共有持分を揉めずに売る3つの方法!トラブルの対処法なども詳しく解説

揉めずに売る

「トラブルなく共有不動産を売りたい」「円満に共有関係を解消したい」などのように共有者と揉めずに共有不動産や共有持分を売却したいと考えている人も少なくありません。

売却するには共有者全員の同意が必要なため「売る・売らない」と意見がぶつかり揉めてしまうケースもあります。

この記事では、共有不動産を揉めずに売る3つの方法を具体的に解説するので、自分の状況に適した売却方法を選択してみてください。また、起こりやすいトラブルやその対処法についても詳しく説明していきます。

共有不動産の売却で起こりやすいトラブル

トラブル
権利関係が複雑になりやすいため、共有不動産の売却はトラブルが起こりやすいです。主なトラブルは以下のようなものがあります。

  • 共有者から売却の同意をもらえない
  • 共有者と連絡が取れない
  • 代表者が売却代金を分配してくれない

次の項目からそれぞれ具体的に解説するので、未然にトラブルを避けられないか予防策を考えておくことも大切です。

共有者から売却の同意をもらえない

共有不動産の売却は法律上の「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意が必要であることが民法251条で定められています。

そのため、持分の割合や共有者の人数に関わらず、反対する共有者が1人でもいると売却は不可能です。

極端なケースですが、100人のうち自分含め99人の共有者たちが売却に賛成していても、残りの1人が反対すれば共有不動産の売却は認められません。

仮に共有者全員が売却することに賛成していても「売却価格」が折り合わず、売却が無効になることもあります。

売却価格に合意を得られない

「すぐに現金が欲しい」「共有不動産の管理が難しくなった」などの理由で利益よりも早く売却することを優先する共有者もいます。

一方で「売却に時間がかかってもよい」「安価で手放すのはもったいない」などのようにできるだけ高く売りたいと考える共有者もいるでしょう。

このように共有者の状況が異なることで、希望の売却価格が一致しない可能性もあります。

売買契約を結ぶというタイミングで「その価格では売却したくない」と共有者が異論を唱えてしまうと、買主とのトラブルにも発展しかねません。

このようなトラブルを避けるためにも、事前に売却価格の最低基準を話し合うことが大切です。

連絡が取れない共有者がいる

先祖代々から不動産を相続してきたことによって、共有者の人数が増えすぎてしまうことも珍しくありません。

このようなケースでは「連絡しても返信が来ない」「そもそも連絡先がわからない」などのトラブルが起きてしまうケースも考えられます。また、共有者が行方不明で生死の確認も取れないこともあります。

「返信がない」「行方も生死もわからない」からといってそのまま売却を進めてはいけません。

なぜなら、売却後に音信不通だった共有者が現れた場合、共有不動産に対する権利が侵害されたとして損害賠償を請求されてしまう可能性があるからです。

代表者が売却代金を分配してくれない

基本的に売買契約を結ぶときは共有者全員が同席しなければいけません。しかし「仕事で予定が合わない」「遠方に住んでいる」などの事情によって全員が立ち会えるとは限りません。

このようなケースでは委任状を作成し代表者を選任することで契約を任せることが可能です。一般的に代表者のみが売却代金を受け取り、持分割合に応じて各共有者に分配します。

ただし、代表者が代金を持ち逃げしようとしたり、分配を催促しても応じてくれないなどのトラブル起きてしまうこともあります。

もし不安であれば各共有者に直接代金を振り込んでもらうことも可能です。ただし、買主に手続きに手間をかけさせてしまうため、事前に不動産業者や買主に相談することが大切です。

共有持分を揉めずに売る3つの方法

揉めずに売る
前の項目で説明したように共有不動産を売却するときはさまざまなトラブルが起こる可能性があります。

共有者とできるだけ揉めないようにするためには、以下の方法で売却するとよいでしょう。

  • 共有者に事前報告して持分を売却する
  • すべての共有持分を買い取って単独名義にする
  • 共有持分の専門買取業者に売却する

それぞれわかりやすく解説するので、どの方法であれば揉めにくいのか共有関係も加味した上で検討してみてください。

共有者に事前報告して持分を売却する

所有している持分のみであれば、共有者の同意を得ることなく単独で売却可能です。そのため「売る・売らない」とお互いの主張が食い違ってしまうこともありません。

ただし、自由に売却できるといっても共有者に事前報告したほうがよいケースもあります。

例えば「相談してくれたらもっと高値で買い取ったのに」「第三者からしつこく売買交渉を持ちかけられて迷惑だ」などのように共有者から不満の声が上がるかもしれません。

ケースによっては共有者と関係が悪化してしまうなどのトラブルに発展する恐れもあります。そのため、揉めてしまわないように事前に共有者に持分を売却する意思を表明しておくとよいでしょう。

すべての共有持分を買い取って単独名義にする

持分のみの売却だけでなく、他の共有者から共有持分を買い取る方法もひとつの手段として考えられます。

他の共有者から持分をすべて買い取ることで単独名義となります。共有関係が解消されれば通常の不動産と同様に扱われるので、相場に近い価格で売却できるケースもあります。

ただし、すべての持分を買い取れる資金力を有していなければいけません。また、共有者との取引価格の折り合いがつかないなどの揉め事に発展してしまう恐れもあります。

上記2つの売却方法ではトラブルが起きてしまいそうで心配ならば、共有持分を専門的に扱っている買取業者に売却することも検討しましょう。

共有持分の専門買取業者に売却する

「共有者に内緒で持分を売りたい」「取引価格が決まらず共有者と揉めている」などの悩みがある場合、共有持分の専門買取業者に依頼することで解決できるかもしれません。

大手不動産や一般物件を扱う不動産業者では権利関係を解消するノウハウを持ち合わせておらず、共有者とのトラブルに対処できない可能性もあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱っている買取業者であれば、共有者と揉めていたり揉めそうであったとしても相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでもトラブルのない買取を実現しています。

当社はトラブルなく共有持分を買い取ります!

当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

共有持分の売却におけるトラブルの対処法

対処法
共有者とトラブルにならないように前もって対策をしていたり、揉めない売却方法を検討しているとしても、必ずトラブルを防げるとは限りません。

もしトラブルに発展してしまったのであれば、状況に応じて対処法を考えることが大切です。権利関係が複雑に絡むトラブルは主に以下のような対処法があります

  • 共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談する
  • 不在者財産管理人を選任する
  • 共有物分割請求訴訟を起こす

次の項目からそれぞれの対処法について詳しく解説していきます。

共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談する

「売却の同意を得られない」「売却活動を進めている間に意見が合わなくなった」などの理由で揉めてしまうと、当事者だけでは解決が難しいこともあります。

なぜなら、一度揉めてしまうとお互い感情的になってしまい、冷静に話し合えなくなることも考えられるからです。

共有者同士の関係が悪化して共有不動産を巡って泥沼化する恐れがある場合、共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談することが大切です。

第三者として弁護士に介入してもらうことで冷静に話し合えるでしょう。また、共有不動産の取り扱いについても解決の糸口が見つかるかもしれません。

不在者財産管理人を選任する

共有者と連絡が取れず売却活動を進められない場合、連絡の取れない共有者の本籍地または居住地の家庭裁判所に申し立てることで「不在者財産管理人」を選任できます。

不在者財産管理人・・・家庭裁判所から権限外行為の許可を得ることで不在者の代わりとなって不動産売却などをおこなうことができる人のことです。

一般的に「利害関係のない第三者」が選任されます。例えば、共有者(不在者)の友人や知人などが考えられます。

また、弁護士などの専門家も候補者として依頼することも可能です。同時に手続きや必要書類の準備なども相談に乗ってくれるかもしれません。

不在者財産管理人を選任するのであれば、以下の記事で詳しく解説しているため参考にしてみてください。

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共有物分割請求訴訟を起こす

弁護士などの専門家に依頼したとしても「共有不動産の売却に関する連絡を無視・拒否されている」「同意を得たのに売却しようとしない」などのように解決できないケースもあります。

このような場合、地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることで共有関係を解消できるかもしれません。

民法第256条によって共有者それぞれに共有関係を解消する権利が認められており、他の共有者が売却に応じないのであれば権利が侵害されていると考えられます。

共有関係解消の権利を守るために「共有物分割請求訴訟」という制度が設けられているというわけです。

ただし、訴訟を申し立てるには一定の要件や手続きなどがあるため、詳しく知りたいという人は以下の記事を参考にしてみてください。

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まとめ

共有持分のみを売却する場合、共有者に事前報告しておくことで売却後のトラブルを防ぐことができるかもしれません。

また、共有者からすべての持分を買い取ることで、共有関係を解消できます。そのため、単独名義の不動産として自由に売却が可能です。

もし持分の売買に反対されているのであれば、専門買取業者への売却も検討しましょう。複雑な権利関係を解消するノウハウを有しているため、トラブルなく取引をおこなってくれるケースがあります。

ただし、売却前に共有者と意見が食い違ってしまい折り合いがつかないまま泥沼化してしまう可能性もゼロではありません。

トラブルが大きくなってしまう前に共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談することが大切です。

最終更新日:
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