売れない空き家はどうする？スムーズに処分する方法7つを紹介

「売れない空き家を売却して手放すか？所有したまま活用するか？」で迷う人も多いのではないでしょうか。

空き家は立地の悪い・建物が古いケースも多いため、売却しようとしても買主が見つからずに困ってしまうケースも少なくありません。

しかし「売れない空き家」を「売れる空き家」にするための方法を実践したり、売却が難しい物件はそのまま活用する方法もあります。

この記事では、売れない空き家で困っている人に、空き家の売れない原因・売却するための方法を解説します。

どうしても空き家が売れない場合の活用方法もわかるので、空き家の使い道で悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。

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空き家が売れない！考えられる原因５つ

空き家を売る方法を解説する前に、空き家がなぜ売れないのか？について具体的な原因から解説していきます。ここでは、空き家が売れない原因について5つ取り上げます。

1. 立地条件が悪い
2. 建物が古く、直ぐに住めない状態のこともある
3. 外装や内装のデザインが今のトレンドのデザインではない
4. 成約時の報酬が低いので不動産業者が費用を掛けて広告できない
5. 築古物件は流通性が低い

①立地が悪い

1つ目の原因は、立地条件が悪いことです。

立地条件が悪いとは、主に都市圏であれば駅から遠くバス便であるなど、公共交通機関が使いにくい立地であることです。また、人口が少ない田舎であれば、移動手段がマイカーのみであることやコンビニ・スーパーなど日常的に使いたい施設が近隣にない、などになります。つまり、日常生活や移動手段に於いて、何かしらの不便を強いられる立地と考えて良いでしょう。

不動産は原則、駅に近いなど利便性の高いところは比較的高い評価となり、一方駅に遠いなど利便性の悪い立地は一般的に需要が少なく低い評価となります。空き家となる立地は、不便な立地が多く需要が少ないことが殆どであり、売れないケースが多くなります。

②建物が古く、直ぐに住めない状態のこともある

2つ目の原因は、建物が古く直ぐに住めない状態のこともあります。

空き家管理は、定期的な管理が必要となります。例えば、窓開けによる通風、ポストの清掃、庭木があれば雑草の除去などになります。

これら定期的な管理を怠ると、家はあっという間に傷み敷地内は雑草が深く生い茂る状態となります。また、空き家は築年数が相当経過しているケースが多く、建物自体の寿命が迫っていることもあり、早急なリフォームが必要なケースが多くあります。不動産を購入し、さらにリフォームを行うことは自分の家に相当な拘りがある人以外、ものすごく面倒な行程です。

よって、建物が古い物件にそもそもの需要が少ないことや、直ぐに住めない状態であることが多い空き家は売れないケースが多くなります。

③外装や内装のデザインが今のトレンドのデザインではない

3つ目の原因は、外装や内装が今のトレンドのデザインではないことです。

不動産を新たに購入するメイン層は、30代～40代前半の若い人たちとなります。このような人たちの大半が好む家は、新築か築浅物件で最新設備が整った住みやすい家です。

また、外装は白を基調としたスタイリッシュなデザインであることや内装にはシステムキッチンやユニットバス、床暖房など快適性が求められています。さらに、最近の家は耐震性、耐火性、耐風性、夏場の遮熱や冬場の断熱性能も優れており、快適性は格段に良くなっています。

よって、外装や内装のデザイン性と家の中の快適性にも雲泥の差があることから、古い空き家は売れないことが多くなります。

④成約時の報酬が低いので不動産業者が費用を掛けて広告できない

4つ目の原因は、成約時の報酬が低いので不動産業者が費用を掛けて広告できないことです。

空き家が売れない原因は、不動産業者が積極的な広告をしづらいこともあります。不動産業者が得る仲介手数料は、成功報酬制です。つまり取引が成立しないと報酬を得ることができません。

また、この仲介手数料は成約した金額により変わってきます。以下に成約金額ごとの仲介手数料を記載します。

• 成約金額200万円以下の部分：成約金額の5％以内
• 成約金額200万円以上400万円以下の部分：成約金額の4％以内
• 成約金額400万円超部分：成約金額の3％以内

これら仲介手数料による報酬は、成約金額に対して一定のパーセンテージを掛ける方式であるため、成約金額が高いエリアであるほうがおのずと報酬は高くなります。しかし、田舎などの不便な立地となり、さらに築年数が経過している空き家はそもそもの売り出し価格が1,000万円を切ることも珍しくありません。

つまり、仮に成約したとしても報酬として受け取れる金額が少ない分、積極的にお金を投資して広告などの宣伝活動を行うことができません。よって、物件を売却していること自体が認知されにくいことから、空き家は売れないケースが多くなります。

⑤築古物件は流通性が低い

5つ目の原因は、築古物件は流通性が低いことです。

先述にて少し触れていますが、不動産を購入するメイン層は30代～40代で新築や築浅物件を好む傾向があります。また、不動産取引全体のなかで中古不動産の取引は2割程度しか占めないことや、不動産の税制優遇はほぼ新築向けであることで中古住宅の流通性自体が低くなっています。

さらに、築古物件となるとさらに流通性が低いことから、空き家は売れないケースが多くあります。

「売れない空き家」を売却・処分する7つの方法

売れない空き家を現状のままで売却活動しても、成約に至る可能性は低いでしょう。よって、売れない空き家を売るには対策が必要です。

下記に、売れない空き家を売却・処分するための方法を7種類解説していきます。

1. 価格を2割～3割下げる
2. 家具や小物などインテリアコーディネートしてみる
3. 不動産会社を変えてみる
4. 空き家バンクに登録してみる
5. 譲渡・寄付する
6. 解体して更地にする
7. 買取に出してみる

①価格を2割～3割下げる

1つ目は、価格を2割～3割程度下げることです。

現状の金額では到底販売が進まないのであれば、金額を下げるのが一番手っ取り早い方法となります。下げ幅は物件によりまちまちですが、概ね2割～3割下げることで状況が変わる可能性があります。

②家具や小物などインテリアコーディネートしてみる

2つ目は、家具や小物などインテリアコーディネートしてみることです。

空き家の売却では、内見者への印象が重要となります。建物をそのまま見せただけでは、おそらく印象はあまり良くないでしょう。しかし、リフォームをするとなれば多額の費用が掛かります。また、リフォームで投じた費用を売り出し価格に転嫁することも難しいことが多いでしょう。

よって、既存の家を少しでも良く見せるための工夫が家具や小物などを配置し、インテリアコーディネートすることになります。家具はレンタルしたり、小物を少々買い揃えたりしても、リフォームなどを行う費用よりは安価に抑えられます。

③不動産業者を変えてみる

3つ目は、不動産業者を変えてみることです。

その不動産が売れるか売れないかは、物件力もありますが不動産業者の力量も重要になってきます。つまり、不動産業者がその不動産を売るためのノウハウに長けていることや、地域周辺の市場や相場などに詳しいことも売るためのポインとなります。また、不動産業者の意気込みや真摯に取り組んでくれるかなど、営業姿勢等も重要です。

よって、売却を依頼するときは、先ずは担当者とよく話しましょう。売却への具体的な提案ができるか、また担当者の人柄や口調などから、物件の売却を任せられるような信頼できる業者（担当者）であるのかを確認します。

④空き家バンクに登録してみる

4つ目は、空き家バンクに登録してみることです。

空き家バンクとは、主に自治体が運営しています。空き家の売却を希望する所有者から提供された不動産の情報をサイト上に集め、空き家をこれから活用したい人に紹介する制度となります。

空き家バンクは地域ごとにあるケースが殆どです。現在のコロナ渦に於いては、大都市圏の郊外に移り住むことを希望する世帯も多く、空き家バンクは積極的に活用されています。

空き家バンクには、不動産市場には出ていないような物件も数多くあることや、空き家を安く手に入れる制度として一定の認知度があることから、売却が進む可能性があります。

しかし、空き家バンクは不動産業者が売るための宣伝活動や営業をしないこと、内見希望者が来る場合には都度立ち会う必要があります。空き家バンクは売却に時間が掛かることや、都度立ち合いが必要など面倒な部分が多いこと、売却価格は相場よりも安くなることが一般的です。

なお、買い手が決まった場合、その取引成立には自治体等から紹介された不動産業者が取引の仲介を行います。

⑤譲渡・寄付する

5つ目は、譲渡・寄付することです。

例えば、隣地の所有者に不動産を譲渡することや、自治体等に不動産を寄付することなどが考えられます。しかし、不動産を譲渡する相手や寄付する相手は、簡単に見つかるものではありません。

不動産を譲渡すると、法的には贈与とみなされ不動産を受け取った側には贈与税が発生します。また、寄付の場合、自治体への寄付を希望しても受け入れる基準が厳しすぎることから、断られる可能性が高くなります。

理由は、自治体が土地の寄付を受けると固定資産税などの税収が減ってしまうからです。固定資産税は地方税のため、自治体にとっては貴重な財源となります。

他に、個人へ寄付する場合、不動産を受け取った相手側に贈与税が発生することや、法人へ土地を寄付したときに相手側が営利法人であれば、寄付する側に譲渡所得税が課税されることがあります。

つまり、譲渡や寄付で不動産を引き渡すこと自体に金銭は発生しないものの、譲渡する相手によって税金が掛かるケースがあります。よって、譲渡や寄付後に相手側とトラブルとならないように注意する必要があります。

⑥解体して更地にする

6つ目は、空き家を解体し更地にすることです。

以下に、空き家を解体して更地にすると、買い手に以下のメリットがあります。

築年数が相当経過した空き家物件は、活用するよりも取り壊し新たに家を建築したいというニーズもあります。その際に、元の空き家がある状態となると、解体する手間や費用が掛かり、何かと面倒です。

そこで、空き家を解体し更地にすることで解体などの手間がなくなることや、土地の形状などを確認しやすいため買い手にとっては不動産の検討がしやすいというメリットがあります。

なお、解体費用については売却価格に上乗せできれば良いのですが、一旦現金の持ち出しがあることが注意点です。また、解体業者を選ぶときには、複数社に見積もりを取り、解体工事の方法や相場観などをしっかりと掴んでから決めたほうが良いでしょう。

⑦買取に出してみる

最後は、買取に出してみることです。

買取とは、買取専門の不動産業者が買主となり売買契約を行うことになります。一般的に買主は個人であることが殆どですが、不動産業者が買主となることでスピーディーに不動産を処分できるのが特徴です。

なお、買取りの金額は概ね相場価格の6割～7割程度となりますが、不便な立地に空き家がある場合などは買取り値がさらに下がる可能性もあります。

買取は、さまざまな方法を試した結果、売却処分できないときの最終手段です。買取にするときは、複数社に見積もりを出して、1番高値金額を提示した買取業者と契約を結ぶのが良いでしょう。

どうしても売れない場合の空き家活用方法

どうしても売れないときの手段として、買取について記述しましたが、生まれ育った実家の土地を無理して安値で売りたくない人も多いでしょう。

ここでは、どうしても売れない空き家の活用方法を2種類紹介します。

それは、建物をそのまま活かす方法と解体して更地する方法です。以下に、各々の方法について詳細を解説していきます。

1. 建物をそのまま活かす
2. 更地にして活かす

①建物をそのまま活かす

はじめは、空き家をそのまま活かす方法を3種類紹介します。

賃貸（店舗利用可）

1つ目は、賃貸住居として貸す方法です。また、最近では古い民家を利用した店舗も多くあるので店舗利用も可とします。

賃貸として貸すことができれば、日常的な維持管理する必要がなくなります。さらに、賃料収入も入ることで固定資産税などの固定費を賄うことが可能です。

入居者の募集は、不動産業者に依頼する方法や賃貸住居として空き家バンクに登録する方法がおすすめとなります。空き家が田舎立地だと、最近は都会から田舎に移住する動きも活発化しているので、借り手がスピーディーに見つかる可能性もあります。

売却に向けての試用期間的に賃貸する方法もありで、借り手がその物件を気に入ればそのまま売却若しくは譲渡することもできます。これにより、直ぐに売却ではなく賃貸を経てからの売却という方法も取ることも可能となります。

民泊

2つ目は、民泊です。

民泊とは、旅行者などが一般の民家などに宿泊することを言います。民泊を行うには、都道府県知事等への届出や民泊を行うための要件を満たしていることが必要です。

設備要件としては、「キッチン」「トイレ」「洗面室」「バスルーム」があることです。居住要件は、現に人の生活の本拠としていることとなり、居住と言える使用履歴があることが条件となります。つまり、居住した履歴がない投資用新築マンションなどは該当しないことになります。

また、民泊で営業できる日数は年間180日までと決められています。他に、宿泊者名簿の備え付け、宿泊者の衛生確保、宿泊に際しての騒音防止や生活ルールの説明、などが必要となります。

貸スタジオ

3つ目は、貸しスタジオです。

貸しスタジオとは、テレビ・雑誌などメディアの撮影用に貸し出すスペースのこととなります。緑の多い田舎の一軒家という設定のドラマであれば、空き家を貸しスタジオとして貸すことができます。なお、リビングにダイニングセットや寝室にベッドを設置するなど、インテリアにテーマを設けコーディネートする必要があるため、初期費用が掛かります。

また、レンタルスペースとして貸すことも可能です。多人数でのパーティーでの使用やテレワークなどで使用するなど、活用の幅は広くなります。

②更地にして活かす

続いては、空き家を解体し更地にして活かす方法とです。

今回は、代表的な5つの方法を取り上げ詳しく解説していきます。

なお、空き家を解体すると固定資産税などが従来の税額の約6倍になります。

これは小規模宅地の特例により、住宅地には固定資産税の軽減措置があるのですが、更地になることで対象外になるからです。

土地活用で収益を上げることはできるものの、固定資産税などの固定費（維持費）が上がることになるので要注意となります。

各々の収益見込みに対する固定費の負担等を勘案して、赤字とならないように注意しましょう。

駐車場

1つ目は、駐車場です。

田舎で不便な立地であれば月極駐車場、周辺に集客を伴うようなお店やホールなどの施設があれば、一時的な利用者を見込むコインパーキングが良いでしょう。

月極駐車場であれば、設置費用が比較的掛からないこと、工事期間も短く済むことが特徴です。また、駐車区画のサイズは概ね幅2.5m×奥行6mとなります。よって、狭い土地や変形地でも設置可能です。

トランクルーム

2つ目は、トランクルームです。

トランクルームとは、貸し倉庫となります。自宅の押し入れやクローゼットに収まりきれないものを一時的な保管場所として提供するスペースです。

トランクルームは、市街地ではビルインなど室内型が主流で空調などが効いた空間に小規模なボックスを設置しているケースが多くあります。また、郊外では所有地にコンテナなどを設置し、いわば倉庫のように広いスペースを提供するものがあります。

トランクルームは、コンテナの設置や土地の整地など設置費用は月極駐車場より掛かります。しかし、トランクルームはアパートよりも維持管理に手間が掛からないのが特徴です。

また、トランクルームは比較的頑丈なコンテナが主流であるので自然災害などに強いことや、一度借り手が決まれば長期間使用するケースが多く、経営の安定しやすさもあります。

資材置き場

3つ目は、資材置き場です。

資材置き場とは、近隣で工事を行う建設会社に工事で使う重機や資材などを保管するスペースとなります。近隣で大規模な公共工事などがある場合に重宝されます。

なお、資材置き場として使用すると重機などから油が落ちることで、土壌汚染が起こる可能性があります。

事業用貸地

4つ目は、事業用貸地です。

事業用貸地とは、更地にした土地が車の交通量が多い幹線道路沿いであれば、コンビニやレストランなどの店舗用地、会社の事務所や工場などの用地として貸し出すことです。

事業用としては、定期借地権にするのがおすすめとなります。定期借地権とは、契約期間の更新はなく、期限到来日に土地を更地で返還することです。つまり、土地を期限付きで貸し出すことになります。

事業用貸地のメリットは、初期費用が掛からないこと、貸出し期限到来時に必ず土地が返ってくること、その間賃料が安定的に入ることです。なお、契約できる期間は最低10年以上50年未満となります。また、土地を貸す時には公正証書を作成して契約する必要があります。

アパート経営

5つ目は、アパート経営です。

アパート経営とは、更地にした土地に集合住宅を建設し、入居者から賃料収入を得て経営する方式です。アパート経営するには、多額の初期費用と周辺の賃貸需要の調査が必要となります。

アパートの建設費用は、銀行のアパートローン等で資金調達できますが金利は高めです。また、空き家となるような立地であるので周辺の賃貸需要の調査は慎重に行います。そもそも人口が少なく若い人が少ない街では、賃貸の需要は見込めません。また、周辺のアパートに空室が多いような街も同様です。

アパート経営を行うには、一定の需要が見込め安定的に賃料収入が得られそうな地域であるのかがポイントになります。例えば、田舎立地でも近くに大学があれば学生が借りる需要、工場があればそこで働く家族が借りる需要があります。

アパート経営は、成功したときのリターンは大きいのが魅力となりますが、初期費用が多額になる分リスクも高めです。また、入居者が集まらなければ経営は成り立ちません。

よって、アパート経営を行うか否かは、専門業者のアドバイスを聞きながら慎重に判断するのがおすすめです。

>>【あなたの空き家もアパートにできる？】一括査定で不動産会社に相談してみる

まとめ

売れない空き家を処分する方法、若しくは活用する方法はいくつかあります。

まずは、売却して処分するのか、そのまま残して活用するのかを決めておきましょう。また、活用する場合でも空き家を残すか更地にするかで方法は異なってきます。なお、売れないまま空き家を放置することが一番やってはいけないことです。

今、空き家が置かれている状況をよく考察し、空き家の処分・活用方法についてベストな選択ができるように、さまざまな方法を知っておきましょう。