【共有名義を解消する5つの方法】共有者が死亡や連絡が取れない場合の対応法も解説

夫婦や親戚と共有名義の不動産をもっている人のなかには、共有名義を解消したいと考えている人も少なくありません。

なぜなら、共有名義の不動産は管理や処分に共有者との話し合いが必須であるため、売却や相続でトラブルが起こりやすいからです。

共有名義を解消する方法には、共有持分の売却といった「個人で解消できる方法」と、不動産全体の売却といった「共有者の協力が必要な方法」があります。

基本的には共有者と協力したほうが得られる利益も大きくなりますが、すぐに共有名義を解消したいなら最短数日で持分を買取ってくれる専門買取業者に相談するのがおすすめです。

また、共有者と協力して共有名義を解消したい場合や、共有者が認知症な場合や行方不明で連絡が取れないときは、弁護士に相談するとよいでしょう。

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共有名義を解消する5つの方法

共有名義解消
共有名義を解消する方法はいくつかあります。

以下にあげるリストは、共有名義を解消するにあたって代表的な5つの方法です。

  • 1.共有持分の売却・買取
  • 2.共有持分の放棄
  • 3.共有物分割請求訴訟
  • 4.土地の分筆
  • 5.不動産全体を第三者へ売却

ちなみに、共有持分とは「その人が共有名義の不動産に対してどれだけ所有権を持っているか」という割合を示したものです。持分の割合は不動産登記簿に記載されています。

基本的には不動産の取得費用の負担によって決定し、相続や譲渡によって増減します。

例えば、不動産取得で費用の半額を負担すれば、1/2の共有持分をもつことになります。

1.共有持分の売却・買取

共有名義の解消方法 持分放棄

不動産の共有名義を解消する方法として、最も簡単なのが共有持分の売却・買取です。

共有持分は共有者それぞれの所有権であるため、他共有者の許可を得なくても売買が可能です。

自分の持分を他の共有者に売却する(持分移転)か、他の共有者の持分を自分が買い取ることで、共有名義が解消されます。

ただし、持分の売買の場合には、住宅ローンなど金融機関からの融資を受けられません。通常、購入者が現金などの自己資金を用意する必要があります。

また、共有持分は第三者へ売却もできます。共有者に売却したくても受け入れてもらえないときは、第三者への売却も検討するとよいでしょう。

しかし、一般的な不動産業者は共有持分の取り扱いに慣れておらず、取り扱いを拒否する業者が多いでしょう。

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共有名義の不動産は、なにをするにも各共有者と相談が必要であり、管理や収益化がむずかしい物件です。

そのため、第三者が共有持分だけを取得してもメリットが薄いといえます。自然と需要も少なくなり、売却まで数年単位の時間が必要な場合や、売却価格が本来の価値から半分近く安くなってしまいます。

「なるべく早く共有名義を解消したい」「共有名義の解消で損したくない」と考える人にとって、上記は非常に大きな問題でしょう。

しかし、共有持分専門の買取業者であれば、高額で、かつ最短数日のスピード買取が可能です。

なぜなら、共有持分を専門に取り扱うことで数少ない需要を一手に引き受けられるからです。需要を集中して取り込むことで、売り辛さや相場の安さを解決できます。

当社クランピーリアルエステートも共有持分専門の買取業者です。他社にはない当社独自の弁護士・司法書士ネットワークを形成しているため、権利関係でトラブルになっている物件も積極的に買取できます。

無料査定を受けていただければ、不動産の運用面と法律面の両方からアドバイスが可能です。売却を強制することもありませんので、ぜひお気軽にご相談ください。

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2.共有持分の放棄

共有名義の解消方法 持分放棄

持分放棄とは、不動産を共有している人が自分の持分を放棄することをいいます。離婚などで、対象の不動産に居住していない場合におこなうことが多い方法です。

放棄した持分は他の共有者に帰属するので、一人を残して他の共有者が持分放棄をすれば、共有名義が解消されます。

持分の売却・買取と異なる点は、持分放棄には代金の支払いが発生せず、無償でおこなわれることです。持分放棄がおこなわれれば名義が変更になるため、所有権移転登記を申請する必要があります。

持分放棄による所有権移転登記は、共有者全員で法務局に申請する必要があります。

持分放棄で注意しなければならないのが、所有権を譲り受けた人に贈与税がかかる可能性があるということです。

持分放棄は無償で所有権を譲り渡す行為で、金銭や不動産などの贈与と同じと考え、贈与税がかかります。不動産の価値が高いと贈与税の金額も高くなるので注意が必要です。

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3.共有物分割請求訴訟

共有名義の解消方法 共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、裁判所の裁定により不動産の共有名義を解消する訴訟のことです。

金銭による解消など、合理的な共有名義の解消方法を裁定してくれます。

共有者同士でトラブルが起こった場合や、話し合いでは共有名義の解消ができない場合に有効な方法です。

不動産所有者の1人が裁判所に訴訟することで、共有物分割請求訴訟が開始されます。

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4.土地の分筆

共有名義の解消方法 土地の分筆

共有名義の不動産が土地の場合は、分筆という方法で共有名義の解消をすることができます。分筆とは、1つの土地を共有者の数に応じて、2つ以上の土地に分けることです。

分筆が完了すると、共有名義が解消され、共有者の各人が分割した土地それぞれの単独所有者となります。

分筆は持分に応じて土地を分けますが、持分は土地の面積を示すわけではなく、所有権の割合を示すということに注意が必要です。

分筆する際は土地の面積ではなく、持分に応じた価値で分ける必要があります。

同じ面積でも、道路に面している土地とまったく道路に面していない土地では、利便性の観点などから土地の価値が変わります。

トラブルにならないためにも、持分の価値に相当する土地の分け方を考える必要があります。

5.不動産全体を第三者へ売却

共有名義の解消方法  第三者への売却

手もとに不動産は残りませんが、不動産を買取業者などの第三者に売却し、現金を持分に応じて分けることで共有名義を解消する方法もあります。

例えば、3人の共有者が持分1/3ずつ所有している不動産を2,400万円で売却し、売却益を800万円ずつ3人で分けるという方法です。

ただし、共有名義不動産を第三者へ売却するには、共有者全員の同意が必要となります。共有者が1人でも反対している場合、売却できないので注意しましょう。

共有者同士のトラブル中でも、不動産を売却したいという場合はぜひ当社までご相談ください。弁護士などの専門家と連携している当社であれば、共有不動産の問題をまるごと解消できるかもしれません。

共有者が「認知症」や「連絡が取れない」場合の共有持分の解消方法

音信不通

ここまでは、一般的な共有名義を解消する方法について確認しました。

しかし、共有名義の解消には、一般的な方法では解決できないケースも多くあります。

ここからは、そうした特殊なケースについて見ていきましょう。

共有者が認知症の場合は「成年後見制度」を活用する

高齢化社会の現代において、認知症は身近な問題です。共有者が認知症になることも当然考えられます。認知症になった共有者は、自分で物事の判断をするのがむずかしくなります。

共有者が認知症になった場合は、成年後見制度を利用しましょう。成年後見制度とは、認知症などさまざまな理由で判断能力が不十分な人を、法律的に支援・保護するための制度です。

簡単にいうと、代理人を選択し、預貯金の引き出しや不動産の売買などで認知症の人が権利を侵害されないよう、法律的に守る制度です。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つがあります。本人の意思決定能力や判断力の度合いによって、どちらの制度を利用するのかが決まっています。

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1.任意後見制度とは?

任意後見制度は、成年後見制度の一種です。認知症になる恐れがある場合や、認知症になっていても本人に意思決定能力や判断力が残っている場合に任意後見制度を利用します。

あらかじめ後見人を選び、どこまでの業務を委任するかの契約(任意後見契約)を結びます。その後、意思決定能力や判断力が低下したら、任意後見契約を結んだ代理人が、契約にしたがって代理業務をおこないます。

「持分売却」や「土地の分筆」など、任意後見契約に共有名義を解消するための業務を盛り込むことで、共有者が認知症になっても共有名義を解消できます。

2.法定後見制度とは?

法定後見制度は、本人の意思決定能力や判断力が低下してから代理人を選び、さまざまな業務を代行する制度です。家庭裁判所が、法律で定められた後見人を選任します。

代行を必要とする人を意思決定能力や判断力の状態に応じ、症状の軽い順に「補助」「保佐」「後見」の3つのタイプに分けます。

各タイプの代理人をそれぞれ「補助人」「保佐人」「後見人」と呼びます。症状が重くなるにつれ代行業務の範囲も広がります。

任意後見制度と法定後見制度では手続きも変わりますが、どちらの後見制度も代行業務の開始には家庭裁判所の審判が必要です。

成年後見制度を利用する場合には、弁護士などの専門家に相談したほうがよいでしょう。

共有者の所在はわかるが連絡が取れない場合は「共有物分割請求訴訟」を利用する

次に、共有者と連絡が取れない場合について解説します。共有者と疎遠になっている場合や、離婚などのトラブルを抱えている場合は、連絡しても返事がないときもあるでしょう。

共有者と話し合いができなければ、共有名義を解消できません。

解決方法としては、裁判所への訴訟となります。裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、裁定により共有名義を解消しましょう。

行方不明で連絡が取れない場合は「不在者財産管理人」を選任する

共有者と連絡が取れないもう1つのケースが、共有者が行方不明となっている場合です。しばらく連絡が取れず所在がわからない場合は、戸籍などから共有者の住所や居所を確認します。

それでも行方が分からない場合、まずは家庭裁判所に対して不在者財産管理人の選任を申し立てます。

不在者財産管理人とは、家庭裁判所の監督のもと、不在者の所在や居所が分かるまで代わりに財産を管理する人のことです。財産目録を作成し、管理状況を裁判所に報告します。

ただし、不在者財産管理人には財産の売却や処分などの権限はありません。

共有名義を解消するためには、不在者財産管理人選任の後、裁判所に不動産売却の許可を取る必要があります。

生死が7年以上わからなければ「失踪宣告」を申し立てる

行方不明者の生死が7年以上不明の場合は、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てをするという方法もあります。

失踪宣告をすれば、不在者は死亡したものとみなされるので、相続(遺産分割)という形で共有名義を解消できます。

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共有者が死亡した場合の共有持分の取り扱い

死亡

相続の話が少し出てきたので、ここで共有者が死亡した場合の共有持分の取り扱いについて見ていきましょう。

共有者が死亡した場合、共有者が所有していた財産はすべて相続財産になります。共有不動産の持分についても、同じく相続財産です。

つまり、相続人が共有持分を引き継ぐことになります。

相続のおおまかな流れ

共有者が死亡し、相続が起こった場合のおおまかな流れは次のとおりです。

  1. 相続人の確認
  2. 被相続人の財産の確定
  3. 財産の評価と遺産分割協議
  4. 相続税の申告と納付
  5. 名義変更の手続き

1.相続人の確認

相続が開始されたら、まず相続人(財産を引き継ぐ人)が誰かを確定する必要があります。

相続人は、被相続人(亡くなった人)の配偶者や子供、親や兄弟姉妹が対象です。

また、被相続人の遺言で上記以外の人が相続人になることもあります。

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2.被相続人の財産の確定

被相続人が、財産をどれだけもっていたかを確定します。

被相続人の財産が不明瞭な場合は、銀行の通帳や郵便物、自宅に保管している書類などから調査しなければなりません。

3.財産の評価と遺産分割協議

相続人と財産が確定したら、次にその財産をどのように分割するのかを協議します。不動産などがある場合、分割方法を決めるために不動産の価値を評価しなければなりません。

相続人の全員が分割協議に合意すれば、遺産分割協議書を作成します。

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4.相続税の申告と納付

相続開始から10カ月以内に、相続税の申告書を作成し、税務署へ相続税の申告と納付をおこないます。

相続税自分でも申告可能ですが、税理士と相談しながら申告書を作成したほうが確実でしょう。間違いがあると、追徴課税が発生するかもしれません。

5.名義変更の手続き

法務局で不動産の相続登記をするなど、遺産の内容によっては名義変更の申請が必要になります。

登記も自分で申請できますが、司法書士に依頼したほうがミスなく登記できるのでおすすめです。

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共有名義を解消するためには遺産分割協議が重要

共有者が死亡した場合、共有名義を解消するためには、遺産分割協議が最も重要となります。

遺言書がない限りは、どのように遺産を分割するかは遺産分割協議によって決定することになっているからです。

共有名義を解消するためには、その持分を相続する必要があります。もし別の相続人がその持分を相続してしまうと、共有者が変わっただけで、共有名義は解消されません。

ただし、遺産分割協議は相続人の全員が合意しないと決定しません。トラブルなく遺産分割協議を終わらせるためには、持分の価値をきちんと評価し、他の遺産と合わせて平等に分割する必要があるでしょう。

不動産の評価について、建物は固定資産税評価額を、土地は路線価などを用いて評価額を計算します。

遺産分割協議も共有名義の解消も弁護士と連携している当社へお任せ!持分売却までお手伝いいたします!

例えば、夫と妻で1/2ずつ所有している不動産があり、子1人の3人家族の場合、夫が亡くなれば相続人は妻と子です。それぞれ遺産を1/2ずつ相続する権利があります。

夫の財産が現預金1,000万円、評価した不動産の持分2,000万円の合計3,000万円の場合、妻と子はそれぞれ1,500万円ずつ遺産を相続する権利があります。

上記の場合、妻が共有持分2,000万円を相続すると、子は現預金の1,000万円しか相続できず、不平等が生じてしまいます。

不動産を妻が単独で相続して共有名義を解消するには、妻から子へ差額の500万円をお金で支払う(代償分割)など、遺産分割を工夫する必要があります。

このように、共有名義を解消するためには、遺産分割協議が最も重要です。

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相続税の納付額にも注意が必要

共有者が死亡した場合、共有持分は相続財産になります。相続財産を引き継ぐ場合には相続税がかかります。

ただし、実際には「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の基礎控除があるため、この基礎控除を超えた場合にのみ相続税が課されます。

前の項目の例だと、法定相続人は2人のため「3,000万円+600万円×2人=4,200万円」の基礎控除があります。これに対し、相続財産は3,000万円のため相続税はかかりません。

相続税が発生すると、遺産の金額に応じて10~55%の税金がかかってきます。遺産の金額によっては、想定以上に大きな金額の相続税を納付する必要が出てくることもあるでしょう。

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まとめ

共有名義を解消する方法には、さまざまなものがあります。大事なのは、自分に合った方法を選択するということです。

しかし、共有名義の解消には多くの手続きや注意点があり、不動産知識のない人にとってはむずかしく感じるでしょう。そこで、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

弁護士や司法書士などの専門家に依頼するハードルの高さを感じていたり、費用が気になったりする方は、不動産会社に相談するという手もあります。

当社クランピーリアルエステートでも、弁護士と連携して他の共有者とトラブルにならない方法を提案できます。ぜひ相談してみてください。

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