再建築不可物件とは？再建築不可の理由や再建築可能にする方法などを網羅的に解説

建物を建てる場合、「建築基準法」という法律で定められた基準を満たさなければなりません。しかし、建築基準法の基準を満たしていない建物もあり、その一例が再建築不可物件と呼ばれます。

再建築不可物件に該当すると、建物の建て替えや増築、改築などを行えなくなります。そのため、所有を続けると建物の老朽化が進み、将来的にその建物に住めなくなる可能性があります。

また、通常の物件よりも活用しづらいことから、資産価値が低くなりやすく、買い手がつきづらい点も再建築不可物件のデメリットです。

ほかにも所有するリスクはさまざまあるため、再建築不可物件を所有している場合には、建物を再建築可能にする対策をとったり、売却などの方法で処分したりすることを検討するべきといえます。

当記事では、「再建築不可物件とは？」をテーマに、再建築不可物件が存在する理由や再建築可能にする方法などを網羅的に解説していきます。再建築不可物件を処分・活用する方法も紹介するため、再建築不可物件を所有している場合には参考にしてみてください。

再建築不可物件とは新たに建物を建てられない土地のこと

再建築不可物件とは、新たに建物を建てられない土地のことです。再建築不可物件に該当する土地では、建て替えや改築、増築などが行えません。

再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域（※）にのみ存在し、具体的には下記の土地が該当します。

• 接道義務を満たしていない土地
• 市街化調整区域にある土地

いずれかに該当する場合、建物を新たに建てることが認められません。ここからは再建築不可物件に該当する土地をそれぞれ詳しく説明していきます。

接道義務を満たしていない土地

都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てるには、建築基準法で定められた「接道義務」を満たさなければなりません。

接道義務とは、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接していなければいけないという義務のことです。災害時などの緊急時に避難経路や緊急車両の進入経路をその土地内で確保することを目的として定められています。

接道義務を満たしていない例としては、「土地が道路とまったく接していない」「敷地に面した道路の幅が4m未満」「道路に接している敷地の幅が2m未満」といった場合が該当します。

さらに詳しく例を挙げれば、下記のような土地は接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に該当する可能性があります。

• 旗竿地
• 袋小路にある土地
• カミソリ地
• 路地裏にある土地

ここからは、接道義務を満たしていない可能性がある土地をそれぞれ解説していきます。

旗竿地

旗竿地とは、道路に接している間口が狭く、奥に敷地が広がっている土地のことです。文字どおり竿に旗を立てたような形状をしており、「敷地延長（敷延）」や「専通」とも呼ばれることもあります。

接道義務を満たすには、土地の間口が道路と2m以上接していなければなりません。旗竿地の場合、建物部分の土地面積は狭くなくとも、道路と接する間口が狭いため、接道義務を満たせずに再建築不可物件に該当している可能性があります。

袋小路にある土地

袋小路にある土地とは、道路が行き止まりになっている土地のことです。上図でいえば、D・Eが袋小路の土地に該当します。

接道義務を満たすには、土地が道路と接している必要があります。しかし、袋小路にある土地の場合、道路に面する土地がないため、基本的には再建築不可物件に該当します。

カミソリ地

カミソリ地とは、カミソリで剃ったような細い土地のことです。カミソリ地の多くは、長方形や三角形の形状をしています。

すべてのカミソリ地が該当するわけではありませんが、接道義務を満たせずに再建築不可物件に該当するケースもあります。たとえば、上記の図のように、自分の土地と道路の間に他人の土地が横たわっている場合、接道義務を満たせない可能性があります。

路地裏にある土地

路地裏にある土地も接道義務を満たしていない可能性があります。

接道義務を満たすには、建築基準法で道路として認められている道路に接している必要があります。路地裏にある土地の場合、道路に接していたとしてもそれが私道であれば、建築基準法上では接道義務を満たしていないことになり、再建築不可物件に該当してしまうのです。

市街化調整区域にある土地

再建築不可物件の多くは接道義務を満たしていない土地が該当しますが、市街化調整区域にある土地も再建築不可となります。

前提として、土地を大まかに分けると、「市街化区域にある土地」と「市街化調整区域にある土地」の2つになります。市街化区域と市街化調整区域の違いを簡単にいえば、市街化を目的として定められた地域か否かです。

市街化区域は市街化を目的として定められた地域であるため、この地域にある土地であれば基本的には建て替えや増築などが可能です。

一方、市街化調整区域は農地や森林などを守るために市街化を抑制している地域であり、建物などの開発が制限されるため、原則再建築ができません。市街化調整区域にある場合、自治体から開発許可を得る以外に再建築可能にすることはできません。

なお、市街化調整区域にあるかどうかは、市区町村の都市計画課に問い合わせることで確認可能です。自治体によっては都市計画図をインターネットで公開しているため、「〇〇（自治体名） 都市計画図」などと検索してみるのもおすすめです。

再建築不可物件が存在する理由

接道義務は建築基準法で定められている義務です。建物を建てるには建築基準法を遵守する必要があることから、「法律で定められているのにどうして再建築不可物件があるの？」と疑問に思う人もいるでしょう。

一言でいえば、接道義務が定められるよりも以前に建てられた建物であるために再建築不可物件は存在します。

接道義務は、1950年（昭和25年）に建築基準法が法改正されたことで定められました。接道義務が定められた1950年よりも前は、道路に接していなくても建物を建てることができたのです。

1950年よりも前に建てられた建物の場合、接道義務を満たせずに再建築不可物件に該当する可能性があります。

ちなみに、接道義務を満たしていない建物は違法物件ではなく、「既存不適格物件」として扱われます。既存不適格物件とは、法改正により法律で定められた基準を満たしていない物件のことです。

既存不適格物件は接道義務を満たしていないからといって建て壊しになるわけではなく、現状のままであれば問題なく使用できます。しかし、建て替えや増築、改築といった行為は制限されてしまいます。

再建築不可物件の所有にはメリットとデメリットがある

前述したように、再建築不可物件は現状のままであれば問題なく使用できます。現状のまま使用することにはメリットもありますが、デメリットもあります。

さらに、基本的にはデメリットのほうがメリットよりも多いため、再建築不可物件を所有している場合には再建築可能にする方法を取るか、物件を処分することを検討するべきといえます。

メリット	・固定資産税や都市計画税が安くなるのが一般的
デメリット	・建て替え・増築・改築などができない ・住宅ローンが組みづらい ・買い手がつきづらい

※メリットやデメリットをクリック・タップすることで詳しく解説しているページを確認できます。

ここからは再建築不可物件を所有するメリットとデメリットを解説していきます。

メリット：固定資産税や都市計画税が安くなるのが一般的

不動産を所有している場合、その物件の所有者は毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。これらの税金は、所有している物件の固定資産税評価額によって金額が変動します。

固定資産税評価額とは、不動産を所有している場合に課せられる税金を決定する基準となる評価額のことです。固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけることで算出できます。

固定資産税	固定資産税評価額×税率1.4％
都市計画税	固定資産税評価額×税率0.3%

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の物件であれば、固定資産税が「1,000万円×1.4%＝14万円」、都市計画税が「1,000万円×0.3%＝30,000円」と計算されます。

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額が高ければ高いほど、税額も高くなる仕組みです。固定資産税評価額は物件の資産価値などで決定され、建て替えができずに活用が難しい再建築不可物件は、通常の物件よりも資産価値が低いのが一般的です。

つまり、再建築不可物件は通常の物件よりも固定資産税評価額が下がる傾向があるため、基本的には固定資産税や都市計画税が安くなるメリットがあるのです。

なお、固定資産税評価額は各市区町村が定められており、納税通知書や固定資産税評価証明書から確認できます。所有している再建築不可物件の固定資産税や都市計画税を算出したい場合には、納税通知書などを確認してみるとよいでしょう。

デメリット：建て替え・増築・改築などができない

前述したように、再建築不可物件は建て替え、増築、改築ができません。また、大幅なリフォームやリノベーションも制限されるのが一般的です。

そのため、再建築不可物件を所有し続けると、いずれ構造上に限界がきてしまうと予測されます。

再建築不可物件の多くは、接道義務が定められる1950年以前に建てられた建物です。築70年を超えている物件が多いため、すでに居住が難しい物件もなかにはあることも考えられます。

仮に「老朽化が進んで倒壊のおそれがある」「火災や地震などで全壊してしまった」という場合であっても、再建築不可物件に該当する以上は建て替えができないため、この点は再建築不可物件のデメリットといえます。

デメリット：住宅ローンが組みづらい

不動産を購入する場合、住宅ローンを組んで資金を用意する人がほとんどです。再建築不可物件の購入を希望する人が現れた場合も同様に、住宅ローンを利用して物件購入することを検討していることでしょう。

しかし、再建築不可物件には住宅ローンを組むのが難しいデメリットがあります。

住宅ローンを利用するには、購入する物件を担保とする必要があります。担保にできるのは借入する金額に見合った価値のある資産であり、万が一返済が滞った場合に担保にしている資産の所有権を借入先の金融機関に移すことで補完されます。

再建築不可物件は通常の物件よりも資産価値が低いのが一般的であるため、基本的には金融機関から担保として認められません。そのため、再建築不可物件を購入するには、現金で一括購入することが強いられてしまうのです。

物件を現金一括で購入できる人は限られてしまうことから、仮に再建築不可物件を購入したい人が現れても、住宅ローンを利用できない点から購入を諦めてしまうことも考えられるのです。

デメリット：買い手がつきづらい

再建築不可物件には、「建て替えができない」という制限があります。制限がない通常の物件であれば、好みに合わせてリノベーションをしたり、建物の老朽化を防ぐための改築などを行えますが、再建築不可物件の場合はそうはいきません。

また、不動産の購入を検討している人は、基本的に長期で住める物件を探しています。再建築不可物件は老朽化が進んだとしても改築ができないため、長期で住みたい人にとってはリスクの高い物件となり、購入を敬遠されてしまう理由になり得ます。

建て替え不可の制限があるうえに、長期で住むにはリスクが高い点から、再建築不可物件は買い手がつきづらくなるのが一般的です。

再建築不可物件の所有にはさまざまなリスクがある！使用していないなら処分を検討しよう

再建築不可物件を所有している場合、下記のようなリスクがあります。

• 所有しているだけでも固定資産税などの費用がかかる
• 老朽化によって建物が倒壊する危険性がある

使用していない再建築不可物件を所有し続けると、無駄な出費がかさむうえに、最悪の場合は建物自体が倒壊してしまい、その土地に建物を建てられなくなります。

そのため、今後も使用する予定がないのであれば、再建築不可物件はなるべく早く手放すことを検討するのが得策です。

ここからは再建築不可物件を所有するリスクについて、それぞれ解説していきます。

所有しているだけでも固定資産税などの費用がかかる

再建築不可物件に限らず、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかります。また、火災保険料や維持管理費などの費用もかかるため、物件の所有を続ければ続けるほど出費がかさみます。

つまり、再建築不可物件を所有していると、無駄な出費を支払い続けることになってしまう可能性があるのです。再建築不可物件の所有によってかかる費用の例やその相場をまとめましたので参考にしてみてください。

費用の例	相場
固定資産税	戸建であれば年間10万円〜15万円程度
都市計画税	戸建であれば年間3万円〜5万円
火災保険料	年間数万円～数十万円
水道光熱費	年間数万円

あくまで目安ですが、戸建の所有によってかかる費用は年間40万円〜60万円程度といわれています。少ない出費とは決していえないため、使用用途がなければ再建築不可物件を手放すことも検討するべきといえます。

老朽化によって建物が倒壊する危険性がある

再建築不可物件の場合、建物の建て替えだけでなく、改築や増築、大幅なリフォームなども行えません。建物は築年数がかさむにつれて老朽化が進み、修繕などを行わずに放置をするといずれ倒壊してしまいます。

そのため、大規模な修繕ができない再建築不可物件は、所有し続ければ続けるほど建物が倒壊するリスクが高まるのです。とくに、木造住宅の場合はシロアリ被害が起こる可能性もあり、老朽化による倒壊のリスクがさらに高まります。

使用用途がなければ、倒壊の危険性が高まる前に再建築不可物件を手放すことも検討するべきです。仮に目に見えて建物の老朽化が進んでいる場合は、不動産会社や買取業者に依頼してすぐに処分することも視野に入れておきましょう。

再建築不可物件を更地にするのにはメリットよりもデメリットが多い

再建築不可物件を所有している人のなかには、「建物を取り壊したほうがさまざまな用途で活用できるのでは？」などと考えて、更地にすることを検討している人もいることでしょう。

確かに土地を更地にすれば、駐車場や駐輪場などとして活用して収益を上げることも図れます。さらに、建物のメンテナンスが不要になり、建物自体にかかる固定資産税などの税金がかからなくなるのもメリットです。

しかし、メリットよりもデメリットのほうが大きくなることが予測されるため、基本的には再建築不可物件を更地にすることはおすすめできません。

• その土地に建物を建てられなくなる
• 住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍に上がる
• 仲介だと今よりも売却が難しくなる

ここからは再建築不可物件を更地にした場合のデメリットをそれぞれ解説していきます。再建築不可物件を更地にすることを検討している場合、デメリットを踏まえて本当に更地にするべきかを考えてみてください。

その土地に建物を建てられなくなる

再建築不可物件の場合、建物を新たに建てることはできません。そのため、更地にした場合、再建築不可となる原因を改善しない限りはその土地に2度と建物を建てることはできなくなります。

再建築不可物件を更地にするメリットの1つは、土地を活用して収益を上げられる可能性があることです。しかし、あくまで可能性の話であり、駐車場や駐輪場などとして活用すれば必ず利益が出るとは限りません。

場合によっては、「マイホームとして居住をしたり、そのままの状態でも建物を購入してくれる人を探したりしたほうがよかった」となることも否定できません。

そのため、立地などの条件から、「更地にすればほぼ確実に利益が出る」といった場合でない限り、再建築不可物件を更地にすることはおすすめできません。

なお、「再建築不可物件を再建築可能にする方法」の見出しで詳しく解説しますが、再建築不可となった原因を解消すれば、今後は建物の建て替えや増築、改築などを行えるようになります。

そのため、更地にすることを検討する前に、まずは再建築不可物件を再建築可能にする方法を試せないかを検討してみるのもよいでしょう。

住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍に上がる

再建築不可物件を更地にすると、固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」が外れてしまいます。

住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地部分にかかる固定資産税を軽減できる措置のことです。「住宅用地にかかる税負担を特に軽減する必要がある」との国の方針から、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」ごとに軽減税率が下記のように定められています。

土地 軽減率	軽減税率
敷地面積200m2以下の部分（小規模住宅用地）	1/6
敷地面積200m2を超える部分（一般住宅用地）	1/3

たとえば、本来固定資産税が30万円かかるはずの再建築不可物件の場合、小規模住宅用地に対して住宅用地の特例が適用されれば、「30万円×1/6=約5万円」に税額が軽減される仕組みです。

住宅用地の特例は建物が建っている土地を対象にする特例であり、建物が建っている再建築不可物件であれば基本的には適用されています。

更地にすれば建物がなくなるため、住宅用地の特例の対象にならないため、今後は軽減されていた固定資産税がかかるようになります。具体的にいえば、小規模住宅用地であれば6倍、一般住宅用地であれば3倍に固定資産税が増額します。

「建物にかかる固定資産税がかからなくなる」と考えて更地にすると、住宅用地の特例が外れて、節税どころか今までよりも固定資産税が高くなることも否定できません。

そのため、「固定資産税を抑えたい」という理由であれば、再建築不可物件を更地にするのはおすすめできません。

仲介だと今よりも売却が難しくなる

前述したように、建物の建て替えなどを行えない再建築不可物件は買い手がつきづらいのが一般的です。また、再建築不可物件を更地にしてしまうと、今以上に仲介では買い手がつきづらくなると予測されます。

建物があれば、再建築不可物件であっても居住用の建物として売却活動を行えます。しかし、更地にしてしまうと土地として売り出す以外の選択をとれなくなり、居住用の建物を探している人が買い手になることはありません。

言い換えれば、再建築不可物件を更地にすることは、買い手をさらに狭める行為ともいえるのです。

そもそもですが、建物を建築できない土地は、通常の土地よりも活用方法が狭まるため、需要が低く買い手がつきづらいのが一般的です。「更地にすれば買い取ってくれる人がいる」のように、ほぼ確実に売却できる場合を除き、基本的には再建築不可物件を更地にするのはおすすめできません。

再建築不可物件の原因を解消すれば再建築可能にすることもできる

再建築不可物件が建て替えや増築、改築を行えないのは、その土地自体に「接道義務を満たしていない」「市街化調整区域にある」のどちらかの原因があるためです。

この原因を解消すれば再建築不可物件とは扱われないため、再建築が可能になります。今後は通常の物件として扱われ、仲介などでの物件売却にも期待できるのです。

再建築可能にする対策は、再建築不可となった原因によって変わります。

再建築不可の原因	再建築可能にする対策
接道義務を満たしていない	・隣地の一部を買い取る ・隣地の一部を借りる ・所有する土地と隣地の一部を等価交換する ・セットバックをする ・43条但し書き申請をする ・位置指定道路を申請する
市街化調整区域にある	・自治体から開発許可を得る

※各対策から具体的に解説しているページを確認できます。

接道義務を満たしていないのであれば、隣地の所有者に協力してもらったり、セットバックを行ったりして接道義務の基準を満たすことで再建築可能となります。また、各種申請を行うことで、再建築不可物件として扱われなくなる場合もあります。

また、市街化調整区域にある場合も、物件がある自治体に開発許可を得ることで建物の建築や改築などを行えるようになります。

使用していない再建築不可物件は売却を検討するのが得策

物件の売却方法は、仲介以外に買取もあります。

買取の場合、仲介よりも売却金額が20%〜30%ほど安くなる傾向がありますが、1週間〜10日程度で物件を売却できるのが一般的です。売却金額は安くなりがちですが、「使用予定がないから物件を早く手放したい」という場合には、買取で再建築不可物件を売却することも検討してみるとよいでしょう。

なお、買取業者のなかには再建築不可物件を専門とする業者もあり、そのような業者に依頼することには下記のようなメリットがあります。

• ほかの買取業者に断られた再建築不可物件も高値で買い取ってもらえる
• 基本的には契約不適合責任が免責される

再建築不可物件を専門としている買取業者であれば、ほかの業者よりも買い取った物件を再販売するためのノウハウを持っていると考えられます。そのため、ほかの業者に買取を断られた再建築不可物件でも、専門業者であれば高値での売却に期待できるのです。

また、物件を売却する際には、契約不適合責任を問われる場合があります。契約不適合責任とは、売買した土地や建物が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

たとえば、再建築不可物件であることを隠して売買契約を締結させると、のちにそれが発覚した際に損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。

再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を成立できるのが一般的です。損害賠償や契約解除となるリスクが低いことも、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼するメリットといえます。

再建築不可物件を買取で手放したい場合には、専門の買取業者に依頼することを検討してみてください。

再建築不可物件を買取以外の方法で処分・活用する方法

再建築不可物件を手放すのであれば、売却金額を得られる仲介または買取が基本的にはおすすめです。しかし、「仲介も買取も売却できなかった」「できれば業者以外に売却したい」といった場合もあるかもしれません。

そのような場合、買取以外の方法で再建築不可物件を処分・活用することも検討してみてください。

• 賃貸物件として活用する
• 空き家バンクに登録して売却・譲渡をする
• 自治体に寄付する

たとえば、賃貸物件として活用すれば、入居者が現れることで毎月家賃収入を得られます。この場合、再建築不可物件を解体することもないため、解体費用をかけずに物件を活用できます。

また、空き家バンクを活用することも、再建築不可物件を手放す方法の1つです。空き家バンクでは、自治体が運営しているページに物件情報を掲載して、物件の購入・譲渡を希望する人を募ることができます。

売却金額は物件の所有者が決められ、0円で譲渡することも可能です。買取業者に売却する場合、基本的には建物が解体されるため、「思い出のある家であるため、手放した後も解体されたくない」という場合におすすめの方法といえます。

まとめ

新たに建物を建てられない土地である再建築不可物件は、通常の物件よりも活用が難しいため、買い手がつきづらいのが一般的です。再建築不可となった原因の多くは「接道義務を満たしていない」ことであり、基本的には接道義務を満たすことで再建築が可能になります。

しかし、再建築を可能にする方法はいずれもハードルが高いうえに、対策をとれば必ず再建築可能になるともいえません。対策をとるには費用がかかることもあるため、再建築可能にする方法だけでなく、買取業者に売却することも視野に入れておくことが得策です。

専門の買取業者であれば、スムーズかつ高値で再建築不可物件を売却できるのが一般的です。使用していない再建築不可物件であれば、まずは専門の買取業者に売却することを検討するとよいでしょう。