土地と建物の名義が違う不動産を売却する3つの方法！売却が困難な場合の対処法や手続きも解説

土地と建物の名義が違う家を売却する3つの方法

土地と建物の名義が違っても、以下3つの方法であれば売却可能です。

• 土地と建物をそれぞれ単独で売却する
• 土地か建物を一方の名義人が買い取り、名義を揃えてから売却する
• 土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する

次の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

(1)土地と建物をそれぞれ単独で売却する

土地と建物の名義が異なる場合、土地と建物をそれぞれ単独で売却する方法があります。

一般的には土地と建物はセットで売却されることが多いのですが、土地と建物の権利は別々にわかれているため、単独での売却も可能です。

土地と建物をそれぞれ単独で売却する場合は、原則的にお互いの了承は必要ありません。

ただし、実際に土地と建物の名義が違う家が単独で取引されるケースは珍しく、買い手がつかない場合も多いです。特に土地の場合は、建物がある限り自由に活用できないため、売却は難しいといえます。

一方、建物の場合は、土地の利用ができる「賃借権」、土地の利用や建築、売却などが自由に行える「地上権」などが登記されていれば、買主が土地を利用できます。とはいえ、土地付きの建物と比較すると見劣りするため、買主側からは敬遠されることも考えられるでしょう。

そのため、土地と建物の名義が違う状態で単独売却する場合は、専門の不動産買取業者に依頼をするのが良いでしょう。専門業者に依頼すれば、土地と建物の単独売却にも対応しており、適正価格で買い取ってもらうことができます。

買取業者とのやり取りだけで売却が成立するため、建物、土地それぞれの所有者の関係が悪く、顔を合わせるのが難しいといった場合にもおすすめです。

土地を売るのが難しい理由、地上権や賃借権といった借地権の種類、おすすめの買取業者については、下記の記事で詳しく紹介しています。

訳あり物件の売却の相談はクランピーリアルエステートへ

土地と建物の名義が違う家のような、訳あり物件の売却であれば、株式会社クランピーリアルエステートへご相談ください。お客様の物件を直接買取するため、スピーディーな売却が叶います。また、弁護士や税理士とのネットワークを築いている会社であるため、トラブルを防ぎながら売却手続きを進めることが可能です。

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(2)土地か建物を一方の名義人が買い取り、名義を揃えてから売却する

土地と建物の名義が異なる不動産を売却する際に有効な手段として、名義を揃えてから売却する方法があります。

具体的には、土地または建物を一方の名義人が買い取り、名義変更の手続きを済ませたうえで売却手続きに進みます。

名義を統一することで、土地と建物両方の完全所有権を取得できるので、権利関係のトラブルを抱える心配がありません。

売却手続きがスムーズに進むだけでなく、通常の不動産と同じ相場での売却が可能です。

ただし、名義を統一するためには土地や建物を購入する資金が必要になります。そのため資金が用意できない場合、こちらの方法は利用できない点に注意しておきましょう。

なお、名義を揃える手続きについては、後の「土地と建物の名義を統一する手続きの流れ」の項目で詳しく解説します。

(3)土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する

土地と建物の名義統一が難しいときには、お互いに売却の意思を確認した上で、同時売却する方法を取りましょう。

名義を揃える売却方法と異なる点は、買主が土地と建物で2本の契約を結ぶことです。

名義が統一している不動産よりも特殊な売買契約となるため、手続きが複雑になります。

もしも手続きに不備があると売買契約が正しく結べなかったり、トラブルになったりする恐れがあります。

そのため、同時売却を検討しているのであれば、同時売却の実績が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。

同時売却については、下記の記事も参考にしてみてください。

土地と建物の名義が違う家の売却が困難な場合の対処法

ここまで解説した売却方法は、名義が違う家を売却するときの代表的な方法です。

しかし、実際の不動産売買では次のように、権利関係が複雑なケースも少なくありません。

• 住宅ローン返済中で土地に抵当権が設定されている
• 名義人と連絡が取れないので名義変更ができない
• 名義人である親が認知症のため名義変更ができない
• 土地の名義人が亡くなっている
• 地主が土地の名義人で、自分は借地権しかもっていない

こうした場合でも、しかるべき手続きを踏めば、名義が違う家を売却可能です。

この項目では、土地と建物の名義が違う家の売却が困難なケースと、対処法を解説します。

住宅ローン返済中の場合は銀行の承諾を得てから名義変更する

住宅ローンが残った状態で名義変更・売却する場合は、さらに手続きが複雑になります。

一例として、離婚にともなって財産分与をするときなどに生じやすい問題です。

住宅ローン完済前に離婚する場合は、財産分与でスムーズに不動産売却を進めるためにも、名義を揃えるようにしましょう。

しかし、住宅ローンの契約には「名義変更する場合には銀行の承諾が必要」という項目が盛り込まれているケースが大半を占めています。

もしも、銀行の承諾を得ずに所有権移転登記をしてしまうと、契約違反となって、住宅ローンの残額の一括返済を求められる可能性があります。

現金が用意できなければ、自宅を含め財産の差し押さえや競売にまで発展するかもしれません。

そのため、住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、借入先の承諾を得てから名義変更の手続きに進みましょう。

離婚時の住宅ローンの借り換えや名義変更については、下記の記事も参考にしてみてください。

名義人と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を選任する

土地と建物の名義を統一したいと考えていても、一方の名義人が行方不明で連絡が取れなくなり、何もできないというケースもあります。

そのような状況になったときは、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立をすることで、名義を統一できる可能性があります。

名義人と連絡が取れない場合には、以下の流れで売却を進めます。

1. 不在者財産管理人を選任する
2. 権限外行為許可を得る
3. 土地または建物の売却に合意してもらう
4. 名義を統一して売却活動を開始する

なお、不在者財産管理人はあくまでも不在者の財産を適切に守ることが目的であるため、必ずしも売却に合意してもらえるとは限りません。

不在者財産管理人については、下記の記事も参考にしてみてください。

また不在者財産管理人の選任手続きには法的な知識が必要になるため、まずは弁護士に相談してみましょう。

認知症の親が名義人の場合は「成年後見制度」を利用する

土地または建物の名義人である親が認知症になっている場合、たとえ子供であっても勝手に名義変更や売却をしてはなりません。

認知症の親が名義人の場合は「成年後見制度」を利用して名義変更や同時売却を進める必要があります。

成年後見人となった人は、本人に代わって本人の利益を考えながら、代理として不動産や預貯金等の財産の管理をしたり、契約を結ぶなどの法律行為をします。

成年後見人は、本人のために必要な保護・支援などの事情に応じて家庭裁判所が選任します。法律・福祉の専門家といった第三者や、福祉関係の公益法人が選ばれるケースもあります。

ただし、成年後見人の法律行為が認められるのは「本人の利益になること」のみです。

「親ではなく自分の家の買い替え費用に使う」「自分の借金返済のために使う」などの理由では、家庭裁判所から許可を得られません。

また、成年後見の申立てから開始までの期間は約3カ月～4カ月です。時間がかかるので、スケジュールには余裕を持って進めるようにしてください。

成年後見制度については、下記の記事で詳しく紹介しています。

名義人が亡くなっている場合は遺産分割協議で名義人を統一する

土地または建物の名義人がすでに亡くなっていた場合、遺産分割協議で名義人を統一しましょう。

たとえば親名義の土地に自分名義の家を建てていて相続が発生した場合、相続人が複数人いると、何もしなければその土地は共有名義になります。

このときに相続人全員と連絡を取り、遺産分割協議で土地と建物の名義を統一すれば、トラブルになることがありません。

ただし、遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。

そのため、相続人のうち複数人が「土地がほしい」と主張すれば、土地と建物の名義統一が難しくなります。

土地と建物の名義を円滑に統一するためにも、不動産を取得する方は財産の取得を減らすなどで調整し、全員が平等になるように遺産を分割しましょう。

故人名義の土地について、下記の記事で詳しく紹介しています。

土地が借地権の場合は地主の承諾を得る

土地と建物の名義が違う理由が借地権である場合には注意が必要です。

土地と建物の名義が違っていても、原則としてお互いの了承なく売却は可能なのですが、借地権だけは例外になります。

敷地が借地権だった場合、建物を単独で売却するつもりでも、実際には借地権も合わせて買主に譲渡することになります。

そして、借地権の譲渡には地主の承諾が必須です。地主に無断で借地権を譲渡すると、契約違反として借地権を解除されてしまう可能性があります。

買主は地主からの明渡請求を拒否できないため、建物を取り壊さなければなりません。借地権付きの物件を売却するときには、地主の承諾の他に、譲渡承諾料も必要になることもあります。

そのため、借地権が理由で土地と建物の名義が異なっている家を売却したい場合は、不動産会社に敷地が借地権であることを伝えて、適切な売却方法を相談するようにしてください。

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借地権の売却については、下記の記事を参考にしてみてください。

土地と建物の名義を統一する手続きの流れ

土地と建物の名義を統一する際の手続きの流れは、大きく分けて以下の4ステップです。

1. 土地と建物の名義を統一することに対し合意を得る
2. 買取金額を決める
3. 司法書士に名義変更の手続きを依頼する
4. 決済・所有権移転登記をする

次の項目から、順番に見ていきましょう。

(1)土地と建物の名義を統一することに対し合意を得る

まずはお互いに名義を統一することに対して合意を得ます。

このとき、どちらの名義に統一するかを話し合います。親子間であれば子供の名義で揃えることが多いですが、どちらの名義で統一しても問題はありません。

名義は家の売却を中心となって進める人にしておけば、今後の手続きがスムーズに進みやすいです。

(2)買取金額を決める

お金のやり取りをせずに不動産の名義変更をおこなうと「贈与」の扱いとなり、贈与税が課税されるおそれがあります。

そのため、親子間・夫婦間でも不動産売買と同じように買取価格を決めて、取引するようにしましょう。

ただし、お金のやり取りがあればそれでいいというわけではありません。

あまりに安すぎる価格で不動産売買をおこなうと「みなし贈与」と扱われる可能性があるからです。

「著しく低い」という基準はあいまいですが、目安は時価の80％です。

時価の80％より安い価格で取引すると「みなし贈与」と扱われる可能性が高くなります。

贈与税はさまざまな税金の中でも税率が高いです。贈与税の課税を避けるためにも、売却価格は専門の不動産業者や税理士に相談し、適切な金額を設定してください。

(3)司法書士に名義変更の手続きを依頼する

名義を揃えることに合意し、買取金額も決まれば、実際の手続きを進めます。

名義変更手続きは自分でもできますが、申請書の作成や必要書類の準備などが必要です。また、書類に不備があれば何度も法務局へ行くことにもなります。

不動産に関する知識が必要になるうえ、さまざまな手間がかかるため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した方が安心です。

司法書士や弁護士に名義変更を依頼する場合、費用は約10万円です。

(4)決済・所有権移転登記の申請をする

手続きの日に、決済・所有権移転登記の申請をします。

名義変更が完了するのは、所有権移転登記の申請をして1週間程度です。

この4ステップで土地と建物の名義を揃えられるので、あとは通常の不動産売却と同じように売却活動を進められます。

まとめ

土地と建物の名義が違う不動産でも、それぞれを単独で売却することは可能です。

ただし、これまでも説明したように土地と建物を単独で取得しても、自由に活用ができません。また、一方の名義人とトラブルになるリスクもあることから、一般の購入者は見つかりにくいです。

そのため、土地と建物の名義が違う不動産を売却する際は、名義を統一したり協力して同時売却したりしましょう。

もしも一方の名義人と話し合いができない場合は、専門の不動産買取業者に依頼する方法がおすすめです。

専門の買取業者なら訳あり不動産の取り扱いに長けているため、土地と建物の名義が違う場合でも問題なく買い取ってもらえます。

ぜひ本記事で紹介した内容を参考に、土地と建物の名義が違う不動産を上手に売却してみてください。