他殺物件の売却方法や告知義務について解説!売却価格相場も詳しく説明

殺人現場

不動産売買において資産価値が著しく低くなってしまう事故物件。その中でも特に、殺人事件などが起こった他殺物件は長い間価値が減少し敬遠されてしまいます。

実際、何十年も前に起きた事件によって未だに瑕疵物件として、いつまでも告知義務から逃れられず価値が低いままという現状を抱えた物件も少なくありません。

この記事では、殺人などが起きた他殺物件を上手に売却する方法をはじめ、売却価格相場や告知義務期間の目安などを詳しく解説します。

より高く売りたい人へ向けて、訳アリ物件専門の買取業者の魅力についても説明します。

他殺や自殺の事故物件は告知義務必須?

説明
事故物件になってしまった物件は必ず、物件における重要事項として事故物件になってしまった事情を売買取引時に告知しなくてはなりません。また、広告などの物件詳細にも記載します。

売りにくくなるからといって事件・事故の事実を隠蔽すると宅地建物取引業法に違反することとなり、損害賠償請求や免許停止がされる可能性があります。

告知義務の期間目安は短くて2~3年程度

事故物件における告知義務は果たしていつまでなのか、気になる人も多いかと思います。

孤独死や自然死などの場合では、心理的嫌悪感が比較的に薄いと考えられることに加えて、購入時に気にする人も比較的に少ないため告知義務期間が短くなるといえます。(※遺体が早く発見された場合は告知義務自体が無いとされるケースもあります)

そのため、告知義務期間は短くて2年か3年。賃貸物件の場合では誰かが一度入居し数年間何も特異なことが起こらなければ、その後の告知義務が消えるケースもあります。

ただし、告知義務に関しては明確な決まりがないためケースごとに判断せざるを得ません。

他殺物件の告知義務はなかなか消えない

自殺等よりもさらに残虐性が高めである殺人事件などが起こった他殺物件では、告知義務が数年で無くなるということがほぼありません。

さまざまな裁判の判例から、おおよそ短くても7~8年、長いものだと50年前の事件であっても告知するべき事項だと判断されたケースもあります。(下記参照)

心理的瑕疵においては、物件に関する事件や事故の記憶が近隣住民の記憶に色濃く残っているほど瑕疵の程度が高いと判断されます。

ニュースに取り上げられるほどの殺人事件が起こった他殺物件は、何十年の時が経過しても近隣住民に与えた心の傷が癒えなければ告知義務は消えないと考えてよいでしょう。

参照:不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵に関する裁判例について p.120 【事例1-12】」

他殺物件は売却価格相場から2~5割減

価格減少
売買における事故物件の減価率はおおよそ適正相場の2~5割程度減額されるといわれます。

さらに詳しく説明すると、自殺物件などは2~3割程度の減価率ですが殺人などの他殺物件においては減価率が5割以上になることもあります。

特に、歴史に残る猟奇的な殺人事件や残虐性の高い事件の場合は半額を切る価格になってしまうため大抵の場合、事件現場となった建物等は取り壊して更地にします。少しでも物件の悪印象や嫌悪度を無くすための対処ともいえます。

亡くなった人の無念が残ることが想像されるような事件は近隣住民へ与える嫌悪度が高く、その記憶も長く残りやすいことから、長期的に物件の資産価値へ影響を及ぼすことが予想されるでしょう。

他殺物件の上手な売却方法

契約
他殺物件は通常の物件と同じように売却しようとしても、購入者は現れませんし価格も安価になってしまいます。

そのため、他殺物件を売却する時にはさまざまな工夫が大切です。売却前におこなうべきことや売却先の選び方などを次の項目から説明していきます。

事件のあった物件を更地にして売る

前の項目でも少し話題に出しましたが、殺人などが起こった他殺物件の嫌悪度を少しでも下げるために、現場となった物件を解体して更地物件として売却に出すことも有効な売却方法です。

事件現場が無くなるだけでも、近隣住民が抱える心理的瑕疵の程度が小さくなるため売却がしやすくなります。土地自体のニーズが元々高い物件であればすぐに買い手が見つかることも珍しくありません。

ただし、建物を解体する費用がかかるのがネックです。解体費用は100万円近くかかる場合もあるため、更地にして売却ができなければ赤字になってしまうということにも留意しておく必要があります。

また、更地にすることでその物件にかかる固定資産税が増額します。住宅用地の特例によって抑制されていた税金が建物の解体によって元の金額に戻ってしまうため、物件を手放すまで税負担が大きい状態で売却活動をおこなう必要があります。

物件を誰かに貸した後に売る

事故物件における心理的瑕疵において、賃貸の場合は最初に貸す人への告知義務は必要です。

しかし、次の入居者への告知については不必要となるケースもあります。過去の判決には「前の入居者が物件の異常性を感じてすぐに退去したなどの事実が無ければ、その後の入居者に対しては告知義務がない。」としたものがあります。(下記参照)

つまり、他殺物件であっても一度賃貸物件として運用し誰かを入居させ、物件に異常性が無いことが証明できたのであれば、説明責任が無くなる可能性があるためその後の売却がしやすくなります。

告知義務がなくなれば通常物件と比べても遜色なく物件を売り出すことができ、売却価格も上げることができます。

ただし、近隣住民が抱く物件の嫌悪度があまりにも高い場合は告知義務の必要性を問われる可能性が高いので注意です。

参照:不動産適正取引推進機構「賃貸住宅における自殺に係る賠償責任に関する一考察 p.17 【②東京地判平19年8月10日WL】」

事故物件専門買取業者へ売る

事故物件を適正な価格で売却するためには、大手の不動産会社へ査定に出すのではなく「事故物件専門買取業者」へ査定に出しましょう。

マンションや築浅住宅など一般的な物件を主に扱っている不動産会社では、そもそも査定してもらえなかったり、取り扱っていてもメインとなる商品ではないので安く買い叩かれてしまう可能性が高いです。

事故物件専門買取業者であれば、その物件が持つ瑕疵の特徴をよく理解し適正な相場感も持ち合わせているので思ったよりも高く買い取ってもらえるケースが多いです。

特に判断が難しい心理的瑕疵が付する事故物件は尚のこと、専門買取業者に査定してもらったほうが確実だといえるでしょう。

事故物件買取に強い専門買取業者

業者
事故物件を専門的に扱う買取業者にも、さまざまな特色があります。

単に事故物件なども買取対象としているだけの業者、事故物件の中でもある程度のランクを付けて買い取っている業者、自然死や病死物件のみを扱う業者など、業者によって買取基準が異なります。

では、どのような業者が良いのかというと「事故物件であればなんでも買い取ることを謳っている業者」です。

なんでも買取を謳う業者は、幅広く柔軟な対応が魅力でケースごとに難しい判断がされる物件でもしっかり丁寧に査定をおこなってくれるのでより適正な売却価格になりやすいといえます。

事故物件・訳アリ全般は「クランピーリアルエステート」が強い

事故物件はもちろん、訳アリ物件と呼ばれる何かしら売却に困難を要する物件を相場以上の価格で買い取ることを実現しているのが当社「クランピーリアルエステート」です。

クランピーリアルエステートは全国の弁護士、士業専門家と連携している不動産買取業者なので法律的な問題が多く関わる訳アリ物件を多角的な視点から査定することができます。

それにより、不動産市場の価値判定だけではなく法的観点、過去の判例などから適切な価値を見出すことが可能となっています。「とりあえず事故物件は〇割減で査定」という慣例だけで物件を査定することはありません。

査定スピードも最短12時間、価格も満足のいくものになるよう自信を持ってサービスを提供しております。

事故物件の処分、売却でお悩みの方はぜひ一度、以下のリンクよりお気軽にお問い合わせいただけると幸いでございます。

まとめ

他殺物件は事故物件の中でも特に心理的瑕疵の程度が大きいものとなります。そのため、事件から数年、数十年の時間が経過しても心理的瑕疵物件として売れ残ってしまうケースは少なくありません。告知義務の期間も短くて2年程度、多くは7~10年間となります。

このような他殺物件は、近隣住民の心理的嫌悪度が下がるまで待つことが最も穏便に売却する方法です。しかし、現実として心理的瑕疵が消えるのを待ち続けて売却するのは良い方法とはいえません。

そこで、他殺の現場となる建物を解体し更地にしたり一度誰かに賃貸してから売るなどの工夫をすると他殺物件でもスムーズに売却できるでしょう。

また、一般の人が敬遠して全く買い手が見つからないということであれば事故物件専門買取業者に売却するのも良い方法です。物件における本当の価値をしっかりと査定してくれるので適正価格で売ることが可能です。

まずは、当社のような専門買取業者に査定を依頼してみるところから売却活動を始めると、今後の処分・売却計画が立てやすくなるでしょう。

最終更新日:

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