【土地売却時に相談したい5分野の専門家】トラブルや税金の相談は誰にすればいい?

士業

土地を売却するときに疑問や不安なことが出てくることもあると思いますが、そのときに誰に相談すればよいのか迷う人もいるでしょう。

土地売買の仲介をしてくれる不動産会社は、物件の詳細や契約に必要な質問や要望などにはある程度こたえてくれますが、取引のトラブル解決や、税金の相談をしても専門分野以外の相談にはこたえられないことも多いです。

そのような場合、より詳しい専門家に相談するとスムーズに疑問が解決するかもしれません。

今回の記事では、土地売却時に起こるさまざまな問題を解決するために相談するとよい5分野の専門家を紹介します。

1.税金の専門家「税理士」

税理士
税金の専門家である「税理士」ですが、一度は耳にしたことのある職業だと思います。土地売却などの不動産売買においても税理士が活躍する場面があります。

まず、土地の売却では、印紙税住民税譲渡所得税などの税金がかかります。不動産売買の経験がない人は、これらの税金は初めて聞いたという人もいるかもしれません。

印紙税や住民税、譲渡所得税などをいつ、どのくらいの額を負担しなくてはならないのか想像がつかない人もいるでしょう。

このような税金に関する悩みや不安を抱えている人の助けとなるのが税理士です。

税理士に相談することで、土地売却時の利益と税の負担額を明確にすることができ、今後の資産運用の計画も立てやすくなります。

また、土地の売却で利益が出た場合は翌年に確定申告をする必要があります。複雑で難しいと感じる人もいる確定申告ですが、税理士のアドバイスを受けながら手続きを進めることができます。
                                                 

税理士にもそれぞれ得意分野がある

税理士は人によって知識量や実務経験も同じではないので、それぞれ得意とする税務が異なります。

例えば、国際税務、相続税などの税務を得意とする税理士もいれば、病院など特定の業種の税務を得意とする税理士などさまざまです。

税理士が運営しているホームページを見ると、主にどのような税務をおこなっているのかなどが掲載されているので、よく確認し自分に合った税理士を見つけてみるとよいでしょう。

土地売却における税理士への依頼費用

土地売却後の確定申告などを税理士に相談、依頼する場合は報酬を支払う必要があります。

以前は税理士の報酬規定というものがあり報酬の限度額が定められていましたが、現在では税理士事務所がそれぞれ独自の規定を基に報酬額を決めています。

そのため、税理士への報酬や依頼費用の相場は存在せず、一概にいくらくらいの金額になるとは言えませんが、基本的に税理士がおこなう業務によって報酬形態などが変化します。

例えば、日々の会計指導や給与計算などの継続的な業務を依頼する場合は契約期間で報酬額を決め、確定申告や税務相談など臨時的な業務に関しては、業務の内容や業務量で報酬額を決めるということがあります。

詳しい内訳などは、税理士事務所などによって異なりますので、直接問い合わせてみるか税理士事務所のホームページに記載されているメニューなどを参考にしてみるとよいでしょう。

参照:日本税理士会連合会

2.法律の専門家「司法書士」

司法書士
土地の売買時には、所有権や抵当権などの移転、抹消・設定登記などの手続きをしなければなりません。

不動産登記・・・不動産の権利関係を明確に記録し証明できるようにする手続きのことで、法務局管轄の登記簿に権利関係の情報が記録されます。

以下の記事でも不動産登記について詳しく説明されていますので、参考にしてみてください。

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これらの登記に関する業務を主におこなう専門家が「司法書士」です。登記の代理人ともいえるでしょう。

司法書士は登記関係の手続き以外に、法務局や裁判所に提出する書類の作成、法律相談、供託手続の代理などの業務もおこないます。

また、各契約書の内容で不明点がある場合など、司法書士に相談するとわかりやすく教えてくれます。

土地の売買でトラブルが起こった際には、解決のために力を貸してくれるというのも司法書士のポイントです。

土地売却における司法書士への依頼費用

土地売却などで発生する登記手続きなどを司法書士へ依頼した場合、依頼主が報酬として司法書士にお金を支払います。

この報酬金額は司法書士が自由に決めることができるようになっており、内訳や諸費用などは依頼主との合意によって定められます。

そのため、司法書士への報酬金額の具体的な相場を求めることはできませんが、日本司法書士会連合会のホームページには、都道府県ごとの平均的な報酬金額の調査について詳しい説明が掲載されています。

2018年のアンケート調査によると、一般的な所有権移転登記手続きの場合の平均報酬額は「51,909円」、抵当権抹消登記手続きの場合は「15,613円」となっています。※いずれも関東地方の平均額

司法書士への報酬のほかには「登録免許税」と「登記事項証明の取得費用」がかかります。登録免許税は登記申請をするときに収める税金で、一般的に収入印紙を使って納税します。

参照:日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果(2018年1月実施)」

3.不動産の価値を測る専門家「不動産鑑定士」

不動産鑑定士
不動産鑑定士」は、不動産である土地や建物などの財産的価値を鑑定評価する業務を主におこないます。

土地を売却する前に、できるだけ正確な価格を知りたい人もいるでしょう。不動産鑑定士がおこなう鑑定評価は不動産業者の主観が入り混じった簡易査定ではなく、法律に則って客観的に評価されるものなので、適正な売買金額を設定する上でも必要な情報となります。

また、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると不動産鑑定評価書というものが作成されます。

不動産鑑定評価書はさまざまな場面で高い説得力を持つ公的書類です。万が一、不動産の価値に関わることで売主と買主が揉めて裁判に発展してしまったときなどは、不動産鑑定評価書が効力を発揮します。

土地の査定価格を知りたい場合、大手や中小不動産会社などが無料でおこなってくれる簡易査定もよいですが、比較的に信用度が高くきちんとした鑑定評価額を知りたい人は不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するのがよいでしょう。

土地売却における不動産鑑定士への依頼費用

売却にあたって土地や建物の価値を知るために、不動産鑑定士へ鑑定評価を依頼するときは報酬として依頼費用を支払う必要があります。

報酬金額は業務内容や不動産の状態によって異なりますが、おおよそ30万~50万円くらいだといわれています。

具体的な報酬金額の計算方法や相場は決まっていませんが、鑑定評価額が高い不動産ほど報酬金額が高くなる傾向にあるようです。

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士のみがおこなうことができる独自の業務ということに加え、鑑定士が署名・押印する鑑定評価書は大きな効力を持ちます。

そのため、不動産鑑定士の責任は重く、何かしらのミスにより鑑定評価書に疑いを持たれるようなことがあると損害賠償請求をされるといったケースもあります。

こういった理由もあり、鑑定評価額が高くなるにつれ責任も大きくなるので、報酬もそれに見合った金額を支払わなければなりません。

4.不動産の現状を測る専門家「土地家屋調査士」

土地家屋調査士
土地家屋調査士」は不動産を登記するために必要な土地や建物の調査、面積の測量など土地の現状を測る専門家です。

土地の売却時には隣地との境界を明確にしておく必要があります。その際に、土地家屋調査士が境界の確定や測量図などの作成、登記申請などの業務もおこなうこともあります。

また、土地家屋調査士は測量や書類作成業務以外にさまざまな土地の境界トラブルにも対応してくれます。

例えば、境界杭などが古くなって正常に機能していない、土地の境界が複雑になっていて把握できないなどの問題も相談・依頼することで対処してくれます。

土地売却における土地家屋調査士への依頼費用

境界確定や測量図作成を土地家屋調査士に依頼するときには報酬を支払う必要がありますが、報酬金額は業務内容やかかった期間、事務所ごとの規定によって変わってきます。

また、実際に物件の調査や下見をしないとはっきりとした金額が明示できないこともあり、土地家屋調査士の依頼費用の相場を求めることは難しいです。

土地家屋調査士が運営するホームページには、業務ごとにかかる費用が記載されている場合が多いので、それを参考に複数の土地家屋調査士の事務所を比較してみるとよいでしょう。

5.法律全般のトラブルを解決する専門家「弁護士」

弁護士
不動産売買では、売買契約に基づいて売主と買主が取引をおこないますが、どちらかが契約書に記載されていることを遵守せずにトラブルに発展することも少なくありません。

また、売主と買主間だけではなく、不動産仲介業者によって不本意な契約をさせられてしまうなどのケースもあります。

このようなトラブルに巻き込まれたときに、相談するべき専門家は幅広い法律トラブルを解決できる「弁護士」です。法律の専門家には司法書士なども該当しますが、トラブルの内容によっては弁護士でしか対応できない場合があります。

例えば、「住宅ローンの支払いができず物件が競売にかけられ強制退去となったが、ローン全額の返済できず借金が残ってしまった」などの場合、債務整理などで問題を対処しなくてはならない可能性があります。

債務整理で司法書士が対応できるのは過払い金請求と任意整理のみの場合が多いです。個人再生や自己破産をおこなう場合は弁護士に相談しないといけません。

法律トラブルを解決したいときは業務が限られる司法書士や行政書士、税理士に依頼するよりも最初から弁護士に依頼してしまったほうがよいでしょう。

土地売却における弁護士への依頼費用

土地売却で法律が絡むようなトラブルが起こった場合、すぐにでも弁護士に相談し助けてもらいたいと思う人もいるでしょう。

ただし注意点として、弁護士は他の専門家と異なり、話をしただけでも相談費用として報酬が発生することがあります。また、案件によっては細かい雑費がかかるのも弁護士の特徴です。

基本的には、以下のような費用がかかります。

  1. 着手金・・・弁護士に案件を依頼した段階で支払います
  2. 報酬金・・・依頼した案件が解決、成功したときに支払います(成功報酬)
  3. 手数料・・・契約書作成や登記などの事務的な手続きにかかる費用
  4. 法律相談料・・・依頼主からの相談費用
  5. 顧問料・・・顧問契約に基づき弁護士がおこなう業務にかかる費用
  6. 実費、日当・・・案件処理にかかる諸費用や雑費、出張での交通費や宿泊費用など

弁護士が取り扱う事件や案件はかなり幅広く、業務もそれぞれ細かく異なるので依頼費用や報酬金額も弁護士によってピンキリです。そのため、弁護士によっては費用や支払い方法の交渉が可能な場合もあります。

ピンキリといっても基本的に弁護士は「弁護士の報酬に関する規程」を根拠に報酬金額や依頼費用を設定しています。

一般的な事件の弁護士報酬目安などの情報が日本弁護士連合会のホームページで紹介されていますので、参考にしてみるとよいでしょう。

参照:日本弁護士連合会

まとめ

土地を売却するとき、土地の価値や負担する税金を知ること、隣地との境界確定、測量、必要書類の準備など、とてもひとりでは対処できないですよね。

そのようなとき、今回紹介した専門家の手を借りるとスムーズに販売活動を行うことができるかもしれません。トラブルが起こったときには必ずと言っていいほど専門家の力が必要となるでしょう。

案件を相談・依頼する専門家は闇雲に選ぶのではなく、自分が信頼できる専門家かどうかを見極めて依頼することが大事です。契約後に高額な報酬を請求してくるような悪質な専門家もいるので注意が必要です。

事前に専門家が運営するホームページを見て、依頼費用や条件、報酬金額などを比較しておくことも大切です。

専門家が加盟している組織のホームページには一般的な事例や目安の料金が載っていることもあるので参考にしてみるのもよいかもしれませんね。

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