売れない再建築不可物件の処分方法!放置するリスクや解決策まで解説

再建築不可 処分

再建築不可物件を売却する場合、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまうケースも少なくありません。

再建築不可物件は増築・改築・建替えができないため、通常の物件に比べて資産価値が低い上に需要も少ないからです。

しかし、売れない再建築不可物件をそのまま放置していると、数千万円もの損害賠償を請求されてしまうリスクもあります。

一般の買主には売れない再建築不可物件でも、専門に取扱う買取業者なら、問題なく買取してもらえるのでご安心ください。

以下のフォームから、あなたが所有している再建築不可物件の買取価格を複数社分確認できるので、まずは無料一括査定を受けてみるとよいでしょう。

売れない再建築不可物件の処分方法は?

再建築不可物件処分

再建築不可物件でも、隣地と合わせれば再建築できるケースもあるので、まずは隣地所有者に買取してもらえないか交渉してみることをおすすめします。

それでも売却先が見つからない場合、次の処分方法を検討しましょう。

  1. 収益物件として賃貸に出す
  2. 再建築不可物件専門の買取業者に売却する
  3. 空き家バンクに登録する
  4. 寄付する
  5. 更地にする

それぞれの処分方法を順番に解説します。

1.収益物件として賃貸に出す

以下のような理由から、中古住宅のなかでは、再建築不可物件の人気は高くありません。

  • 担保としての資産価値が著しく低い
  • 住宅ローンを組めない
  • 購入しても増改築や建て替えができない

しかし、収益物件として賃貸経営するのであれば、再建築不可物件は人気が低いわけではありません。

なぜなら、賃貸物件の入居者は住んでいる物件を増改築しようとは思っていないからです。

普通に住めるのであれば、その物件が再建築不可物件であることは問題ではありません。

立地・設備・駐車場の有無といった、他の賃貸物件と同じ基準で比較されます。

再建築不可の賃貸物件だからこそのメリットもある

建て替えができないというデメリットを十分に上回るメリットがあれば、再建築不可物件でも資産価値は高いです。

また、再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税が安く、家賃を下げても高い利回りを出せるのが特徴です。

また最近注目されている「DIY可の賃貸物件」として貸し出すことで、リフォーム費用を抑えながら入居者を探せます。

周辺の賃貸物件の状況をみて、需要がありそうであれば、不動産業者と相談してみてください。

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2.再建築不可物件専門の買取業者に売却する

「なるべく早く物件を手放したい」「物件をすぐ、確実に現金化したい」といった場合、再建築不可物件専門の買取業者に売却してしまうのがベストな方法です。

一般的なマンションや住宅などの不動産を扱う大手不動産会社などは、仲介・買取での利益が少ない再建築不可物件を扱うことが少なく、買取を依頼しても断られる可能性が高いです。

そこで着目したいのが、大手不動産会社では扱うことのできない物件でも、市場相場と同程度の買取をしてくれる「再建築不可物件を専門的に扱っている買取業者」です。

また、仲介ではなく買取を専門としているので「仲介手数料」も必要なく、買主を見つける手間や時間もかからない点もメリットです。

もし、再建築不可物件を手放したいと考えているのであれば、まずは以下の無料一括査定を利用して複数社の査定価格を比較してみてはいかがでしょうか。

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3.空き家バンクに登録する

不動産会社に売却を依頼しても買主が見つからない場合、自治体や自治体から委託を受けた団体が運営している「空き家バンク」を利用してみましょう。

空き家バンクに登録しておくと、自治体が窓口となって、空き家を利用したい人や購入したい人を紹介してもらえます。

不動産会社は営利活動、自治体は非営利活動で純粋に空き家を有効活用することを目的にしています。

実際、不動産会社に再建築不可物件の売却を依頼しても、期待しているほど動いてくれていない可能性もあります。

それは、不動産会社にとって利益となる部分が、売買成立による仲介手数料だからです。

これは売却金額に比例するので、売却価格が安い再建築不可物件は不動産会社にとっても利益が大きい取引ではありません。

そのため、できるだけ売却活動に費やす時間を少なくして、手間をなくさなければ、赤字になります。

ですが、自治体は空き家を利用したい方と空き家の所有者をつなげることが目的なので、売却金額は問題になりません。

その結果、不動産会社に依頼しても見つからなかった買主が空き家バンクに登録することで簡単に見つかるケースもあります。

空き家バンクは自治体によって取り組んでいないところもありますが、一般社団法人移住・交流推進機構が運営する「ニッポン移住・交流ナビ」に全国の情報がまとまっています。

まずは一度、あなたの住んでいる地域でそのような活動が実施されているか確認してみてください。

参照:「ニッポン移住・交流ナビ 空き家情報」(一般社団法人移住・交流推進機構)

4.寄付する

再建築不可物件を含む不動産は、市区町村などの地方自治体に寄付できます。

ただし、市町村は公的利用が見込めない場合や、権利関係に問題があったり、維持管理が負担になったりする場合は寄付を断る傾向にあります。 

もし自治体への寄付を断られてしまった場合、隣地の所有者に再建築不可物件を寄付しましょう。

購入は断られてしまったかもしれませんが、寄付であれば受けてもらえるかもしれません。

ただし、110万円以上の寄付をおこなうと、受け取る側に贈与税が課せられるため注意しましょう。

「無料で手放してしまうのは勿体ない」と感じるかもしれませんが、再建築不可物件を放置するリスクを考えれば、無料でも手放したほうが損をせずに済むケースも少なくありません。

参照:「遊休不動産の現状と課題」(国土交通省)

5.更地にする

最後に紹介する処分方法は、更地にする方法です。

再建築不可物件を一度更地にしてしまうと、そこに新しい建物は建築できません。

再建築不可物件であれば、リフォームやリノベーションによって物件の価値を上げられたかもしれないのに、更地にすることでそのようなことが不可能になります。

他にも、再建築不可物件を更地にすると、次のデメリットが生じます。

  • 物件の資産価値が下がる
  • 固定資産税額が上がってしまう

このように更地にするデメリットは大きいので、以下のようなケースのみ更地にする方法を検討しましょう。

  • 再建築不可物件を放置しておくと倒壊してしまうかもしれない
  • 台風や地震などが起きた時に第三者に被害を与えてしまうかもしれない

更地にした後は、その土地の大きさや接している道路の幅員にもよりますが、駐車場や農地として利用されることが多いです。

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再建築不可物件を処分しないで放置するリスク

再建築不可物件放置

再建築不可物件の処分には手間や費用がかかるため、そのまま何もしないで放置しようと考える人も少なくありません。

ですが、再建築不可物件を放置しておくと、さまざまなリスクによって大きな損失を被ってしまう恐れがあります。

  1. 税金が6倍も課税されてしまう
  2. 建物が倒壊してしまう
  3. 不法投棄・不法侵入されてしまう
  4. 損害賠償を請求されてしまう

具体的な4つのリスクについてお伝えします。

1.税金が6倍も課税されてしまう

1つ目は税金面におけるリスクです。

再建築不可物件であっても、所有している間は固定資産税を払い続けなければなりません。

再建築不可物件は資産価値も低く、住宅用地の特例を受けられるので、固定資産税の額としてはそこまで負担ではないでしょう。

しかし、再建築不可物件を空き家のまま放置して、自治体から「特定空き家」に認定されると、特例の対象から外されて固定資産税が6倍になってしまいます。

特定空き家として認定される判断基準は以下のとおりです。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態か
  • そのまま放置すれば衛生上有害となるおそれのある常態化
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態か
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態か

また、行政からの命令も放置し続けると、50万円以下の過料に処されるので注意が必要です。

参照:『「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針』(国土交通省)

2.建物が倒壊してしまう

接道義務が制定されたのが1950年なので、再建築不可物件は築年数50年を超える木造住宅がほとんどです。

木造住宅は25年が寿命ともいわれており、適切にメンテナンスしなければ、大雨や暴風で浸水したり、屋根が飛んでいってしまう可能性も高いです。

また、再建築不可物件は新耐震基準が定められた建築基準法の改正前に建築されたので、通常の物件に比べると地震による倒壊リスクも高いです。

そして地震などの災害によって建物が全壊しても、再建築不可物件は新しく建て直すことができません。

そうなると更地として利用するしかなく、余計に処分しにくくなります。

3.不法投棄・不法侵入されてしまう

再建築不可物件を空き家のまま放置していると、不法投棄・不法侵入される可能性が高まります。

  • 粗大ごみなどが不法投棄される
  • 犯罪者の住処として不法侵入される

そうなると、近隣の住民の生活に不安を与えることにもなり、防犯上好ましくありません。

もし物件が放火されて火災が起きれば、周囲の物件にまで被害を出す原因にもなります。

さらに、再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、消防活動にも遅れが生まれ、周辺一帯が火の海になってしまう恐れもあります。

4.損害賠償を請求されてしまう

再建築不可物件が倒壊して、隣地や隣人など被害を与えた場合、物件所有者が賠償責任を負わされる恐れがあります。

台風や地震のような自然災害でも、所有者が適切な管理をおこなっていないことが原因で起きたものだと判断されても同様です。

もしも、損害賠償請求が認められると、数千万円〜数億円もの大金を支払わなければなりません。

このように、再建築不可物件を放置していると、あなた自身や周囲に住んでいる人々にも被害を与える可能性が高いです。

万が一のためにも、再建築不可物件はなるべく早く処分してしまうことをおすすめします。

再建築不可物件を売れるようにする2つの解決策

解決策

どうしても再建築不可物件を売りたい人もいるでしょう。

そうした場合、再建築不可物件を売れるようにする解決策は2つあります。

  • 再建築可能にしてから売却する
  • フルリフォームしてから売却する

まだ試していなけば、売るための解決策として検討してみてください。

再建築可能にしてから売却する

再建築不可物件を売るためのベストな解決策は、再建築可能にしてしまう方法です。

もともと再建築不可となっている理由は、接道義務を満たすことで再建築が可能になる可能性が高いです。

再建築可能になれば物件の価値が上昇する上、売れやすくなります。

接道義務を満たすためには隣地を買取したり、道路からセットバックする方法が一般的です。

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フルリフォームして売却する

老朽化により売却が難しくなっている場合、再建築不可物件をフルリフォームすることで買主が見つかることもあります。

ただし、フルリフォームには新築を建てる場合と同等の費用がかかり、その金額分を売却金額に上乗せするのは難しいです。

なぜなら、フルリフォームしても再建築できない事実は変わらないため、売却価格が相場より安くなるケースが多いからです。

そのため、リフォームをおこなう前に不動産業者と相談して、リフォーム費用と売却価格を比較する必要があるでしょう。

まとめ

必要ない再建築不可物件でも、適切に維持管理しなければ、税金面などでさまざまなリスクを被ってしまいます。

ですので、再建築不可物件が必要ない場合、処分して手放してしまうことをおすすめします。

とはいえ、再建築不可物件は需要が少なく、なかなか一般の買主が見つからずに売れ残ってしまいやすいです。

しかし、再建築可能にしたり、専門業者に買取してもらうことで、売却できる可能性もあるので、ぜひ一度、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

再建築不可物件を処分するときのよくある質問

再建築不可物件とは何ですか?

接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。

再建築不可物件は持ち主で処分できますか?

法律上の制限はないので、再建築不可物件であっても所有者が自由に処分できます。

売れない再建築不可物件はどのように処分できますか?

収益物件として賃貸に出したり、空き家バンクに登録する方法から、寄付したり更地にすることでも処分できます。より早く処分したいのであれば、再建築不可物件専門の買取業者へ売却するとよいでしょう。
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再建築不可物件を放置するとどうなりますか?

税金がかかったり、建物が倒壊するといったリスクがあります。また物件が放火されるといった防犯面や、周辺住民から損害賠償を受けるリスクもあります。

どのようにすれば再建築不可物件を売却できますか?

建築基準を満たして再建築可能にしたり、フルリフォームを施すことで、再建築不可物件でも買主が見つかりやすくなります。また専門業者に買取してもらえれば、買主を探す必要がないので早く売却できます。
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