事故物件の売却における告知義務や価格相場などを詳しく解説!

事故物件

「所有している不動産が事故物件になってしまった」「事故物件で賃貸募集をしていたが入居者が見つからない」などの事情から、所有している事故物件の売却を検討している人も少なくないでしょう。

ただし「事故物件」と聞くと自殺や殺人などの事件や事故で人が亡くなっているというマイナスな印象が強いため、購入希望者が現れないのではないだろうと不安を抱いているかもしれません。

この記事では、事故物件とは一体どんなものなのかということをはじめ、早く売るための3つのコツをわかりやすく解説していきます。

また、事故物件に関する告知義務や売却価格相場など売却に関わることを幅広く説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件はどんな物件?

「事故物件」は一般的に殺人事件や自殺、孤独死や事故死など人の死が直接関わっている物件のことをいいます。

簡単にいうと「人がその場所で死亡した(殺人未遂等も含む)等の何かしらの事件歴がある物件」のことです。もっと詳しい説明をすると「心理的瑕疵のある物件」ともいいます。

心理的瑕疵のある物件・・・不動産契約の判断に影響がある心理的に抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。

次の項目から「事故物件に該当するケース」と「事故物件に該当しないケース」についてわかりやすく解説します。

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事故物件に該当するケース

事故物件として扱われるケースは主に以下の通りです。

  • 首吊りや飛び降りなどによる自殺
  • 刺殺や絞殺などによる他殺
  • 火事や地震などによる災害死

物件内で人の死に関わる事件が発生すると「心理的瑕疵物件」として事故物件に該当し、物件の売買時に事件を告知しなければならないのが一般的です。

特に刃物を使用した殺人の場合、襲われた人は恐怖や刺された痛みなどによって物件内を逃げ回ることで部屋中が血まみれになってしまうことがあります。

このような凄惨な事件は近隣住民の心に根強く残ってしまいやすく、人々の心理的抵抗がなくなるまで多くの時間を必要になるかもしれません。

そのため、事件発生から何十年経過していたとしても、事故物件としての印象が消えない可能性も考えられます。

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事故物件に該当しないケース

物件内で人が亡くなってしまうと事故物件に該当してしまうのが一般的ですが、すべての死が該当するわけではありません。

たとえば、老衰や病死など寿命による自然死であれば、事故物件に該当する可能性は低いとされています。

ただし、孤独死の発見が遅れてしまうと事故物件に該当するケースもあります。孤独死の発見が遅れるほど死体の腐食が進んでしまい、体液が畳やフローリングに染み付いてしまうことがあります。

汚れた箇所だけを張り替えるような不自然なリフォームをすると、自然死といえど物件の買主・借主は心理的抵抗を抱くかもしれません。

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事故物件の告知義務

告知義務
事故物件を販売または賃貸募集する際には、その旨をあらかじめ買主(または賃貸契約者)に伝えなくてはいけないのだろうかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここからは、そんな事故物件に関する告知義務について解説をしていきます。

事故物件の告知義務は瑕疵担保責任で義務付けられている

まず最初に結論からいうと、事故物件の販売や賃貸募集をする際は、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。これが、事故物件における告知義務となります。

告知義務があるのにもかかわらず買主や借主に対して心理的瑕疵の要因となる重要事項を伝えなかった場合、告知義務違反となり契約解除や損害賠償などの「瑕疵担保責任」を負う必要があります。

瑕疵担保責任・・・不動産を購入した時点では明らかになっていなかった隠れた瑕疵(心理的瑕疵を含む)があった場合、売主が買主に対して負う必要のある責任のことです。

そのため、上記のような理由から事故物件に対する重要事項(心理的瑕疵の要因)は必ず告知しなければいけません。

事故物件の告知義務の期間は決められていない

事故物件の定義と同様に告知義務についても明確な期間が決められておらず、不動産会社や売主の判断によって異なります。

たとえば、今から数年前に起こった殺人事件が要因となり事故物件となっている不動産があるとします。また、この不動産は単身者向けの賃貸マンションであり数カ月で入居者が変わることもある回転率の高い物件だとします。

このようなケースであれば、入居や退去が繰り返されたので2〜3年ほどで事故物件(心理的瑕疵)の告知を取り止めて通常の物件として扱うこともゼロではありません。

上記の例のように、
「短期間に入居や退去が繰り返されている」
「時間の経過と共に嫌悪感が薄れていく」

などの理由から短期間で事故物件の告知義務が免除される可能性もあります。

その物件がなぜ事故物件となっているのかという経緯や入退去の状況などから告知義務の期間が判断されています。

事故物件の売却価格相場と査定ポイント

事故物件査定
ここまで事故物件とはどういったものなのかをご紹介してきました。

ここからは、そんな事故物件を売却する場合の価格相場や査定のポイントについて解説をしていきます。

事故物件の価格相場は周辺相場よりも2〜3割ほど安い

まず最初に結論からいうと、事故物件の売却価格相場は一般的な物件に比べると2〜3割ほど安くなっています。ちなみに、賃料も同様に2~3割ほど減額されているケースが多いです。

事故物件の販売や賃貸募集をする際には、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。

しかし、基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を聞いて平気な人はごく稀です。

そのため、事故物件は通常の物件と比べても需要が少なく、価格(家賃)を下げないと成約しないという可能性が十分にあります。

また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によってはさらに販売価格(家賃)が下がり、ケースによっては周辺相場の半額程度になってしまうことも考えられるということを覚えておきましょう。

事故物件を売却する際の査定ポイント

前の項目で説明したように、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によって査定額が大きく変動します。

たとえば、数年前に殺人事件が起こって住人が死亡してしまった事故物件Aがあるとします。このような事件・事故で人が亡くなった場合、比較的強い心理的瑕疵がある物件だと判断されます。

そのため、その強い心理的瑕疵が不動産の価格査定にも影響し、大きく査定額が下がってしまいます。

一方、一人暮らしをしていた高齢者が病死してしまった事故物件Bがあるとします。高齢者が寿命によって亡くなった場合、事件性がないため強い心理的瑕疵もないと判断されます。

その結果、不動産の価格査定にもあまり影響されず、査定額も多少下がってしまう程度になるわけです。

以上の例のように、事故物件の査定には事故物件となってしまった経緯や細かな状況が大きく関わっているということになります。

事故物件売却の流れ

事故物件売却流れ
事故物件を売却する方法の「仲介」と「買取」2つの売却方法の流れについて解説をしていきます。

①不動産売却を「仲介」で依頼する場合の流れ

ここでは不動産の売却を「仲介」で依頼した場合の流れについて解説します。

不動産会社を探す

まず最初に、不動産の売却を依頼する不動産会社を探しましょう。

近所の不動産会社に直接連絡をしたり、不動産一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に査定を依頼するとよいです

また、不動産一括査定サイトは基本的には利用無料なので、査定に余計な費用が掛かるということもありません。

不動産の売却活動をする

不動産の売却を依頼する会社が決定したら、購入希望者を探すための活動をする必要があります。

購入希望者を探すための活動とは、全国から物件の購入希望者を探すために物件情報を公開したり、チラシを製作して近隣のポストに投函するといった売却活動になります。

また、この売却活動には、購入希望者の物件訪問(内覧)なども含まれております。

不動産の売却価格を決定

売却活動を行って購入希望者が現れたら、実際の不動産売却金額を決定させます。

この際、事故物件ということで購入希望者との価格交渉で金額が下がってしまう傾向にあることは理解しておきましょう。

不動産の売買契約を締結

最後に、不動産の売買契約に関する重要事項や細かな条件等の説明があります。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をし契約が完了します。売却金額は、不動産売買契約書に載っている期日に入金がされます。

以上が不動産売買を「仲介」でおこなう際の手順です。

②不動産売却を「買取」で依頼する場合の流れ

ここからは不動産売却を「買取」で依頼する方法について解説していきます。

不動産会社を探す

こちらの方法も、最初に不動産の売却を依頼する不動産会社を探すことから始まります。

不動産の買取価格の決定

不動産の売却を依頼する会社を決めたら実際に査定を依頼しましょう。物件の状態・周辺環境・事故物件となった要因なども考慮して買取価格が決定されます。

そのため、不動産一括査定サイトで簡易的に行った査定とは結果が異なる場合もあります。ここでの査定額に納得がいくようであれば、契約に進むことになります。

不動産の売買契約を締結

最後に、「仲介」と同様に不動産の売買契約に関する重要事項や細かな条件等の説明があります。

それらが全て終わると、不動産売買契約書などの書類にサインや押印をし契約が完了します。また、売却金額は不動産売買契約書に載っている期日に入金がされます。

以上が不動産売買を「買取」でおこなう際の手順です。

事故物件を早く売る3つのコツ

事故物件は、事件や事故があったというマイナスな印象が強いために購入希望者が現れないのではないかという不安がある方も多いはずです。

ここからは、そんな事故物件をできるだけ早く売却するコツについて解説をしていきます。事故物件をできるだけ早く売却するためには、主に以下の3つのコツがあります。

  1. なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく
  2. 事故物件専門買取業者に売却する
  3. 不動産の買取査定は複数社に依頼をする

次の項目からそれぞれ解説をしていくので、スムーズに売却できるよう参考にしてみてください。

なるべく一般の物件に近い状態に戻しておく

事故物件の場合、事件や事故の影響で内装(壁やフローリング、設備など)や外装(屋根や外壁、塀など)が汚れたり、大きく破損してしまっているケースが多く見られます。

上記のような状態の場合、不動産の販売や賃貸募集をするためにリフォームやリノベーションなどをおこない事故物件としての痕跡を消す必要があります。

このリフォームまたはリノベーション作業を丁寧におこなえば、事故物件でも通常の物件と近い状態と判断されて需要も高まります。

そのため、事故物件をできるだけ早く売却したいとお考えであれば、リフォームまたはリノベーション作業を行って一般の物件に近い状態に戻しておきましょう。

事故物件専門買取業者に売却する

事故物件を自身が納得する金額で一般の買主に売却するのはとても難しいといえます。

多くの場合は買主が見つからない、見つかっても売買交渉でかなり安くなってしまうのが実情です。

そこで注目したいのが「事故物件専門買取業者」です。瑕疵も何もない一般物件を扱う大手買取業者とは異なり、事故物件をメインとして扱っているところがポイントです。

大手の場合は安く買い叩かれてしまうところ、専門買取業者は事故物件の資産性を最も理解しているエキスパートが買取をおこなうため相場相当、希望の金額で買い取ることが可能です。

当社も事故物件専門買取業者として数々の実績を誇り、査定スピードや価格も満足のいくものになるよう自信を持ってサービスを提供しております。

もしよろしければ、一度以下のリンクよりお気軽にお問い合わせいただけると幸いでございます。

不動産の買取査定は複数社に依頼をする

事故物件を買い取ってもらうことにしても、どこの会社で売ればいいのかと悩んでしまう人も多いです。不動産を売却するのであればなるべく高値で買い取ってくれる会社を探したいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば「不動産一括査定サイト」が便利です。

不動産一括査定サイトは、売却を考えている不動産に関する情報を個人情報と共にWEB上に入力するだけで、複数社の査定結果を確認ができます。

ただし、一括査定サイトに事故物件を扱える不動産会社が提携しているとは限らないため、同時に自分で不動産会社をピックアップして問い合わせておくとよいかもしれません。

まとめ

自殺・他殺・災害死など事故・事件性のある死亡によって周囲に心理的抵抗を与えてしまうことで「事故物件」として扱われてしまうケースが多いです。

事故物件の要因は告知しなければならず、買主や借主から購入・入居を敬遠されてしまう傾向にあるため、取引が思うように進まないでしょう。

仮に買主や借主が見つかったとしても、売却価格も賃料も相場より2~3割ほど値下げしなければならないケースが大半だといわれています。

事故物件をできる限り早く高く売りたいのであれば、事故物件専門の買取業者に売却・処分の相談をするとよいでしょう。

最終更新日:
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