「親と絶縁していて連絡が取れないけど、なんとか家を売却できないだろうか。」と悩みを抱えている人も少なくありません。
マイホーム購入時に親から資金援助を受けていたり、親の土地に家を建てた場合、親と絶縁状態になっていると家を売却するときに手間がかかります。なぜなら、家の権利関係に親も含まれるからです。
この記事では、親と絶縁している状態で家を売却する方法を中心に詳しく解説していきます。
また、親と絶縁している場合に家の売却が困難になるケースや賃貸物件としての活用法なども説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
親と絶縁している家は売却が難しい理由
親と絶縁していても建物・土地のどちらの権利にも親が関係しないのであれば何も問題はありません。そのため、成人であれば親の承認がなくても不動産売却が可能です。
一方で、親と絶縁していることによって家の売却が困難になるケースは以下の通りです。
- 建物または土地が親と共有名義になっている
- 親の土地に家を建てている
次の項目からそれぞれのケースについて詳しく説明します。
①建物または土地が親と共有名義になっている
家を購入する際、親からの資金援助としてお金を贈与してもらう方法や共有者として家を購入してもらう方法などがあります。
一般的に贈与額が1年間に110万円を超えると課税対象となり贈与税がかかります。
一方で、共有者として購入代金の一部を親に負担してもらうことで、贈与とならず無駄な税金を省くことが可能です。そのため、110万円を超える資金援助をしてもらうケースでは親と共有名義にして家を購入する人も少なくありません。
しかし、共有名義の不動産は単独名義の不動産に比べて売却が難しくなります。その理由は、共有名義人全員から売却の同意を得なければならないからです。
そのため、親と共有名義で購入した家は親の同意がなければ売却できません。売却するためには、絶縁している親に連絡をして売却の同意をもらうことが大切です。
②親の土地に家を建てている
親の土地に家を建てている場合、権利金や地代を支払っていれば借地権付きの家として売却の手続きを進めることができます。
しかし、親子間で権利金や地代などのお金をやり取りしているのは稀でしょう。このように親から無償で土地を借りているケースでは「使用貸借」となります。
使用貸借の問題は借主の権利が非常に弱いことです。貸主である親から明渡しを求められた場合、原則従わなければなりません。
これだけ貸主の権利が強いのは、本来であれば有償で貸し出すことができる土地を、貸主の善意によって無償にしているものだからです。
もし家を売り出したとしても、買主がそのまま住み続けられる保証がありません。そのため、親の土地を使用貸借している家の場合には、売却はほとんど不可能だといえます。
親と絶縁している家を売却する4つの方法
親と絶縁していることで売却の同意が得られなかったり、親の土地を使用貸借しているなどの場合は売却が困難でしょう。
しかし、適切な対処をおこなうことで売却が可能となる場合もあります。
次の項目から、親と共有名義になっている家を想定した売却方法を詳しく解説していきますので、参考にしてみてください。
①親から売却の同意を得る
最も理想的な方法は絶縁している親との関係を修復して売却の同意を得ることです。また、必ずしも良好な関係を修復しなければならないわけではなく、売却の了承がもらえれば売却が可能です。
その際に委任状を作成してもらうことで、あとは自由に売却活動をおこなうことができます。この方法であれば、一般的な不動産の市場価格に近い価格で売り出しても買主が見つかるでしょう。
しかし、どんなにお願いしても同意してもらえなかったり、そもそもこちらからの連絡を完全に遮断しているという可能性もあります。
このように、どうしても親から売却の同意を得ることができないという場合は、別の売却方法を考えなければなりません。
別の売却方法については次の項目で説明しますので、選択肢の一つとして検討してみるとよいでしょう。
②自分の持ち分のみを売却する
共有名義の家そのものは売却できませんが、自分の持ち分のみであれば共有名義人の同意がなくても売却できます。
例えば、家における自分の持ち分が3分の2であれば、その3分の2を買主に売ることが可能です。
ただし、買主からすると見ず知らずの他人と不動産を共有することになります。また、購入後も自由に使用・売却できるわけではありません。
このように、共有名義の不動産は買主（第三者）にとってデメリットの大きい物件となるため、売却価格が大幅に下がってしまうケースが多々あります。
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③共有名義を解消して売却する
本来であれば、共有名義になっている不動産は当事者同士で話し合い、分割方法を決定する必要があります。
しかし「どうしても共有物分割協議に応じてもらえない」「話し合いが途中で決裂した」「調停が成立しなかった」ということも考えられます。
このような場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることで分割方法を決定できるかもしれません。
実際に共有物分割請求訴訟を起こすと、裁判所が適切だと判断した分割方法が判決として下されます。その分割方法は3つあり、以下の通りです。
- 現物分割
- 代金分割
- 価格賠償
現物分割は対象の共有物を「物理的に分割する」ことです。現物分割によって土地や建物を持ち分に応じて物理的に分割するのは現実的ではないとされています。
そのため、判決では「代金分割」または「価格賠償」のどちらかになることが多いといわれています。次の項目から、代金分割と価格賠償について詳しく解説していきます。
代金分割とは
代金分割は共有物を競売にかけて、そのときの落札価格を持ち分に応じて分割する方法です。競売による売却価格は相場よりも低くなるといわれているため、高額売却は期待できないことに注意しましょう。
なぜなら「落札者は引き渡されるまで競売物件の内部を見ることができない」「担保としての評価が低いため、購入資金として銀行からの住宅ローンも受けにくい」などの理由があるからです。
落札価格は相場の60%程度で取引されるケースが多いです。しかし、自分の持ち分のみを売却するよりも多くの金額が手元に残る可能性が高いでしょう。
価格賠償とは
価格賠償は他の共有者の持ち分を買い取って共有状態を解消する方法です。ちなみに、相手の共有者の持ち分を全て買い取ることを「全面的価格賠償」と呼びます。
法律で定められている方法ではありませんが、買取の意思や支払い能力もあると認められた場合にこの判決が下されるケースもあります。
また、価格賠償で共有者に支払う金額も裁判所によって適切な価格が決定されます。
価格賠償が認められることで、単独名義の家となり複雑な権利関係も解消できるでしょう。その結果、通常の不動産と同じように市場価格での売却が可能かもしれません。
ただし、訴訟から判決まで数カ月の期間が必要なため、すぐに売却したい場合は適していないといえます。
共有物分割請求訴訟を起こす場合には、家を売却して現金が手に入るまでの期間を半年から1年程度で見積もっておくとよいかもしれません。
④相続したあとに売却する
親と絶縁しているとしても法律上の親子関係は解消されないため、親の遺産を相続する権利があります。
そのため「使用貸借として使用している親の土地」や「共有名義で購入した家」なども相続の対象です。相続が完了すれば通常の不動産と同じように売却が可能となるケースもあります。
もし兄弟姉妹や親戚など自分以外にも相続人がいるのであれば、遺産の取り扱いについて話し合いましょう。その際に、家を売却したいことを理由も踏まえて交渉すると同意してもらえるかもしれません。
それでも遺産分割協議や遺産の取り扱いについてなかなかまとまらないというときには、相続問題に詳しい弁護士に相談することが大切です。
弁護士などの専門家に介入してもらうことで、相続トラブルを大きくせずに協議を終えることができるかもしれません。
売却が難しい場合は賃貸物件として活用する
共有名義の不動産は売却するためには共有者全員の同意を得るまでが大変です。また、持ち分だけの売却ではなかなか買主が見つからないケースもあります。
そのため、親と子どもの仲が悪く絶縁していて家の売却が難しい場合には、賃貸物件として第三者に貸し出すことも選択肢の1つです。
賃貸であれば共有持分の過半数の同意でおこなうことができます。つまり、自分が1人で2分の1を超える持ち分を持っていたり、夫婦で合わせて超えていれば親の許可なく賃貸物件として貸し出せます。
ただし、許可なしで貸し出すには賃貸期間の年数に制限があります。その年数は「土地が5年以内」「建物が3年以内」です。もし家を貸し出す場合であれば期間は3年が上限です。
ちなみに、期限を超えて長期間賃貸する場合は共有者全員の許可が必要です。
賃貸契約の繰り返し・更新はできない
前の項目で説明したように、共有不動産を許可なく貸し出した場合は期限が設けられています。それならば「3～5年の賃貸契約を繰り返したり更新すればよいのではないか」と考えるかもしれません。
このケースについては明確な規定が無いため、判断が難しいとされています。
そのため「賃貸契約の繰り返しや更新は長期間の賃貸と事実上同じである」と主張されるかもしれません。
まずは3～5年間土地や家を賃貸物件として活用しながら、貸し出し期間中に絶縁している親と連絡を取り合って売却や賃貸継続の交渉をおこなうとよいでしょう。
家賃収入は持分割合が適用される
所有している物件を貸し出して家賃収入を得た場合は、持分割合によって共有者にも分配されます。
例えば、自分と親の持分が7：3であり家賃収入が毎月10万円だとしたら、親は3万円の家賃収入を受け取る権利があります。
連絡をせずに貸し出した場合でも、あとから賃貸物件として活用していることに気づいた親から持分割合による家賃収入を請求される可能性もあります。
ケースによっては「入居者を退去させろ」と指示される恐れがあり、親も入居者も含んだトラブルに発展してしまうかもしれません。
法律上では共有者に許可無く物件を貸し出せますが、可能であれば連絡を取りあって合意の上で物件を貸し出した方がよいといえます。
まとめ
所有している家を絶縁している親と共有名義で購入した場合、売却するためには親（共有者）の同意が必要です。
しかし「売却を了承してもらえない」「そもそもすべての連絡を遮断されている」ということも考えられます。
このような場合、共有名義を解消するための訴訟を起こしたり相続が発生するまで待たなければならないケースもあります。
一方で、自分の持ち分のみであれば自由に売却が可能です。もし持ち分のみを売却するのであれば、共有不動産を得意とする専門買取業者に売却することも検討してみましょう。
親と絶縁している家の売却に疑問や不安がある人は、弁護士や司法書士などの士業専門家と提携を結んでいる専門買取業者に相談するとよいかもしれません。
