共有者と会わずに持分を売却する3つの方法と注意点を解説

土地売却

相続で取得した実家の土地を売却したいが、他の共有者とはあまりいい関係ではない。離婚で財産分与のために自宅を売却することになった。

このような事情で、あなたも他の共有者と会わずに土地を売却したいと考えているのではないでしょうか。

しかし、土地の売買で契約書を交わすときには原則、共有名義人全員の立ち会いのもとで行われる必要があります。それでは、共有者と会わずに売却は不可能なのかというと、そうではありません。

自分の持分のみを売却したり、代理人に委任したりするときには共有者と会わずに売却できます。

この記事では、基礎知識として持分の所有者に認められた権利をお伝えしたあと、共有者と会わずに土地を売却する方法について詳しく解説します。

持分所有者に認められた3つの権利

共有持分

共有名義の土地は、共有者それぞれの持分割合の範囲で所有権を持っている状態です。しかし、これは厳密に、「この土地の、この部分」と決まっているわけではありません。

たとえば、法定相続人の兄弟3人で1つの土地を相続し、それぞれ3分の1の持分で共有名義にしていたとします。

このとき、共有者は持分割合に応じた土地の一部分しか使えないわけではありません。兄弟全員が土地の全体を利用できます。

このことは法律でも「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と規定されています。

つまり、非常に小さな持分であっても、共有者であれば、その土地全体を使用する権利があるということです。

そして、共有者は持分割合に応じて、所有権で認められている「使用・収益・処分」の行為ができます。それらの行為は以下の3つに分けられます。

(1)保存行為
(2)管理行為
(3)変更行為

ただし、内容によっては、共有者が単独で行うことができないものもあるので注意してください。代表的なものは「土地全体の売却」で、共有者全員の同意が必要になります。

そこで、共有者が一人だけで行うことができる行為を詳しく解説します。主には下記の3つです。

(1)保存行為
(2)(過半数の持分があれば)共有地の地ならし
(3)自分の持分のみの売却

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(1)保存行為

保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為です。共有している土地の侵害に対する妨害排除請求や不法占拠者に対する明渡し請求などが当てはまります。

たとえば、他の共有者が勝手に土地を売却しようとしたり、マンションを建てようとしたりした場合、共有持分の所有者は単独で、その行為を禁止、除去、あるいは損害賠償を請求できます。

(2)(過半数の持分があれば)共有地の整地

共有地の整地は、共有不動産の管理行為にあたります。管理行為は、共有物の変更を伴わず利用・改良することになるからです。そして、管理行為は持分割合で過半数の同意があれば実行できます。

「持分割合の過半数」というのは、共有者の人数とは無関係です。

たとえば、共有者が5人いたとして、あなたの持分が3分の2、他の共有者4人が残りの3分の1を等しく分けた持分だったとします。

このとき、過半数の持分をあなたが単独で所有しているので、管理行為も自分の意思のみで実行して問題ないということです。

一方で、農地を宅地にするような地目変更となる整地は、変更行為にあたるので、共有者全員の同意が必要になるので注意してください。

そのほか、契約期間が5年以内の土地賃貸借契約の締結や解除も管理行為として、過半数の持分の同意で認められています。

また、どこまでが管理行為で、どこからが変更行為なのか、判断に迷うこともあると思います。そのときには遠慮なく、専門家である不動産会社に相談しましょう。

自分は管理行為だと思っていても、実際には変更行為だった場合、他の共有者とトラブルに発展する事態にもなります。

(3)自分の持分のみの売却

共有の土地全体を売却することは変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要です。

しかし、自分の持分のみの単独売却であれば、他の共有者の許可が必要なく、自分の意思のみで売買できます。なぜなら、共有者は持分割合に応じた「使用・収益・処分」の行為は認められているからです。

たとえば、あなたの持分が3分の1だった場合には、その持分だけは誰の同意も得ることなく売却できます。

そうなれば、あなたとBさん、Cさんで共有状態だったものが、買主であるXさんとBさん、Cさんに変わるだけです。

手続きも、通常の売買と同じように所有権移転登記を行います。以上3つが、共有者が単独で実行できる行為です。

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他の共有者と会わずに土地を売却する方法

土地売却

それでは、実際に他の共有者と会わずに土地を売却する方法を解説します。方法は以下の3つです。

(1)自分の持分のみを売却する
(2)代理人へ委任する
(3)持ち回り契約を不動産会社に依頼する

(1)自分の持分のみを売却する

自分の持分のみの売却は、他の共有者からの同意が必要ありません。そのため、不動産売買取引にあたって他の共有者と会う必要がないのです。

ただし、持分のみの売却ではなかなか購入希望者は見つかりません。持分を購入しても、その土地を自由に利用できるわけではないからです。

すでにその土地に建物が建っていた場合、土地の持分を取得したからといって明け渡してはもらえません。また、土地全体を売却することもできません。

それでは、なぜ持分のみを購入する方が見つかるかというと投資目的です。具体的には、以下のような方法で、購入時よりも高い値段で売却・高い利回りを得ようとします。

・他の共有者に購入した持分を売却する
・他の共有者から持分をすべて買取り、単独名義にしたうえで売却する
・土地を分筆して単独所有にし、土地活用したり、売却したりする

そのため、共有者と会わずに土地の持分を売却する場合には、不動産投資家、もしくは買取業者のどちらかとなります。

しかし、土地を分筆する場合でも、その分割方法について交渉したり、境界立会が必要になったり、手間も多いです。そのため、査定価格は非常に低くなります。

更地価格に持分割合をかけた金額で売却したいと思われるかもしれませんが、実際にはその金額の10%~20%が相場です。

たとえば、更地価格3,000万円の土地で、あなたの持分が3分の1であれば、売却価格は1,000万円ではなく100万円~200万円ということです。

このように持分のみの売却は、理論上、可能ですが、購入希望者が見つからず売却まで時間がかかったり、売却価格が非常に安かったりすることを覚悟しなければなりません。

もし持分のみの売却が、他の共有者と会いたくないという理由だけで、まだ他の共有者に売却の意思を確認したり、交渉したりできていない状況であれば、次の「代理人へ委任する」方法で売却することをおすすめします。

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(2)代理人へ委任する

土地の売却では、原則、売買契約を結ぶときにはその土地の所有者本人が立ち会う必要があります。そして、共同名義の土地だった場合には、共有者全員の立ち会いとなります。

そこで、他の共有者と会いたくないときには、代理人を立てる方法が有効です。代理人へ委任することで、あなたは他の共有者へ売却の意思を確認したり、交渉したりする必要がなくなります。

ただし、代理人へ委任するときには注意点もあります。特に大事なことは、あなたと代理人の間で以下のような認識を揃えておくことです。

・値下げ交渉を受けたときに、どこまでなら値引きしてもいいか
・土地を引き渡すときの条件はどのようにするか
・他の共有者から売却にあたって費用負担を求められたときにどこまで応じるか

代理人に任せる方法は他の共有者に会わずに土地を売却できる点はメリットですが、お互いの認識にズレがあれば、後日、「そんなつもりはなかった」と大きなトラブルに発展する危険性もあります。

そのため、代理人へ委任するときには、あなたの考えを正確に、漏れなく伝え、委任する権限の範囲を明確にするようにしてください。

また、代理人が判断に迷うようなことがあったときには速やかに連絡が取れるよう準備することも大切です。代理人を立てて進める土地の売却については次の章でより詳しく解説します。

(3)持ち回り契約を不動産会社に依頼する

例外的な契約形態ですが、「持ち回り契約」という方法があります。これは、やむを得ない事情で当事者が同席できないときの対処法です。

土地の売却のために媒介契約を結んでいる不動産会社の担当者が売主、買主の元へ直接足を運んで契約書を作成します。

持ち回り契約は、売主・買主どちらも持ち回り契約で契約を結ぶことに同意していることが必要です。

持ち回り契約の手順は先に売主が記名・押印したあとで、買主が記名・押印する流れが一般的ですが、順番に法的な決まりはありません。

ただし、共有不動産の共有者の人数が多い場合、不動産業者の担当者がすべての共有者から署名捺印をもらうまで時間がかかります。

その間に買主の気持ちが変わって、売買契約が白紙になる可能性もあるので注意してください。持ち回り契約での売買はあくまでも、例外的な措置です。それよりも、代理人を立てることをおすすめします。

土地の売却で代理人を立てるときのポイント

弁護士
それでは、実際に土地の売却を代理人に任せるときのポイントを解説します。

委任する代理人は信頼できる人または弁護士

代理人には2種類あり、「任意代理人」と「法定代理人」です。法律上、未成年者は単独で法律行為を行うことができません。

つまり、未成年者が単独で土地の売却をできないということです。とはいえ、状況によっては売却が必要になるでしょう。

このときに法律の規定で代理権が与えられる人物が「法定代理人」です。未成年者の親権者や未成年後見人、成年後見人が該当します。

そして、「法定代理人以外のすべての代理人」は「任意代理人」です。任意代理人の資格は法律で規定されていないので、誰でもなることができます。

めったにありませんが、友人に代理人として売却してもらうことも可能です。しかし、代理人はあなたに代わって土地の売却手続きを進めるので、安心して任せられる相手を選ぶようにしてください。

仲の良い親族や兄弟であれば、あなたが騙されるということもないでしょう。難しければ、弁護士などの専門家に依頼することをおすすめします。

委任状作成のポイント

代理人に土地の売却を依頼する場合、委任状が必要です。この委任状が、代理人に土地の売買契約における代理権があることを証明します。

委任状の書式は自由ですが、最低限、以下に記載した内容は必要です。

・委任者の住所、氏名
・受任者の住所・氏名
・取引内容、取引日
・委任権限の範囲
・目的となる土地の表示

特に、代理人に与える権限については、誰が読んでも同じ理解になるよう明確にします。「すべてを任せたい」と思っても、委任権限の範囲に何も書かずに作成してはいけません。

このような委任状は「白紙委任状」と呼ばれ、受任者となる代理人が自由に権限を設定できてしまい、悪用されるリスクがあるからです。

そのため、たとえどれだけ信頼できる相手であっても、委任権限の範囲は明確に記載してください。また、委任者の住所・氏名は必ず委任者本人が書き、実印で押印する必要があります。

委任状以外に必要な書類

土地の売却を代理人に任せる場合、委任状のほかに下記の書類も必要です。

・委任者の印鑑証明書
・委任者の本人確認書類(住民票や免許証などの身分証明書)
・代理人の印鑑証明書
・代理人の本人確認書類(住民票や免許証などの身分証明書)

これらの書類がなければ、取引を進めることができないので、漏れなく準備しておきましょう。あわせて、土地の売却で必要になる書類は何か、不動産会社に確認しておくと、手続きもスムーズで安心です。

まとめ

他の共有者と顔を合わさずに共有名義の土地を売却するときには、代理人を立てる方法が一番現実的でおすすめです。自分の持分のみの売却でも可能ですが、売却価格は非常に低くなります。

また、持ち回り契約も手間とリスクを考えるとおすすめできません。信頼できる代理人を選んだあとは、土地の売却であなたに必要な作業はほとんどありません。

代理人単独では判断できない内容についての相談を受ける程度で売却できるでしょう。

また、土地の売却を代理人に任せるときには、お互いの認識の違いによって、取引完了後にトラブルとなる可能性もあります。

買主にも迷惑をかけてしまうことになるので、売却価格や条件の交渉など代理人に任せる権限を明確に設定するようにしてください。

最終更新日:
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