせるか、遺産分割協議で決定した割合で共有持分を取得します。
持分所有者が単独でおこなえるのは、現状維持を目的とした修繕・リフォームや、共有不動産の使用です。また、共有持分が全体の過半数あれば、資産価値を高めるリフォーム・リノベーションや短期の賃貸借契約が可能です。
はい、できません。共有不動産の売却や建物の解体、長期の賃貸借契約は共有者全員の同意が必要になります。ただし、自分の共有持分だけ売却する場合は、ほかの共有者の同意は不要です。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
