自分の物件内で人がなくなると「事故物件になるのでは？」と心配な人も多いでしょう。
もし自分の物件が事故物件になってしまうと、売ろうとしても買主から購入を避けられてしまうので売れ残りやすく、売却価格も約20〜50%ほど安くなってしまいます。
ですので、事故物件を売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。
「訳あり物件専門の買取業者」であれば、事故物件を修繕・リフォームせずに済むだけでなく、買取拒否されることも少ないので、相場に近い価格ですぐに買取してもらえます。
当サイトからも「訳あり物件専門の買取業者」に無料相談ができるので、まずはお試し感覚で買取価格を確認してみてはいかがでしょうか。
事故物件とは「心理的瑕疵」のある物件
「事故物件＝その場所で人が死亡した物件」とイメージされる人も多いですが、法律上における「事故物件」とは人が亡くなった物件だけではありません。
正確にいうと、事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のことを指します。
つまり、人が死亡したからといって、必ずしも事故物件になるとは限らないのです。
事故物件の定義について知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
事故物件に該当するケース
事故物件として扱われるケースは、主に以下のとおりです。
- 首吊りや飛び降りなどによる自殺
- 刺殺や絞殺などによる他殺
- 火事や地震などによる災害死
物件内で人が亡くなる事件が発生すると「心理的瑕疵物件」として、事故物件に該当するケースが多いです。
とくに刃物を使用した殺人事件の場合、被害者の血液で部屋中が血まみれになってしまったり、連日ニュースで報道されるようなケースも少なくありません。
このように凄惨な事件が起きると、近隣住民に対して悪いイメージが残りやすく、心理的抵抗がなくなるには多くの時間が必要です。
そのため、事件発生から10年以上経っても、事故物件と見なされるケースもあります。
殺人事件の起きた物件を売りたい場合、こちらの記事も参考にしてください。
事故物件に該当しないケース
以下のようなケースであれば、事故物件と扱われない可能性が高いです。
- 老衰による自然死
- すぐに遺体発見された孤独死
- 近隣物件で死亡事故が起きた
例えば、老衰や病死などの自然死であれば、誰にでも起こりうる自体なので、買主側も「仕方がない」と判断するため、事故物件に該当する可能性は低いです。
ただし、遺体発見が遅れてしまうと事故物件に該当するケースもあります。
なぜなら、孤独死の発見が遅れて遺体が腐食すると、体液が畳やフローリングに染み付いてしまい、物件そのものを汚すなど、物理的ダメージが及んでしまうからです。
そうした場合、汚れた箇所だけ張り替えるようなリフォームを施しても、その物件が事故物件である事実は変わらないため注意しましょう。
病死の起きた物件を売りたい場合、こちらの記事を参考にしてください。
事故物件の売却時に買主への告知義務はある？
事故物件を売るとき「正直に事実を買主に伝えるべき？」と悩む人も多いでしょう。
とくに、物件内で人が死亡してから何年も経過していると「もう伝えなくてもよいのでは？」と考えてしまう人も少なくありません。
しかし、物件内で人が死亡した事実を買主へ伝えずに事故物件を売却すると、売買契約を解除されたり、損害賠償請求を受ける恐れもあるため注意しましょう。
この項目では、事故物件を売却する際の告知義務について解説していきます。
事故物件である事実は買主に告知する義務がある
結論からいうと、事故物件を売却する際は、心理的瑕疵となった要因を必ず買主に伝える告知義務があります。
告知義務を守らず、心理的瑕疵の要因となる重要事項を買主に伝えなかった場合、売買契約解除や損害賠償請求などの「契約不適合責任」を負わされる恐れがあるからです。
告知義務を果たさないと損害賠償請求の恐れがある
もしも告知義務を守らずに事故物件を売却した場合、どうなるのでしょうか？
「通常物件を購入した」つもりの買主に対して、事実を伏せて事故物件を売却した場合、契約内容と異なるため、契約不適合責任が認められてしまいます。
そのため、契約不適合責任による売買契約解除や損害賠償請求を避けるためにも、売却する物件が事故物件である事実は必ず買主に告知しなければなりません。
告知義務を果たす必要のある期間は決められていない
法律上、事故物件における告知義務を守るべき期間は明確に決められていません。
そのため、告知義務の期間については不動産業者や売主によって判断が異なります。
しかし、この事故物件は単身者向けの賃貸マンションで、数カ月単位で入居者が変わるような回転率の高い物件だったのです。
こうしたケースであれば、入退去が繰り返されることで風評被害が薄れるため、2〜3年ほどで心理的瑕疵の告知を取り止めて、通常物件として扱う事例も少なくありません。
以下のような場合、事故物件の告知義務を守らずに済む可能性もあります。
- 短期間に入居や退去が繰り返されている
- 時間の経過によって悪印象が薄れている
一方で実際の裁判では、50年前の猟奇殺人事件について告知せずに事故物件を売却した結果、買主の心理的瑕疵が認められて、契約不適合責任を追及された判例もあります。
このように事故物件である事実が後から発覚すると、将来的に買主とトラブルになる恐れもあるため、基本的には必ず告知義務を果たしておいたほうがよいでしょう。
事故物件の売却価格はいくら？
事故物件は買主から購入を避けられてしまうため、基本的に値下げしないと売れません。
しかし、事故物件とはいえ、売却するなら高い値段で売りたいですよね。
事故物件の売却価格を下げる場合、どの程度の値下げを施せばよいのでしょうか。
この項目では、事故物件の価格相場や売却価格の決め方を解説します。
事故物件の価格相場は通常より約20〜50%安い
事故物件の売却価格相場は通常物件に比べて約20〜50%ほど安くなります。
なぜなら、事故物件は通常物件に比べて需要が少なく、売却価格を下げないと購入してもらえない可能性が高いからです。
敷地内で人が死亡した物件の価格相場は、以下のとおりです。
| 死因 | 価格相場 |
|---|---|
| 孤独死や自然死 | 10〜20%下がる |
| 自殺 | 20〜30%下がる |
| 殺人事件 | 30〜50%下がる |
例えば、本来であれば3,000万円で売れるような物件でも、事故物件になると約1,500〜2,400万円くらいまで売却価格が安くなってしまいます。
とくに殺人事件の現場といった心理的瑕疵が重い事故物件の場合、大幅な値下げが必要となり、相場の半額程度まで売却価格が安くなるケースも少なくありません。
事故物件の売却価格を決める査定基準
事故物件の売却価格を決める査定基準は、心理的瑕疵の内容です。
次のような心理的瑕疵の強い物件ほど、売却価格は安くなりやすいです。
このような事件・事故で人が亡くなった場合、心理的瑕疵が強い物件だと判断されます。
そのため、買主に心理的抵抗を抱かれやすく、大きく査定額が下がってしまうのです。
一方で心理的瑕疵の弱い物件であれば、あまり売却価格を下げずに済みます。
高齢者が寿命で死亡しても事件性はないので、心理的瑕疵の弱い物件と判断されます。
この場合、買主も心理的抵抗を感じないので、査定額が多少下がる程度で済むのです。
つまり、心理的瑕疵に対する買主の印象次第で、事故物件の売却価格は決まります。
例えば、立地の良い都心の一等地であれば、買主の感じる心理的抵抗よりも物件の魅力が上回るため、事故物件でも高額売却できるケースもあるのです。
「どうせ事故物件だから高く売れない」と諦めずに、まずは不動産業者の査定を受けて、事故物件の売却価格をチェックしてみると良いでしょう。
売却したいなら
訳あり物件買取専門の
当社にお任せください!
事故物件を売却できる不動産業者は2パターン
不動産業者を利用して事故物件を売る場合、2パターンの方法があります。
- 「仲介業者」を利用して買主を探す
- 「買取業者」に直接買取してもらう
不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ事故物件を売却する手順や売却先が異なるのです。
| 種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介業者 | 売主の決めた価格で高額売却しやすい | 買主が見つからないと売却できない |
| 買取業者 | 買主を探さずにすぐ物件を売却できる | 買取価格が安くなりやすい |
2パターンの売却方法について、それぞれの流れを解説していきます。
【パターン1】仲介業者で事故物件を売却する流れ
まずは、仲介業者で事故物件を売却する流れについて解説します。
仲介業者で事故物件を売却する場合、手順は4ステップです。
- 仲介業者を探す
- 事故物件を購入してくれる買主を探す
- 事故物件の売却価格を決定する
- 事故物件を買主に売却する
ただし、買主が見つからない限り、事故物件は売れ残ってしまうので、売却まで数ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。
それぞれの手順を順番にみていきましょう。
1.仲介業者を探す
まずは事故物件の売却を依頼する不動産会社を探しましょう。
近所の不動産会社に直接連絡をするのはもちろん、一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に査定を申込むと、事故物件の売却をスムーズに進められます。
一括査定サイトを利用すれば、全国の不動産業者へ一気に査定を申込みできる上、費用をかけずに無料利用できるので、まずはお試し感覚で利用してみるとよいでしょう。
2.事故物件を購入してくれる買主を探す
事故物件の売却を仲介業者に依頼した後、買主を探すための売却活動を実施しましょう。
売却活動とは、事故物件の購入希望者を全国から探すためにインターネットへ物件情報を公開したり、チラシを製作して近隣のポストに投函する活動のことです。
また、事故物件の内覧に訪れた購入希望者への対応も売却活動の一環に含まれます。
3.事故物件の売却価格を決定する
購入希望者が現れたら、事故物件を引渡すための売却価格を決めましょう。
このとき、事故物件は購入希望者からの値下げ交渉を受けやすく、通常物件に比べて売却価格が安くなってしまう傾向にあります。
対策としては、値下げ交渉を見越して高めの売却価格を提示したり、値下げが成立しないようにあなたの物件がもつメリットをアピールするとよいでしょう。
4.事故物件を買主に売却する
売主・買主ともに事故物件の売却価格や条件に納得したら、売買契約を結びましょう。
仲介業者の用意した「不動産売買契約書」などの必要書類にサインや押印をすることで、事故物件の売買契約が完了します。
売買契約で定めた期日に売却価格が入金されたら、事故物件の売却は終了です。
【パターン2】買取業者に事故物件を買取してもらう流れ
つづいて、買取業者で事故物件を売却する流れについて解説します。
買取業者で事故物件を売却する場合、手順は3ステップでOKです。
- 買取業者を探す
- 事故物件の買取価格を決定する
- 事故物件を直接買取してもらう
仲介業者と異なり買主を探す必要がないので、買取業者なら最短数日で事故物件を売却できます。
それぞれの手順について、時系列順にみていきましょう。
1.買取業者を探す
まずは事故物件の買取を依頼する買取業者を探しましょう。
ただし、大手不動産業者などの場合「事故物件はお金にならない」と言われて、買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうケースも少なくありません。
ですので、買取業者の中でも事故物件を取扱分野に含めている「訳あり物件専門の買取業者」に相談することをおすすめします。
2.事故物件の買取価格を決定する
事故物件を買取してもらう不動産業者を探した後、実際に査定を依頼しましょう。
不動産業者の買取査定では、物件の状態・周辺環境・心理的瑕疵の程度などを考慮して買取価格が決定されるため、一括査定サイトの簡易査定とは結果が異なる場合もあります。
ですので、可能であれば複数の買取業者で査定を受けて、それぞれの買取価格や条件を比較することをおすすめします。
その結果、価格や条件のよい買取業者を選んで、売買契約を進めていきましょう。
3.事故物件を直接買取してもらう
事故物件の買取価格や条件に納得したら、買取業者と売買契約を結びましょう。
「不動産売買契約書」などの書類にサインや押印をすることで、事故物件を買取する売買契約が完了します。
その後、売買契約で定めた期日に買取価格が入金されたら事故物件の買取は終了です。
早く・高く事故物件を売却できる3つの方法
事故物件はマイナスの印象が強いため「なかなか売れない」「安値でしか売れない」と心配している人も多いのではないでしょうか。
しかし、以下の方法を用いれば、事故物件を早く・高く売却できます。
- 事故物件を修繕・リフォームしておく
- 複数の不動産業者に一括査定を申込む
- 訳あり物件専門の買取業者に売却する
事故物件の悪いイメージを拭ってしまえば、通常物件と同等の魅力を取り戻せますし、しかるべき売却先であれば、事故物件でも気にせずに購入してもらえます。
最後は、事故物件を高く・早く売るコツを解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
【方法1】事故物件を修繕・リフォームしておく
事故物件の場合、壁・フローリング・設備などの内装や、屋根・外壁・塀などの外装が汚れたり、破損しているケースが多く見られます。
上記のような事故物件の販売や賃貸募集をするには、リフォームやリノベーションなどを施して、痕跡を消す必要があります。
リフォームやリノベーションを丁寧におこなえば、事故物件を通常の物件に近い状態へ戻せるため、買主からの需要を取り戻すことが可能です。
そのため、事故物件をできるだけ早く売却したいのであれば、リフォームやリノベーションを施して、一般の物件に近い状態へ戻しておくことをおすすめします。
とはいえ、事故物件の修繕・リフォームには費用がかかるため、売却価格によっては赤字になってしまう恐れもあるので、本当に実施するべきか慎重に検討しましょう。
【方法2】複数の不動産業者に一括査定を申込む
事故物件を売却する場合、どの不動産業者を選べばよいのか悩んでしまう人も多いです。
しかし、事故物件を売るなら、なるべく高値で売却できる会社を選びたいですよね。
事故物件を高額売却できる不動産業者を探したい場合、一度に複数の不動産業者へ査定を申し込める「一括査定サイト」が便利です。
一括査定サイトなら、売りたい物件に関する情報を入力するだけで、すぐに全国の不動産業者による査定結果が一気にわかります。
複数の不動産業者による査定額を比較すれば、自分の事故物件の価格相場もわかるので、まずは一括査定サイトを利用して売却価格を確認しておくとよいでしょう。
【方法3】訳あり物件専門の買取業者に売却する
一般の買主に対して、通常物件に近い金額で事故物件を売却するのはむずかしいです。
なぜなら、多くの場合は購入してくれる買主が見つからず、もし買主が現れても値下げ交渉を受けて、売却価格を安くされてしまうからです。
事故物件を早く・高く売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」がベストです。
「訳あり物件専門の買取業者」の場合、買取した事故物件を自社で修繕・リフォームすることで資産価値を回復できるので、値下げせずに相場相応の価格で買取できます。
さらに「訳あり物件専門の買取業者」であれば、事故物件を清掃・修繕せずに買取してもらえる上、契約不適合責任も免責されるので、売却後のトラブルを心配せずに済みます。
当サイトからも「訳あり物件専門の買取業者」に無料相談できるので、まずは買取価格を確認した後、今後の方針についてアドバイスをもらうとよいでしょう。
売却したいなら
訳あり物件買取専門の
当社にお任せください!
まとめ
所有する物件内で人がなくなると「事故物件」と扱われてしまう場合が多く、買主から購入を避けられてしまい、売却価格も約20〜50%ほど安くなってしまいます。
とはいえ、事故物件を売る場合、その事実を買主に告知しなければならず、告知義務を守らないと売買契約を解除されたり、損害賠償を請求される恐れもあります。
事故物件を早く・高く売りたい場合、事故物件を修繕・リフォームしておく方法もありますが、修繕費用やリフォーム費用によっては赤字になってしまうかもしれません。
ですので、事故物件を早く・高く売却したい場合は「訳あり物件専門の買取業者」にを直接買取してもらう方法がベストです。
「訳あり物件専門の買取業者」なら、売却前に修繕・リフォームを施す必要がない上、最短数日で買取してもらえるので、手間なくスムーズに事故物件を売却できるでしょう。
事故物件に関するよくある質問
事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のことで、自殺や殺人事件の起きた物件が該当します。ただし、事故物件の判断基準は買主次第なので、自然死の起きた物件が事故物件と見なされるケースもあります。
契約不適合責任を避けるため、売主は買主に対して「売却する物件が事故物件であること」を伝える義務のことです。告知義務を守らない場合、買主から売買契約を解除されたり、損害賠償を請求される恐れがあります。
事故物件の売却価格は通常物件より約20〜50%ほど安くなります。具体的には、孤独死や自然死の場合は約10〜20%、自殺の場合は約20〜30%、殺人事件の場合は約30〜50%ほど価格が下がります。
事故物件を修繕・リフォームして買主からの需要を取り戻したり、複数の不動産業者に一括査定を申込んで、事故物件を早く・高く売れる業者を探すとよいでしょう。
「訳あり物件専門の買取業者」に売却しましょう。他社では取扱拒否されるような事故物件でも、相場に近い価格ですぐに売却可能です。【最短48時間】事故物件の買取業者はこちら
