売れない再建築不可物件の処分方法!放置するリスクや解決策まで解説

再建築不可物件

「今はもう新しい家を買ったので、今まで住んでいた再建築不可物件を売却したい」

「親からの相続で突然、再建築不可物件を取得することになったが管理できないので売却したい」

「高齢の親が施設に入居することが決まったため、再建築不可物件の実家を売却したい」

そう思っているのに、再建築不可物件のせいで全然買い手が見つからない。

この記事をご覧のあなたもこのような状況になっているのではないでしょうか。再建築不可物件はその名の通り、増築や改築、建て替えができないので通常の物件に比べて、買い手を探すことは非常に難しいです。しかし、売れないからといってそのまま放置してしまうと、予想しないトラブルに発展するなどのリスクもあります。

そこでこの今回は、売れない再建築不可物件の処分方法について以下の流れで解説します。この記事を読むことで、売り手がつかないからといってそのまま再建築不可物件を放置するリスクが理解でき、その上で適切な解決策を取れるようになるでしょう。

売れない再建築不可物件の処分方法は?

再建築不可物件処分

再建築不可物件の売却活動中、不動産会社に依頼して買主を広く募集するだけでなく、隣地の所有者の方にも直接、提案はされているでしょうか。再建築不可物件でも、隣の土地と合わせることによって再建築できるようになる可能性があり、隣地所有者にとっては、自身の不動産の資産価値を高める絶好の機会となります。

そのため、もしまだ隣地の方への提案をされていないようであれば、不動産会社の担当者に依頼して、直接提案してもらいましょう。そうすれば、売れずに困っていた再建築不可物件もスムーズに話が進むかもしれません。

そして提案しても断られてしまったときは、処分方法として次の5つを検討してみてください。

1.収益物件として賃貸に出す

中古住宅の購入を考えている方の中では、再建築不可物件の人気は高くありません。担保としての資産価値が著しく低いため、住宅ローンを組めないだけでなく、購入しても増改築や建て替えができないからです。

しかし、収益物件として賃貸経営するのであれば、再建築不可物件だからといって人気が低いわけではありません。

なぜなら、再建築不可物件に限らず、賃貸物件に入居する方は、そもそも住んでいる物件を増改築しようとは思っていないからです。

借主が問題なく住めるように最低限のリフォームをする必要はありますが、普通に住めるのであれば、その物件が再建築可能であろうと、不可能であろうと、問題ではありません。立地はよいか、設備はきれいか、車は置けるか、といった他の賃貸物件と同じ軸で比べられます。

再建築不可の賃貸物件だからこそのメリットがある!

再建築不可物件は接道義務を満たしていないことが理由となっているため、物件の前の道路幅は狭いかもしれません。

しかし、近くに駐車場がある車を持たない入居希望者がいる物件の立地が良いなどのメリットをもった物件も少なくありません。

建て替えができないというデメリットを十分に上回るメリットがあれば、再建築不可物件でも資産価値が上昇するのです。

また、再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税が安く、家賃を下げても高い利回りを出せるのが特徴です。また最近注目されている「DIY可の賃貸物件」として貸し出すことで、リフォーム費用を抑えながら入居者を探せます。

周辺の賃貸物件の状況をみて、需要がありそうであれば、不動産業者と相談してみてください。

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2.再建築不可物件専門の買取業者に売却する

『なるべく早く物件を手放したい』『物件をすぐ、確実に現金化したい』という場合は、再建築不可物件専門の買取業者に売却してしまうのが最善の方法といえます。

一般的なマンションや住宅などの不動産を扱う大手不動産会社などは、仲介・買取での利益が少ない再建築不可物件を扱うことが少なく、買取を依頼しても断られる可能性が高いです。

そこで、着目したいのが「再建築不可物件を専門的に扱っている買取業者」です。大手不動産会社では扱うことのできない物件でも、市場相場と同程度の買取をしてくれるので思ったよりも高額で売却できます。

また、仲介ではなく買取を専門としているので「仲介手数料」というもの自体が無く、買い手を見つける手間や時間もかからないという点が最大のメリットです。

もし、再建築不可物件などを手放したいと考えているのであれば、まずは買取業者へ依頼することを検討しましょう。

再建築不可物件の買取ならぜひ当社へご依頼ください

再建築不可物件専門の買取業者として業界トップを目指す当社『クランピーリアルエステート』はどんな状態の再建築不可物件であっても相場相当の値段で買取をおこなっております。

当社自慢の再建築不可物件のスペシャリストが物件を買い取った後の運用までを考え、買取対応をおこなっているので高価格でお売りいただくことが可能です。

また、再建築不可物件に限らず、さまざまな事情をもった訳あり物件大手不動産会社に買取を断られている物件ボロボロの築古物件なども積極的にお売りいただきたいと思っております。

物件の売却をご検討の方は、まずは当社までご連絡いただけますと幸いです。

3.空き家バンクに登録する

不動産会社に売却を依頼しているのに買い手が見つからないときは、自治体や自治体から委託を受けた団体が運営している空き家バンクを利用してみましょう。

空き家バンクに登録しておくと、自治体が窓口となって、空き家を利用したい方や購入したい方と条件が合えば紹介してもらえます。窓口が自治体か不動産会社か、だけの差だと思われるかもしれませんが、ここに大きな違いがあります。

不動産会社は営利活動、自治体は非営利活動で純粋に空き家を有効活用することを目的にしています。実際、不動産会社に再建築不可物件の売却を依頼しても、期待しているほど動いてくれていない可能性もあります。

それは、不動産会社にとって利益となる部分が、売買成立による仲介手数料だからです。これは売却金額に比例するので、売却価格が安い再建築不可物件は不動産会社にとっても利益が大きい取引ではありません。そのため、できるだけ売却活動に費やす時間を少なくし、手間をなくさなければ、赤字になります。

ですが、自治体は空き家を利用したい方と空き家の所有者をつなげることが目的なので、売却金額は問題になりません。その結果、不動産会社に依頼しても見つからなかった買主が空き家バンクに登録することで簡単に見つかることもあります。

空き家バンクは自治体によって取り組んでいないところもありますが、一般社団法人移住・交流推進機構が運営する「ニッポン移住・交流ナビ」に全国の情報がまとまっているので、あなたの住んでいる地域でそのような活動が行われているか確認してみてください。

資料:「ニッポン移住・交流ナビ 空き家情報」

4.寄付する

「寄付」と聞くと市区町村などの地方自治体への寄付と思われるかもしれません。

ですが、市町村は公的利用が見込めない場合や、権利関係に問題があったり、維持管理が負担になったりする場合は寄付を断る傾向にあります。なかには、原則として寄付を受け取らないとしている自治体もあります。

資料:国土交通省 遊休不動産の現状と課題 

このことから自治体への寄付はあまり現実的ではないといえます。そこで寄付の候補先となるのが、隣地を所有している方です。購入は断られてしまったかもしれませんが、寄付であれば受けてもらえるかもしれません。

ただし、110万円以上の寄付を行うと、受け取る側に贈与税がかかります。そのため、再建築不可物件の現在の資産価値がどの程度か把握したうえで、贈与税が発生するのか、発生するときはどのくらいの贈与税になるのかを予め、伝えておくほうが今後のトラブルを避けられます。

「無料で手放してしまうのは嫌だ」と思われるかもしれませんが、次の章で紹介する再建築不可物件を放っておくリスクをしっかりとお読みいただければ、無料だとしても寄付で手放していた方が、メリットが大きいと感じていただけるはずです。

5.更地にする

最後に紹介する処分方法は、更地にすることです。ただし、これは最後の手段だと思ってください。

再建築不可物件は一度更地にしてしまうと、そこに新たに建築物を造ることはできません。再建築不可物件であれば、リフォームやリノベーションによって物件の価値を上げられたかもしれないのに、更地にすることでそのようなことが不可能になります。そのため、再建築不可物件の土地を更地にすると、資産価値は大きく下がります。

それだけでなく、注意点として、固定資産税も住宅用地の特例を受けられなくなり、資産価値が下がったとしても納めなければならない固定資産税額は上がってしまうかもしれないということがあります。

このように更地にするデメリットは大きいです。そのため、再建築不可物件をそのままにしておくとすぐに倒壊してしまうかもしれない、台風や地震などが起きた時に第三者に被害を与えてしまうかもしれないという時に、更地にするようにしましょう。

更地にしたあとは、その土地の大きさや接している道路の幅員にもよりますが、駐車場や家庭菜園として利用されることが多いです。

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再建築不可物件を処分しないで放置するリスク

再建築不可物件放置
再建築不可物件が売れないときの処分方法をお伝えしました。思っているより手間やお金がかかったりして、損するくらいならそのまま何もしないで置いておこうと思われたかもしれません。

ですが、再建築不可物件は放置しておくと様々なリスクがあり、あなたに大きな損失を与える可能性があります。その具体的な4つのリスクについてお伝えします。

1.税金リスク

1つ目は税金です。再建築不可物件であっても、所有している間は固定資産税を払い続けなければなりません。再建築不可物件は資産価値も低く、住宅用地の特例を受けられるので、固定資産税の額としてはそこまで負担ではないでしょう。

しかし、再建築不可物件を空き家のまま放置し続け、自治体から特定空家に認定されると特例の対象から外されて、固定資産税は6倍にもなります。

特定空家として認定される判断基準には

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態か
  • そのまま放置すれば衛生上有害となるおそれのある常態化
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態か
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態か

などがあります。

資料:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 

また行政からの命令も放置し続けると、50万円以下の過料に処されるので注意が必要です。

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2.倒壊リスク

再建築不可物件は接道義務が法律で定められた1950年よりも前に建てられた築年数50年を超えるものがほとんどです。木造住宅は25年が寿命とも言われていて、適切にメンテナンスしなければ、最近のような大雨や暴風で浸水したり、屋根が飛んでいったりする可能性も高いです。

また、再建築不可物件は当然、新耐震基準が定められた建築基準法の改正前でもあるので、地震による倒壊リスクも通常の物件に比べて高いでしょう。

そして地震などの災害によって建物が全壊した場合でも再建築不可物件は、新しく建て直すことができません。そうなると更地として利用するしかなく、余計に処分しにくくなります。

3.防犯リスク

再建築不可物件を空き家のまま放置していると、粗大ごみなどが不法投棄されるような場所になったり、犯罪者の住処として不法侵入されたりする可能性があります。そうなると、近隣の住民の生活に不安を与えることにもなり、防犯上好ましくありません。

物件が放火されて火災が起き、周囲の物件にまで被害を出す原因にもなります。さらに再建築不可物件は、接道義務を満たしていないということで、消防活動にも遅れが生まれ、周辺一帯が火の海になることも考えられます。

4.損害賠償リスク

物件が倒壊したことで、隣地の物件や人に被害を与えたり、通行人などの第三者に怪我をさせたりした場合、その物件の所有者が賠償責任を負わされることがあります。

台風や地震のような自然災害でも、所有者が適切な管理を行っていないこと(瑕疵)が原因で起きたものだと判断されても同じです。もし損害賠償請求を受けると、その金額は数千万円から、被害の内容によっては数億円にまでなります。

適切に維持管理する費用に比べると膨大な賠償額です。

このように、売れないし、自分も住んでないからといって放置していると、あなた自身にも、周囲に住んでいる方々にも被害を与える可能性が高いです。こういったリスクは必ず起こるわけではないですが、万が一のためにも、しっかりと管理し続けるか、前の章でお伝えした処分方法に従って対応することをおすすめします。

再建築不可物件を売れるようにする2つの解決策

解決策
どうしても処分ではなく、売りたいと思うこともあるでしょう。そのようなとき、再建築不可物件を売れるようにする解決策は2つあります。もしまだ試していないものがあれば、売るための解決策として検討してみてください。

再建築可能にして売却する

最も売れる可能性が高くなる解決策は、再建築不可物件を再建築可能にしてしまうことです。もともと再建築不可となっている理由は、接道義務を満たすことで再建築が可能になる可能性が高いです。

再建築が可能となれば物件の価値が上昇し、売却もしやすくなるでしょう。接道義務を満たすためには隣地を買取ったり、道路からセットバックするのが一般的です。

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フルリフォームして売却する

再建築不可物件が老朽化して、売却が難しくなっているのであれば、フルリフォームすることで買い手が見つかることもあります。ただし、フルリフォームには新築を建てるのと同じくらいの費用がかかり、その金額分を売却金額に上乗せするのは難しいです。

さらに、フルリフォームしても再建築不可物件に変わりはないため、自宅として売却するのであれば相場よりも安い価格で売り出す必要があります。

フルリフォームにかかる費用と売却できそうな価格、処分する場合にかかる費用を比べつつ、一番最適な方法はなにかじっくり考える必要があるでしょう。

また最初にもお伝えしましたが、再建築不可物件は賃貸物件であれば、需要は他の物件とそこまで変わりません。ですので、フルリフォームしたあとは、不動産投資を行っている方に収益物件として売却することを選択肢にしてもいいでしょう。

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まとめ

以上、売れない再建築不可物件を処分する方法と、放置したケースのリスクについて解説してきました。

まとめると、

  • 処分方法としては、「賃貸に出す」、「空き家バンクに登録する」、「買取業者に売却する」、「寄付する」、「更地にする」の5つ
  • 放置した場合のリスクは、税金・倒壊・防犯・損害賠償請求リスクの4つ

です。

再建築不可物件は売れない場合でも、適切に維持管理し続けていくことが大切です。費用はかかりますが、何もせずに放置するリスクとそこから生まれる損害を比べれば、大したことはありません。

また条件によっては再建築可能にしたり、買主を個人ではなく投資家にしたりすることで、売却できるようになる可能性もあるので、ぜひ一度、担当の不動産会社に相談してみてください。

最終更新日:

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