再建築不可物件のセットバックとは？高く売る3つのポイントを紹介！

建築基準法などの法令に反しており、建物の新築や建て替え・リフォームができない物件を「再建築不可物件」といいます。

とくに多いのが、目の前の道路が定められた基準より狭く、接道義務を満たしてない物件です。

法令に違反している建物を進んで買いたがる人は少ないため、再建築不可物件は売却が難しくなります。不動産会社によっては、取り扱いを断るところもあるでしょう。

この記事では、再建築不可物件の種類と、接道義務をを満たせるようにする「セットバック」の方法についてを詳しく解説します。

また、再建築不可物件をスムーズに売るためには、複数の不動産会社から再建築不可物件を取り扱う業者を探すのが効率的です。一括査定を利用して、短期間かつ高値で再建築不可物件を売却しましょう。

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再建築不可物件とは「法令や条例に違反している建物」

再建築不可物件とは、建築基準法をはじめとする法令や条例に違反して建てられた建物を指します。

行政は、建築主や所有者、施工者に対し、再建築不可物件は取り壊しや使用禁止・改善工事などの是正措置命令を出すことができます。建築中の工事停止命令も可能です。

また、違反事実の公表も認められています。行政に再建築不可物件であることが発覚すれば、そのことを隠して売却するのは難しいといえます。

建築基準法や関連の法令・条例は、居住者や周辺住民の安全と適切な生活環境、都市の効率性を確保するために定められたものです。

したがって、再建築不可物件は住居の安全性や地域社会に、多大な迷惑や危険を与える恐れがあるのです。

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
出典：e-Govポータル「建築基準法第9条」

既存不適格物件との違いは「法令に適合しなくなった時期」

再建築不可物件に類似するものとして「既存不適格物件」があります。

既存不適格物件は「建築時は合法であったが、その後の法改正などが原因で適合しなくなった建物」をいいます。

これらの既存不適格物件は、現時点の法令などに適合していないという点では、再建築不可物件と共通しています。

しかし、当初建築された時点では合法であり、その後にみずからの行為などとは無関係な事情によって違法状態となったものなので、是正命令が下されることはありません。

ただし、既存不適格物件を建て替えたり、増改築をおこなったりする場合、現行の基準に適合させる必要があります。

再建築不可物件の種類

再建築不可物件にも、いくつかの種類があります。どのような部分が違反しているかで売却時の対応が異なる場合もあるので、しっかり把握しておきましょう。

主な事例として、下記の6つを紹介していきます。

• 建築確認を経ていない物件
• 材料や構造が基準を満たしていない物件
• 斜線規制に違反している物件
• 建ぺい率または容積率による制限を超えた物件
• 建物が用途地域に適合していない物件
• 接道義務を満たしていない物件

次の項目から、それぞれの事例を確認していきましょう。

1.建築確認を経ていない物件

建物の建築は、事前に「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで工事をおこないます。

また、工事終了後に完了検査を受け、事前の計画どおり工事されていることを証明する「検査済証」の取得も必要です。

しかし、建築確認申請をしていないケースや、検査済証の取得をしていないケースがあります。

単に手続きを怠った場合もあれば、計画と異なる工事をしたために発覚を恐れて完成検査を受けない場合があります。

いずれにしても、再建築不可物件であることに変わりはありません。意図せず建築確認を経ていない物件を取得した場合、解体や建て替えなどの対応が必要になるかもしれません。

2.材料や構造が基準を満たしていない物件

建物に使用する材料や、構造に関しても基準が設けられています。

防火素材をしていなかったケースや、必要な保安設備などを設置していなかったケースがあります。

例えば、指定された材料より粗悪品を使用したり、耐震強度の偽装をおこなったりするなど、悪質な施工業者による手抜き工事は少なくありません。

また、集合住宅に求められる防火規定を満たしておらず、火災発生時のリスクが高い物件もあります。

3.斜線規制に違反している物件

斜線規制とは、建物の高さに関する規定です。道路や土地の境界線を基準に、空間を斜めに切り取るような制限を設けます。

主な斜線規制は、下記の3つです。

• 道路の反対側の境界線を基準とした「道路斜線制限」
• 隣地との境界線を基準とした「隣地斜線制限」
• 北側の高さを制限する「北側斜線制限」

地域によって適用される制限や角度・長さは異なります。詳しくは、役所や不動産業者に聞いてみましょう。

4.建ぺい率または容積率による制限を超えた物件

建ぺい率と容積率は、建物の面積に関する規制です。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積」を、容積率は「敷地面積に対する延床面積」を規定します。

• 建築面積・・・建物を真上から見たときの面積
• 延床面積・・・各階層における床面積を合計した面積

具体的な事例としては、下記のようなケースがあります。

• 増改築で制限を超えてしまうケース
• ガレージを居住用スペースに変更したで床面積が増えるケース
• 敷地の一部を売却するなどで敷地面積が減少したケース

5.建物が用途地域に適合していない物件

都市計画区域内においては、建築できる建物の用途が限定されていることがあります。

当初から違反を前提に建築した場合のほか、以下の2点のような形で再建築不可物件になってしまう場合があります。

• 増改築などによって床面積が増加したり、高さが上がったりするなどで、用途地域による制限を超えてしまう場合
• 建物の用途自体を変更することによって、用途地域における建物の使用目的に抵触してしまった場合

6.接道義務を満たしていない物件

都市計画区域内おける建物は「接道義務」といって、道路とどれぐらい接しているかという規制があります。

一部区域によって異なる場合もありますが、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。

接道義務を満たしていない場合、セットバック（敷地の境界を後退させて道路を広げる）といった対処が必要です。

接道義務を満たしていない場合は「セットバック」で再建築可能にできる！

土地が接道義務を満たしていない場合は、セットバックすることを検討しましょう。

上図（左）のように、自身が所有している敷地の前面道路が幅員4m未満で、建築基準法の条件を満たしていない状況だとします。

このような場合、上図（右）のように自身が所有している敷地をセットバック（後退）させ、道路中心線から左右に2mずつ、幅員が4m以上になるよう調整をします。

セットバックをおこなって前面道路を幅員4m以上にできれば、その道路に2m以上接している敷地は再建築が可能です。

ちなみに、セットバックの費用は30万円から80万円が相場とされています。

実際にセットバックをおこなうときの流れについては、下記の関連記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件を売却する際の注意点

需要こそ大きく下がる再建築不可物件ですが、売却ができないわけではありません。

しかし、売却時には売主として注意すべきポイントがあります。

• 重要事項説明で再建築不可物件であることを伝える
• 融資が受けにくい物件であることを伝える
• 再建築をするときは同規模の建物が建てられないことを伝える

これらを押さえておかないと、売却後に買主とトラブルになる恐れもあります。

重要事項説明で再建築不可物件であることを伝える

再建築不可物件のように何らかの問題を抱えている物件を売る場合、その事実を契約前の「重要事項説明」で説明しなければいけません。

買主への重要事項説明そのものは、仲介を依頼した不動産会社がおこないます。売主としては、不動産会社に自分が把握している事実を伝えるようにしましょう。

売主が違反の事実を隠していた場合、契約不適合責任に問われます。契約解除や損害賠償の支払いが必要になるかもしれないので、違反内容は正直に伝えるようにしましょう。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。引用：e-Govポータル「民法第562条」

融資が受けにくい物件であることを伝える

再建築不可物件の購入にあたって、住宅ローンの審査通過は困難といえます。

売れにくい物件は担保価値も低いといえるため、金融機関は融資を避ける傾向にあるのです。

必ずしも融資が受けられないわけではありませんが、金利や返済期間など、条件が厳しくなる場合がほとんどです。

再建築をするときは同規模の建物が建てられないことを伝える

建ぺい率や容積率をオーバーしている物件の場合、再建築の際は現行の基準に適合させる必要があります。

つまり、既存の建物より狭い建物しか建てられないということです。

物件が築古の場合、買主側は建て替えを前提に購入するケースが少なくありません。しっかりと事前説明をおこない、認識の違いによるトラブルを避けましょう。

再建築不可物件を少しでも高く売る3つのポイント

再建築不可物件を売却するとき、どういったポイントを押さえればデメリットをカバーし、少しでも高く売ることができるのでしょうか？

具体的には、下記の3つがあげられます。

• 広く使える物件であることをアピールする
• 土地を買い取ることで接道要件を満たす
• リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

1.広く使える物件であることをアピールする

再建築不可物件件のなかでも、容積率や建ぺい率をオーバーした物件はとくに多いといえます。

これらの物件は、逆に考えれば「基準より面積が広い家」ということです。

容積率や建ぺい率を超えただけで、建物の取り壊しを命令されることは基本的にはありません。既存の建物を使用するだけなら、問題のないケースは多々あります。

そのため「なるべく広い家に住みたい」という人から、購入を申し込まれる可能性ああります。

2.セットバックや土地の買取で接道要件を満たす

接道要件を満たしていないために場合、周辺の土地を買い取って建築可能物件にすることを検討しましょう。

セットバックで境界を下げることで「幅4mの道路に接している」状態にすれば、建築可能物件になります。自分の使える敷地は減りますが、建築可能物件になれば資産価値は上がるでしょう。

また、道路と敷地の設置部分が2m未満の場合は、より道路に面した側の土地を買い取り、2m以上の間口を確保する方法もあります。

敷地面積を広げれば自然と資産価値も上がるので、費用の都合がつけば検討してみましょう。

3.リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする

再建築不可物件は築古物件である場合が多く、建物の劣化などが理由で購入を避けられるケースもあります。

しかし、リフォームやホームステージングをおこなえば、築古物件でも需要を高められます。

再建築不可物件であっても、リフォームの禁止はされていません。壁紙や床の交換、または、設備の刷新をおこなって新築に近い状態へ戻せば、売却価格を上げることも可能でしょう。

ホームステージングは、家に住む人により良い生活空間をイメージさせるような装飾を施して売却するという手法です。

こういった手法を用いることで物件の魅力が伝わりやすくなり、高値で売りやすくなります。

再建築不可物件を売却するまでの流れ

実際に再建築不可物件を売却するときは、どのような流れになるのでしょうか。

基本的には通常の不動産売買と変わりませんが、下記の3つはとくに重要です。

1. 不動産会社に査定をしてもらう
2. 内覧の対応をおこなう
3. 問題点を理解してもらった上で売買契約を結ぶ

それぞれの手順について、流れにそって解説していきます。

1.不動産会社に査定・売却を依頼する

まずは不動産会社に物件を査定してもらい、売却活動を依頼しましょう。

ただし、再建築不可物件は「売れにくい物件」なので、不動産会社によっては取り扱いを断るところもあります。

そのため、なるべく多くの不動産会社に査定してもらい、そのなかから好条件で売却できる不動産会社を探すのが、スピーディーに売却するコツとなります。

当サイトで申し込めるオンラインの一括査定を利用すれば、全国から厳選された不動産会社にまとめて査定を依頼可能です。

大手の不動産会社だけでなく、再建築不可物件を数日で売却できる専門業者も探せるので、ぜひ活用してみましょう。

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再建築不可物件なら「仲介」より「買取」の方がスムーズに売却できる

不動産会社には仲介業者と買取業者の2種類があり、売却方法やメリット・デメリットが異なります。

仲介業者は、物件の買主を募集し、不動産売却の手続きをサポートする不動産会社です。成約した売買価格に応じて、仲介手数料が発生します。

仲介業者と結ぶ契約は「媒介契約」といい、こちらも3つの種類に分かれます。再建築不可物件のように売れにくい不動産は、仲介業者に積極的な売却活動をおこなってもらえる「専属専任媒介契約」がおすすめです。

ただし、仲介業者に依頼したからといって、すぐに買主が見つかるとは限りません。再建築不可物件は需要が低いので、仲介業者がどれだけ努力しても、売れない可能性があるのです。

一方、買取業者は、自社で物件を直接買い取る業者です。査定額がそのまま買取価格となり、現金で一括支払いされるので、早ければ相談から数日ほどで不動産を現金化できます。

買取業者の注意点は、仲介業者を利用したときより価格が安くなる傾向にあることです。買取業者は物件を転売して利益を得るので、その分のコストが価格から差し引かれます。

売れるまで時間をかけても良いなら仲介業者、少しでも早く売却したければ買取業者と、自分の希望に応じて不動産会社を使い分けましょう。

下記リンクの一括査定では、仲介業者と買取業者の両方から、売却条件の良い不動産会社をピックアップできるので、ぜひ活用してください。

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2.内覧の対応をおこなう

不動産情報サイトなどに物件情報を掲載し、希望者の内覧対応をおこないます。

後からトラブルとならないように、内覧の際は「どの部分が違反に当たるのか」「どのような制限が発生しているのか」などのリスクを、しっかりと伝えておきます。

あわせて、物件のアピールポイントを誠実に伝えることができれば、成約に繋がりやすくなります。

3.問題点を理解してもらった上で売買契約を結ぶ

買主が問題点を充分に理解し、納得したうえで購入を表明すれば、売買契約を締結します。

契約前の重要事項説明の場では、売主・買主・不動産会社の宅地建物取引士が同席のうえでおこなうのが基本です。

重要事項説明書を参照しながら、どこが違反建築であるかをしっかりと再確認します。

その後に契約を締結し、代金の支払いと物件の引き渡しをおこなえば、売却は終了です。

まとめ

再建築不可物件は法律に違反している物件であり、一般的には売りにくいといえます。

しかし、違反状態を解消すれば、通常の物件と同じように売却することは可能です。

違反状態のまま売却する場合、事前の説明はしっかりとおこないましょう。認識のズレから買主とトラブルになり、裁判沙汰になるケースも少なくありません。

なるべく早く処分したい場合は、再建築不可物件の専門買取業者に相談し、直接買い取ってもらうとよいでしょう。早ければ最短数日で、物件の現金化が可能です。