故人名義の土地も売却できる！名義変更の手続きと売却方法も解説

家族や親戚が亡くなってしまい、残された土地の処分にお困りではありませんか？

家族や親戚が亡くなっても、土地の名義は故人にあるので、たとえ遺族でも勝手に売却できません。

しかし、故人名義の土地も名義変更をおこなえば、通常の土地と同じように売却できます。

この記事では「故人名義の土地を売りたい人」のために、不動産専門家の観点から疑問やお悩みを解決します。

具体的には、以下のような重要点に絞って、わかりやすく紹介していきます。

• 故人名義の土地の分け方を決める方法
• 土地の名義を故人から自分へ変更する方法
• 名義変更した土地を売却する方法

この記事を読めば、故人名義の土地を売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

故人名義の土地も名義変更すれば売却できる

原則として、他人名義の土地を許可なく第三者が売却することはできません。

ただし、名義変更により土地の名義を故人から自分へ移し替えれば売却できます。

土地の名義を故人から自分へ移すには「相続登記」という手続きが必要です。

相続登記をせずに故人名義のまま売却できれば、登録免許税などの税金を節約できますし、手間もかからないように思えます。

しかし、故人から買主へ直接名義を移すことはできないので、必ず自分で相続登記をしてから土地を売却しましょう。

相続登記の方法がわからない方や、手間なくスムーズに土地を売りたい方は、すぐに買取してくれる不動産業者へ相談するのがオススメです。

売却するには「相続登記」による名義変更が必要

相続登記とは、被相続人が亡くなったときに所有していた建物や土地などの不動産の名義を相続人へ変更する手続きです。

相続登記が済むまで、故人名義の土地は相続人の共有財産と扱われるため、自分の所有物ではないので勝手に売却できません。

民法でも、登記上の名義人になっていない限り、第三者に対して土地の所有者であることを主張できないと決められています。

民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
出典：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089#Mp-At_177、e-Govポータル「民法第177条」

ですので、家族の所有していた土地であっても、必ず相続登記で自分へ名義を移してから売却しなければならないのです。

相続登記せずに放置しておき、さらに相続人も死亡してしまうと、ねずみ算のように相続人が増えてしまい手続きが面倒になります。

ですので、故人名義の土地の相続登記はなるべく早めにおこないましょう。

相続登記は単独名義と共有名義どちらにするべき？

家族や兄弟がいる場合、必ずしも相続人が1人とは限りません。

そのため「土地を単独名義で相続するか？共有名義で相続するか？」で迷うと思います。

• 単独名義＝土地を100%自分のものとして所有すること
• 共有名義＝土地の権利である「共有持分」を複数人で分け合うこと

基本的には単独名義が好ましいですが、遺言がある場合など共有名義にせざるを得ないケースもあります。

つづいては単独名義のメリットと、共有名義のデメリットを確認していきましょう。

単独名義で相続すれば自由に売却できる

単独名義で相続するメリットは、土地を自由に売却できることです。

単独名義で相続すれば、土地は自分1人の占有物になるので、他人の同意を得ずに自由に使用できます。

土地を売却することだけでなく、駐車場などの用途で貸し出すこともできるので、自分のイメージどおりの土地活用で収益を上げやすいです。

一方で、土地にかかる固定資産税は自分1人で払わなければならないため、共有名義に比べて税金がかかるというデメリットもあります。

共有名義で相続するとトラブルが起きやすい

共有名義で相続する場合、他相続人とトラブルになりやすいことがデメリットです。

共有名義の土地は他共有者の同意がないと、売ることも貸すこともできません。

共有名義の土地を売る	共有者全員の同意が必要
共有名義の土地を貸す	持分割合の過半数以上の同意が必要

そのため、土地を売りたい共有者と売りたくない共有者がいる場合、両者が対立してトラブルになるケースが多いです。

そもそも共同名義で相続する前に、土地の分け方で相続人同士が揉める恐れもあります。

• 「亡くなった父を介護していたから、土地を分けずにすべて自分が相続したい」
• 「妹は嫁入りしているのだから、土地は長男である自分が100%相続するべき」

このような理由から、相続人同士で土地の分け方を争うトラブルは非常に多いです。

故人名義の土地を共有名義で相続する場合、土地の分け方を決める方法は次の3種類です。

1. 遺言書の内容に従って分け方を決める
2. 法定相続分に従って分け方を決める
3. 遺産分割協議で話し合って分け方を決める

故人の遺言書がある場合、その内容に従って土地を分けますが、遺言がない場合は法律で定められたルールどおりに分けるか、共有者同士で話し合って分け方を決めます。

それぞれの方法については、こちらの記事でくわしく解説しています。

故人名義の土地を自分名義で相続する方法

故人名義の土地を売却するには、まず土地の名義を自分へ移しましょう。

土地の名義を故人から自分へ移すには、次の2段階の手続きで名義変更をします。

1. 「遺産分割協議」＝土地の分け方を決める話し合い
2. 「相続登記」＝土地の名義を移す手続き

自分以外にも相続人がいる場合のみ、先に「遺産分割協議」で土地の分け方を決めます。

その後、決められた分け方に従って「相続登記」で土地の名義を自分へ移します。

相続人が1人だけの場合、遺産分割協議は不要ですので、相続登記のみでOKです。

それぞれの手続きについて、具体的に見ていきましょう。

「遺産分割協議」で土地の相続人を決める

相続人が複数いる場合は「遺産分割協議」という手続きで、土地の分け方を決めます。

遺産分割協議とは、相続が発生したときに故人からの遺言がない場合、相続人全員で遺産の分け方について話し合うことです。

ただし、遺産分割協議をしても、他の相続人が同意しない限り、自分の思いどおりに土地を分けられるとは限りません。

もし他の相続人が土地の分け方に反対する場合、次のように裁判で争わなければならないケースもあります。

1. 遺産分割協議＝相続人同士で土地の分け方を話し合う
2. 遺産分割調停＝裁判所を交えて土地の分け方を話し合う
3. 遺産分割審判＝裁判所に土地の分け方を決めてもらう

遺産分割審判へ発展した場合、法知識に乏しい方では自分の思いどおりに土地を分けることは困難です。

もし自分が「土地の70%を欲しい」と思っていても、裁判官の判決によっては土地の30%しか取得できないケースもあります。

ですので、遺産分割審判で自分の思いどおりの判決を獲得したい場合、必ず不動産問題に精通した弁護士へ相談しましょう。

「相続登記」で土地の名義を相続人へ変更する

つづいて、分けた土地の名義を「相続登記」という手続きで相続人へ変更します。

相続登記の手続き方法は、登記申請書という書類を作成して、本人確認のための必要書類と登録免許税を添えて法務局に提出すればOKです。

以下の手順に従って、必要書類や登録免許税を用意して、法務局へ提出しましょう。

1. 必要書類を取得する
2. 登記申請書を作成する
3. 登録免許税を計算する
4. 登録免許税と同額の収入印紙を購入する
5. 必要書類と収入印紙を法務局へ提出する

次の項目で解説する必要書類と登録免許税を、まずは役所や郵便局で用意します。

そして、必要書類と登録免許税を土地の所在地を管轄する法務局に持参または郵送しましょう。

相続登記の申請から登記完了までにかかる期間は、約1週間程度です。

これにて名義変更が完了するため、以降は自分名義の土地として自由に売却できます。

「相続登記」の必要書類

故人名義の土地を相続登記する場合、必要書類は以下の6つです。

• 登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まですべて）
• すべての相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票（登記上の住所と逝去時の住所が違う場合）
• 土地を相続する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

登記申請書とは、土地の情報に変更する場合に使う書類で、土地の名義を変える場合は所有権を移転する「所有権移転登記申請書」を用意します。

その他の必要書類は、相続人や被相続人の本人確認をおこなうための書類で、本籍のある地域の市区町村役場で取得できます。

相続登記は自分でも手続きできますが、このように必要書類の準備に手間がかかるため、弁護士などの専門家へ依頼するのが一般的です。

なお、登記申請書は法務局のホームページからもダウンロードできるので、弁護士費用を抑えたい方は自分で相続登記してみるのもよいでしょう。

法務局「不動産登記の申請書様式について」

「相続登記」の手続きには登録免許税が必要

相続登記を手続きする場合、登録免許税という税金を負担しなければなりません。

相続登記にかかる登録免許税の金額は、次の式で計算できます。

• 登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4%

土地の価値が高いほど登録免許税も大きくなる仕組みで、例えば1億円の土地を相続する場合は40万円も登録免許税がかかります。

登録免許税は郵便局などで購入した収入印紙を、登記申請書に貼付して提出しましょう。

故人から相続した土地を売却する方法

「遺産分割協議」と「相続登記」の完了によって、故人名義だった土地を自由に売却できるようになります。

しかし、土地を売った経験がない場合は「どうやって土地を売却すればよいか？」といった方法がわからない方も少なくないでしょう。

一般的な不動産仲介業者で、通常の土地を売却する流れは以下のとおりです。

1. 土地の価格を査定
2. 販売価格を決定
3. 媒介契約の締結
4. 土地の販売開始
5. 買主と売買契約を締結
6. 買主へ土地を引き渡す

まずは不動産会社と相談して土地の販売価格を決めて、購入してくれる買主を探します。

そして買主が見つかったら、売買契約を結んで土地を引き渡すといった流れです。

ただし、土地の種類によっては、通常の土地とは売却方法が異なるため、土地を売却した経験のある方も注意が必要です。

この項目では、故人から相続した土地を売却する方法を具体的に解説していきます。

土地の種類によって売却方法が異なる

故人名義の土地といっても、通常の土地ではなく特殊な土地を相続するケースも少なくありません。

相続で取得しうる特殊な土地としては、次の4種類が考えられます。

1. 共有持分＝土地に対する部分的な所有権
2. 借地＝地主から借りている土地
3. 底地＝借地人へ貸している土地
4. 再建築不可物件＝建物を建築できない物件

これらの特殊な土地の場合、通常の土地とは売却方法が異なるため注意が必要です。

つづいては、それぞれの土地の種類と適切な売却方法を解説します。

共有持分の売却方法

「共有持分」とは、複数人で1つの不動産を共同で所有するとき、各々がその不動産について持っている所有権割合のことです。

相続人が複数いる場合、遺産分割協議などの状況によっては、1つの土地を物理的に分けるのではなく、所有権だけを複数人で分けて共有持分として相続することもあります。

共有名義の不動産そのものは共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分のみであれば他共有者の同意がなくても自由に売却可能です。

共有持分の売却方法としては、次の4パターンがあります。

1. 他共有者へ持分のみを売却する
2. 全共有者の持分を買い取って自分の土地として売る
3. 第三者へ持分のみを売却する
4. 不動産買取業者に買い取ってもらう

共有持分の仕組みや売却方法については、次の記事でくわしく解説しています。

借地の売却方法

「借地」とは、地主から借りている土地のことで、借地人が建物を所有するために土地を利用できる権利を「借地権」といいます。

借地権であれば、個人や法人などの第三者に売却することも可能です。

ただし、勝手に借地権を売却すると借地契約を解除される恐れがある上、地主が借地権を買い戻したい場合もあるので、必ず地主へ相談して承諾を得てから売却しましょう。

借地権の売却方法としては、以下の4パターンがあります。

1. 地主に借地権を売却する
2. 第三者に借地権を売却する
3. 地主と協力して借地ごと同時売却する
4. 不動産買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法については、以下の記事を参考にしてください。

底地の売却方法

「底地」とは、地主が貸している土地のことで、借地人に対して借地権を与える代わりに、借地人から地代や契約更新料を受け取れる権利「底地権」を地主が持ちます。

借地と底地の違いは、それぞれ次のように説明できます。

• 借地＝建物を建てるために借地人が地主から借りている土地/li>
• 底地＝建物を建てるために借地人へ貸している地主の土地

つまり「底地」と「借地」は物理的には同じ土地ですが、土地を貸している地主から見ると「底地」になり、土地を借りている借地人から見れば「借地」になります。

そのため「借地権」と「底地権」の違いについても、以下のように説明できます。

• 借地権＝地主から借りた土地に建物を建てる権利
• 底地権＝地主が借地人から地代や更新料を受け取る権利

底地を貸している賃貸借契約の期間中、地主は底地を自由に活用できないため、買主が見つかりにくく売却が難しいです。

底地の売却方法としては、以下の5パターンがあります。

1. 借地人に底地を売却する
2. 第三者に底地を売却する
3. 借地人と協力して底地を同時売却する
4. 借地と借地権を等価交換する
5. 不動産買取業者に買い取ってもらう

なかなか売りづらい底地の売却方法は、こちらの記事を参考にしてください。

再建築不可物件の売却方法

「再建築不可物件」とは、法改正などによって、現在の法律では建物を建て替えたり新しく建設できない物件のことです。

再建築ができない要因はさまざまですが、一般的に接道義務を満たしていない場合が多いです。

再建築不可物件の売却方法としては、以下の3パターンがあります。

1. 隣家の所有者に土地を売却する
2. 建築基準法を満たすように工夫してから売却する
3. 不動産買取業者に買い取ってもらう

一般的に再建築不可物件の売却価格は、通常の物件の50〜70%程度まで安くなりやすいです。

しかし、売却前にリフォームやリノベーションしたり、自分の土地を物理的に移動させて接道義務を満たせば、再建築不可物件でも高く売れるケースもあります。

「再建築不可物件」の売却方法については、こちらの記事を参考にしてください。

弁護士と提携している買取業者の買取がオススメ

故人名義の土地を売りたい場合、弁護士と提携している買取業者の買取をオススメします。

不動産会社の中には、売主と買主を仲介する「仲介業者」だけでなく、自社で土地を買い取ってくれる「買取業者」も存在します。

不動産買取業者とは、売主から土地を買取したあと、自社で土地を整備して市場価値を高めてから、再び市場へ流して再販売する業者のことです。

弁護士と提携している買取業者に買取してもらう場合、2つのメリットがあります。

1. 相続登記を含めて一貫してサポートを受けられる
2. 他共有者とのトラブルを抱えた土地も買取できる

それぞれのメリットを解説していきます。

相続登記を含めて一貫してサポートを受けられる

ここまで解説したとおり、相続登記は非常に面倒かつ手間のかかる手続きです。

ですので、必要書類の準備や手続きも含めて、弁護士などへ依頼するケースが多いです。

一般的な買取業者に土地を買取してもらう場合、自分で弁護士へ依頼しなければならず、弁護士費用も5〜10万円程度かかってしまいます。

弁護士と提携している買取業者であれば、土地の買取だけでなく相続登記の手続きもサポートしてもらえます。

他共有者とのトラブルを抱えた土地も買取できる

「共有物分割協議」をしても、トラブルなく土地を分けられるとは限りません。

話し合いで結論がでない場合「遺産分割審判」を起こして土地の分け方を決めなければならず、手間だけでなくストレスも非常にかかってしまいます。

このような他共有者とトラブルを抱えた土地でも、弁護士と提携している買取業者であれば、弁護士が他共有者を説得してスムーズに買取可能です。

さらに弁護士が他共有者を説得した結果、売主の持分だけでなく土地全体を買取業者が買取できるようになり、買取価格がアップしたケースもあります。

「ウチの土地は兄弟同士で揉めているから売れないのでは・・・」と不安な方も、いちど弁護士と提携している買取業者へ無料相談をしてみるとよいでしょう。

まとめ

故人名義の土地であっても、自分名義に変更すれば売却できます。

土地の名義を故人から自分へ移すには「遺産分割協議」と「相続登記」が必要ですが、手間や時間がかかるので自分で手続きするのはオススメしません。

また、共有持分や借地といった制約の多い特殊な土地は需要が少ないため、売りに出してもなかなか買主が見つからないケースも少なくありません。

ですので、手間をかけずに故人名義の土地を売却したい場合、弁護士と提携している買取業者に買取してもらうのがオススメです。

当社「クランピーリアルエステート」でも、故人名義の土地を買取しています。

全国800を超える弁護士との提携を生かして、土地の分け方を決める「遺産分割協議」だけでなく、土地の名義を移す「相続登記」まで一貫してサポートさせていただきます。

• 「亡くなった父親名義の土地を売りたいけど、兄と相続で揉めている・・・」
• 「土地を相続できることになったけど、相続登記がよくわからないし面倒・・・」

このようなお悩みもお待ちしておりますので、以下のフォームからお気軽にご相談ください。