自分名義の土地だけを売る方法!買主候補やローン残債の影響なども解説

自分名義の土地だけを売りたい

「親から相続した土地を他の相続人と共有しているけど、自分の持分だけでも売りたい。」「借金返済のために共有名義の土地から自分の名義のところだけでも売って現金化したい。」という人も少なくありません。

結論から言うと、自分名義の土地だけを売ることは可能です。

ただし、誰に売るかで手続きの難易度や売却価格などが異なります。また、住宅ローン残債の有無によっては、売却できないこともあるので注意しなければいけません。

この記事では、自分名義の土地だけを売る方法をメインテーマとして詳しく解説していきます。

また、売却先である買主の候補や住宅ローン残債の有無による影響などについても説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

自分名義の土地だけを売る方法

自分名義の土地だけを売る方法
共有名義の土地を売却するとき、原則名義人全員の同意が必要です。

そもそも持分は対象の不動産について所有権を持っている割合のことです。そのため、他人も所有している土地を自分も所有権を持っているからといって自由に売却できません。

ただし、自分名義の土地だけ(持分のみ)であれば他の共有者に同意をもらわなくても売却可能です。自分名義の土地を売る方法は主に2つあり、それが以下の通りです。

  • 持分のみを単独で売却する
  • 土地を分筆して売却する

次の項目からそれぞれの方法についてわかりやすく解説していきます。

持分のみを単独で売却する

先程も説明したように持分のみであれば自分の意思で自由に売却できます。他の共有者からの同意も必要なければ、連絡も必要ありません。

共有者とは独立した取引となるため、他の共有者に知られることなく自分名義の土地における売買契約を結ぶことが可能です。

ただし、共有名義の土地のまま自分名義のみを売却する場合、実際の相場よりも安価になってしまう傾向があります。その理由を次の項目で解説します。

売却価格は相場よりも低くなる

共有名義の土地の上に新しく建物を建てようと思っても、共有者全員の同意が必要です。

土地を賃貸するのであれば、持分価格の過半数の同意で認められます。そのため、1人が2分の1を超える持分を所有している場合、その人の判断で土地の賃貸借契約を結ぶことが可能です。

しかし、賃貸できる期間も5年までと決まっています。もし5年を超えて賃貸するというケースでは、共有者全員の同意をもらわなくてはいけません。

このように共有状態の土地は活用に制限があるため、売却価格は通常の土地の売却価格に持分割合を掛けた金額よりも安くなるケースが多いです。

例えば、3,000万円の土地の持分を2分の1持っていたとしても、1,500万円では買主が見つかりにくいでしょう。1,500万円からさらに30~50%ほど減額された価格になるといわれています。

もし少しでも高く売りたいのであれば、土地を分筆してから売却した方がよいかもしれません。

土地を分筆して売却する

共有名義の土地を「分筆」することで共有状態が解消され、単独名義の土地となります。

分筆・・・共有名義となっている土地を持分割合に応じて分割し、登記し直すことです。

その結果、所有権を自分のみが持っている状態になり、他の共有名義人から売却の同意をもらう必要がなくなります。

買主も購入後、通常の土地と同じように自由に利用できるため売却価格も市場価格に近くなるでしょう。

共有名義の土地を分筆して売却する方法については、以下の記事でもわかりやすく解説しているため、参考にしてみてください。

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ただし、分筆するときには注意点があり、単純に土地の面積と持分割合を一致させればいいわけではありません。

分筆によって評価額に差が出る

分筆をおこなう際は、土地の面積が同じでも接道状況などによって評価額に差が出てしまうことに気をつけなければなりません。

例えば、兄弟2人の持分がそれぞれ2分の1ずつだとします。面積が同じことだけに着目して分筆してしまうと、道路に接している土地と接していない土地に分けてしまうことも考えられます。

道路に接していない土地は建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、新しく建物を建設することが不可能です。(再建築不可物件)

接道義務を満たしていない土地において再建築できない理由については、以下の記事を参考にすることでより理解が深まるでしょう。

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そのため、同じ面積で分筆したとしても、接道義務を満たしていない土地の資産価値は大幅に下がる傾向にあります。土地を分筆する場合、面積ではなく評価額が持分割合に一致させることが大切です。

自分名義の土地だけを売るときの買主候補

買主候補
自分名義の土地だけを売却したいのであれば、分筆して単独名義にすることで売却が比較的容易になることもあります。

しかし、さまざまな事情により分筆が難しく、共有名義のまま自分名義の土地だけを売却しなければならないケースも考えられます。

もし共有名義のまま持分を売ることになった場合、売却手続きの簡単さや売却価格の高さは誰に売るかで異なります。売却先である主な買主候補は以下の通りです。

  • 他の共有者
  • 第三者の投資家
  • 専門買取業者

他の共有者

自分の持分を売却する際に、他の共有者に買い取ってもらえないか交渉するとよいかもしれません。

他の共有者から分筆や売却を反対されているということは、その共有者は現状の土地面積のまま利用できる状態を維持したいと考えていることもあります。

そのため、交渉次第では自分名義(持分)の土地を購入してもらえる可能性があります。

ただし、価格については当事者同士で話し合いをしてもまとまらないことも少なくありません。

また、価格交渉をきっかけに関係性が悪化する可能性もあるため、専門家である不動産会社に依頼することが大切です。

第三者の投資家

持分のみを購入した後、その持分を売却(転売)・活用して利益を得る投資家も存在します。投資家が持分のみを購入して利益を得る方法は大きく4つあります。

  • 取得した持分を他の共有者に売却する
  • 他の共有者の持分を買い取り、通常の土地として売却・活用する
  • 分筆後に土地を売却・活用する
  • 賃貸している土地であれば、持分に応じた地代を請求する

投資家が購入した持分から利益を出すには、他の共有者との交渉など必要なことが多くあります。いずれかの方法であっても交渉が成立するまでに時間や労力などがかかる可能性が高いでしょう。

そのため、土地の評価額に持分割合を掛けた金額の10%~20%程度での取引を投資家から要求されるケースもあります。

また、他の共有者に対して強引な方法で買取を提案したり、相場より安値で持分を買い取ろうとする悪質な投資家がいることにも注意しなければいけません。

このような投資家の行動により、他の共有者との関係が悪化することもあるため、その投資家がどのような人か見極めることも大切です。

専門の買取業者

自分名義の土地だけをなるべく早く高額で売りたいのであれば、専門買取業者に直接買い取ってもらうことも検討してみましょう。

共有不動産を扱っている専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。

当社クランピーリアルエステートでも共有不動産を扱っているため、共有者とトラブルを抱えやすい物件なども積極的に買取しております。

また、弁護士や司法書士などの士業専門家と提携を結んでおり、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

自分名義の土地売却は住宅ローン残債が影響する

住宅ローン 
住宅を購入するときに夫婦でペアローンを組むケースもあり、負担した金額の割合に応じて持分が設定されます。

仮に離婚することになり財産分与で自分名義の土地だけを売りたい場合、ローン残債の有無によって売れるかどうかが変わります。

次の項目から「ローンを完済している場合」と「ローンの残債がある場合」において土地売却に対してどのような影響があるのかわかりやすく説明します。

住宅ローンを完済している場合

離婚時に住宅ローンを完済しているのであれば、対象の不動産に設定された抵当権を抹消できるため問題なく売却が可能です。

ただし、ローンを完済するだけでよいわけではなく、抵当権抹消登記の手続きを忘れずにおこなうことが大切です。なぜなら抵当権はローンを完済すれば自動的に消えるわけではないからです。

手続きは自分でおこなうことが可能です。手続きの方法や必要書類などについては以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてみてください。

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もし「仕事で忙しくて手続きできない」「手続きの方法がよくわからなくて不安」という人などは司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。

ちなみに、司法書士に支払う報酬の費用は5,000円~10,000円程度が相場だといわれています。

住宅ローンの残債がある場合

一方で、自分名義の土地だけを売りたいと思っていても、住宅ローンの返済が途中ということもあるでしょう。

この場合、売却価格が住宅ローン残債よりも高く売却と同時に完済できるのであれば、抵当権の抹消が可能なため問題ありません。

ただし、自分の借入分(ローン)が返済できるとしても、配偶者の残債も完済しなければ抵当権をすべて抹消できないため売却が不可能となってしまいます。

売却利益を返済に当てたとしても完済できない場合、自己資金でまかなう必要があります。配偶者の住宅ローン残債を支払うと贈与とみなされ税金が課せられる可能性もあるため注意しましょう。

まとめ

共有名義となっている土地はその持分を取得しても活用するには共有者の同意が必要なケースもあります。そのため、買主が見つかりにくく、売却できたとしても非常に安い価格になってしまうでしょう。

もし少しでも高く売りたいのであれば、土地を分筆することも検討してみましょう。分筆することで通常の土地のように自分の意思だけで活用できます。

その結果、相場に近い価格での売買が可能となるかもしれません。また、共有不動産を扱っている専門買取業者に買い取ってもらうことも選択肢の一つです。

自分名義の土地における売却に疑問や不安がある人などは信頼のできる不動産業者に相談することが大切です。

最終更新日:

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