共有持分の買取業者はトラブルになる？事例・対策・業者の選び方を解説

共有持分の買取業者とのトラブルはどのくらいある？独自調査の結果

イエコン編集部が共有名義不動産を所有したことがある500人にアンケートを実施したところ、共有持分を買取業者に売却した経験がある人は64人でした。

その64人のうち、28人が「トラブルが起きたことがある」、36人が「特にトラブルはなかった」と回答しています。

また、トラブルがあったと回答した28人の回答内訳は、次のとおりです。

この調査では、売主自身だけでなく、他の共有者と買取業者の間でもトラブルが報告されています。

ただし、64人の回答から、共有持分の売却全体で同じ割合のトラブルが起きるとは判断できません。また、回答されたトラブルがすべて業者の違法行為によるものとも限りません。

あくまで調査結果は参考情報として捉えてください。

共有持分を買取業者に売却するとトラブルが起こる理由

共有持分の売却で対立が生まれる背景には、売主・買取業者・他の共有者が、不動産に求めることの違いがあります。

売主が「自分の持分を売って共有関係から抜けたい」と考える一方で、他の共有者は「この家に住み続けたい」「親族だけで所有したい」と考えているかもしれません。

買取業者も、持分を取得しただけでは不動産全体を自由に使えるわけではありません。利益を得るために、たとえば次のような方法を検討します。

• 取得した持分を他の共有者に買い取ってもらう
• 他の共有者の持分も買い取り、不動産全体を売却・活用する
• 他の共有者と協力して、不動産全体を売却する

こうした提案自体に問題があるわけではありません。しかし、他の共有者の意向と合わなかったり、説明が不十分だったりすると、対立につながります。

また、親族間で曖昧にしていた「誰が住むのか」「固定資産税や修繕費を誰が払うのか」という問題が、第三者の参加をきっかけに表面化することもあります。

業者の対応に問題があるケースと、もともとあった共有者間の問題が表面化するケースを分けて考えることが大切です。

売主と共有持分買取業者のトラブル例と対策

ここでは売主と共有持分買取業者の間で起こり得るトラブル例と対策を解説します。

ここで売主が注意したいのは、価格に納得できないまま契約することや、支払い・解除の条件を十分に確認しないことです。

査定額を比較せず、安値で売却してしまう

共有持分の価格は、単純に「不動産全体の価格×持分割合」で決まるわけではありません。

たとえば、不動産全体の価格が3,000万円で、持分が2分の1でも、持分だけを1,500万円で売れるとは限りません。買主が不動産全体を自由に使えず、他の共有者との調整に時間や費用がかかるためです。

ただし、「共有持分だから安くなる」という説明だけで契約すると、条件を比較する機会を失ってしまいます。

価格は、立地、建物の状態、居住者の有無、共有者との関係などによって変わります。一律の値引き率だけで、高い・安いを判断するのは避けましょう。

契約直前に、理由がはっきりしないまま減額される

最初に高い査定額を提示されても、調査後に価格が変わることはあります。たとえば、未確認だった建物の不具合や権利関係が判明した場合です。

問題は、すでに伝えていた事情を突然減額の理由にしたり、「対応が難しいから」としか説明しなかったりするケースです。

契約前の査定額の変更と、締結済みの契約で定めた売買代金の変更は別です。契約後に減額を求められても、業者の要求だけで当然に代金が変わるわけではありません。

契約を急かされ、内容を確認できない

「今日中に契約しないと買い取れない」「今決めないとさらに安くなる」と言われ、焦って署名してしまうケースです。

対応が早いこと自体は問題ありません。しかし、契約書を読む時間を与えない、質問に答えない、第三者への相談を妨げるといった対応には注意が必要です。

「いったん契約して、後で考え直せばよい」と判断しないようにしましょう。売主として不動産を買取業者に売却する取引は、宅地建物取引業法のクーリング・オフ制度の対象ではありません。

参考：国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」

入金や登記、売却後の費用負担で認識が食い違う

「契約日に全額入金されると思っていた」「説明のなかった費用が差し引かれた」など、決済の流れをめぐって問題になることもあります。

決済とは、売買代金の支払いと、所有者を変更するための手続きを進めることです。契約日と決済日が別になる場合もあります。

また、売却後に不具合が見つかったとき、売主がどこまで責任を負うかも重要です。契約で約束した内容と異なる場合に負う責任を「契約不適合責任」といいます。

売却後に他の共有者と買取業者の間で起こるトラブル例

持分の売却後は、他の共有者が買取業者から連絡や請求を受けることがあります。売却を検討している方も、残された共有者への影響を知っておきましょう。

しつこい連絡や強引な売却・買取の要求を受ける

買取業者から「あなたの持分も売ってほしい」「当社の持分を買ってほしい」と提案される場合があります。

この提案自体は問題ではありません。しかし、長時間の電話を繰り返す、十分な検討時間を与えない、威圧的な言葉を使うといった対応は、共有者の大きな負担になります。

業者から提案されたからといって、その価格や条件で売買に応じる義務が生じるわけではありません。

連絡を受けた共有者は、その場で契約を決めず、提案を書面で示してもらいましょう。売却する側も、契約前に業者の連絡方法や交渉方針を確認しておくことが大切です。

住んでいる共有者が使用料相当額を請求される

不動産を一部の共有者だけが使っている場合、買取業者から使用料相当額を請求されることがあります。使用料相当額とは、他の共有者の持分にあたる部分も使っていることに対する金銭です。

民法249条では、別段の合意がある場合を除き、自分の持分を超える使用の対価を他の共有者に支払う義務が定められています。

ただし、業者から請求された金額を、そのまま支払う必要があると決まったわけではありません。使用状況、持分割合、請求期間、過去の合意などの確認が必要です。

親族間で無償使用の約束があった場合も、その約束を持分の買主に主張できるかは、内容や事情によって異なります。「以前は無料だったから、今後も必ず無料」とは判断しないようにしましょう。

請求を受けたら、金額の計算方法と根拠を確認し、過去の合意を示す書面やメールを整理して弁護士へ相談してください。

なお、使用料の請求と退去の問題は別です。業者が持分を取得したという理由だけで、居住する共有者が直ちに退去しなければならないわけではありません。

参考：民法第249条（共有物の使用）

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共有物分割請求訴訟を起こされる

共有物分割請求とは、複数人で所有している状態を解消するよう求めることです。話し合いがまとまらない場合などには、裁判所に分割を求めることができます。

持分を取得した買取業者も共有者の一人なので、共有物分割請求を行うことがあります。

共有物分割請求は法律上認められた手続きであり、訴訟を起こしたことだけで悪質業者とは判断できません。ただし、住まいや財産の扱いに影響するため、他の共有者にとって負担の大きい問題です。

裁判所が検討する分割方法には、主に次のものがあります。

裁判になったからといって、必ず競売になるわけではありません。現物分割や賠償分割が可能かなどを踏まえ、法律上の要件に従って判断されます。訴訟中に和解する場合もあります。

「裁判になれば必ず家を失う」などと断定された場合は、相手の説明だけで判断せず、弁護士に確認しましょう。裁判所から書類が届いた場合は、放置せず期限を確認してください。

参考：民法第256条・第258条（共有物の分割）

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売主と他の共有者が「勝手に売った」と対立することもある

自分の共有持分だけを売る場合、原則として他の共有者の同意は不要です。ただし、法律上売却できることと、他の共有者が納得することは別です。

事前に知らされないまま業者から連絡が来ると、「親族の問題に第三者を入れられた」「自分が買い取りたかった」と、売主への不満につながることがあります。

他の共有者が反対しているという理由だけで、売買契約が当然に無効になるわけではありません。一方で、売却前の相談や優先的な買取について取り決めがある場合は、その内容を確認する必要があります。

売却を事前に伝えるかは、次のように状況に応じて判断しましょう。

売却後の不動産の使い方や共有状態の解消については、新しい共有者である買取業者と他の共有者が協議することになります。

ただし、売却すれば、売主自身の過去の約束や費用負担の問題まで、すべてなくなるわけではありません。売主への請求や契約に関する紛争が残った場合は、業者に任せきりにせず、弁護士へ相談しましょう。

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トラブルを防ぐ共有持分買取業者の選び方

業者選びでは、買取価格に加えて、会社情報、説明内容、売却後の対応を確認します。「実績が豊富」「専門家と連携」といった宣伝文句だけで判断しないことが大切です。

宅建業免許と行政処分歴を確認する

まずは、会社名、所在地、宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。宅建業免許は、不動産の売買などを事業として行うための免許です。

会社情報は、国土交通省の宅地建物取引業者検索で確認できます。相談している会社と、契約書に記載された買主が同じかも確認してください。

行政処分の情報は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトや、免許を出した都道府県の公表情報で確認します。

免許があることや、処分歴が見つからないことだけで、安全な取引が保証されるわけではありません。情報の掲載期間や範囲にも限りがあるため、担当者の説明や契約内容とあわせて判断しましょう。

自分と似た共有持分の買取事例があるか確認する

「不動産の買取実績」と「共有持分の買取実績」は分けて確認しましょう。共有持分では、他の共有者との調整が必要になるためです。

たとえば、次のように自分の事情を伝えると、対応経験を確認しやすくなります。

• 親族が住んでいる家の持分を買い取ったことはありますか？
• 共有者同士が対立している物件では、どのように話を進めましたか？
• 他の共有者と連絡が取れない場合は、どのような対応になりますか？

実績件数だけでなく、想定される問題や解決までの進め方を具体的に説明できるかを見ましょう。

査定の根拠と契約条件を書面で示してくれるか確認する

査定額だけを伝える業者ではなく、価格に影響する事情や、未確認の事項を説明してくれる業者を選びましょう。

確認したいのは、「なぜその価格なのか」「今後変わる可能性があるか」「費用を引くといくら受け取れるか」の3点です。

口頭の説明だけでは、後から認識が食い違うおそれがあります。価格、減額条件、費用負担などの重要な内容は、見積書や契約書、メールで確認してください。

売却後の共有者対応を具体的に説明してくれるか確認する

買取業者に持分を売却すると、その業者が他の共有者へ連絡する可能性があります。契約前に、次の点を確認しましょう。

• 査定中や契約前に、他の共有者へ連絡することがあるか
• 売却後の最初の連絡は、いつ、どの方法で行うか
• 売主の事情や売却の経緯を、どの範囲で伝えるか
• 他の共有者が売却や買取を断った場合、どう対応するか
• 話し合いがまとまらない場合、どのような手続きを検討するか

「絶対にトラブルにならない」「売却後も他の共有者には知られない」といった保証には注意が必要です。

売主が希望を伝えても、持分を取得した業者の行動をすべて管理できるわけではありません。重要な約束は口頭で済ませず、契約にどのように反映するかを確認しましょう。

専門家の役割と、誰の立場で対応するかを確認する

共有持分の取引では、法的な争いは弁護士、登記手続きは司法書士に相談することがあります。

ただし、「弁護士と連携している」と説明されても、その弁護士が売主の代理人として対応するとは限りません。業者側の弁護士であれば、業者の立場で対応します。

業者との契約や請求に不安がある場合は、売主自身の立場で相談できる弁護士を利用しましょう。

専門家を紹介してもらう場合も、誰が依頼者なのか、相談・依頼できる範囲、費用の負担者を確認してください。

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共有持分を買取業者にトラブルなく売却するためのチェックリスト

契約前に、次の項目を確認しましょう。重要な内容は、契約書やメールなど、後から確認できる形で残しておくと安心です。

なお、買取業者が直接の買主となり、仲介業者が入らない場合は、仲介手数料は発生しません。ただし、登記関連費用などが別にかかる場合があるため、「仲介手数料無料」だけで費用がかからないと判断しないようにしましょう。

また、居住者、共有者との対立、未払いの費用など、自分が把握している事情は正確に伝えることが大切です。査定で伝えた内容も記録しておくと、後から「聞いていない」と言われた際に確認できます。

すでに共有持分の買取業者とトラブルになったときの対処法

トラブルが起きたら、相手の言うままに署名や支払いをせず、まず事実と書類を整理しましょう。ただし、契約上の支払義務や裁判所からの書類を、自己判断で放置するのは避けてください。

契約書・請求書・やり取りの記録を残す

相談をスムーズに進めるため、次の資料をまとめましょう。

• 査定書、見積書、売買契約書、契約書案
• 請求書や業者から届いた通知
• メール、メッセージ、通話日時のメモ
• 共有者間の合意書や費用負担の記録
• 登記事項証明書など、所有関係を確認できる資料

「いつ、誰から、何を言われたか」「何を求められているか」「回答期限はいつか」を時系列で整理しておくと、相談先に状況を伝えやすくなります。

しつこい勧誘には、断る意思を記録に残す

売るつもりがないのに勧誘が続く場合は、メールなどで「売却の意思はありません。今後の売却勧誘はお断りします」と伝え、送信内容を保存しましょう。

売却の勧誘と、共有者としての権利に関する通知・請求は分けて考える必要があります。買取業者がすでに共有者になっている場合、勧誘を断っても、使用料や共有物分割に関する問題がなくなるわけではありません。

請求内容に納得できない場合は、電話で争い続けるのではなく、根拠を書面で求めて弁護士に相談しましょう。

契約後にやめたくなったら、解除条件を確認する

共有持分を業者へ売却する契約では、売主に宅地建物取引業法のクーリング・オフは適用されません。ただし、それ以外の方法で契約を解除したり、取り消したりできる場合はあります。

たとえば、次のような点を確認します。

• 相手と合意して契約を解除できるか
• 手付解除ができる条件や時期にあたるか
• 相手が代金を支払わないなど、契約違反があるか
• 虚偽の説明や脅しなど、取消しを検討すべき事情があるか

手付解除とは、一定の条件のもとで手付金を使って契約を解除する方法です。売主側からの解除では、受け取った手付金の倍額を現実に提供することなどが問題になります。

契約後の解除は、期限や相手が手続きをどこまで進めたかによって判断が変わります。契約書を持って早めに弁護士へ相談し、違約金の請求が来ても、金額だけを見て支払うと決めないようにしましょう。

トラブルの内容に合った窓口へ相談する

消費者ホットライン188では、身近な消費生活相談窓口を案内しています。

ただし、行政への相談だけで契約解除や返金が決まるわけではありません。契約上の権利や支払い義務を争う場合は、弁護士への相談も必要です。

参考：消費者庁「消費者ホットライン」

まとめ

共有持分の買取業者に関するトラブルは、売主と業者だけでなく、残る共有者との間でも起こることがあります。

売却前に確認したいのは、買取価格と契約条件、そして売却後の共有者対応です。

• 複数社の査定を比較し、価格の根拠と費用負担を確認する
• 契約書を事前に読み、減額条件・入金日・解除条件を確認する
• 他の共有者への連絡方法と交渉方針を確認する
• 宅建業免許や行政処分の情報を調べる
• 契約や請求に不安がある場合は、自分の立場で相談できる専門家を利用する

買取業者への売却は、共有関係を解消するための選択肢の一つです。急いで手放したい場合でも、不明点を残したまま契約せず、条件と売却後の流れに納得してから判断しましょう。