【事故物件の売却方法】告知義務から価格相場や早く売る3つのコツも解説

事故物件

「自身が所有している不動産が事故物件になってしまった」
「事故物件で賃貸募集をしていたが全然契約者が見つからない」

というような事情から、自身が所有している事故物件の売却を検討している方も少なくないはずです。

ただ、「事故物件」と聞くと自殺や殺人などの事件や事故で人が亡くなっているというマイナスな印象が強いため、購入希望者がいないのではないだろうかという不安が生まれている方もいるのではないでしょうか。

そんな方のために、今回は事故物件の売却についてご紹介していきます。

事故物件とは一体どんなものなのかということをはじめ、事故物件に関する告知義務や売却価格相場、査定のポイントやコツ、確定申告などの税金関係まで幅広くご紹介していきますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

事故物件の告知義務

告知義務
事故物件を販売または賃貸募集する際には、その旨をあらかじめ買主(または賃貸契約者)に伝えなくてはいけないのだろうかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここからは、そんな事故物件に関する告知義務について解説をしていきます。

そもそも事故物件とは?

そもそも「事故物件」とは一体どんなものかというと、自殺や殺人などの事件、火災などがあった物件というものをイメージする方も多いのではないでしょうか。

上記のようなイメージでも間違いではないのですが、事故物件というのは「心理的瑕疵のある物件」のことです。

心理的瑕疵のある物件とは、不動産契約の判断に影響がある心理的に抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。

つまり事故物件とは、不動産の契約をする前に心理的瑕疵となる要因について知っていたら、その後の不動産契約もしていなかったかもしれないという重要な事実や事情がある物件のことです。

また、心理的瑕疵の要因とされているものについては、

  • 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に自殺や殺人などがあった
  • 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に事件や事故があり人が亡くなった
  • 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に火事などが起こった

上記のようなものがあります。

そのため、販売や賃貸募集をしている住宅で過去に上記のようなことがあった場合、事故物件として扱われるということを覚えておきましょう。

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事故物件の告知は瑕疵担保責任で義務付けられている

まず最初に結論からいうと、事故物件の販売や賃貸募集をする際は、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。

これが、事故物件における告知義務となります。

また、上記のような告知義務があるのにもかかわらず不動産会社や不動産の売主などが買主(不動産購入者や入居希望者)に心理的瑕疵の要因となる重要事項を伝えなかった場合には、告知義務違反となり契約を取り消されたり、訴えられて損害賠償を支払うなどの「瑕疵担保責任」を負う必要があります。

瑕疵担保責任とは、不動産を購入した時点では明らかになっていなかった隠れた瑕疵(心理的瑕疵を含む)があった場合、売主が買主に対して負う必要のある責任のことです。

そのため、上記のような理由から事故物件に対する重要事項(心理的瑕疵の要因)は必ず告知する必要があるということがわかります。

事故物件の告知義務の期間は決められていない

事故物件の販売や賃貸募集をする場合、必ず心理的瑕疵の要因となっている重要事項を伝えなければいけないという告知義務があるとご紹介しました。

ただ、事故物件の定義と同様に告知義務についても明確な期間が決められておりません。

そのため、こちらも事故物件の定義と同じく不動産会社や売主の判断によって異なります。

例えば、今から数年前に起こった殺人事件が要因となり事故物件となっている不動産があるとします。

ただ、この不動産はファミリー向けではなく単身者向けの賃貸マンションとなり数カ月で入居者が変わることもある回転率の高い物件でした。

そのため、すぐに入居や退去が繰り返されたので2〜3年ほどで事故物件(心理的瑕疵)の告知を取り止めて通常の物件として扱うことにしました。

上記の例では、

・短期間に入居や退去が繰り返されている
・時間の経過と共に嫌悪感が薄れていく

などの理由から不動産会社は約3年で事故物件の告知義務を取り止めることになったということです。

このように、事故物件の告知義務には明確な期間が決められておらず、その物件がなぜ事故物件となっているのかという経緯や入退去の状況などから判断しています。

事故物件の売却価格相場と査定ポイント

事故物件査定
ここまで事故物件とはどういったものなのかをご紹介してきました。

ここからは、そんな事故物件を売却する場合の価格相場や査定のポイントについて解説をしていきます。

事故物件の価格相場は周辺相場よりも低い

まず最初に結論からいうと、事故物件の売却価格相場は一般的な物件に比べると2〜3割ほど安くなっています。(賃貸募集に関しても同様に安くなっている)

事故物件の販売や賃貸募集をする際には、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。

しかし、基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を聞いて平気な人はごく稀です。

そのため、事故物件は通常の物件と比べても需要が少なく、不動産販売や賃貸募集をする際には価格(家賃)を下げないと契約されないという可能性が十分にあります。

したがって、事故物件は一般的な不動産の販売価格に比べて2〜3割程度安くなっているということが多いです。

また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によってはさらに販売価格(家賃)が下がり、場合によっては周辺相場の半額程度になってしまうというケースも十分考えられるということを覚えておきましょう。

事故物件を売却する際の査定ポイント

事故物件の査定価格には大きな幅があることがわかりました。

これは先程も解説しましたが、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によって査定額が大きく変わってくるということです。

例えば、数年前に事件が起こって住人が死亡してしまった事故物件Aがあるとします。

上記のように、事件や事故で人が亡くなった場合、間違いなく強い心理的瑕疵がある物件だと判断されます。

そのため、その強い心理的瑕疵が不動産の価格査定にも影響し、大きく査定額が下がってしまいます。

一方、一人暮らしをしていた高齢者が病死してしまった事故物件Bがあるとします。

上記のように、高齢者が寿命によって亡くなった場合、自然死ということで事故や事件性がなく強い心理的瑕疵もないと判断されます。

そのため、不動産の価格査定にもあまり影響されず、査定額も多少下がってしまう程度になるわけです。

以上の例のように、事故物件の査定には事故物件となってしまった経緯や細かな状況が大きく関わっているということになります。

また、それ以外にも、通常の不動産と同じく建物の立地条件や周辺環境によって査定額が上下することも覚えておきましょう。

できるだけ早く事故物件を売却する3つのコツ

事故物件は、事件や事故があったというマイナスな印象が強いために購入希望者が現れないのではないかという不安がある方も多いはずです。

ここからは、そんな事故物件をできるだけ早く売却するコツについて解説をしていきます。

まず、事故物件をできるだけ早く売却するためには、

  1. なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
  2. 不動産会社に仲介ではなく「買取」をしてもらう
  3. 不動産の買取査定は複数社に依頼をする

上記のような3つのコツがあります。

これから順に解説をしていきます。

なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく

事故物件をできるだけ早く売却するための1つ目のコツになるべく一般の物件に近い状態に戻しておくというものがあります。

事故物件の場合、事件や事故の影響で内装(壁やフローリング、設備など)や外装(屋根や外壁、塀など)が汚れたり、大きく破損してしまっているケースが多く見られます。

上記のような状態の場合、不動産の販売や賃貸募集をするためにリフォームやリノベーションなどを行い事故物件としての痕跡を消す必要があります。

このリフォームまたはリノベーション作業を丁寧に行いさえすれば、事故物件でも通常の物件と近い状態と判断されて需要も高まります。

そのため、事故物件をできるだけ早く売却したいとお考えであれば、リフォームまたはリノベーション作業を行って一般の物件に近い状態に戻しておきましょう。

不動産会社に仲介ではなく「買取」をしてもらう

事故物件をできるだけ早く売却するための2つ目のコツに不動産会社に仲介ではなく「買取」をしてもらうというものがあります。

下記の「事故物件を売却するまでの流れ」で解説をしますが、不動産の売却方法には仲介と買取の2種類があり、

・不動産売却「仲介」・・・不動産会社が仲介業者として購入希望者を探す方法
・不動産売却「買取」・・・不動産会社が直接物件の購入者となる方法

簡単にまとめると上記のような方法となります。

不動産の売却を仲介で依頼する場合、不動産会社が売主(依頼者)の代わりに購入希望者を探すことになります。

ただ、事故物件には過去に事件や事故があったというマイナスな印象があるので、なかなか購入希望者が現れない可能性が高いです。

当社は事故物件の買取に自信があります

当社、株式会社クランピーリアルエステートでは事故物件の買い取りを積極的におこなっています。

事故があった物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな事故物件でも、ご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

事故物件に詳しいエキスパートが常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。

不動産の買取査定は複数社に依頼をする

事故物件をできるだけ早く売却する3つ目のコツに不動産の買取査定は複数社に依頼をするというものがあります。

不動産の売却を買取で行うことに決めたとしても、どこの会社で売ればいいのかと悩んでしまう方も多いはずです。

また、せっかく不動産を売却するのであればなるべく高値で買い取ってくれる会社を探したいですよね。

そういった場合、不動産の査定を複数社一括で行うことができる「不動産一括査定サイト」を利用しましょう。

不動産一括査定サイトは、自身が売却を考えている不動産に関する情報を個人情報と共にWEB上に入力するだけで、複数社の査定結果を知ることができます。

ここまでご紹介してきた3つが、事故物件をできるだけ早く売却するためのコツとなりますので覚えておきましょう。

事故物件を売却するまでの流れ

事故物件売却流れ
上記の「できるだけ早く事故物件を売却する3つのコツ」では、事故物件を売却する方法には2つの種類があるとご説明しました。

ここからは、先程もご紹介した「仲介」と「買取」の2つの売却方法の流れについて解説をしていきます。

不動産売却を「仲介」で依頼する

ここでは不動産の売却を「仲介」で依頼した場合の流れについて解説します。

不動産会社を探す

まず最初に、不動産の売却を依頼する不動産会社を探しましょう。

近所の不動産会社に直接連絡をしたり、先程ご紹介した不動産一括査定サイトを活用して納得のいく不動産会社を見つけましょう。

また、不動産一括査定サイトは基本的には利用無料なので、査定に余計な費用が掛かるということもありません。

不動産の売却活動をする

不動産の売却を依頼する会社が決定したら、購入希望者を探すための活動をする必要があります。

購入希望者を探すための活動とは、全国から物件の購入希望者を探すために物件情報を公開したり、チラシを製作して近隣へポスティングしたりといった売却活動になります。

また、この売却活動には、購入希望者の物件訪問(内覧)なども含まれております。

不動産の売却価格を決定

売却活動を行って購入希望者が現れたら、実際の不動産売却金額を決定させます。

この際、事故物件ということで購入希望者との価格交渉で金額が下がってしまうことがあることは理解しておきましょう。

不動産の売買契約を締結

最後に、不動産の売買契約に関する重要事項や細かな条件等の説明があります。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をし契約が完了します。

売却金額は、不動産売買契約書に載っている期日に入金がされます。

以上が不動産売買を「仲介」で行う際の手順です。

不動産売却を「買取」で依頼する

ここからは不動産売却を「買取」で依頼する方法について解説していきます。

不動産会社を探す

こちらの方法も、最初に不動産の売却を依頼する不動産会社を探すことから始まります。

不動産の買取価格の決定

不動産の売却を依頼する会社を決めたら実際に査定を依頼しましょう。

不動産査定には、物件そのものの状態や周辺環境などはもちろん、事故物件となった要因なども考慮して買取価格を決定します。

そのため、不動産一括査定サイトで簡易的に行った査定とは結果が異なる場合もあります。

ここでの査定額に納得がいくようであれば、契約に進むことになります。

不動産の売買契約を締結

最後に、「仲介」と同様に不動産の売買契約に関する重要事項や細かな条件等の説明があります。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をし契約が完了します。

また、売却金額は不動産売買契約書に載っている期日に入金がされます。

以上が不動産売買を「買取」で行う際の手順です。

上記の2種類の売却方法をご覧頂くとわかりますが、事故物件といった特殊な不動産でも通常の不動産と同様の流れで売却を進めることができます。

ちなみに、今回ご紹介した「買取」を本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも行っていることはご存知でしょうか。

弊社が運営する「不動産スピード買取窓口」にご依頼をして頂くと、最短で48時間以内という早さで物件の現金化が可能となります。

また、訳あり物件の買取実績に乏しく失敗しない低価格での買取を行おうとする通常の業者と比べて、全国各地の訳あり物件を買い取ってきた経験やデータから適正価格、高額価格での買取を行うことが可能です。

さらに、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取も行っているので、スムーズかつ柔軟に対応することができます。

事故物件の買取をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

事故物件を売却したときの税金と確定申告

ここまで、事故物件の概要から売却の平均価格や方法などについてご紹介してきました。

ここからは、事故物件を売却した後に発生する税金の支払いや確定申告について解説をしていきます。

事故物件を売却したときの税金は所有年数によって異なる

結論からいうと、事故物件という特殊な不動産の売却でも通常通り税金を支払う必要があります。

また、その税金の支払い額は不動産を所有していた年数によって下記の2種類に分けられます。

区分 所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所得5年以下) 所得税率30% 住民税率9%
長期譲渡所得(所得5年超) 所得税率15% 住民税率5%

「譲渡所得」とは、資産(土地や家屋、金銭など)を譲渡することで得る収入のことです。

上記の表をご覧になると分かるように、事故物件を所有して5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、支払う税率も変化します。

そのため、通常の不動産と同様に事故物件を売却する際には、長期譲渡所得となる5年超の所有後に取引を進めましょう。

事故物件を売却したときの確定申告は通常通り行う必要がある

結論からいうと、事故物件という特殊な不動産の売却でも通常通り確定申告をする必要があります。

そもそも、不動産(マンション含む)を売却したときの税金は、給与などとは別に課税されます。

そのため、基本的には事故物件という特殊な不動産であっても確定申告は必要です。

したがって、事故物件を含む不動産全般を売却した場合、後日税務署から送られてくる譲渡所得の内訳書をはじめ、譲渡時に用意した書類などを揃えて申請するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、事故物件の売却方法を中心に幅広く解説をしてきました。

最後におさらいをします。

そもそも「事故物件」には明確な定義がなく、一般的には心理的瑕疵のある物件のことを指します。

「心理的瑕疵のある物件」とは、不動産契約に影響が出る可能性のある心理的な抵抗を感じる瑕疵(自殺や殺人、災害などが起こった)が存在する物件のことをいいます。

事故物件を販売または賃貸募集をする際には必ず上記のような要因を契約者に伝える告知義務がありますが、こちらにも明確な期間が設けられておりません。

そのため、不動産会社や売主の判断で決めることができますが、心理的瑕疵となる要因を伝えずに販売や賃貸募集をしてしまうと、告知義務違反となり「瑕疵担保責任」を負う必要があるというのが注意点となるので覚えておきましょう。

上記のようなことから、事故物件の価格相場は一般的な物件に比べると約2〜3割ほど安くなります。(賃貸募集に関しても家賃が安くなっている)

また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容が大きな査定ポイントとなっており、内容によっては周辺相場の半額にまで下がってしまうというケースも十分に考えられます。

ちなみに、過去に事件や事故があったというマイナスな印象が強い事故物件は、

  1. なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく(事件や事故の痕跡を消しておく)
  2. 不動産会社に仲介ではなく「買取」をしてもらう
  3. 不動産の買取査定は複数社に依頼をする

このようなポイントを押さえることで早く売却することができる可能性があります。

また、事故物件を売却したときの税金は所有年数によって、長期譲渡所得(所有5年超)、短期譲渡所得(所有5年以下)の2つに分けられますが、長期譲渡所得となる5年超の所有後に売却をすることで所得税や住民税などの税率が下がり節税に繋がるということを覚えておきましょう。

事故物件という特殊な不動産の売却でも通常通り確定申告をする必要があるということも大切なポイントになります。

最後になりますが、もし自分が事故物件の所有者で売却も検討しているのであれば、今回の記事をよく読むだけでなく、お近くの不動産会社や買取業者などに足を運び質問や相談をしてみることが、トラブルもなく満足のいく不動産売却を成功させるコツといえるでしょう。

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