共有名義の土地は、管理・処分に共有者との話し合いが欠かせないため、共有者間でトラブルが起きやすいです。
共有名義の土地は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分だけであれば自由に売却可能です。
例えば、専門の買取業者に依頼すれば、他共有者と会わずにあなたの共有持分をスムーズに買取してもらえます。
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他の共有者と会わずに土地を売却する3つの方法
共有名義の土地を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。
また、売却活動が始まってからも、売買契約の締結や物件の引き渡しには、共有者全員で立ち会うのが原則でしょう。
しかし、他の共有者と会わずに土地を売却する方法もあります。
具体的には、下記の3つの方法です。
- 【方法1】代理人へ委任する
- 【方法2】不動産会社に持ち回り契約を依頼する
- 【方法3】自分の持分のみを売却する
【方法1】売買手続きを代理人に委任する
売買契約の締結や物件の引き渡しは、代理人へ委任するのが可能です。
代理人に資格は不要なので、家族や友人・知人、他共有者など好きな人に委任ができます。
一般的には、弁護士や司法書士などの法律家に委任するケースが多いでしょう。
ただし、代理人へ委任するときは、下記の点を明確にしておかなければいけません。
- 値下げ交渉を受けたときに、どこまでなら値引きしてもいいか
- 土地を引き渡すときの条件はどのようにするか
- 他の共有者から売却にあたって費用負担を求められたときにどこまで応じるか
自分と代理人の認識にズレがあれば、意図しない条件で売却が決定してしまう恐れもあります。
費用や引き渡し日程などの予定が狂い、大きなトラブルとなるかもしれません。
そのため、代理人へ委任するときには、委任する権限の範囲を明確にして、各条件をしっかりと伝える必要があります。
また、代理人といつでも速やかに連絡が取れるよう準備しておくことも大切です。
代理人を立てるときには委任状を作成する
代理人を立てるときは、代理人に「土地の売買契約における代理権」があることを証明する「委任状」の作成が必要です。
委任状の書式は自由ですが、最低限、以下の項目は記載します。
- 委任者の住所、氏名
- 受任者の住所・氏名
- 取引内容、取引日
- 委任権限の範囲
- 目的となる土地の表示
委任する権限の範囲が明記されていないものは「白紙委任状」と呼ばれ、受任者となる代理人が自由に権限を設定できてしまい、悪用されるリスクがあります。
そのため、どれだけ信頼できる相手であっても、委任権限の範囲は明確に記載してください。
また、委任者の住所・氏名は必ず委任者本人が書き、実印で押印する必要があります。
委任状に関するより詳しい情報は、下記の関連リンクも参考にしてください。
委任状以外に必要な書類
土地の売却を代理人に任せる場合、委任状のほかに下記の書類も必要です。
- 委任者の印鑑証明書
- 委任者の本人確認書類（住民票や免許証などの身分証明書）
- 代理人の印鑑証明書
- 代理人の本人確認書類（住民票や免許証などの身分証明書）
これらの書類がないと取引を進められないので、漏れなく準備しておきましょう。
あわせて、土地の売却で必要になる書類は何か、不動産会社に確認しておくと手続きもスムーズで安心です。
【方法2】不動産会社に持ち回り契約を依頼する
「持ち回り契約」とは、やむを得ない事情で当事者が同席できないとき、仲介業務を請け負った不動産会社の担当者が売主・買主双方の元を行き来して契約書を作成する方法です。
この契約方式は、売主・買主どちらも、持ち回りでの契約締結に同意していることが条件になります。
持ち回り契約では、先に売主が契約書に記名・押印した後、買主が記名・押印する流れが一般的です。
ただし、法的なルールではないので個別のケースで順番が異なる場合もあります。
共有不動産の場合、共有者の人数が多いとすべての共有者から署名捺印をもらうまで時間がかかるので注意しましょう。
時間の経過とともに、買主の気持ちが変わって売買契約が白紙になる可能性もあるのもデメリットかもしれません。
【方法3】自分の持分のみを売却する
上記2つの方法は、共有名義の土地をまるごと売却するときに、共有者と顔を合わさないための方法です。
しかし、そもそも共有名義の土地をまるごと売却する場合、共有者全員で話し合って同意する必要があります。
話し合い自体は電話などでも構いませんが、共有者とは一切関わりたくないという人もいるでしょう。
そのような場合、自分の共有持分だけ売却する方法をおすすめします。
共有持分とは、共有不動産における各共有者の所有権です。
自分の持分のみの売却は、他の共有者からの同意が必要ありません。
そのため、他の共有者と一切関わる必要がないでしょう。
共有持分の売却は需要が低い点に注意
共有持分の売却における注意点は、需要の低さでしょう。
買主はなかなか現れず、価格も半額程度まで下がることがほとんどです。
なぜなら、第三者が共有持分を購入しても、メリットが少ないからでしょう。
共有持分を購入しても、土地全体の利用・管理・処分は他共有者との協議が必要です。
共有持分を購入し、なんらかの利益を得るためには、他共有者との交渉に時間や手間がかかってしまいます。
「共有持分専門の買取業者」ならトラブルなく買取可能
一般的な仲介業者では、共有持分がなかなか売れなかったり、そもそも取扱いを断られることがほとんどです。
共有持分の売却は、専門の買取業者に相談すると確実に売却できるでしょう。
また、専門の買取業者であれば、共有持分を活用・収益化する知識と顧客ネットワークを有しているので、あなたの持分を速やかに買取できるかもしれません。
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「共有の土地に対する行為の意思決定」に必要な同意数と分類
共有名義の土地は、共有者それぞれの持分割合の範囲で所有権を持っている状態です。
複数の人が1つの土地を共有しているため、土地に対する行為（売却や賃貸、建築など）には他共有者との話し合いが必要でになるでしょう。
そして、行為によって必要な「共有者の同意数」が決まっています。
- 共有持分があれば単独でおこなえる「保存行為」
- 持分割合の過半数が同意すればおこなえる「管理行為」
- 共有者全員の同意が必要な「変更行為」
それぞれの行為について、詳しく見ていきましょう。
共有持分があれば単独でおこなえる「保存行為」
保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為です。
土地の価値や現状を維持し、他の共有者にとって不利益とならない行為があてはまります。
土地であれば、草刈りや不法投棄されたゴミの処分が具体例です。
他には、土地の不法占拠者に対する明け渡し請求などがあります。
持分割合の過半数が同意すればおこなえる「管理行為」
管理行為とは、共有不動産の利用や改良に関する行為です。
具体的には、共有者のうち誰が実際に居住や占有をおこなうかの決定や、期間が5年以内の賃貸借契約、地目変更※を伴わない整地があてはまります。
管理行為で注意すべきなのは、必要な同意数が持分割合を基準にしている点です。
1人の共有持分が1/2を超えていれば、その人が単独でおこなえるでしょう。
持分割合が全員均等であれば、2人（2/3）が同意しなければ管理行為はできません。
しかし、3人中1人の持分割合が2/3、他2人がそれぞれ1/6の場合、2/3の共有持分をもつ人が単独で管理行為をおこなえます。
管理行為と、次に解説する変更行為の違いは判断が難しいので、迷ったときは不動産に詳しい弁護士へ相談しましょう。
共有者全員の同意が必要な「変更行為」
変更行為とは、土地の価値や性質を大きく変える行為です。
土地に新しく建物を建てたり、逆に既存の建物を解体する行為、ほかには地目変更を伴う整地や5年超の賃貸借契約などがあてまります。
また、売却や贈与といった法律的な処分行為も含まれます。
他の共有者と会わずにを売却する際の注意点
「共有者と会いたくない」と考えている人でも、共有者と会わずに単独または共同で土地を売却できるということが分かりました。
しかし、売却できると言っても選んだ方法次第ではデメリットも伴うことから、トラブルを未然に防ぐためにも注意点を押さえた上で売却に臨むことが重要です。
共有地を売却する際の注意点として、以下の4つがあります。
- 価値が下がる可能性がある
- 後でトラブルに発展する可能性がある
- 共有物分割訴訟に発展する可能性がある
- 代理人は信頼できる人を選ぶ
それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
価値が下がる可能性がある
先述の通り、共有持分の売却は需要が低いため、価値が下がる可能性があるので注意が必要です。
共有持分のみを売却するというケースでは、土地を使用する権利のみの売却です。しかし、当然ながら他の共有者も自由に土地を使用する権利があります。
実際は他共有者と話し合いをしなければ使用や管理ができず、買主にとっては購入するメリットが薄いといえます。
そのため、購入希望者が限られていてなかなか売れにくいのです。一般的な仲介業者では安く買い叩かれるか、売却できないことがほとんどです。
したがって、共有持分のみをなるべく高く売りたい場合は、取引実績が豊富な共有持分専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
後でトラブルに発展する可能性がある
共有持分のみを売却する際は、他の共有者に許可を得る必要はありませんでした。しかし、許可を得ずに売却した場合、後でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
その理由は、共有者の中に親族以外の人物が加わることによって、話し合いがまとまらない可能性が高まるためです。
また、共有持分の購入者が他の共有者に対して共有物分割訴訟を提起する可能性も。
共有物分割訴訟については後述しますが、他の共有者にとってはトラブルの種となるので共有持分を売却したことを指摘してくることも少なくありません。
そのため、共有持分のみを売却する場合も代理人を通して共有持分を売却する旨を事前に伝えておくか売却後の対応を代理人に任せるかのどちらかを想定しておきましょう。
共有物分割請求訴訟に発展する可能性がある
共有物分割調停で共有地を分割してから売却するという方法を選んだ場合に、必ず調停で全てが解決するわけではありません。
調停委員を介して共有地を分割してから売却する旨を話し合っても、他の共有者の同意を得られない可能性があります。
それでも共有地を分割して売却したい場合は、共有物分割請求訴訟という訴訟に発展する可能性も。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通して共有状態の解消を求める訴訟です。
他の共有者と顔を合わせるのが一般的ですが、どうしても他の共有者と会いたくない場合、弁護士を代理人にして共有物分割請求訴訟を任せることも可能です。
訴訟に発展した場合は弁護士に依頼する必要がある、裁判費用がかかる、速やかに問題を解決できないといったデメリットを伴うので他の方法を選択した方が良いでしょう。
まとめ
共有名義の土地を売却したい場合、共有者と売却の合意が取れるのであれば、代理人を立てたり持ち回り契約を利用して土地全体を売却しましょう。
しかし、共有者と売却の合意が取れないときや、話し合い自体ができない状態であれば、共有持分のみ売却することをおすすめします。
共有持分専門の買取業者なら、最短数日での高額買取も可能です。
まずは無料相談で、売却に向けた具体的なアドバイスを聞いてみましょう。
共有持分のよくある質問
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
自分の持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は共有者の許可無く売却できます。ただし、共有している不動産自体をまるごと売却するときは共有者の許可が必要です。
はい、土地の持分だけでも売却可能です。土地のうえに自分以外の所有物である建物があっても、土地の持分のみ売却することはできます。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却するとよい結果が得られることが多いです。
