他殺物件の売却方法や告知義務について解説！売却価格相場も詳しく説明

殺人事件によって住人が他殺されてしまうと、その物件は「事故物件」となり、売却価格が約30〜50％も安くなってしまいます。

また、事故物件の売却前には、損害賠償請求などを避けるために、物件内で殺人事件が起きた事実である「心理的瑕疵」を買主に告知しておかなければなりません。

他殺物件の場合、心理的瑕疵の告知義務は最低3年間は残ってしまうため、その間は買主が見つかりにくく、売却価格も安くなってしまいます。

もし他殺物件をいますぐに売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」なら、そのままの状態でも高額買取してもらえます。

以下のボタンから、無料査定が受けられるので、まずは他殺物件の買取価格を確認してみてはいかがでしょうか。

他殺の事故物件は告知義務がある？

他殺物件を売る場合、事故物件になった事情である「心理的瑕疵」を売買取引時に必ず買主へ告知しなくてはなりません。

心理的瑕疵とは「知っていれば購入しなかった」と買主が感じる要素のことで、他殺物件の場合は「他殺事件が起きた」という事実を指します。

この告知義務を守らないと、買主から契約不適合責任を追及されて、売買契約の解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

しかし、他殺義務を売却する際の告知義務は、何年後まで残り続けるのでしょうか。

告知義務の期間は最短3年間

国土交通省のガイドラインによれば、他殺・自殺が起きた事故物件の場合、3年間は告知義務が発生するとしています。

一方、孤独死や自然死などの場合では、心理的嫌悪感が比較的に薄いと考えられるため、告知義務が発生しないとしています。

死因	告知義務
自殺・他殺・火災	3年間
病死・老衰	なし

とはいえ、ガイドラインに法的効力はないため、3年経過した後も告知義務を守らないと、損害賠償請求などを受けるリスクがあるため注意しましょう。

参照:「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（e-Gov）

50年前の告知義務が追及された判例もある

過去の事例をみると、残虐性が高い殺人事件などが起きた他殺物件は、告知義務が数年で無くなるケースはほぼありません。

さまざまな裁判の判例でも、短くても7〜8年、長いものだと50年前の殺人事件を告知するべきとした判決もあります。

心理的瑕疵においては、事件や事故の記憶が近隣住民の記憶に色濃く残っているほど、瑕疵の程度が高いと判断されます。

ニュースに取り上げられるほどの殺人事件が起きた他殺物件は、10年以上経過しても、近隣住民への悪印象が拭えなければ告知義務は消えないと考えておきましょう。

参照：「心理的瑕疵に関する裁判例について p.120 【事例１-12】」（不動産適正取引推進機構）

他殺物件の売却価格は相場より30〜50％安い

他殺物件の売却価格は、相場より約30％〜50％ほど安くなるといわれます。

死因別における事故物件の売却価格は、以下のとおりです。

死因	売却価格
自然死・孤独死	約20％ほど下がる
自殺	約20〜30％下がる
殺人事件	約30〜50％下がる

自殺物件などは20〜30％程度の値下げで済みますが、殺人などの他殺物件は売却価格が半額以上も下がるケースもあります。

とくに歴史に残る猟奇的な殺人事件や残虐性の高い事件の場合、売却価格が半額を下回ってしまうケースも少なくありません。

そうした場合、少しでも物件の悪いイメージを拭うため、事件現場となった建物は取り壊して更地にすることが多いです。

他殺物件を少しでも高く売る方法

通常物件と同じように他殺物件を売ろうとしても、なかなか購入者が見つからず、売却価格も安くなってしまいます。

そのため、なるべく高く他殺物件を売るには、以下のような工夫が大切です。

1. 事件のあった建物を更地にして売る
2. 他殺物件を賃貸物件にした後で売る
3. 「訳あり物件専門の買取業者」に売る

他殺物件を少しでも高く売る方法について、順番に解説していきます。

事件のあった物件を更地にして売る

前の項目でも少し話題に出しましたが、殺人などが起こった他殺物件の嫌悪度を少しでも下げるために、現場となった物件を解体して更地物件として売却に出すことも有効な売却方法です。

事件現場が無くなるだけでも、近隣住民の抱える心理的瑕疵が軽減されるため、売却しやすくなります。土地自体のニーズが元々高い物件であればすぐに買い手が見つかることも珍しくありません。

ただし、建物を解体する費用がネックです。解体費用は100万円近くかかる場合もあるため、更地にして売却ができなければ赤字になってしまうことにも留意しておく必要があります。

また、更地にすることでその物件にかかる固定資産税が増額します。住宅用地の特例によって抑制されていた税金が建物の解体によって元の金額に戻ってしまうため、物件を手放すまで税負担が大きい状態で売却活動をおこなければなりません。

物件を誰かに貸した後に売る

事故物件における心理的瑕疵において、賃貸の場合は最初に貸す人への告知義務は必要です。

しかし、次の入居者への告知については不必要となるケースもあります。過去の判決には「前の入居者が物件の異常性を感じてすぐに退去したなどの事実が無ければ、その後の入居者に対しては告知義務がない。」としたものがあります。（下記参照）

つまり、他殺物件であっても一度賃貸物件として運用し誰かを入居させ、物件に異常性がないと証明できれば、説明責任がなくなる可能性もあるためその後の売却がしやすくなります。

告知義務がなくなれば通常物件と比べても遜色なく物件を売り出せるので、売却価格も上がります。

ただし、近隣住民が抱く物件の嫌悪度があまりにも高い場合、告知義務の必要性を問われる可能性が高いので注意しましょう。

参照：不動産適正取引推進機構「賃貸住宅における自殺に係る賠償責任に関する一考察 p.17 【2.東京地判平19年8月10日ＷＬ】」

「訳あり物件専門の買取業者」に売る

事故物件を適正価格で売るためには、大手の不動産会社ではなく「訳あり物件専門の買取業者」に売却しましょう。

マンションや築浅住宅など一般的な物件を主に扱っている不動産会社では、買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまう恐れがあります。

「訳あり物件専門の買取業者」であれば、他殺物件が持つ瑕疵を解消した後で適正価格を提示してくれるので、予想よりも高値で買取してもらえるケースが多いです。

とくに判断の難しい心理的瑕疵がある事故物件は尚のこと、専門買取業者に売却してもらったほうが確実でしょう。

まとめ

他殺物件は事故物件の中でも心理的瑕疵が大きいため、最低3年間は心理的瑕疵について告知しなければならず、売却価格は約30〜50％も安くなってしまいます。

このような他殺物件を売却する場合、悪いイメージが消えるまで待っていても、経年劣化で物件の資産価値はどんどん下がり続けてしまいます。

ですので、事件現場となった建物を取り壊して更地にしたり、賃貸物件として一度誰かに貸してから売るなどの工夫をすると、他殺物件でも比較的早く売却できます。

また、いますぐ他殺物件を売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に売却するのがベストです。

すぐにそのまま買取してもらえるので、まずは無料査定を利用して、他殺物件の買取価格を確認してみるとよいでしょう。