共有不動産の共有持分を処分する方法と売却価格相場や税金について

共有不動産は管理や処分に共有者の同意が必要なため、トラブルが起きやすい物件です。

そのため、共有不動産をもっている人のなかには共有持分（=共有不動産に対する自分の持分）の処分を考える人も少なくありません。

共有持分を処分するには、共有者全員が協力して不動産全体を売却する方法と、自分の共有持分だけ売却・放棄する方法があります。

共有者全員の足並みを揃えて、不動産全体を売却できるのが一番ですが、それが難しい場合は自分の共有持分のみを専門買取業者に売却するのがおすすめです。

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共有物全体を処分する場合は、共有者全員の同意が必要

共有している不動産についてなんらかの行為をするときに、行為の内容に応じて共有者の同意が必要となる場合があります。

不動産に対する「行為」には、法律的に以下のものがあります。

• 保存行為
• 管理行為
• 変更・処分行為

参照：e-Govポータル「民法第251条、第252条」

まずは共有者の売却意思を確認しよう

共有不動産の全体を他の方に売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

多くの場合、不動産を共有しているのは夫婦や兄弟、または親戚同士ですから、年長者が先走って「自分の意見に家族が反対することはないだろう」と、不動産業者に売却の話を持ち込んでしまうことがあります。

しかし、いざ買い手がみつかり、売買契約が済んでから売却を家族に反対されて大きなトラブルになる事例が散見されます。

不動産を売却する際には、まずは売買契約を締結してから、お金と登記に必要な書類を後日交換するという流れになります。

売却の際には共有者全員の押印と印鑑証明書の添付が必要です。売買契約に立ち会えない共有者は、委任状を作成する必要があります。

共有者の委任状を無断で作成してしまう事例もありますが、共有者の足並みが揃わないと大きなトラブルになってしまいます。

最悪の場合には売買契約で受け取った手付金を2倍にして返金しなければいけません。

共有者全員で売却の意思と売却金額について、きちんと合意しておく必要があります。

不動産の登記を確認しよう

共有している不動産を売却するときは、最初にその不動産の登記を確認する必要があります。

なぜなら、共有者同士が認識している名義・持分割合と、登記されている内容が異なる場合があるからです。

相続の際に遺産分割の内容を間違えて登記しているケースや、共有者のだれかが他の共有者に内緒で持分を売却しているケースがあります。もしくは、相続対策で持分を贈与・売却していたケースなど、共有者の認識と登記情報がずれている事例は少なくありません。

また、共有者が亡くなっているにもかかわらず、遺産分割協議や相続登記をしていない事例もあります。そういった場合には、まず遺産分割協議と相続登記をして、現在の所有者と登記情報を一致させる必要があります。

相続登記にはまとまった費用と手間がかかるので、遺産分割協議がまとまらないことも珍しくありません。そのため、共有不動産の所有者を確定できないこともよくあります。

共有不動産の売却に際して、買い手が現れてからそのようなトラブルが発生すると関係者に迷惑をかけてしまい、場合によっては違約金が発生します。

登記情報の確認方法

以前は不動産の所在地を管轄する法務局でなければ「登記事項証明書」を取得できず、わざわざ不動産所在地の法務局まで足を運ぶか、現地の司法書士に依頼して取得する必要がありました。

しかし、現在は法務局のコンピューターで登記情報が管理されており、全国どこの法務局でも登記事項証明書を取得できます。

また、郵送による交付請求や、インターネットを利用したオンラインによる交付請求も可能です。

オンラインでの交付請求は、利用にあたり電子証明書の準備が必要だったり、手数料の納付が面倒だったりと利用しにくく、これまで一般の方の活用が進んでいませんでした。

しかし、現在は登記・供託オンライン申請システムを使えばインターネット上で登記事項証明書を請求可能です。インターネットバンキングやPay-easyに対応したATMで手数料の納付ができて、自宅に登記事項証明書を郵送してもらえます。

このサービスを利用すると、オンラインですべての手続きが完了し、自宅に登記事項証明書が送られてくるのを待つだけですから、積極的に活用しましょう。

ちなみに、現在では「登記事項証明書」が正しい名称ですが、以前は「不動産登記簿謄本」と呼ばれていました。どちらも同じ書類となります。

参照：登記・供託オンライン申請システム

他共有者が売却に反対する場合は自分の持分だけ売却しよう

共有者間で細かい条件が折り合わなかったり、手続きが面倒で売却を嫌がる共有者がいるなど、共有者の足並みが揃わない場合もあります。

このような場合、売却を渋る他共有者の持分を、共有者の誰かが買取するという対処方法がありますが、それすら難しい場合もあるでしょう。

共有不動産全体を売却して得られた利益が想定よりも高かったとき、持分のみを売った共有者が「不動産全体が高く売れたのだったら、持分の買取価格ももっと高いはずだ」と、後から文句をつける人もいるかもしれません。

また、代表者が一旦購入してから再び売却するため、余計な登記費用や不動産取得税が発生してしまいます。

こうしたトラブルや手間をかけたくない場合、共有持分を買取してくれるサービスもあるので、自分の持分のみを売却したほうがよいケースもあります。

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共有名義不動産の自分の持分を処分する方法

先述したとおり、共有不動産そのものを売却できない場合、自分の共有持分だけなら自由に処分できます。

1つの不動産を複数人で共有すると、共有者の同意を取らなければ売却できませんし、経費分担や家賃分配にも手間がかかります。

こうした面倒から開放されたいと考えて、共有持分を処分して不動産の共有関係から抜けたい方も多いでしょう。

共有持分を処分する方法としては挙げられるのは、次の3つの方法です。

1. 共有者に自分の持分を買い取ってもらう
2. 自分の持分を共有者以外の第三者に売却する
3. 自分の持分を放棄する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法

共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法は、共有持分を処分する方法として一般的です。

他共有者に持分を買取してもらう場合、売主と買主の双方が納得した買取価格でも、贈与税を負担させられてしまう恐れもあります。

あまり市場価格から乖離した価格で共有持分を売買してしまうと、税法上はその乖離した金額について贈与とみなされてしまうのです。

「それでは買取価格はどのように算出するのか」という点ですが、明確な算出基準はないので、近隣不動産の買取価格相場や築年数などから判断することになります。

また「譲渡所得の申告をしなければ売買したこと自体が税務署にバレない」と考える人もいますが、必ずしもそうとはいえません。

持分を移転した場合はその旨を登記しますが、税務署は不動産の所有権や持分の移転登記について定期的に確認しているので、把握されていると考えましょう。

2.自分の持分を共有者以外の第三者に売却する方法

自分の持分を共有者以外の第三者に売却することも法令上は認められていますが、共有不動産には多くの手間がかかるため、一般的に需要は低くなります。

しかし近年では、当社のように共有持分を買取している専門業者もいます。

• 「共有持分を処分したいけれど、他の共有者が買取してくれない」
• 「第三者に共有持分を売却したいが、なかなか買主が見つからない」
• 「共有持分を買取してくれる相手を見つけたが、価格が折り合わない」

こうした場合、スムーズに買取できる共有持分専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。

ただし、共有者にとっては不動産の共有名義人に突然他人が加わることとなります。

将来的な関係性も考慮して、他共有者には「持分を売却することにした」旨を事前に伝えた方がよいでしょう。

3.自分の持分を放棄する方法（持分放棄）

持分を処分する方法として、自分の持分を放棄する方法もあります。共有持分は、自分の意志のみで放棄することが可能です。

単独名義になると、不動産は所有権を放棄できないので注意しましょう。

利用価値がない共有不動産において共有者が持分放棄してしまうと、最後の1人が単独所有者となってしまいます。

そうなると、税金や管理の負担を1人で背負うことになります。

放棄された持分は、残された共有者の持分割合によって分配されます。3人以上で共有している場合には持分の移転先は選べない点にも注意しましょう。

農地を共有している場合には持分放棄を積極的に活用しよう

農地を売買するには農業委員会や知事の許可が必要で、売却先が農家であるなどの要件を満たさなければいけません。

しかし、共有持分の放棄による所有権移転は、これらの手続きが不要になります。

所有している共有不動産が農地のときには、積極的に活用していきましょう。

持分放棄の登記には共有者の協力が必要

持分が移転した旨の登記をしなければ、第三者に対して持分を放棄したことを主張できません。

そのため、持分放棄にともなう持分移転登記は必須といえます。

しかし、持分移転登記は他の共有名義人と共同して申請する必要があります。

持分放棄をしても、他の共有名義人からの協力を得られずに登記できないケースもあるのです。

その場合、持分移転登記をするために裁判所の確定判決が必要など、費用と手間がかかります。

持分放棄を検討するときは、他の共有者に登記申請の協力をしてもらえるかも考慮しましょう。

登記申請をしなくとも罰則はありませんが、権利関係を証明できずに大きなトラブルへ発展する可能性が高くなります。

不動産の権利に変動があった場合は、登記申請を忘れないようにしましょう。

他共有者に贈与税の納税義務が発生する

不動産の共有持分を放棄した場合、他の共有者は持分が増加します。そして、持分放棄で受け取った持分は、税制上は贈与とみなされます。

そのため共有持分を放棄すると、他共有者に贈与税が課せられてしまうため、トラブルにならないよう放棄前に共有者へ伝えた方がよいでしょう。

贈与税は年間110万円までの控除がありますが、計算するときは「年間に受けた贈与のすべてが合算」されます。

自分が放棄した共有持分が110万円以下でも、相手の共有者が他に贈与を受けると、110万円を超えてしまうことがあるので注意しましょう。

共有持分の価格相場と売却にかかる税金や諸費用

共有持分を持っていると、他の共有者と家賃や固定資産税について話し合いをしなければならず、修繕や賃貸借契約などの意思決定にも時間がかかるため、積極的に購入を希望する人は多くありません。

また、共有持分に特化した買取業者も増えていますが、一般の不動産買取サービスと比較すればまだまだ数が少ないといえます。

高額で共有持分を売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼するのがもっとも可能性が高いでしょう。

信頼できる業者を選択するには、豊富な取引実績や、不動産の権利関係に詳しい法律家といかに連携を取れるかが重要になります。

共有持分の売却にかかる税金や諸費用

共有持分の売却にかかる税金や諸費用は、不動産全体を売却したときと大きな違いはありません。

税金としては、印紙税、登録免許税、譲渡所得税があります。

その他にも、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料、弁護士や司法書士を雇ったときの報酬があります。

また、建物の解体費や、土地の境界を確定するための測量費も必要に応じてかかります。

共有持分を売却したときの確定申告について

共有持分を売却して利益が発生した場合には、譲渡所得にかかる所得税と住民税を申告・納税します。

税金の申告は不動産を売却した翌年2/15～3/15の間におこないます。また、納税の期限は不動産売却の翌年3/15までです。

不動産の売却により生じた譲渡所得には多くの特例や控除が設けられていますが、それらは確定申告時に申請することが適用の条件となります。つまり、申請し忘れた場合は余計に税金を払うことになるのです。

また、申告そのものを忘れてしまうと延滞税や不申告加算税が課されます。

不動産を売却したときは、確定申告を忘れないように気をつけましょう。

税務署と税理士どちらに相談すべきか

確定申告の際、報酬を支払って税理士に相談するか、無償の税務署の相談コーナーで相談するか悩む人も多いようです。

一概にはいえませんが、会社員の方など確定申告に不慣れな方は、税理士に相談したほうがよいかもしれません。

税制度には多くの控除や特例があり、個々の状況で使える制度が細かく変わります。1つ計算を間違えるだけで数十万円以上も納税額が変わるかもしれないのです。

税務署の相談窓口は無料ですが、書類の準備や記入はすべて自分で判断する必要があり、手間や時間がかかります。

日常生活とのバランスを考えながら、どちらがよいか判断しましょう。

まとめ

少し前までは、共有不動産や共有持分の売却はとても難しいものでした。

いつまでも共有状態を解消できず、共有者同士のトラブルや面倒のせいで苦労した人も多いでしょう。

しかし、近年では共有持分専門の買取業者を利用することで、共有不動産に関するトラブルもすぐ手軽に解消できます。

共有名義の不動産に関する悩みを抱えている方は、一度買取サービスに見積もり依頼をしてみてはいかがでしょうか。