共有名義不動産の持分を処分する方法と売却価格相場や税金について

共有名義不動産

共有している不動産を処分したいと考えた場合には「その不動産全体を他の方に売却して、持ち分にしたがって共有者全員で売却代金を配分する方法」と「自分の持ち分だけを他の方に売却する方法」の2種類があります。それぞれの方法にメリット・デメリットがありますが、いずれかの方法は実現が難しく、選択の余地がない場合も多いです。

この記事では、2つの方法の内容やメリット・デメリット、売却した場合にかかる税金に関する注意点や確定申告の方法など、共有不動産を売却する際に生じる様々な疑問について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

共有物全体を処分する場合は、共有者全員の同意が必要

共有名義
民法上、共有している不動産について何らかの行為をしようとする場合には、行為の内容に応じて共有者の同意が必要となる場合があります。

不動産に対する「行為」は、

  1. 保存行為
  2. 管理行為
  3. 変更・処分行為

に分類されます。

①の保存行為とは不動産の現状を維持するために必要な行為で、かつ他の共有者には不利益が及ばない行為です。例えば不動産の清掃や費用がかからない修繕などが該当します。

保存行為は他の共有者にメリットこそあれデメリットはありませんから、各共有者が単独で行うことができます。

②の管理行為とは、不動産の利用行為と改良行為のことを指します。利用行為の代表例として、その不動産から収益をあげる賃貸借契約が、改良行為の代表例として費用をかけて不動産の価値を増加させるような除草作業の外注行為や小規模な増改築などが挙げられます。

管理行為は他の共有者にメリットと同時にデメリットも発生しますから、実行にあたっては共有者の持分の過半数の賛成が必要です。「人数」ではなく「持分」の過半数が必要となることに注意が必要です。

③の変更・処分行為とは、不動産の物理的変化を伴う行為と法律的に処分する行為のことを指します。物理的変化を伴う行為の代表例として建物を解体してしまったり大幅な増改築をしたりすることが、法律的に処分する行為の代表例として不動産自体を売却してしまったり、担保にしたりすることなどが挙げられます。

変更・処分行為は他の共有者が大きな利害関係を有していますから、共有者全員の同意が必要となります

まずは共有者の売却意思を確認しよう

共有している不動産全体を他の方に売却する場合には共有者全員の同意が必要です。多くの場合、不動産を共有しているのは夫婦や兄弟、または親戚同士ですから、ついつい年長のお父さんやお兄さんが先走ってしまい「オレの意見に家族が反対することはないだろう」と不動産業者に売却の話を持ち込んでしまうことがあります。

しかし、いざ買い手がみつかり、売買契約が済んでから売却を家族に反対されて大きなトラブルになってしまうという事例が散見されます。不動産を売却する際には、まずは売買契約を締結し、後日お金と登記に必要な書類を交換する(これを決済と言います)という流れになります。

売買契約の際には共有者全員の委任状があればよい場合が多いのですが、売却の際には必ず共有者全員の押印と印鑑証明書の添付が必要です。また、近年は司法書士が共有者全員と面会して、売却の意思を直接確認することが実務上必須とされています。

お父さんやお兄さんが共有者の委任状を無断で作成してしまう事例がありますが、決済の段階で共有者の足並みが揃わないと大きなトラブルになってしまいますし、最悪の場合には売買契約の際に受け取った手付金を2倍にして返金しなければいけません。くれぐれも共有者全員で足並みを揃えておきましょう。

売却の意思はもちろん、売却金額についてもきちんと合意しておく必要があります。

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登記を確認しよう

共有している不動産を売却しようと考えた場合には、最初にその不動産の登記を確認する必要があります。なぜなら、共有者同士が認識している共有者や共有割合と、登記されている共有者や共有割合が異なることがあるからです。

まさか、そんなことはないだろうと思われる方が多いかもしれませんが、実務上はよく見られる事例です。相続の際に直前に遺産分割の内容を変更したことを失念しているケースもあれば、共有者のどなたかが他の共有者に内緒で持分を売却していたケース、相続対策で共有者のお子様に持分を贈与・売却をされていたケースなど、共有者の認識と登記情報がずれることは一般の方々が考えている以上に多いものです。

また、共有者の方が亡くなっているにもかかわらず、遺産分割協議とそれに伴う登記が行われていない事例が最近増えています。その場合には、まず遺産分割協議、相続登記を行って現在の所有者と登記情報を一致させる必要があるのです。

相続登記にはまとまった費用と手間がかかりますし、遺産分割協議がまとまらずに共有不動産の所有者を確定できないこともあります。

共有不動産の売却に向けて活動し、買い手が現れてからそのようなトラブルが発生してしまうと関係者に大きな迷惑をかけてしまいますし、違約金が発生する恐れもあります。登記の情報はくれぐれも最初に確認しておきましょう。

登記情報の確認方法

以前は不動産の所在地を管轄する法務局でなければ登記事項証明書を取得できませんでしたから、わざわざ不動産の所在地の法務局まで足を運んだり、現地の司法書士に依頼して取得する必要がありました。

しかし、現在は法務局のコンピューターで登記情報が管理されていますから、原則として全国どこの法務局でも登記事項証明書を取得することができます。また、郵送による交付請求や、インターネットを利用したオンラインによる交付請求をすることもできます。

オンラインでの交付請求は、以前は利用にあたり電子証明書の準備が必要だったり、手数料の納付が面倒だったりと利用しにくく、一般の方の活用が進んでいませんでした。

しかし、最近サービスを開始した法務省の「かんたん証明書請求」を利用するとWEB上で登記事項証明書を請求することができますし、インターネットバンキングやPay-easyに対応したATMで手数料の納付が完了し、自宅に登記事項証明書を郵送してもらうことができるようになりました。

このサービスを利用すると、オンラインですべての手続が完了し、自宅に登記事項証明書が送られてくるのを待つばかりですから、ぜひ積極的に活用しましょう。

また、現在では「登記事項証明書」が正しい名称ですが、以前は「不動産登記簿謄本」と呼ばれていました。現在でも登記簿謄本と呼ぶ専門家がおりますが、どちらも同じ書類です。

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共有者の足並みが揃わない場合

共有者全員が共有不動産の売却に同意しているものの、どうしても細かい条件面で折り合わなかったり、売買の決済のために遠方まで足を運ぶのが面倒だからすぐには売却したくないと言い出す共有者が現れて売却話が暗礁に乗り上げることがあります。

その場合には、共有者の代表者がその共有者の持分を一度買い取ることで解決できるとアドバイスする専門家がいるようです。しかし、この方法はあまりお勧めできません。

なぜなら、一度代表者が購入してから再度他の方に売却することで、余計な登記費用や不動産取得税が発生してしまうからです。

また、いざ共有不動産を他の方に売却した際に、想定より高値で売却できたら「アイツに安く買い叩かれてしまった!」と持分を先に売却した方から不満が出てしまいます。もしくは、想定より安値でしか売却できなかったら「アイツがワガママを言ったせいで、オレが損してしまった!」と代表者から不満が出てしまいます。

共有者ではない方が共有持分を購入することは考えにくいため、以前は共有持分の処分をする方法がありませんでした。上記のようなアドバイスも、すべての持分を揃えて売却するには他の方法がなく、苦肉の策だったのでしょう。

しかし、現在では共有持分に特化して買い取りを行ってくれるサービスが複数ありますから、共有者各自がそのようなサービスを利用したほうが良い事例も多いです。

◆共有持分でお悩みの方は当社まで

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また、無料相談もおこなっていますので、共有名義の不動産について悩みや疑問がある人などもお気軽にご相談ください。

共有名義不動産の自分の持分を処分する方法

共有名義
共有している不動産全体を売却するのではなく、自分の共有持分のみを処分することも可能です。不動産を共有すると、何をするにも共有者の同意を得るために話し合いをしなければならず、また経費や家賃の按分をしたりと手間がかかることが多いです。それらの煩わしさから開放されたいと考え、不動産の共有持分を処分する方が最近増えています。

共有持分を処分する方法として、大きく3つの方法が挙げられます。

①共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法(持分移転)

共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法(持分移転)

共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法は、共有持分を処分する方法として最もよく用いられます。売却価格は売主と買主の双方が納得した価格であればいいのですが、一つ注意点があります。それは贈与税の問題です。

適正な時価から乖離した価格で売買を行ってしまうと、税法上はその乖離した金額を贈与とみなし課税されてしまうのです。

例えば、時価1,000万円の土地を親子で1/2ずつ所有していたとします。つまり、親の持分も子の持分も時価500万円の価値があります。そこで、子が親の持分すべてを100万円で購入した場合、経済的には親から子に対して400万円の贈与があったものとみなされて贈与税が課されてしまいます。

全く赤の他人同士の話し合いで売却価額を決めたのであれば、それが近隣相場から乖離していたとしても、特段の事情がない限りその金額が適正な時価と認められます。

しかし、不動産を共有している方々は家族同士、親戚同士といった関係にあることが多く、全くの他人同士というケースはあまり多くありません。税務署は、そのような特別な関係にある方々の間で話し合われた売却価額は適正な時価ではないのではないかと疑問を抱くのです。

不動産の時価をどのように算出したらいいのかというご相談をいただく機会が多いのですが、残念ながら明確な算出基準はありません。近隣相場や購入したときの金額から減価償却費を差し引いた金額など、複数の観点から判断することになります。

参考までに、税理士が不動産の時価を試算する場合に広く用いられている計算方法をご紹介しますが、この計算方法により算出された金額が時価を表すわけではありません。あくまで試算であることをお断りします。また、「かける」ではなく「割る」であることにご注意ください。

<不動産の時価の計算方法>
・公示価格÷0.9
・路線価÷0.8
・固定資産税評価額÷0.7

なお、「今回は譲渡所得の申告がないから、売買したこと自体が税務署にはバレないよ」と安易に考える方がいますが、必ずしもそうとは言えません。

持分を移転した場合にはその旨を登記する必要がありますが、税務署は不動産の所有権や持分の移転登記について定期的に確認していますので、不動産の所有権・持分の移転は税務署に把握されていると考えたほうがいいでしょう。もちろん、税務署に把握されるか否かにかかわらず、適正な税務申告をしなければならないことは言うまでもありません。

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②自分の持分を共有者以外の第三者に売却する方法(一部売却)

自分の持分を共有者以外の第三者に売却する方法(一部売却)

自分の持分を共有者以外の第三者に売却することも法令上は認められていますが、不動産を共有するのは多くの手間ひまがかかるため、一般の個人が共有持分を買い取ることは通常あまり考えられません。

しかし、最近は共有持分を買い取るサービスを専門に行なっている業者があります。自分の共有持分を処分したいにもかかわらず共有者が購入してくれない、売却価格が折り合わないという場合には、そのようなサービスを利用するのも一案でしょう。

ただし、共有者にとっては不動産の共有名義人に突然他人が加わることとなります。もし持分の売却先が売却後に共有者とトラブルを起こしてしまった場合、あなたが恨まれることにもなりかねません。

将来のあなたと共有者との関係も十分考慮し、売却に至った事情を共有者たちに丁寧に説明しておきましょう。

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③自分の持分を放棄する方法(持分放棄)

自分の持分を放棄する方法(持分放棄)

最も簡単に持分を処分する方法として、自分の不動産の持分を放棄する方法が考えられます。不動産を共有している場合、持分の放棄は自分の意思表示のみで行うことが可能です。

したがって、他の共有者にも第三者にも持分を売却することができない場合であっても共有持分を処分することができる唯一の方法として専門家から勧められることが多いようです。

不動産の所有権放棄は共有している場合にのみ認められます。利用価値がない不動産を共有している場合に他の共有者が次々と持分放棄をしてしまうと、最後には自分ひとりが所有者となってしまい固定資産税だけを将来にわたり払い続けることになってしまいますから、早めに持分放棄を検討したほうがいいでしょう。

農地を共有している場合には積極的な活用を

農地を売買するには売却先が農家であるなどの要件を満たし、許可を受ける必要がありますが、許可を受けるハードルが高いため難航することがあります。

もし持分を移転させたい相手方と農地を共有している場合には、持分放棄を利用して許可を受けることなく共有持分を移転することが可能です。

しかし、あくまで残された共有者の持分の割合によって共有持分が移転しますから、3人以上で共有している場合には必ずしも意図した方にのみ共有名義を移転できるわけではありません。

また実務上、持分放棄には以下のような懸念がありますので、十分な注意が必要です。

登記には他の共有名義人の協力が必要

持分が移転した旨の登記をしなければ第三者に対して持分を放棄したことを主張できませんから、実務上は持分放棄に伴い持分移転登記を行うことが必須とされています。しかし、持分移転登記は他の共有名義人と共同して申請しなければならないとされています。

ですから、持分の放棄をしたとしても他の共有名義人からの協力を得ることができず、登記できないというケースが見受けられます。その場合、持分移転登記をするには裁判所の確定判決を得る必要が生じるなど、大きな費用と手間がかかる事態も発生する可能性があります。

専門家の中にもこのことをご存じない方が多いため、安易に持分放棄をお勧めしてしまいトラブルとなる事例が散見されます。もし持分放棄を勧められた場合には、登記についても考慮しているのかどうかご確認ください。

なお、誤解されている方が少なくありませんが、法令上は所有権などの権利についての登記は義務付けられておりません。したがって、登記をしなかったからと言って何らかの罰則があるわけではないのです。

しかし、後日権利関係がわからなくなってしまい、大きなトラブルとなることが近年特に増えていますから、くれぐれも不動産の権利関係に変動があった場合には登記を行いましょう。

共有者に贈与税の納税義務が発生する可能性がある

不動産の共有持分を放棄した場合には他の共有者の持分が増加します。共有者の持分放棄により、ある共有者の増加した持分の評価額が110万円を超える場合、つまり持分放棄により、ある共有者の資産価値が110万円以上増えた場合には贈与税の納税義務が発生します。

通常の資産であればその資産を売却して納税すればよいのですが、不動産の共有持分は買手を見つけるのに一苦労です。まして持分放棄がなされる不動産ですから、利用価値や資産価値が高いとは言えないでしょう。

したがって、安易に不動産の共有持分を放棄してしまうと他の共有者に贈与税の納税義務が発生してしまい、トラブルになってしまうことがありますので、配慮が必要です。

共有持分の売却価格の相場

共有不動産相場
共有持分を持っていると他の共有者と家賃や固定資産税についての打ち合わせや精算をしなければならず、また修繕や賃貸借契約などの意思決定にも時間がかかってしまうため、積極的に購入したいと希望する方は多くありません。

したがって、一般の個人の方に売却をする場合には、特別な理由がない限りあまり高い売却価格は期待できません。基本的には売れたらラッキーというスタンスで売却に臨むべきでしょう。

また、共有持分に特化した不動産購入サービスを展開している事業者が増えていますが、一般の不動産買取サービスと比較するとまだまだ数が少ないです。したがって、相見積もりを取って最も高い業者に売却しようとしても、そもそも業者数が少ないため、あまり有効な手段とは言えません。買取価格も多くは期待できないでしょう。

また、通常の不動産買取サービスと異なり、共有持分を売却する場合にはその後の共有者との関係にも配慮が必要かもしれません。いくら高値で購入してくれたとしても、売却後に他の共有者とトラブルばかり起こすようでは困ります。信頼できる業者を選択しましょう。

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共有持分の売却にかかる税金や諸費用

共有持分の売却にかかる税金や諸費用は、不動産全体を売却したときと大きな違いはありません。必ず必要となるのは登記の費用くらいです。また、購入した方には不動産取得税が課されます。

その他に、もし売却により利益が生じた場合には譲渡所得に係る所得税・住民税、不動産会社に仲介をお願いした場合にはその手数料、登記を司法書士にお願いした場合には報酬がそれぞれ別途必要となります。

共有持分を売却したときの確定申告について

共有持分を売却して利益が発生した場合には、譲渡所得に係る所得税・住民税を申告・納税しなければいけません。税金の申告は不動産を売却した翌年の2/15~3/15の期間中に行わなければいけませんし、納税の期限は不動産を売却した翌年の3/15までです。

全く利益が発生していないのであれば申告の必要はありませんが、ひとつ注意が必要です。

不動産の売却により生じた譲渡所得には多くの特例が設けられています。しかし、これらの特例の多くは確定申告をすることが適用の条件となっていますから、特例を適用したことにより結果的に納税額がゼロになるとしても、税金の金額がゼロになるという内容の確定申告自体はしなければいけません。

このことをご存じなく、特例を適用して計算したところ納税額が発生しなかったからと言って確定申告を怠る方がおられます。その結果、特例の適用が認められなくなったことにより本来の税金を課税された上、さらに延滞税や不申告加算税を徴税されてしまうという事態が生じてしまいますから十分に注意しましょう。

不動産、特に自宅の売却についての譲渡所得税には特例が多いため、この記事で譲渡所得の特例について網羅することはできません。お近くの税理士か税務署にご相談ください。

税務署と税理士、どちらに相談しよう

報酬を支払って税理士に相談するか、無償の税務署の相談コーナーで相談するか悩まれる方が多いようです。

多くの考え方があるので一概には言えませんが、共有持分を売却した場合も含めて不動産を売却した場合、3年ほど前までにその不動産に居住していたことがある場合には、報酬を支払って税理士に相談にのってもらったほうがいいかもしれません。

なぜなら、自宅として居住していた場合にのみ適用を受けることができる譲渡所得の特例措置が複数設けられているからです。その特例は、簡単に言うと過去3年以内に自宅として居住していた場合にのみ適用を受けることが可能です。

その不動産に居住していたことがない場合には特例措置の選択の幅が狭まりますから、無償の税務署の相談コーナーでの相談でもいいかもしれません。どちらに相談に行かれるか、ひとつの参考としていただければ幸いです。

まとめ

数年前までは共有名義の不動産の共有持分を売却するのは実務上極めて困難でしたので、いつまでも共有状態を解消できず、苦労をされる所有者の方が多く見受けられました。

しかし、最近では共有持分の買取サービスが登場してきたため、共有名義の不動産に関するトラブルを抱えて困っている所有者の方に新たな選択肢ができました。

共有名義の不動産に関するお悩みを抱えている方は、一度買取サービスに見積もり依頼をしてみてはいかがでしょうか。

最終更新日:

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