不動産を売却するときには、所有者の同意が必要です。
そのため、たとえ親子であっても、他人名義の不動産を勝手に売却することはできません。
土地と建物の名義が違う不動産を売るなら、名義を揃えてから売却活動を始めるべきだといえます。
もしも、土地と建物の名義が違うままで売却したいなら、専門の不動産会社へ相談すると適切なアドバイスをもらえます。
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土地と建物の名義が違う家を売却する3つの方法
土地と建物の名義が違っても、以下3つの方法であれば売却可能です。
- 土地と建物をそれぞれ単独で売却する
- 土地もしくは建物を買い取り、単独名義にして売却する
- 土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する
次の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。
(1)土地と建物をそれぞれ単独で売却する
不動産は土地と建物の名義が異なっていれば、そもそも売却できないと思っている人もいるかもしれません。
しかし、土地と建物はそれぞれ権利がわかれているため、土地と建物をそれぞれの所有者が単独で売却できます。
単独で売却する場合は、原則的にお互いの了承は不要です。
このとき、親は子供の許可を得ずに土地を売却できます。逆の場合も同様で、子供は親の許可をとらずに建物の売却が可能です。
とはいえ、実際に土地と建物の名義が違う家が、単独で取引されることは稀です。
建物だけを取得しても、敷地が使用貸借だった場合には、土地の所有者から明渡請求を申し立てられる恐れがあります。
反対に、使用貸借となっている土地だけを取得しても、自由に土地を利用できるわけではありません。
親子間や夫婦間などで土地と建物の名義が異なっていて、使用貸借となっている場合には、売却後にトラブルとなる可能性が高いです。
そのため、土地と建物を単独で売却することはめったにありません。
それでも、土地と建物の名義が違う状態で売却したいなら、法律に詳しい不動産会社に一度相談するとよいでしょう。
(2)土地もしくは建物を買い取り名義を揃えてから売却する
土地と建物の名義が違う家を売却するときの、代表的な方法です。
土地もしくは建物を買い取って、どちらかの名義に統一します。
そうすれば買主は、土地と建物両方の完全所有権を取得できるので、権利関係のトラブルを抱える心配がありません。
名義を揃える手続きについては、後の項目で詳しく解説します。
(3)土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する
名義を統一するために土地や建物を購入する場合、資金が必要です。
しかし、そのための資金を用意できない場合もあるでしょう。そのときには、お互いに売却の意思を確認した上で、同時売却する方法があります。
名義を揃える売却方法と異なる点は、買主が土地と建物で2本の契約を結ぶことです。
それぞれの売買契約は「もう一方の契約が成立して、初めて有効に成立する」という内容の不可分一体の関係にある特殊なものとなります。
ただし、この方法では手続きが複雑です。手続きに不備があると売買契約が正しく結べなかったり、トラブルになる恐れがあります。
もしも、同時売却を検討しているなら、同時売却の実績がある不動産会社に相談するとよいです。
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土地と建物の名義が違う家の売却が困難な場合の対処法
ここまで解説した売却方法は、名義が違う家を売却するときの代表的な方法です。
しかし、実際の不動産売買では次のように、権利関係が複雑なケースも少なくありません。
- 住宅ローン返済中で土地に抵当権が設定されている
- 名義人と連絡が取れないので名義変更ができない
- 名義人である親が認知症のため名義変更ができない
- 地主が土地の名義人で、自分は借地権しかもっていない
こうした場合でも、しかるべき手続きを踏めば、名義が違う家を売却可能です。
この項目では、土地と建物の名義が違う家の売却が困難なケースと、対処法を解説します。
住宅ローン返済中の場合は銀行の承諾を得てから名義変更する
住宅ローンが残った状態で名義変更・売却する場合は、さらに手続きが複雑になります。離婚にともなって財産分与をするときによく問題になります。
住宅ローン完済前に離婚する場合は、財産分与でスムーズに不動産売却を進めるためにも、名義は揃えていた方がよいです。
しかし、住宅ローンの契約に「名義変更する場合には銀行の承諾が必要」という項目が盛り込まれていることがほとんどです。
もしも、銀行の承諾を得ずに所有権移転登記をしてしまうと、契約違反となって、住宅ローンの残額の一括返済を求められる可能性があります。
現金が用意できなければ、自宅その他財産の差し押さえにまで発展することになります。
そのため、住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、借入先の承諾を得て名義変更した方が安心です。
名義人と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を選任する
親名義の土地に自分名義の家を建てていて相続が発生した場合、相続人が複数人いると、何もしなければその土地は共有名義になります。
このときに相続人全員と連絡がつき、遺産分割協議で土地の名義を自分の単独にできれば、問題ありません。
ただし、遺産分割協議では相続人全員の参加と同意が必要です。
そして、相続人の中には長い間、音信不通で相続が発生したことすら知らされない人がいるケースもあります。
「連絡が取れないから」という理由では、その相続人の方を無視して協議を進めることができません。
そのような状況になったときには、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立をして遺産分割協議を進めます。
実際に、名義人となり得る人と連絡が取れない場合には、以下の流れで売却を進めます。
- 不在者財産管理人を選任する
- 権限外行為許可を得る
- 遺産分割協議で名義を自分に揃える、または売却に同意してもらう
不在者財産管理人の選任手続きには、法的な知識が必要になるため、弁護士に相談してみるとよいでしょう。
認知症の親が名義人の場合は「成年後見制度」を利用する
「親が高齢で認知症になって介護が必要となったので、老人ホームに入居してもらうことにした。その費用を捻出するために不動産を売却し、自分たちも今のライフステージに合った家に買い替えよう」
このような事情で不動産売却を考えるとき、土地が親名義になっている場合は注意してください。
たとえ子供でも親名義の土地を勝手に自分に変更したり、売却できません。
もしも、親に代わって名義変更や売却の手続きを進めるのであれば、委任状を作成してもらい「親の代理人」として進める必要があります。
しかし、親が「意思決定能力がない」と診断されるほどの、認知症になっている場合にはこの方法は取れません。そこで「成年後見制度」を活用します。
成年後見人には、本人のために必要な保護・支援などの事情に応じて家庭裁判所が選ぶので、法律・福祉の専門家といった第三者や福祉関係の公益法人が選ばれるケースもあります。
成年後見人となった人は、本人に代わって本人の利益を考えながら、代理として不動産や預貯金等の財産の管理をしたり、契約を結ぶなどの法律行為をします。
ただし、成年後見人の法律行為が認められるのは「本人の利益になること」のみです。
「親ではなく自分の家の買い替え費用に使う」「自分の借金返済のために使う」などの理由では、家庭裁判所から許可を得られません。
また、成年後見の申立てから開始までの期間は約3カ月～4カ月です。時間がかかるので、スケジュールには余裕を持って進めるようにしてください。
土地が借地権の場合は地主の承諾を得る
土地と建物の名義が違う理由が、借地権である場合には、注意が必要です。
土地と建物の名義が違っていても原則、お互いに了承を得ることなく、それぞれ単独で売却できるとお伝えしました。この例外が「借地権」です。
敷地が借地権だった場合、建物を単独で売却するつもりでも、実際には借地権も合わせて買主に譲渡することになります。
そして、借地権の譲渡には地主の承諾が必須です。
もしも、地主に無断で借地権を譲渡すると、契約違反として借地権を解除されてしまう可能性が高いです。
買主は地主からの明渡請求を拒否できず、建物を取り壊さなければなりません。借地権付きの物件を売却するときには、地主の承諾の他に、譲渡承諾料も必要になります。
そのため、借地権が理由で土地と建物の名義が異なっている家を売却したい場合は、不動産会社に敷地が借地権であることを伝えて、適切な売却方法を相談するようにしてください。
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土地と建物の名義を統一する手続きの流れ
それでは、土地と建物の名義を統一するための手続きの流れを解説します。
大まかな流れは次の4ステップです。
- 土地と建物の名義を統一することに対し合意を得る
- 買取金額を決める
- 司法書士に名義変更の手続きを依頼する
- 決済・所有権移転登記をする
次の項目から、順番に見ていきましょう。
(1)土地と建物の名義を統一することに対し合意を得る
まずはお互いに名義を統一することに対して合意を得ます。
このとき、どちらの名義に統一するかを話し合います。親子間であれば、子供の名義で揃えることが多いですが、絶対ではありません。
名義は家の売却を中心となって進める人にしておけば、今後の手続きがスムーズに進みやすいです。
(2)買取金額を決める
お金のやり取りをせずに不動産の名義変更をおこなうと「贈与」の扱いとなり、贈与税が課税されます。
そのため、親子間・夫婦間でも不動産売買と同じように買取価格を決めて、取引すべきです。
ただし、お金のやり取りがあればそれでいいというわけではありません。
あまりに安すぎる価格で不動産売買をおこなうと「みなし贈与」と扱われる可能性があるのです。
このとき、時価半額の1,500万円で売買契約を親子間で結んだとしましょう。
ただし、1,500万円は時価の半額ですから「著しく低い」といえます。
その結果、時価との差額の1,500万円に相当する財産が父親から子どもに贈与されたとみなされ、贈与税が課税されることになります。
「著しく低い」という基準があいまいですが、目安は時価の80％です。
時価の80％より安い価格で取引すると「みなし贈与」と扱われる可能性が高くなります。
贈与税は様々な税金の中でも税率が高いです。贈与税の課税を避けるためにも、売却価格は専門の不動産業者や税理士に相談し、適切な金額を設定してください。
(3)司法書士に名義変更の手続きを依頼する
名義を揃えることに合意し、買取金額も決まれば、実際の手続きを進めます。名義変更手続きは自分でもできますが、申請書の作成や必要書類の準備などが必要です。
また、書類に不備があれば何度も法務局へ行くことにもなります。
不動産に関する知識が必要になり、さまざまな手間がかかるため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した方が安心です。依頼費用は約10万円です。
(4)決済・所有権移転登記の申請をする
手続きの日に、決済・所有権移転登記の申請をします。
名義変更が完了するのは、所有権移転登記の申請をして1週間程度です。
この4ステップで土地と建物の名義を揃えられるので、あとは通常の不動産売却と同じように売却活動を進められます。
まとめ
土地と建物の名義が違う不動産を売却する際は、名義を揃えてから売却活動を始めるべきだといえます。
そうすることで買主は、土地と建物両方の完全所有権を取得できるので、権利関係のトラブルを抱える心配がありません。
ただし、名義を揃える際は「無償あるいは格安」で不動産を譲渡すると、贈与税の課税対象になるので注意が必要です。
また、もしも敷地が借地権の場合は土地の名義人の許可なく建物の売却はできないので注意しましょう
土地と建物の名義が違う場合、そのままの状態での売却は難しいです。
売却価格が低くなったり、買主が全然見つからなかったりします。迷ったときは専門の不動産会社へ相談すると適切なアドバイスをもらえるでしょう。
土地と建物の名義が違う家を売る際のよくある質問
自分名義である家については、自由に売却できます。自分名義でない土地を売却するには、名義変更または所有者の承諾が必要です。
土地と建物を別々に売却するか、土地を買い取って自分名義にしてから売却する、または土地の所有者の協力を得て同時売却しましょう。
住宅ローン返済中の場合でも、銀行の承諾があれば名義変更が可能です。
名義人が音信不通の場合は不在者財産管理人を選任することで、名義人が認知症の場合は成年後見制度を利用することで、土地の名義を変更できます。
土地の所有者から合意を得た後、お互いが納得した金額で名義を買い取りましょう。そして司法書士に名義変更の手続きを依頼して、所有権移転登記をおこなうことで土地を自分名義に変更できます。
