共有持分の売却を検討している場合「共有者とトラブルになるのでは」と、不安に感じる人は少なくありません。
しかし、他共有者が反対していても、自分の共有持分を売却することは法律上問題ないのでご安心ください。
弁護士と連携した「共有持分専門の買取業者」なら、トラブルを起こさずに買取してもらえる上、相続や離婚で揉めている場合も、解決に向けたサポートが受けられます。
下記の無料相談を利用して、他共有者と揉めずに共有持分を売るためのアドバイスを聞いてみるとよいでしょう。
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目次
共有不動産の売却で起こりやすいトラブル
共有不動産は権利関係が複雑になりやすいため、売却時にトラブルが起こりやすいです。
主なトラブルは以下のようなものがあります。
- 共有者から売却の同意をもらえない
- 共有者と連絡が取れない
- 代表者が売却代金を分配してくれない
次の項目からそれぞれ具体的に解説するので、これを参考にトラブルを防ぐための予防策を考えましょう。
共有者から売却の同意をもらえない
共有不動産の売却は法律上の「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意が必要と定められています。
そのため、持分の割合や共有者の人数に関わらず、反対する共有者が1人でもいると売却は不可能です。
極端なケースですが、100人のうち自分を含め99人の共有者たちが売却に賛成していても、残りの1人が反対すれば共有不動産の売却は認められません。
仮に共有者全員が売却することに賛成していても「売却価格」が折り合わず、売却が無効になることもあります。
売却価格に合意を得られない
同じ不動産を持つ共有者でも、不動産に対する考えが同じであるとは限りません。
「すぐに現金が欲しい」「共有不動産の管理が難しくなった」などの理由で、利益よりも早く売却することを優先する共有者もいます。
一方で「売却に時間がかかってもよい」「安価で手放すのはもったいない」などのように、できるだけ高く売りたいと考える共有者もいるでしょう。
このように、共有者の考えが異なることで希望の売却価格が一致しない可能性もあります。
もしも、売買契約を結ぶタイミングで「その価格では売却したくない」と異論を唱える共有者が出ると、トラブルに発展しかねません。
このようなトラブルを避けるためにも、事前に売却価格の最低基準を話し合うことが大切です。
連絡を取れない共有者がいる
先祖代々から不動産を相続してきたことによって、共有者の人数が増えすぎてしまうことも珍しくありません。
このようなケースでは「連絡しても返信が来ない」「そもそも連絡先がわからない」などのトラブルが起きることも考えられます。
また、共有者が行方不明で生死の確認すら取れないこともあるでしょう。
しかし、共有者と連絡が取れないからといって、そのまま売却を進めてはいけません。
なぜなら、音信不通だった共有者が売却後に現れた場合、共有不動産に対する権利が侵害されたとして損害賠償を請求されてしまう可能性があるからです。
代表者が売却代金を分配してくれない
基本的に売買契約を結ぶときは共有者全員が同席しなければいけません。
しかし「仕事で予定が合わない」「遠方に住んでいる」などの事情によって全員が立ち会えないこともあるでしょう。
このようなケースでは委任状を作成して代表者を選任することで、契約に必要な行為を任せることが可能です。
一般的に代表者のみが売却代金を受け取り、持分割合に応じて各共有者に分配します。
しかし、代表者が代金を持ち逃げしようとしたり、分配を催促しても応じてくれない可能性があります。
不安であれば、代金を各共有者に直接振り込んでもらうよう、買主に依頼することもできるでしょう。
ただし、買主に手間をかけさせてしまうため、事前に不動産業者や買主に相談する必要があります。
共有持分を揉めずに売る3つの方法
前の項目で説明したように、共有不動産を売却するときはさまざまなトラブルが起こる可能性があります。
そういったときは、共有不動産全体の売却ではなく、自分の持分のみを売ることも考えてみましょう。
自分の持分を売却するとき、共有者とできるだけ揉めないための方法は以下の3つです。
- 共有者に事前報告した上で自分の持分を売却する
- 共有持分の専門買取業者に売却する
- すべての共有持分を買い取って単独名義にする
それぞれわかりやすく解説していくので、共有者同士の関係性も加味した上で持分の売却を進めましょう。
共有者に事前報告した上で自分の持分を売却する
自分が所有している持分のみであれば、共有者の同意を得ることなく単独で売却可能です。
そのため、売るか売らないかで共有者と揉めることもありません。
ただし、自由に売却できるといっても、共有者に事前報告したほうがよいといえるでしょう。
なぜなら、自分が持分を売却した相手が、共有者に対して残りの持分を売るよう請求してくることもありえます。
そうなったら、共有者から不満の声が上がるかもしれません。
また、共有者に相談することにより高値で売れるケースもあります。
場合によっては、共有者との関係が悪化するなどトラブルに発展する恐れもあるでしょう。
そのため、第三者へ売却する前に、共有者に対して持分の売却を伝えておくとよいでしょう。
共有持分の専門買取業者に売却する
「共有者に内緒で持分を売りたい」「取引価格が決まらず共有者と揉めている」などの悩みがある場合、共有持分の専門買取業者に買い取ってもらうのが適切です。
大手不動産や一般物件を扱う不動産業者では、権利関係を解消するノウハウもなく、共有者とのトラブルに対処できない可能性もあります。
一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱っている買取業者であれば、共有者と揉めごとを起こさずに、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は、共有持分のみでもトラブルのない買取を実現しています。
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すべての共有持分を買い取って単独名義にする
持分のみの売却だけでなく、他の共有者から共有持分を買い取る方法も1つの手段として考えられます。
なぜなら、他の共有者から持分をすべて買い取ることで、共有関係が解消されるからです。
共有関係が解消されれば、単独の不動産と同様に扱われるので、相場価格で売却できるでしょう。
ただし、すべての持分を買い取れる資金力がなければいけません。
また、共有者との取引価格の折り合いがつかないなど、揉め事に発展してしまう恐れもあります。
共有不動産&共有持分の売却におけるトラブルの対処法
共有者とトラブルにならないように前もって対策していたり、揉めない売却方法を検討しているとしても、必ずトラブルを防げるとは限りません。
トラブルに発展しそう、もしくはすでにトラブルになったとき、状況に応じて対処法を考えることが大切です。
共有持分などのように、権利関係が複雑に絡むトラブルの対処法は、主に以下のような方法があります。
- 共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談する
- 連絡が取れない共有者がいるときは不在者財産管理人を選任する
- 共有者との話し合いに行き詰まったら共有物分割請求訴訟を起こす
次の項目からそれぞれの対処法について詳しく解説していきます。
共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談する
「売却の同意を得られない」「売却活動を進めている間に意見が合わなくなった」などの理由で揉めてしまうと、当事者だけでは解決が難しいこともあります。
なぜなら、一度揉めてしまうとお互い感情的になってしまい、冷静に話し合えなくなることも考えられるからです。
共有者同士の関係が悪化して共有不動産を巡って泥沼化する恐れがある場合、共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談することが大切です。
第三者として弁護士に介入してもらうことで冷静に話し合えるでしょう。
また、共有不動産の取り扱いについても解決の糸口が見つかるかもしれません。
連絡が取れない共有者がいるときは不在者財産管理人を選任する
共有者と連絡が取れず売却活動を進められない場合、連絡が取れない共有者の本籍地または居住地の家庭裁判所に申し立てることで「不在者財産管理人」を選任できます。
一般的に「利害関係のない第三者」が選任されるでしょう。
例えば、不在者である共有者の友人や知人などが考えられます。
また、弁護士などの専門家も候補者として依頼することも可能です。
専門家であれば依頼と同時に、手続きや必要書類の準備なども相談に乗ってくれるかもしれません。
不在者財産管理人を選任するのであれば、以下の記事を参考にしてみてください。
共有者との話し合いに行き詰まったら共有物分割請求訴訟を起こす
裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることで、共有関係を解消することも可能です。
共有者には「共有関係の解消」を請求する権利が認められており、共有物の売却や共有者同士の持分売買などを決めるために、訴訟を起こせます。
ただし、訴訟を申し立てるには一定の要件や手続きなどがあるため、検討している方は以下の記事も参考にしてみてください。
まとめ
共有持分のみを売却する場合、共有者に事前報告しておくことで売却後のトラブルを防げるかもしれません。
また、共有者からすべての持分を買い取ることで、共有関係を解消できます。
そのため、単独名義の不動産として自由に売却が可能です。
もしも、共有者に持分の売買を反対されているのであれば、専門買取業者への売却も検討しましょう。
複雑な権利関係を解消するノウハウがあるため、トラブルなく取引を済ませられるはずです。
また、共有者とのトラブルが大きくなってしまうようであれば、共有不動産の権利問題に詳しい弁護士に相談するといいでしょう。
共有持分のよくある質問
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
自分の持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は共有者の許可無く売却できます。ただし、共有している不動産自体をまるごと売却するときは共有者の許可が必要です。
共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。
共有持分のみ売却する場合でも、共有者には事前に報告しておくことをおすすめします。相談することによって、共有者も売却に前向きとなり不動産全体の売却ができるかもしれません。共有持分のみ売却する場合は、弁護士と連携した共有持分専門の買取業者に買い取ってもらうことで、トラブルなく売却ができるでしょう。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却すると良い結果が得られることが多いです。
