共有者と会わずに共有の土地や持分を売却する3つの方法を解説！

共有名義の土地は、管理・処分に共有者との話し合いが欠かせないため、共有者間でトラブルが起きやすいです。

共有名義の土地は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分だけであれば自由に売却可能です。

例えば、専門の買取業者に依頼すれば、他共有者と会わずにあなたの共有持分をスムーズに買取してもらえます。

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他の共有者と会わずに土地を売却する3つの方法

共有名義の土地を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。

また、売却活動が始まってからも、売買契約の締結や物件の引き渡しには、共有者全員で立ち会うのが原則でしょう。

しかし、他の共有者と会わずに土地を売却する方法もあります。

具体的には、下記の3つの方法です。

• 【方法1】代理人へ委任する
• 【方法2】不動産会社に持ち回り契約を依頼する
• 【方法3】自分の持分のみを売却する

【方法1】売買手続きを代理人に委任する

売買契約の締結や物件の引き渡しは、代理人へ委任するのが可能です。

代理人に資格は不要なので、家族や友人・知人、他共有者など好きな人に委任ができます。

一般的には、弁護士や司法書士などの法律家に委任するケースが多いでしょう。

ただし、代理人へ委任するときは、下記の点を明確にしておかなければいけません。

• 値下げ交渉を受けたときに、どこまでなら値引きしてもいいか
• 土地を引き渡すときの条件はどのようにするか
• 他の共有者から売却にあたって費用負担を求められたときにどこまで応じるか

自分と代理人の認識にズレがあれば、意図しない条件で売却が決定してしまう恐れもあります。

費用や引き渡し日程などの予定が狂い、大きなトラブルとなるかもしれません。

そのため、代理人へ委任するときには、委任する権限の範囲を明確にして、各条件をしっかりと伝える必要があります。

また、代理人といつでも速やかに連絡が取れるよう準備しておくことも大切です。

代理人を立てるときには委任状を作成する

代理人を立てるときは、代理人に「土地の売買契約における代理権」があることを証明する「委任状」の作成が必要です。

委任状の書式は自由ですが、最低限、以下の項目は記載します。

• 委任者の住所、氏名
• 受任者の住所・氏名
• 取引内容、取引日
• 委任権限の範囲
• 目的となる土地の表示

委任する権限の範囲が明記されていないものは「白紙委任状」と呼ばれ、受任者となる代理人が自由に権限を設定できてしまい、悪用されるリスクがあります。

そのため、どれだけ信頼できる相手であっても、委任権限の範囲は明確に記載してください。

また、委任者の住所・氏名は必ず委任者本人が書き、実印で押印する必要があります。

委任状に関するより詳しい情報は、下記の関連リンクも参考にしてください。

委任状以外に必要な書類

土地の売却を代理人に任せる場合、委任状のほかに下記の書類も必要です。

• 委任者の印鑑証明書
• 委任者の本人確認書類（住民票や免許証などの身分証明書）
• 代理人の印鑑証明書
• 代理人の本人確認書類（住民票や免許証などの身分証明書）

これらの書類がないと取引を進められないので、漏れなく準備しておきましょう。

あわせて、土地の売却で必要になる書類は何か、不動産会社に確認しておくと手続きもスムーズで安心です。

【方法2】不動産会社に持ち回り契約を依頼する

「持ち回り契約」とは、やむを得ない事情で当事者が同席できないとき、仲介業務を請け負った不動産会社の担当者が売主・買主双方の元を行き来して契約書を作成する方法です。

この契約方式は、売主・買主どちらも、持ち回りでの契約締結に同意していることが条件になります。

持ち回り契約では、先に売主が契約書に記名・押印した後、買主が記名・押印する流れが一般的です。

ただし、法的なルールではないので個別のケースで順番が異なる場合もあります。

共有不動産の場合、共有者の人数が多いとすべての共有者から署名捺印をもらうまで時間がかかるので注意しましょう。

時間の経過とともに、買主の気持ちが変わって売買契約が白紙になる可能性もあるのもデメリットかもしれません。

【方法3】自分の持分のみを売却する

上記2つの方法は、共有名義の土地をまるごと売却するときに、共有者と顔を合わさないための方法です。

しかし、そもそも共有名義の土地をまるごと売却する場合、共有者全員で話し合って同意する必要があります。

話し合い自体は電話などでも構いませんが、共有者とは一切関わりたくないという人もいるでしょう。

そのような場合、自分の共有持分だけ売却する方法をおすすめします。

共有持分とは、共有不動産における各共有者の所有権です。

自分の持分のみの売却は、他の共有者からの同意が必要ありません。

そのため、他の共有者と一切関わる必要がないでしょう。

共有持分の売却は需要が低い点に注意

共有持分の売却における注意点は、需要の低さでしょう。

買主はなかなか現れず、価格も半額程度まで下がることがほとんどです。

なぜなら、第三者が共有持分を購入しても、メリットが少ないからでしょう。

共有持分を購入しても、土地全体の利用・管理・処分は他共有者との協議が必要です。

共有持分を購入し、なんらかの利益を得るためには、他共有者との交渉に時間や手間がかかってしまいます。

「共有持分専門の買取業者」ならトラブルなく買取可能

一般的な仲介業者では、共有持分がなかなか売れなかったり、そもそも取扱いを断られることがほとんどです。

共有持分の売却は、専門の買取業者に相談すると確実に売却できるでしょう。

また、専門の買取業者であれば、共有持分を活用・収益化する知識と顧客ネットワークを有しているので、あなたの持分を速やかに買取できるかもしれません。

なかでも、弁護士と連携している専門買取業者なら、他共有者と会いたくないようなトラブルを抱えている共有持分も、問題なく売却できるでしょう。

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「共有の土地に対する行為の意思決定」に必要な同意数と分類

共有名義の土地は、共有者それぞれの持分割合の範囲で所有権を持っている状態です。

複数の人が1つの土地を共有しているため、土地に対する行為（売却や賃貸、建築など）には他共有者との話し合いが必要でになるでしょう。

そして、行為によって必要な「共有者の同意数」が決まっています。

• 共有持分があれば単独でおこなえる「保存行為」
• 持分割合の過半数が同意すればおこなえる「管理行為」
• 共有者全員の同意が必要な「変更行為」

それぞれの行為について、詳しく見ていきましょう。

共有持分があれば単独でおこなえる「保存行為」

保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為です。

土地の価値や現状を維持し、他の共有者にとって不利益とならない行為があてはまります。

土地であれば、草刈りや不法投棄されたゴミの処分が具体例です。

他には、土地の不法占拠者に対する明け渡し請求などがあります。

持分割合の過半数が同意すればおこなえる「管理行為」

管理行為とは、共有不動産の利用や改良に関する行為です。

具体的には、共有者のうち誰が実際に居住や占有をおこなうかの決定や、期間が5年以内の賃貸借契約、地目変更※を伴わない整地があてはまります。

管理行為で注意すべきなのは、必要な同意数が持分割合を基準にしている点です。

1人の共有持分が1/2を超えていれば、その人が単独でおこなえるでしょう。

管理行為と、次に解説する変更行為の違いは判断が難しいので、迷ったときは不動産に詳しい弁護士へ相談しましょう。

共有者全員の同意が必要な「変更行為」

変更行為とは、土地の価値や性質を大きく変える行為です。

土地に新しく建物を建てたり、逆に既存の建物を解体する行為、ほかには地目変更を伴う整地や5年超の賃貸借契約などがあてまります。

また、売却や贈与といった法律的な処分行為も含まれます。

まとめ

共有名義の土地を売却したい場合、共有者と売却の合意が取れるのであれば、代理人を立てたり持ち回り契約を利用して土地全体を売却しましょう。

しかし、共有者と売却の合意が取れないときや、話し合い自体ができない状態であれば、共有持分のみ売却することをおすすめします。

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