【土地売却】土地が売れない5つの原因と売却のコツ!売却以外の処分法も解説

土地 売却 処分

「活用できていない土地を売却したい」「維持費がかかるだけの土地を処分したい」など、さまざまな悩みを抱えている土地所有者がいます。

しかし、いざ売却したいと思っても、土地の状態や場所によっては売れ残ってしまう場合があります。

土地が売れないことには必ず原因があるので、その原因に対処しなければいつまでも土地を売却できません。

土地の売却にはコツがあります。土地が売れない原因をしっかり把握して、なるべく早く手放せるようにしましょう。

とくに、不動産売却のパートナーである不動産会社の選択は、売却価格や売れるまでの期間を大きく左右します。無料一括査定を利用して、自分の希望にかなう不動産会社を見つけましょう。

土地が売れない5つの原因

不整地

買主がつかない「売れない土地」は、問題点を改善できるものもあれば、売り出し方法を変えるなどの対処が必要なものもあります。

下記に紹介する「売れない土地の5つの原因」を知っておくと、土地売却の失敗は大きく減らせるでしょう。

  • 1.土地の売り出し価格が高い
  • 2.アクセスが不便
  • 3.インフラ整備がされていない
  • 4.整地されていない
  • 5.地盤がもろくて弱い

1.土地の売り出し価格が高い

土地の売り出し価格が相場よりも大幅に高く設定されている場合、特別な魅力や需要がない限り売れにくくなるので、値下げも視野に入れましょう。

相場を把握せず、1つの不動産会社に査定してもらった金額を鵜呑みにしてはいけません。自社で契約してもらうために、査定額を割高で提示する不動産会社もあるので注意が必要です。

他社と比べて査定額が大きく異なるような不動産会社は、契約を避けたほうがよいといえるでしょう。

適正な価格を知るためには、複数の不動産会社に査定をしてもらうとよいでしょう。下記の無料一括査定フォームを使えば、全国から厳選された不動産会社の査定を調べられるので、ぜひ活用してください。

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2.アクセスが不便

「土地がある場所へ徒歩で移動するしかない」「駅まで1時間以上歩く」「バス停が遠い」など、交通アクセスが悪い土地は売れにくいといわれます。

土地の購入目的が居住であれば、利便性は重要です。通勤や通学、買い物だけで苦労しなければならない場所に、わざわざ土地を買って住宅を建てようとは思いません。

「その地域に思い入れがある」「地元が近い」といった人であれば購入してくれるかもしれないので、地元密着型の不動産会社に相談すれば若干売れやすくなるかもしれません。

もしくは、ロードサイド店舗(道路の沿線に出店するための店舗)など、事業用としての需要を狙うのもよいでしょう。

3.インフラ整備がされていない

田舎の土地にありがちですが、下水道やガス、インターネットなどのインフラが整備されていない土地は、生活に支障が出る可能性もあるため売れにくくなります。

インフラが整備されていない土地は、活用方法も限られるため、購入するメリットがあまり感じられないものです。

インフラ整備にかかる費用を見越して売り出し価格を安くするか、売買契約の成立後に工事費用を一部負担する条件を設定するなどの工夫で、ある程度売れやすくなるでしょう。

4.整地されていない

土地の表面がでこぼこしている場合や、雑草や瓦礫など障害物がある場合、建物を建てられず需要も下がってしまいます。

あらかじめ整地してから売り出すか、インフラと同じように整地費用を負担するなど、買主に配慮した条件で売り出しましょう。

また、土地売却において「見た目」は意外と重要です。見ただけで「長年放置されている」とわかる土地は買主の購入意欲を削いでしまうので、できる範囲で手入れをしておきましょう。

5.地盤がもろくて弱い

土地を購入する目的で一番多いのは「建物を建てること」ですが、しっかりとした建物を建築するためには、地盤の強さは重要です。

とくに、地震などの災害が多い日本では、地盤の強度を気にする人は非常に多くいます。

地盤沈下や液状化などが起こったことのある土地は敬遠されやすく、地盤に少しでも問題がありそうな土地は売れにくい傾向となっています。

地盤を補強する工事を事前におこなうか、工事費用を一部負担する条件で売り出すとよいでしょう。

売れない土地を売却する3つのコツ

家 金

土地が売れるかどうかは地域の需要にもよるため、適切な売却価格や条件を設定しても確実に売れるとは限りません。

土地の売却を成功させるコツとしては、次の3つがあげられます。

  • 1.隣地所有者へ売却をもちかける
  • 2.一般媒介契約で売却する
  • 3.損切りを考える

それぞれのコツについて、詳しく見ていきましょう。

1.隣地所有者へ売却をもちかける

土地を売ることが難しい場合、隣地所有者に購入してもらえないか打診してみるとよいでしょう。

隣地所有者が購入すれば、購入した土地と所有している土地を合わせることで、全体の資産価値が上がるというメリットがあります。

また、将来的に多世帯になる予定の家庭であれば、子供や身内のために土地を活用できます。

知らない人が近隣に来てほしくなく「先に自分で買っておいて静かな暮らしを守りたい」という人もいるので、話を聞いてみるとよいでしょう。

2.一般媒介契約で売却する

複数の不動産仲介会社へ依頼することができる「一般媒介契約」で売却活動を進めると、成約率も高くなる可能性があります。

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複数社に売却依頼をすると、単純に買主を探すための手段や販売経路が増加します。

一般媒介契約で複数社に依頼したとしても、最終的には買主が成約した1社となりますので、仲介手数料などを複数社に支払うということもありません。

ただし、あまりにも多数の会社や業者に依頼を出してしまうと、ライバルが多すぎて未成約の確率も高くなるという理由で、積極的な販売をしなくなる不動産会社もあります。

ますは、査定の段階で具体的な売却期間を答えられる不動産会社に依頼しましょう。そして、その期間で売却できなかった場合、一般媒介契約も含めてほかの不動産会社も検討するのがおすすめです。

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3.損切りを考える

土地の売却価格において「価値が上がるかもしれないから値下げしない」「この値段以下にしたら損してしまう」などの理由で価格を下げられない人は、土地売却の考え方を変えてみましょう。

土地売却では「利益を生みたい」「大損はしたくない」と考えるのは普通ですが、土地を活用せずに放置しておくことで、管理費や税金でどんどん損失が大きくなっていくことを認識できていない場合もあります。

毎年のように支払う固定資産税や都市計画税、土地の管理費などは、所有している期間の分だけかかります。

それらを考えると、利益を追い求めるより、すぐに売却できる値段で手放してしまったほうがよい場合もあるでしょう。

損切りの例

例えば、1000万円の土地を所有しており、売り出してから5年後に売れたとします。

5年間で支払う税金などの諸費用(損失)の合計が80万円だとすると、売却益は920万円です。

であれば、土地を最初から920万円で売り出せば、値下げしない場合と同じ金額がすぐに手元に入ります。現金に変えれば別の投資に回せるため、5年で80万円以上の利益を生むかもしれません。

つまり、現段階で損失を最小限におさえるために見切りをつけ、次を見据えるための「損切り」するのは、売れない土地に対する戦略の1つといえるのです。

売れない期間を無駄な時間とするならば、早い段階で損切りをしたほうがよいといえるでしょう。

土地を売却する際の注意点

土地を売却する際には、事前に注意すべきポイントがあります。

  • 隣接地との境界をはっきりさせておく
  • 「農地」の売却相手は農家に限定される

上記の2つは、土地を売却するうえで最低限知っておくべきポイントです。

準備や知識が不足して売却活動に支障が出ないよう、しっかり注意しておきましょう。

隣接地との境界をはっきりさせておく

土地の境界が曖昧だと、資産価値の計算に大きな影響があります。境界がわからなければ、売却する土地の面積すら判断できません。

数十年前の技術で測量した結果をもとに登記している土地もあり、登記簿上の境界と、現地の使用状況が異なる土地は珍しくないのです。

土地の境界をはっきりさせるためには、境界確定測量が必要です。土地家屋調査士に依頼し、隣接地の所有者も立ち会って境界を決めていきます。

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「農地」の売却相手は農家に限定される

土地のなかでも、農耕用の土地は売却に制限があります。農地を購入できるのは農家や農業従事者のみであり、一般の人は購入できません。

売却先が限られるため売れにくく、売却価格も下がってしまうのが実情です。農地のままで売れない場合は、別の用途に転用するといった工夫が必要になります。

立地など固有の条件によって対処が変わるので、不動産会社と相談しながら売却方法を考えましょう。

売れ残った土地を処分する方法

空き家バンク
土地がどうしても売れない場合、処分するためには方法を変えてみるのもよいでしょう。

売れ残った土地の処分方法としては、下記の方法があげられます。

  • 空き家バンクを活用する
  • 自治体や法人へ寄付する
  • 個人へ贈与する
  • 相続前なら「相続放棄」をする
  • 不動産会社を変えてみる

空き家バンクを活用する

「空き家バンク」は、空き家を利用したい人と、貸したい人や売却したい人をマッチングさせ、空き家の有効活用を促す自治体の制度です。もちろん空き家だけでなく、空き地なども扱っています。

空き家バンクは非営利で運営されているので、費用がかからずに土地売買などができます。

空き家バンクを利用するときの流れは、次のとおりです。

  1. 空き家バンクに物件を登録
  2. 自治体の審査後にホームページに情報公開
  3. 利用希望者からの連絡
  4. 当事者同士で直接交渉と契約

利用希望者と所有者のマッチング後は、当事者間で契約のやりとりをおこないます。場合によっては、不動産会社を挟んで手続きするケースもあります。

自治体や法人へ寄付する

自治体や土地によっては、土地の寄付を受け付けている場合があります。

役所などの担当窓口へ相談し、調査によって利用価値があると判断してもらえれば土地を引き取ってもらえます。

引き取り可能となれば、指定された「寄付申出書」や「登記簿謄本」などの必要書類を提出し、寄付するための手続きをおこないます。

利用価値がないと判断された場合は引き取ってもらえないため、確実に寄付できるとは限らない点に注意しましょう。

個人へ贈与する

どんなに売却活動をしても、購入希望者が見つからないときは「贈与」という選択肢もあります。

贈与で注意しなければならないのは「贈与税」がかかるということです。

贈与をする側と受ける側がどのような関係であっても、金額ごとに決められた税率で計算された税金を、贈与を受けた側が納めなければいけません。

贈与税の基本的な計算式は、以下のとおりです。

【贈与税額=(贈与財産価額-110万円)×税率-控除額】

参照:国税庁「贈与税の計算と税率(暦年課税)」

年間110万円まで非課税となる暦年課税制度

贈与には「暦年課税制度」というものがあります。年間で110万円までなら非課税とする制度です。

非課税の枠内であれば、税金をかけずに贈与可能です。

ほかには、相続人になる予定の人へ贈与する場合、相続発生時まで課税を先送りにする「相続時精算課税」というものもあります。

各種控除や軽減措置を確実に利用するためにも、税金は税理士と相談しながら申告しましょう。

参照:国税庁「贈与税がかかる場合」

相続前なら「相続放棄」をする

土地を相続する場合、相続放棄をすることも処分方法の1つです。

ただし、相続放棄で注意しなくてはならないのは「土地以外の相続財産もすべて放棄しなくてはならない」という点です。

相続放棄では特定の相続財産を放棄できないため、自分の「相続人としての権利」をすべて放棄してもよいかどうかが重要になります。

相続放棄をしても管理責任は消えない

相続放棄をすれば「最初から相続人ではなかった」とみなされますが、だからといって相続財産である土地の管理責任がすぐに消えるわけではありません。相続放棄後、ほかの相続人が管理できる状態になるまで、管理を続けなければいけないのです。

相続人全員が放棄する場合は、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申立て、管理を引き継ぐまでは管理責任から解放されません。

管理をせずに土地を放置していると、土地に関連してなんらかの事件や事故が発生したとき、損害賠償を請求されるなどの恐れがあるので注意しましょう。

参照:裁判所「相続財産管理人の選任」

不動産会社を変えてみる

なかなか土地が売れない場合、現在仲介を依頼している不動産会社から、別のところへ変えてみることをおすすめします。

土地売却に慣れている不動産会社であれば、不動産投資家などの買主を自社で抱えていることも多いため、売れ残ってしまった土地でも売却できる可能性が高いです。

とはいえ「どの不動産業者へ相談するべきか?」で迷う人も多いでしょう。

不動産業者へ1社ずつ問い合わせて査定額を聞いていたら、時間も手間もかかってしまいます。

そうした場合、オンラインで申し込める無料一括査定サービスを利用して、土地売却の得意な不動産業者を探すとよいでしょう。

下記の査定フォームから申し込めば、国内大手から地元密着型まで全国から厳選された不動産会社に査定を申し込めるので、ぜひ活用してください。

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土地放置時の税金リスク

固定資産税

売却や処分をせずに土地を放置していると、さまざまなトラブルの原因となりえます。

土地を所有しているメリットよりも、デメリットのほうが大きくなってしまうケースは少なくありません。

土地の所有では「コストがかかる」ことや「維持管理が難しい」ことなどが、デメリットになりやすいポイントです。コストや維持管理について、それぞれ詳しく説明します。

固定資産税がかかる

土地を所有していると、市区町村の自治体に固定資産税を支払わなくてはなりません。土地によっては固定資産税が高くなる可能性もあります。

そのため、利益を生まない土地を放置していると、税金だけがかかってしまうため、経済的なデメリットとなります。

土地を売却するか、新たな利益を生むように活用するといった行動が必要となるでしょう。

固定資産税の支払いは「6月・9月・12月・2月」の年4回で、自治体から届いた納税通知書を使用して期限内に支払います。

固定資産税額の計算

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している人に課される、地方税の1つです。

毎年1月1日時に固定資産を所有している人に対して課税されるようになっています。(1月2日以降に固定資産を所有した場合は、課税は翌年以降になります)

固定資産税の計算方法は、以下のようになります。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

土地の場合、固定資産税を算出するにあたって必要な「固定資産税評価額」は、国土交通省が年に1回定める「地価公示価格(公示地価)」の70%が目安とされています。

地価公示価格(公示地価)・・・「土地の特性」「取引における諸々の事情」などを含めない、一般的な土地取引の指標となる価格(正常価格)。

専門の不動産鑑定士が固定資産の鑑定と評価をおこない、国土交通省が価格を定めています。

土地の固定資産の評価は3年に1度見直しがおこなわれます。そのため、景気や周辺状況の変化などにより土地の価値が上がることも考えられ、評価金額も変動する可能性があります。

1.4%となっている標準税率は、地方自治体が課税するときの標準となる税率です。

基本的に標準税率で課税されますが、地域の財政事情によって税率が変わることもあります。

参照:国土交通省「地価公示制度の概要」

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住居用地の固定資産税は軽減される

住宅などの建物がある住居用地の場合、要件を満たした部分について以下のように税率の軽減措置が適用されます。

  • 1戸につき200㎡までの住居用地部分(小規模住宅用地)は1/6軽減
  • 小規模住宅用地以外の住宅用地(一般住宅用地)は1/3軽減

土地上に建物がある場合、取り壊すことで軽減措置の対象外となり、固定資産税の金額が上がってしまうケースがあります。

築年数が古く資産価のない建物でも、取り壊すタイミングは十分に検討しましょう。

参照:東京主税局「(4)住宅用地に関するよくあるご質問」

都市計画税がかかる

固定資産税とは別に、都市計画税という税金がかかる地域もあります。都市計画税の税率の上限は0.3%ですが、これよりも低い税率で課税している地域もあります。

都市計画税は以下のように、固定資産税と同じような計算式で求められます。

都市計画税=固定資産税評価額(課税標準額)×最高0.3%(制限税率)

都市計画税は、道路や公園整備などの都市計画事業、土地区画整理事業に必要な費用に充てる目的で徴収されるものです。

公共の都市計画において土地の利用、施設の整備、市街地などの開発と保全を図る必要があると判断された「市街化区域にある不動産」を所有している場合に徴収されます。

参照:東京主税局「都市計画税とはどういう税金ですか」

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土地の維持管理に手間がかかる

放置されている土地には、不法侵入やゴミの不法投棄などがあるかもしれません。

ゴミなどを土地に投棄した人を探すのは難しく、見つからない場合、そのゴミの処分は結果的に土地の所有者がおこなうことになり、その分の手間とコストがかかってしまいます。

不法投棄などを防ぐためには、定期的な土地の維持管理や見回りが必要です。

雑草や木などが生い茂っている状態の土地は不法投棄がされやすく、近隣住民とのトラブルに発展する恐れもあります。

まとめ

土地は維持するだけでコストがかかるので、不要な土地は売却などですぐに処分すべきです。

土地がなかなか売れない場合、まず必要なことは「土地が売れない原因を探る」ことです。

冷静に売れない原因を探ることで、売るためのコツや戦略が見えてきますし、販売活動の方向性も定まりやすくなります。

どうしても土地が売れない場合は、別の処分方法も検討すべきです。利益が出なくても、不必要な損失をおさえるために必要な措置を取りましょう。

寄付や贈与をしてほかの人に活用してもらう、相続を放棄して国や自治体に引き取ってもらうなど、処分の方法もさまざまなので、自分にとって最善と思える方法を選択するとよいでしょう。

土地を処分する際のよくある質問

土地を売却せずに放置してはいけませんか?

土地を放置していると、固定資産税や都市計画税を無駄に負担しなければなりません。土地の管理義務はなくならないため、結果的に維持管理の手間がかかる恐れもあります。

土地が売れない場合、どのような原因がありますか?

土地が売れない場合は「売り出し価格が高い」「アクセスが不便」「インフラ整備がされていない」「整地されていない」「地盤がもろくて弱い」といった原因が挙げられます。

売れにくい土地はどうすれば売却できますか?

「隣地所有者へ売却する」「一般媒介契約で売却する」「損切りを考える」といった対策をとれば、土地が売れやすくなります。
一般媒介契約で売るために他の不動産業者を探す場合は一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
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どのような場合に土地の損切りを検討すべきでしょう。

一概にはいえませんが、売却まで何年もかかるようであれば、すぐに売却できる値段で土地を手放したほうがよいでしょう。固定資産税や都市計画税は「1月1日時点の土地所有者」に課されるため、無駄な課税を避けるのであれば1月2日~12月31日の間に売れるようにしましょう。

売れ残った土地はどうすればよいですか?

売れ残った土地は「空き家バンクを活用する」「第三者へ贈与する」といった方法で処分できます。現在仲介を依頼している不動産会社から、別の会社に変更するのもよいでしょう。

最終更新日:
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