再建築不可物件のセットバックとは？購入前に知っておくべき4つのこと

セットバックとは、道路の面積を広げるために自分の土地を後退させる手続きです。

既存の建物が、法改正や周辺環境の変化によって建築基準法に反している状態（=再建築不可物件）になると「要セットバック」の指定を受けます。

「要セットバック」と指定された物件は、建物を建て替えるときに土地を削って道路の幅を広げなければいけません。

要セットバックの物件は建て替えが難しいため、活用しにくいのが実情です。需要が低く売りづらい面もあるので、再建築不可物件の専門買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。

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セットバックとは？

現在の建築基準法では、火災などの災害で緊急車両が通行する状況に備え、全ての道路幅が4m以上あることを理想としています。

したがって、原則として道路幅が4m以上の道路に2m以上の間口で接道していなければ新たに建物を建築することができません。

しかし、近所を見渡してみると幅4m未満の道路の両側にも住宅が建ちならんでいますが、これらの建物が違法建築だとして摘発されたという話は耳にしません。

これはどのような理由によるものなのでしょうか。

２項道路とは

現在の建築基準法ができる前に、すでに4m未満の道路の両側に建物が建ち、街並みが形成されているのに、4m未満の道路にしか接していないからといって自宅を再建築できないと言われても所有者は困ってしまいます。

したがって、幅員4m未満の道路にしか接道していなくても、道路の両側にすでに建物がたち並んでいる場合には、特定行政庁（市町村長や都道府県知事）がその道路を指定した場合に限り建物を建ててもよいということになっています。

このルールは建築基準法第42条2項に定められていることから、特定行政庁が指定した道路のことを「２項道路」といいます。

2項道路の制限

いくらそのような事情があるからと言って、無制限に再建築を認めていたのではいつまでも道路が4m未満のままになってしまいます。

したがって、再建築自体は認めますが、敷地と接している道路だけは4m以上になるように物件を再建築してくださいという法律になっています。

正確には、物件の敷地と接している道路中心線から物件側に2mの線を引き、その線から道路の中心側には、たとえ自分の土地であっても建物を建てずに道路としなければいけません。

この制限により、道路の両側に建っている建物の全てが建て替えを終えたときには道路が4m以上になるという制度になっています。

なお、このルールはあくまで道路を4m以上にするためのものですから、道路を挟んで物件の反対側が崖や川であるなど、明らかに道路にできない場合には、その崖や川などの境界線（道路境界線）から物件側に4mの線を引き、その線から道路の中心側には建物を建てることができません。

また、道路幅を広くすることがこの規制の目的ですから、この規制により建物を建てることができないとされた場所には、門や塀など動かすことができないものを設置することもできません。

さらに、建築基準法では必ずしも敷地全体に建物を建てることが認められているわけではありません。建物を建てる面積は敷地面積の一定割合が上限とされていますが、それを建ぺい率と呼びます。

また、2階建て、3階建てを建設する場合には、延べ面積も敷地面積の一定割合が上限とされていますが、その延べ面積のことを容積率といいます。

2項道路の制限で建物が建てられない部分は、建ぺい率や容積率の計算の際に敷地面積から除外されてしまいます。

セットバックをする理由

敷地の境界線から少し下がったところに建物を建てることを、広い意味でのセットバックといいます。

本来であれば、敷地を有効活用するために土地いっぱいに建物を建てたいところですが、上記のような理由で自分の敷地であるにもかかわらず建物を建てることができない場合には、道路との境界から後退した場所に建物を建てざるを得ないことがあります。

一般にセットバックというと、2項道路が理由で建物の位置を後退させることを言いますが、他にも道路が暗くならないように建物を建てなければならない「道路斜線制限」や、建物の北側の日当たりが悪くならないように建物を建てなければならない「北側斜線規制」と呼ばれる規制もあります。

上部が斜めになっている高層ビルを目にする機会がありますが、そのような形になっているのはこれらの規制に対応するためです。

これらの規制がかかっている場合には、建物の高さを制限するか高層ビルのように上部の形を工夫して規制を回避する、または道路から後退させた位置に建物を建てなければいけません。

これらの規制に対応するために建物を道路から後退させた位置に建築することもセットバックと表現されます。

セットバックする際の注意点は？

昔は不動産仲介業者への規制が甘く、敷地と接している道路が2項道路となっていることやセットバックが必要なことを十分に理解せずに一般の方が物件を購入してしまうことがありました。

そのようなケースでは、自分で利用できると思っていた敷地が道路になってしまうわけですから大きなトラブルになりましたし、目の前の道路が2項道路ではないことやセットバックしなければならない範囲について十分に確認して取引をする必要がありました。

しかし、現在では不動産仲介業者への規制が厳しく、きちんと説明をすることが義務付けられていますし、この記事をここまで読まれた皆様ならセットバックについて十分に理解されたと思いますので、あまり過大な心配をする必要はありません。

ただし、もし不動産仲介業者に媒介を依頼せず、売主と買主が直接取引をする場合には、売主が十分な知識を持っていないことも考えられます。

直接取引の際には、このような点にも十分な注意が必要です。

セットバックをする際の注意点はこれだけではありません。物件を購入したあとで後悔することがないように、以下の注意点を事前に検討しておきましょう。

敷地によってはセットバックできない

建築コストとの関係や物件用途、補助金の要件などが理由で、必ずしも敷地いっぱいに物件を新築することを考えている方ばかりではありません。

しかし、そのような方々も要セットバック物件には十分な注意が必要です。

なぜなら、敷地によっては坂になっていたり湧き水が出たりするなど、土地の全てが建物の建築に向いているとは限らないからです。

少し後ろに下げて建物を建築しようと考えて物件を購入したものの、あとで工務店から後ろに下げて建物を建てることは不可能だと指摘されては困ってしまいます。

セットバックする計画がある場合には、事前に現地調査を依頼し、本当にその計画が実現可能なのかどうか確認しておきましょう。

固定資産税の非課税申請

セットバックすることで道路として利用されている部分は固定資産税が非課税とされていますが、その取扱を受ける場合は、市区町村に手続きが必要です。

非課税の手続きを取る際に、市区町村からは道路となっている部分だけを分筆登記するように求められるのが一般的です。

分筆登記をするには数万円から数十万円の費用がかかりますから、非課税となる固定資産税の金額によっては手続きを断念される方がいるようです。

しかし、分筆登記をするようにというのは市区町村からのお願いですから、実務上は分筆登記をしなくても非課税の取扱いを受けている方は多いです。

担当者がどうしても手続きを進めてくれない場合、「公衆用道路は固定資産税が非課税とされていますが、それでも分筆登記をしなければ非課税の取扱をしてもらえませんか？」と尋ねると、多くの場合手続きを進めてくれます。

また、市区町村によっては「公衆用道路」の定義を規則や通達で定めており、規定以上の人数がその道路を利用しなければ非課税として取り扱わないと言う担当者がいます。

しかし、そのような条例がない限り、いくら規則や通達で定められていても法的な効力はありません。

そのような指摘を受けた場合には、その指摘の根拠をきちんと確認し、場合によっては書面にしてもらうことをお勧めします。

セットバックする際にかかる費用は？

セットバックをする際の費用についてはご存じない方がまだまだ多く、不動産仲介業者の説明も不足していることが多いようです。2項道路と接している場合には、道路の中心線から2mまでは建物を建てることができないと解説しました。

しかし、道路の中心線は通常確定していないことが多いため、測量業者にお願いして中心線を確定する必要があります。

また、道路として利用するために舗装をしたり、側溝を造ったりといった費用もかかります。

これらの費用は原則としてすべて土地の買い手が負担しなければいけないため、うっかり失念してしまうと想定外の費用がかかり、建築資金がショートしてしまうことにも繋がりかねません。

自治体によっては費用を負担してくれることがありますので、心配な方は売買契約の前にそれぞれの自治体に確認しましょう。

セットバックができない再建築不可物件の有効な活用方法は？

セットバックができない再建築不可物件の購入は基本的にお勧めできませんが、すでに所有していたり、相続で入手したりすることもあるでしょう。

最も簡単で、かつ有効に活用する方法は、隣接地を所有している方に売却することです。

隣地と繋がれば再建築不可ではなくなりますから資産価値は急上昇しますし、隣の方が駐車場や駐輪場などのスペースを欲しがっている場合には渡りに船です。

また、再建築ができるようになれば賃貸物件を建築して資産運用することも可能ですから、再建築不可物件としては割高に購入してくれます。

交渉の結果、どうしても隣接している土地の所有者から色よい返事をもらえない場合には、現在建っている建物をリフォームやリノベーションして利用し続ける方法が考えられます。

しかし、リノベーションの規模によっては建築確認申請をする必要が生じないように工夫せざるを得ないなど、一般の方だけでは難しい場合もあります。

そんな時は、事前に専門家に相談することをお勧めします。

リノベーションでは対応できないほど建物の老朽化が進んでいる場合には、解体して更地にし、資材置き場や駐車場、コンテナを配置して貸し倉庫にするなどの活用法が考えられますが、そのような用途に利用するために新たに再建築不可物件を購入することはお勧めできません。

まとめ

セットバックについて深く考えずに物件を購入してしまうと、一見広い敷地の物件を安価に購入したように見えても実際に利用できる面積あたりの価格は割高だったということもあります。

また、購入後に建て替えを検討している場合には、目的に合った建物が建てられるのかどうか専門家と相談しながら検討する必要があります。

セットバックが必要な再建築不可物件をうまく購入すると、大変お得です。

しかし、失敗する事例もあるので、購入前に落ち着いて検討することが大切です。