事故物件の売却における告知義務や価格相場などを詳しく解説!

事故物件

「所有している不動産が事故物件になってしまった」「事故物件で賃貸募集をしていたが入居者が見つからない」などの事情から、所有している事故物件の売却を検討する人も少なくないでしょう。

しかし、事故物件と聞くと、自殺や殺人などで人が亡くなったマイナスの印象が強いため「購入希望者が現れないのでは?」と不安を抱くかもしれません。

この記事では「事故物件とは一体どんなものか?」をはじめ、早く売るための3つのコツをわかりやすく解説していきます。

また、事故物件に関する告知義務や売却価格相場なども幅広く説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件とは心理的瑕疵のある物件

一般的には、建物内または敷地内で人が亡くなった物件を「事故物件」と解釈される方が多いです。

そのため「事故物件=その場所で人が死亡した物件」とイメージされる方も多いですが、法律上における「事故物件」は人が亡くなった物件だけではありません。

より正確にいうと、事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のことを指します。

心理的瑕疵のある物件・・・不動産契約の判断に影響するほど心理的抵抗を感じる瑕疵がある物件のことです。

つまり、人が死んだからといって、必ずしも事故物件になるとは限らないのです。

次の項目では「事故物件に該当するケース」と「事故物件に該当しないケース」について、具体的に解説します。

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事故物件に該当するケース

事故物件として扱われる主なケースは、以下のとおりです。

  • 首吊りや飛び降りなどによる自殺
  • 刺殺や絞殺などによる他殺
  • 火事や地震などによる災害死

物件内で人の死に関わる事件が発生すると「心理的瑕疵物件」として事故物件に該当し、物件売却時に事件を告知しなければならないのが一般的です。

特に刃物を使用した殺人の場合、襲われた人は恐怖や痛みによって物件内を逃げ回るため、部屋中が血まみれになってしまうことも少なくありません。

このような凄惨な事件は近隣住民の記憶に残りやすく、人々の心理的抵抗がなくなるまでに多くの時間が必要です。

そのため、事件発生から数十年経過しても、事故物件としての印象が消えない可能性も考えられます。

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事故物件に該当しないケース

物件内で人が亡くなると事故物件に該当するのが一般的ですが、すべての死が該当するわけではありません。

例えば、老衰や病死など寿命による自然死であれば、事故物件に該当する可能性は低いです。

ただし、孤独死の発見が遅れてしまうと事故物件に該当するケースもあります。

例えば、孤独死の発見が遅れて死体が腐食して、体液が畳やフローリングに染み付いてしまう場合など、物件そのものを汚したり傷めてしまうと事故物件に該当します。

汚れた箇所だけ張り替えるような不自然なリフォームをすると、自然死といえど物件の買主・借主は心理的抵抗を抱くかもしれません。

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事故物件の告知義務

告知義務
事故物件を販売または賃貸募集する際、その旨をあらかじめ買主や借主へ伝えなくてはいけないのかと悩む方も少なくありません。

つづいて、そうした事故物件に関する告知義務について解説していきます。

事故物件の告知義務は瑕疵担保責任で義務付けられている

まず結論からいうと、事故物件の販売や賃貸募集する際、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因を伝える必要があります。これが事故物件における告知義務です。

告知義務に反して、買主や借主へ心理的瑕疵の要因となる重要事項を伝えなかった場合、告知義務違反となり契約解除や損害賠償などの「瑕疵担保責任」を負わされる恐れがあります。

瑕疵担保責任・・・不動産購入時に伝えられていない瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う必要のある責任です。

そのため、瑕疵担保責任による契約解除や損害賠償を避けるためにも、事故物件に対する重要事項(心理的瑕疵の要因)は必ず告知しなければいけません。

事故物件の告知義務の期間は決められていない

心理的瑕疵の告知義務のある期間は明確に決められておらず、不動産会社や売主の判断によって異なります。

例えば、今から数年前に起こった殺人事件が要因で事故物件となっている不動産があるとします。また、この不動産は単身者向けの賃貸マンションであり、数カ月単位で入居者が変わるような回転率の高い物件だとします。

このようなケースであれば、入居や退去が繰り返されたので、2〜3年ほどで事故物件(心理的瑕疵)の告知を取り止めて、通常の物件として扱う事例も少なくありません。

以下のような理由があれば、短期間で事故物件の告知義務が免除される可能性もあります。
「短期間に入居や退去が繰り返されている」
「時間の経過と共に嫌悪感が薄れていく」

「その物件がなぜ事故物件となっているのか?」という経緯や入退去の状況などから告知義務の期間が判断されるのです。

事故物件の売却価格相場と査定ポイント

事故物件査定
ここまで事故物件とはどういったものなのかを解説しました。

つづいて、事故物件を売却する場合の価格相場や査定のポイントを解説します。

事故物件の価格相場は周辺よりも20~30%ほど安い

まず結論からいうと、事故物件の売却価格相場は一般的な物件に比べると20~30%ほど安くなっています。

ちなみに、賃料も同様に20~30%ほど減額されるケースが多いです。

事故物件の販売や賃貸募集をする際には、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。

しかし、基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を聞いて平気な人はごく稀です。

そのため、事故物件は通常の物件と比べても需要が少なく、価格や家賃を下げないと成約しない可能性が十分にあります。

また、事故物件の要因となる心理的瑕疵の内容によっては、さらに販売価格や家賃が下がり、ケースによっては周辺相場の半額程度まで下がる可能性も想定しておきましょう。

事故物件を売却する際の査定ポイント

事故物件の査定額が大きく変動する基準は、心理的瑕疵の内容です。

例えば、数年前に殺人事件が起きて住人が死亡した事故物件Aがあるとします。このような事件・事故で人が亡くなった場合、比較的強い心理的瑕疵がある物件だと判断されます。

そのため、その強い心理的瑕疵が不動産の価格査定にも影響し、大きく査定額が下がってしまうのです。

一方、1人暮らしをしていた高齢者が病死した事故物件Bがあるとします。高齢者が寿命で亡くなった場合、事件性がないため強い心理的瑕疵はないと判断されます。

その結果、不動産の価格査定にあまり影響がなく、査定額は多少下がってしまう程度で済むのです。

ここからわかるように、事故物件の査定には、事故物件となってしまった経緯や細かな状況が大きく関わっています。

事故物件を売却する流れは2パターン

事故物件売却流れ
事故物件を売却する方法には「仲介」と「買取」の2パターンがあります。

2パターンの売却方法について、それぞれの流れを解説していきます。

1.事故物件を「仲介」で売却する場合の流れ

まずは事故物件を「仲介」で依頼した場合の流れについて解説します。

不動産会社を探す

まず最初に、事故物件の売却を依頼する不動産会社を探しましょう。

近所の不動産会社に直接連絡をしたり、不動産一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に査定を依頼するとよいです

不動産一括査定サイトは基本的に無料で利用できるため、査定に余計な費用が掛かることもありません。

不動産の売却活動をする

事故物件の売却を依頼する会社が決定したら、購入希望者を探すための売却活動をします。

売却活動とは、事故物件の購入希望者を全国から探すために物件情報を公開したり、チラシを製作して近隣のポストに投函するといった活動になります。

また、物件の内覧にきた購入希望者への対応も売却活動の一環です。

不動産の売却価格を決定

売却活動によって購入希望者が現れたら、事故物件を引き渡すための売却価格を決定します。

この際、購入希望者との価格交渉では、事故物件の売却価格は一般的な不動産より下がる傾向にあることは理解しておきましょう。

不動産の売買契約を締結

最後に、不動産の売買契約に関する重要事項や、細かい条件などを確認します。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をして、売買契約が完了します。

不動産売買契約書に載っている期日に売却価格が入金されたら、事故物件の売却は終了です。

2.事故物件を「買取」で売却する場合の流れ

つづいて、事故物件を「買取」で売却する流れについて解説します。

買取業者を探す

こちらも、まずは事故物件の買取を依頼する買取業者を探します。

不動産の買取価格の決定

事故物件を買取してもらう会社が決まったら、実際に査定を依頼しましょう。

不動産会社の買取査定では、物件の状態・周辺環境・事故物件となった要因などを考慮して買取価格が決定されるため、不動産一括査定サイトの簡易的査定とは結果が異なる場合もあります。

ここでの査定額に納得がいくようであれば、売買契約に進みます。

不動産の売買契約を締結

最後に「仲介」と同様に不動産の売買契約に関する重要事項や細かな条件などを確認します。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をして、契約完了です。

その後、不動産売買契約書に載っている期日に買取価格が入金されたら事故物件の買取は終了です。

事故物件を早く売る3つのコツ

事件や事故があったマイナスの印象が強いため「事故物件は購入希望者が現れないのではないか?」と不安な方も多いはずです。

ここからは、そんな事故物件をできるだけ早く売却するコツについて解説します。

事故物件をできるだけ早く売却するには、主に以下の3つのコツがあります。

  1. 一般の物件に近い状態に戻しておく
  2. 事故物件専門買取業者に売却する
  3. 不動産の買取査定は複数社に依頼をする

それぞれ解説していくので、早く売却できるよう参考にしてみてください。

1.一般の物件に近い状態に戻しておく

事故物件の場合、壁・フローリング・設備などの内装や、屋根・外壁・塀などの外装が汚れたり、破損しているケースが多く見られます。

上記のような事故物件の販売や賃貸募集をするには、リフォームやリノベーションなどを施して、痕跡を消す必要があります。

このリフォームやリノベーションを丁寧におこなえば、事故物件を通常の物件に近い状態へ戻せるため、買主からの需要も高まります。

そのため、事故物件をできるだけ早く売却したいのであれば、リフォームやリノベーションを施して、一般の物件に近い状態へ戻しておきましょう。

2.事故物件専門の買取業者に売却する

とはいえ、自身が納得する金額で事故物件を一般の買主へ売却するのは困難です。

多くの場合は買主が見つからず、見つけても売買交渉で売却価格を安くされてしまうケースは少なくありません。

そこで注目したいのが「事故物件専門の買取業者」です。

大手の買取業者の場合は安く買い叩かれてしまいますが、専門買取業者であれば事故物件の使い道を理解している専門家が査定するため、相場相当の価格で買取できます

当社も事故物件専門の買取業者として数多くの実績を誇り、事故物件でも問題なく早く高く買取しております。

買取に関する無料相談もできますので、下記リンクよりお気軽にお問合せください。

3.複数の不動産業者へ買取査定を依頼をする

事故物件を買取してもらう場合、どの会社で売ればよいのか悩んでしまう人も多いです。

事故物件を売却するのであれば、なるべく高値で買取してくれる会社を探したいでしょう。

高額買取してくれる買取業者を探したい場合、一度に複数の不動産会社へ査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が便利です。

不動産一括査定サイトでは、売却したい不動産に関する情報をWEB上に入力するだけで、複数社の査定結果を一度に確認できます。

ただし、事故物件の買取業者がすべて一括査定サイトと提携しているとは限らないため、ある程度は依頼したい買取業者を自分で絞り込んでおくとよいかもしれません。

まとめ

自殺・他殺・災害死など、事故・事件性のある死亡で周囲に心理的抵抗を与えてしまうと「事故物件」として扱われる/span>ケースが多いです。

事故物件の要因は告知しなければならず、買主や借主から敬遠されてしまう傾向にあるため、取引が思うように進まないでしょう。

もし買主や借主が見つかったとしても、売却価格や賃料は相場より20~30%ほど値下げしなければならないケースが大半です。

できるだけ早く高値で事故物件を売りたいのであれば、事故物件専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。

最終更新日:
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