底地と借地権を同時売却する流れと価格割合を解説!単独売却との違いやメリットなども紹介

底地借地同時売却

底地や借地権は売却が難しい不動産として知られています。

ひとつの土地に対して複数人の権利が存在するため、それぞれを単体で売却する場合には価値が下がり、買い手もみつからず一苦労ということも。

そこで、地主と借地人がお互いに協力し「同時売却」という方法で不動産を売却することがあります。

今回は底地や借地権の同時売却について、単独売却との違いやメリット、仕組みなどを詳しく解説していきたいと思います。

同時売却とは?

同時売却
不動産における同時売却とはどのような売却方法なのかというと、それぞれ単独で権利が分かれている底地と借地権を抱き合わせ、完全所有権の土地として第三者に売却する方法です。

もちろん地主と借地人の双方が合意した上でおこなわれる売却手段ですので、どちらかが承諾しなければ同時売却はできません。

底地と借地権を単独で売却するよりも、合わせて1つの土地にしたほうが不動産の価値も大幅に上がるので売却価格が高値でも売れやすくなるというメリットがあります。

また、借地権が付いている建物をそのまま残して売却することもできます。

単独売却と比較した同時売却のメリット

底地、借地権の同時売却は単独売却と比べてメリットが大きい場合もあります。

わかりやすいように単独売却のデメリットと同時売却のメリットを詳しく説明します。

単独売却は低価格かつ売れにくい

底地や借地権はそれぞれ利用に制限があります。そのため、単独の場合では扱いにくく、買い手がなかなか見つからないという問題があります。

まず、底地は建物を建てるなどの土地利用が一切できません。また地代を受け取っても土地の固定資産税などを支払う必要もあるので、ほとんど利益にならない場合もあります。

次に借地権ですが、建物の増改築や借主の名義変更、借地権の譲渡などおこなう場合、逐一地主の承諾が必要となります。地主が承諾しないケースも少なくありません。

また、地代以外に更新料、建て替えや増改築承諾料、譲渡承諾料などさまざまな費用がかかります。

単独の底地や借地権には以上のようなデメリットがあるため、売れにくいだけではなく、不動産としての価値も下がってしまう傾向があります。

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同時売却の場合は価値が上昇&利用制限も解消

底地と借地権を同時売却する場合、権利関係が解消され通常の土地と同じように利用制限のない物件として売り出すことができます。

そのため単独売却と比べて、土地の需要も高くなり買い手も多く現れます。同時に土地の価値も上がるので高い金額で売却できる可能性もあります。

ただし、前の項目でも説明した通り、同時売却をおこなうには地主と借地人の双方が合意しなければなりません。

一方が底地や借地権を売りたくないと思っている場合は実現できない売却方法だということをおさえておきましょう。

同時売却における注意点

注意点
同時売却は地主と借地の協力関係が大事になります。

地主、または借地人のどちらかが同時売却の相談を持ちかけることになると思いますが、いきなり土地や建物を売るからあなたも一緒に売ってくださいといわれても相手を困らせるだけです。

また、無理に同時売却の話を進めようとすれば相手との関係も悪化してしまうので、同時売却の相談を持ちかけるタイミングに注意しましょう。

例えば、契約の更新時期や相続が発生するときなど、今後土地をどうするのか検討するタイミングがベストといえるでしょう。

不可分一体の契約を忘れずに

同時売却契約を結ぶときの契約書には特約として「不可分一体の契約」の取り決めをしておきましょう。

不可分一体の契約は、地主と借地人がそれぞれ所有することになる独立した売買契約書につながりを持たせ、売主たちが連帯で債務を負うようにするものです。

この契約を入れなければならない理由は、万が一地主と借地人どちらかの契約が破棄された場合、一方の契約は有効でもう一方は無効というような中途半端な契約がされてしまうからです。

その場合、買い主は完全所有地として契約を結んだにもかかわらず、底地か借地のどちらか一方しか手に入らないことになります。

そうならないためにも、一方の契約が破棄された場合は、もう一方の契約も破棄となるような取り決めである「不可分一体の契約」をする必要があります。

価格割合や売却益の取り分を話し合っておく

同時売却で一番トラブルになりやすいのは売却益の取り分です。

同時売却で得た利益に関して、自身の土地を売った地主はその分多く貰いたいと考えるでしょう。

対する借地人は借地権割合を引き合いに出し、割合に従って60~70パーセント程度は貰いたいと主張することもあり、どちらが多く売却金を貰うのかで話を進めると必ずと言っていいほど揉め事になります。

基本的に同時売却時の価格割合は借地権割合を参考にすることも多いですが、最終的に話し合いになるのがほとんどです。

そのため、地主と借地人は日々お互いにコミュニケーションを取り合っておき、冷静に話し合うことができる関係を築いておくことが大事です。

取り分がなかなか決まらない場合は売却益を折半する方向で話をまとめるのが一番良い落とし所かもしれません。

価格割合や取り分問題は個人同士で話し合うより、不動産業者などに仲介してもらうとトラブルも起こりにくいでしょう。

どのタイミングで同時売却を提案する?

提案
同時売却を提案するきっかけとなりそうなケースは以下のような場合です。

あくまで一例ではありますが、似たようなケースが起こった場合は参考になるでしょう。

  1. 付き合いの長い借地人が借地権を第三者に譲渡したいと相談してきた
  2. 借地契約を更新せず地主に買い取ってもらおうとしたが、お金がないという理由で断られた
  3. 地主もしくは借地人に相続が発生したとき

ケース①の場合

借地人が変わることで不安を感じる地主が同時売却を提案するケースです。賃借地契約は長期となることが多いので、人間関係も重要です。

知らない誰かが借りることになるならば同時売却で一緒に売ってしまった方が金銭的にも精神的にもメリットがあると考える地主もいるでしょう。

ケース②の場合

借地人と地主の両者の主張がぶつかってしまうケースです。借地人は第三者に売るよりも地主に買い取ってもらうほうが高く売れると考えます。対する地主は借地権を買い取るお金がないから無理だと主張します。

そこでどちらかが同時売却を提案し、双方にメリットとなるほどの金額で売却することができれば丸く収まるでしょう。

ケース③の場合

相続が発生したときに一番懸念しなければならないのは、権利関係が変わり以前より複雑になる場合もあるということです。

必ずしも相続するのは1人だけというわけではありません。親族同士で不動産を共有するケースもあります。賃借地が共有不動産になることで権利関係はかなり複雑化します。

ましてや親族以外の第三者も共有者として交えた場合はトラブルも起こりやすくなることに加え、多数の共有者がいることで今後の土地の扱いにさまざまな支障が出るでしょう。

このように、さまざまなリスクがあると判断できる場合、不動産の同時売却で現金化してしまう方が地主、借地人の両者にとってよい結果となるでしょう。

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同時売却よりも単独売却の方がいい場合も

同時売却は単独売却よりも高い値段で売ることができますが、地主もしくは借地人への交渉と承諾、取り分の割合決めなど、さまざまなことを話し合う時間が必要になります。

そのため、売却までに時間がかかるのがネックです。

すぐに売却しなければならない事情がある場合は同時売却よりも単独売却の方がよい場合もあります。自身のペースで売却活動を進めることができるので、計画も立てやすいでしょう。

また、すぐに現金化したい人は不動産買取業者などに買取を依頼するのがよいかもしれませんね。

当社では底地の買取もおこなっています。

スピーディーに高い値段で底地を売却したい、底地売却が初めてで相談にのってもらいたいという方は、ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

同時売却の流れ

流れ
底地や借地権を同時売却する際の主な流れを説明します。契約や物件によって手順が異なる場合もあります。

①地主、借地人への意思確認と合意

同時売却を進める場合にはじめにやらなくてはいけないことは地主もしくは借地人への相談です。

同時売却は、地主と借地人の両者に売る意思がなければ成立しない売却方法なので、その意志を確認する上でも必ず相談しましょう。

②不動産仲介業者に依頼

次に、お互いの意思が確認できたら、不動産仲介業者に売買の仲介を依頼しましょう。個人間での契約はトラブルのもとですし、契約に関するさまざまな取り決めをおこなう際、不動産に詳しい人が必要となる場合があります。

③同時売却での販売活動を開始

売買契約を結んだ後は、不動産業者を交えて販売活動をおこないます。買い手が見つかれば値段交渉をされることもあり、必ずしも希望の金額で売れるとは限らないので地主と借地人は合意できる金額の幅をあらかじめ話し合っておくとよいかもしれません。

④売買契約の締結と賃借地契約の終了

買い手が見つかり、実際に売買の合意に至った場合、地主と借地人、買主が集まって契約を締結します。その後、土地建物の所有権を買主に移転させ取引が終了します。

同時に地主と借地人との賃借地契約も終了します。この際に当事者双方が契約終了に合意した事実の証明となる覚書を取り交わします。

底地と借地権を同時売却で早く高く売るコツ

コツ
同時売却をスムーズに進めるためには、地主と借地人がどれだけ冷静に話し合って合意に至るかが重要となるでしょう。

地主と借地人がお互いに良好な関係を築いておけば、同時売却をしたい理由なども話しやすいですし、相手も真剣に考えてくれるでしょう。

相談事をした際、相手がお互いにメリットのある解決方法を考えてくれるようにするためには、日々のコミュニケーションはとても大切です。

この合意さえスムーズにいけば、あとは完全所有権の土地を売ることと同じなので比較的に早く買い手が見つかるでしょう。

また、売却活動に関しては個人でやるよりも不動産業者の手を借りたほうが買い手が見つかりやすく、金額の幅も広がるかと思います。より納得のいく金額で売却するためには不動産に詳しい人がいたほうが安心ですね。

まとめ

底地と借地権の同時売却は単独売却よりも売却価格が高くなり、土地としての需要もあるので売れやすいというのがメリットでしょう。

ただし、同時売却には地主と借地人双方の合意が必要というのが難しい点でもあります。借地人が売りたくても地主が反対すれば同時売却はできません。逆もしかりです。

同時売却の合意後は、価格割合や売却益の取り分などで揉めることが多いので、事前に話し合って決めておくことも大切です。日々コミュニケーションを取り合っておくと冷静に話し合うことができるでしょう。

現在、同時売却を検討している人は合意から取引終了までの流れを知っておくとよいかもしれません。物件や契約によって異なる部分もありますが、最低限やらなければならないことなどは参考になるでしょう。

売却が難しい底地や借地権で悩んでいる人は、今回紹介した同時売却という手段も選択肢の一つとして売却計画に組み込んでみてはいかがでしょうか。

最終更新日:

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