共有持分のリスクは?リスクの回避策とトラブル発生時の対処法も解説

共有持分

「共有」という言葉は、だれしもが聞いたことがあるでしょう。単純にいうと、一つの「物」を複数の人が共同で所有する関係をいいます。

しかし、具体的に物を「共有」した場合にどのような問題が生じるのか、共有者間でどのような義務や権利が生じるかについては、あまり知られていないのではないでしょうか。

特に土地、住宅といった不動産の共有関係は大変複雑であり、自分と兄弟、配偶者との共有所有の問題、さらに共有割合の問題など、様々な問題が生じる可能性があります。

ここでは、具体的に「共有」によってどのような権利関係が生じるのかについて、問題点やリスクなどのデメリットとその解決策を含めて考えてみましょう。

物を「共有」することのリスクを認識していただければと思います。

共有持分のリスクとは?

所有権
まず、不動産を共有することのリスクについて見ていきましょう。

本来、一つの物の上には一つの所有権しか存在しません。

Aさんの所有物が同時にBさんの所有物であるということはありません。これを法律的には「一物一権主義」といいます。

物の上に存在している所有権について複数の人が関与していることから、難しい問題が生じることになります。それ故にリスクが生じるのです。

各共有者は「共有物の全部」を使用することができます(民法第249条)

たとえ、共有に際して自分の持分が3分の1であっても、割合からみて土地の使用が3分の1しか認められないというわけではなく、その全部を使用することができます。

実家の土地などを共有持分で相続したとしても、全員が全て使用できます。

そのため、所有者同士が互いの権利を主張しあい、裁判などの問題につながることが多くなります。

「共有」は所有者が複数いることから権利行使に際して制限を受けたり、不都合が生じたりするなどのリスクが生じます。

以下で、そのリスクを具体的に見ていきましょう。

共有物の変更・処分を行うには共有者全員の同意や判断が必要

民法第251条によると、「共有物の変更・処分を行うには共有者全員の同意や判断が必要」とされています。

法律の条文は「共有物に変更を加えること」としていますが、具体的には建物の大規模な改修工事を行ったり、建て替えたり、土地を宅地造成したり、盛り土をするなど、物理的な変更を加える場合が相当します。

他にも共有物の売却や処分、持分の放棄、賃貸(短期間のものを除く)などの一切の取引行為には民法第251条により、手続きにおいて他の共有者全員の同意を得ることが必要です。

その結果、共有者の中でそれらの変更・処分などの条件に同意しない人が1人でもいた場合、それらを行うことができなくなります

共有物の利用で非常に大きな制約がかかり、争いが起こることもあります。

共有物の管理は、持分の過半数で決定する

管理行為にも大変な手間がかかります。

民法第251条の「変更・処分」に当たらない管理行為を行うには、共有者が過半数の持分を有する必要があります。

つまり、一部の共有者が管理行為を行うべきだと考えた場合でも、その者が過半数の共有持分を有していない場合には管理行為が行えないのです。

具体的には、当該不動産の短期賃貸借契約の締結行為、物理的な変更を伴わない範囲での改良行為、共有物を具体的に利用する行為がこれに当たります(民法第252条)。

ただし、過半数による決定に関して注意が必要なのは、「過半数」の意味です。

まず、2分の1の共有持分では過半数には当たりません。

例えば、持分2分の1ずつの2人による共有の場合、共有者2人(=共有者全員)の同意がなければ、管理行為ができないことになります。

そのため、管理方針の決定までに時間がかかり、その間に不動産の価値が損なわれてしまうことがあるのです。

保存行為は各共有者が単独で行うことができる

一方で、共有者が勝手な行為をするリスクもあります。

民法第252条但し書きによると、『共有物の価値を保存するための行為は、緊急性が高いこと、その価値を保存するための行為であるため、他の共有者が反対する可能性が低いことから、他の共有者の同意等は不要』とされています。

ただ、この条文を反対に解釈すると、一部の共有者が「保存行為」の名目で勝手なふるまいをしやすくなるとも読めます。

共有者は各自の共有持分を自由に処分できる

他の共有者との関係で一定の制限を受けているとはいえ、共有持分に対する権利は所有権の一種ですので、共有者は各自が有している共有持分を自由に譲渡できます。

その結果、当初は共同相続人として親子や親族など、近しい関係の者同士での共有だったのが、いつの間にか共有持分が譲渡されて全く知らない人との共有になっていたなどという事態が生じます。

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分割請求を受ける可能性がある

共有者はいつでも共有物の分割を請求できます(民法第256条第1項)。

これ自体は次に述べるとおり、共有関係を解消するための有効な方法です。しかし、当該共有物を現実に利用している共有者がいきなり分割請求を受けた場合、従来通りに利用できなくなってしまいます。

有効活用の制限

共有物については、その利用や活用等において上記のような制限があることから、その持分を譲渡したり、担保権を設定して融資を受けたりする場合に、共有持分の活用に制限が加わる可能性があります。

権利関係が複雑となる危険

共有者の一人に相続が生じた場合、さらに共有者が増える可能性があります。その結果、管理や処分に際して他の共有者の同意を得ることが困難になり、収拾がつかなくなったり、適切な管理が困難になったりする危険性があります。

売却時の価格が下がる

共有持分となっている不動産を売ろうとしても、なかなか買い手が付きません

買主からしても運用の自由度が低く、用途が限定されるからです。

売ろうと思った場合、価格をかなり下げないといけないでしょう。

リスクの回避策は一つ!できるだけ早く共有名義を回避すること

共有所有
上記のように共有持分における問題点やリスクは、対象となっている不動産が法律的に共有関係にあることから生じるものです。

従って、リスクの回避やトラブル等の解消には、名義を一とする相手との共有状態を解消しなければなりません。

そこで、具体的にどのような解消の方法があるのか、下記の8つの方法で見ていきましょう。

1.土地の分筆による現物分割

共有不動産 土地の分筆による現物分割

『分筆』とは、共有不動産を物理的に分割する方法です。

土地などは分筆して、それぞれが単独所有者になる形で分割できます。

ただ、この方法は土地が広大で、分筆しても各筆の土地が利用できる広さを有する場合には有効ですが、分筆によってそれぞれの土地が狭小になってしまう場合は現実的ではありません。

また、相続財産が土地ではなく、建物の場合などでは現実的に分割は困難です。

仮に相続する財産が多数あるとしましょう。

A土地は長男、B土地は次男が取得し、銀行預金は長女が取得するなどの形で、財産の種別ごとに分けることも可能です。

マンションなど区分所有しやすい物件であれば、建物でも分割相続が容易です。

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2.持分買い取りによる代償分割

共有不動産 持分買い取りによる代償分割

『代償分割』とは、相続人の一人が当該不動産を単独で取得し、その代わりに他の共同相続人に対してその持分に対応した金銭を支払う方法です。

仮に相続人をA・B・Cとして、300坪で坪単価10万円の土地を3人で相続したとします。

まず、Aは一旦土地を全て相続します。

それから相続人Aは、他の相続人BとCに100坪×10万円=1,000万円ずつを2人の持ち分として認め、土地の代わりに現金で支払うのです。

ただし、この方法には当該不動産を取得した相続人が、他の相続人に代償額を支払うだけの資力や収入がなければならないため、そのような資力がない場合には通用しません。

3.全部売却による換価分割

共有不動産 全部売却による換価分割

『換価分割』とは、当該不動産全てを第三者に売却し、受領した金銭を相続人同士で分配する方法です。

考え方によっては最も公平と言えるでしょう。ただ、この方法は相続財産である土地自体を第三者に売却してしまうため、当該不動産の保有を相続人の誰かが希望する場合には無効です。

それでも不動産会社を介して売却することで、相続人全員にそれぞれの相続の割合に応じて不動産を分割できますので裁判などが起こるリスクも低く、現実的によく用いられる解決策となっています。

4.遺産分割

遺産分割による共有状態解消の場合、合意した内容を『遺産分割協議書』に記載の上、各相続人が署名・押印(実印)します。

その上で、この遺産分割協議書に基づいて所有権移転登記を行います。

遺産分割協議によって当事者間で合意に至らなかった場合、相続人は家庭裁判所に対して遺産分割の調停・審判を申し立て、裁判所の協力等によって遺産分割を行うことができます(民法第907条第2項)


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5.自分の持分を共有の権利者に売却する

自分の共有持分をほかの共有権利者に売却するケースも考えられます。

「不動産はいらないので、現金で相続したい」と考える場合に持ちかけてみましょう。

相手に資金があるのでしたら、現実的な選択肢となります。

6.自分の持分を第三者に一部売却する

不動産が不自由な共有持分状態で不便さを感じるのでしたら、第三者への売却も可能です。

第三者にとってはあまりメリットが無いように思われますが、共有持分だけでしたら他の権利者の同意は不要です。

一般的に購入した第三者は他の権利者にも売却を持ちかけ、すべての不動産を安く手に入れようとするケースが多いです。

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7.自分の持分を放棄する

共有不動産 自分の持分を放棄する

「相続争いを避けたい」、「特に経済的に不自由していないので持分がいらない」場合は、持分の放棄も可能です。

ただし、譲渡する相手によっては、親族でも争いに発展することがあります。共有者が3人で自分だけ放棄する場合は、残りの2人に平等に譲渡しましょう。


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8.共有物分割請求を行う

共有不動産 共有物分割請求

相続によらない形で生じた共有状態についても、各共有者はいつでも分割請求が可能です(民法第256条)。

この場合も分割方法としては、遺産分割協議と同様に、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」といった形を取ることになります。

当事者間での協議が整わない場合には、裁判所に対して分割を請求し、裁判所の力を借りて分割を行うことができます(民法第258条)

これから共有名義を相続するなら押さえておくべき注意点

相続
複数人が相続によって不動産を取得する場合、共同相続人の間で新たに共有状態が発生する場合もあります。

つまり、そもそも被相続人が所有していた相続財産自体が他人と共有状態にあったため、被相続人が有していた共有持分を次の相続人達が相続する形になり、そのまま共有状態を引き継ぐケースが該当します。

共有持分も所有権の一種ですから、当然、相続されるわけです。
そうすると、被相続人の有していた共有持分が更に共同相続人の間で分割される形となり、結果として、ますます共有者が増え、権利関係が複雑になってしまう可能性があります。

相続財産に共有持分が含まれている場合、リスクを回避するには、被相続人の共有持分について相続人同士で遺産分割協議を行い、解決することが大切です。

その上で共有持分の相続人が、元々の当該物件の共有者に対し、共有物分割請求を行うという二段構えの対応を取らなければいけません。

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まとめ

『共有』というと、単に複数の人で一つの物を持ち合うというイメージを持たれるかもしれません。しかし、法的な「共有」は非常に複雑な制限を伴います。

共有物の処分に関しては他の共有者全員の同意が必要であることから、自由に進めることは困難です。

一方で、共有持分自体は、他の共有者の同意がなくても処分可能です。ただ、現実問題として共有持分だけを買い取る人はなかなか見つかりません。

幸い、不動産業者によっては買い取るところもあります。

ですから、共有持弁護士に、また売却したいときは不動産業者に問い合わせてみましょう。

最終更新日:

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