不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
地震によって地盤がやわらかくなる「液状化」が起こると、土地の売却価格が通常の約50〜70％まで安くなってしまいます。
とはいえ、液状化が起きている・起こりやすい事実を伝えずに、買主へ土地を売却すると、売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れもあるため注意が必要です。
液状化が起きている土地をトラブルなく売却したい場合は、液状化した土地の取り扱い実績がある不動産会社に相談するのが安心です。
売却方法としては、不動産仲介で買主を探す方法と、買取業者に直接売却する方法があります。液状化の程度や立地条件によって適した方法は異なるため、複数の不動産会社に相談して比較検討するとよいでしょう。
「液状化」とは、本来固いはずの地盤がやわらかい沼のようになってしまう現象です。
土が固体ではなく液体のようになることから、液状化と呼ばれます。
まずは、なぜ土地が液状化するのか、そして液状化した土地では何が起きるのかを確認していきましょう。
地震によって地盤に振動が加わると、液状化が起こることがあります。
砂質土が完全に水に浸かっている地盤では、砂粒子どうしが接触しあって、地下水と一体となった安定した状態を保っています。
しかし、地盤に地震の揺れが加わると、砂粒子のすき間にある水の圧力（間隙水圧）が急激に高まり、砂粒子どうしが接触し合う力が失われていきます。その結果、地盤全体が泥水のような状態になるのです。
ただし、どんな地盤でも液状化するわけではなく、液状化が起こるのは地下水位が高く、砂質土がゆるく堆積している地盤です。
液状化の代表的な被害は、噴砂・噴水（砂や泥水の噴出）、建物の沈下・傾斜、マンホール・地下管の浮き上がり、道路の陥没などです。
液状化が起きると、建物のような重い構造物は沈む一方、液状化した地盤（泥水状態）より比重が小さいマンホールや中空の地下構造物は浮き上がります。
液状化により建物が傾いた場合、そのまま住み続けることは困難です。
たとえ少しの傾きでも、住んでいる人に健康被害が及び、平衡感覚が失われたり、頭痛やめまいが発生してしまいます。
液状化で傾いた建物に住み続ける場合は、修復工事やリフォームを必ずおこないましょう。
被害の程度によっては基礎の補強が必要になり、費用が数百万円単位になることもあります。まずは専門業者に相談し、修復の必要性と費用の目安を把握することが大切です。
液状化の恐れがあるのは、川に運ばれた土砂が堆積している土地です。
具体的にいうと、海岸や川沿い、過去に河川や池だった土地や臨海部の埋立地などが液状化しやすい土地です。
液状化により建物へ被害が生じると、多額の費用をかけて修繕工事しなければなりません。
工事費用などの経済的負担を抑えるためにも、住んでいる土地に液状化のリスクがあるなら、地震保険に加入した方がよいでしょう。
建物建築前であれば、地盤改良工事を施して、液状化に備えることも有効です。
地盤改良工事には、以下のような方法があります。
土地の購入前には地盤調査を実施して、液状化リスクを調べておきましょう。
液状化の可能性の低い土地を購入すれば、建物が被害を受けるリスクも避けられます。
なお、土地の売却を検討している方にとっても、「液状化リスクを確実に把握するためには地盤調査をしておくべき」というのは不動産取引のセオリーです。
しかし実務上、売却活動を始める前に売主様ご自身で数十万円の費用をかけてボーリング調査などを行うケースは稀です。
実際は、買主が購入を前提に買い付けを入れたタイミングや、売買契約の特約として買主負担で地盤調査を行うのが一般的です。そのため、売主様は「事前に調査しなければ売れないのでは」と過度に心配する必要はありません。
液状化のリスクについては、自分で調べることも可能です。
インターネットを使えば、液状化に関する情報を今すぐ無料で入手できます。
液状化が起こりやすいエリアは、次のような方法で確認できます。
それぞれの方法を1つずつ解説していきます。
自治体の中には、防災用のハザードマップを作っているところがあります。
ハザードマップとは、河川の氾濫による洪水、津波、液状化などの被害を予測して表示した地図で、自治体のホームページなどで確認できます。
例えば、東京都では「液状化予測図」として液状化予測のハザードマップをホームページで公開しています。
「液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」「液状化がある地域」「液状化の可能性が低い地域」が色分けして確認可能です。
土地が埋立地かどうかは、過去の地図や航空写真（空中写真）と比較するとわかります。
過去の地図や空中写真は、国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」で閲覧可能です。
また、図書館で航空写真の掲載された写真集を閲覧できる場合もあります。
参照：国土地理院｜地図・空中写真閲覧サービス
インターネット上には、特定のエリアの地盤情報や自然災害のリスクについて調べられるサービスがあります。
例えば、ジャパンホームシールド社が提供している「地盤サポートマップ」では、住所を入力すると地盤の強さをすぐに調べられます。
参照：地盤サポートマップ
地名の由来を調べると、その土地がどのように形成されたかがわかります。
例えば「河」「川」「洲」「池」「岸」「浜」など、水に関係する地名がついている場所は軟弱地盤である可能性があります。
もっとも確実に液状化の危険性がある土地を調べる方法は、専門家に地盤調査を依頼することです。
地盤調査の方法には、スウェーデン式サウンディング試験（スウェーデン式試験・SWS試験）、スクリュードライバーサウンディング（SDS試験）、ボーリング調査（標準貫入試験）、表面波探査法といった種類があります。
地盤調査にかかる費用は調査方法によって異なりますが、比較的安価なスウェーデン式サウンディング試験でも、10万円前後はかかります。
既に液状化した土地は地盤改良工事が必要になるので、売却価格は下がるケースが多いです。
弊社へのご相談でも「液状化した土地はいくらくらいで売れるのか」「液状化リスクがあるだけでも価格は下がるのか」といったご質問は多く寄せられます。
結論からいうと、液状化リスクがある段階と、実際に液状化が発生した段階とでは、価格への影響が大きく異なります。
液状化のリスクがあるだけなら、土地の売却価格は必ずしも下がるとは限りません。土地の鑑定価格には災害時のリスクも織り込まれているため、相場どおりの価格で売却できる可能性があります。
実際に弊社においても、ハザードマップ上で液状化リスクが指摘されているエリアの土地であっても、駅近や商業地などの立地条件が良ければ、相場と大きく変わらない水準で成約に至るケースは一定数見られます。
なお、2020年8月の宅建業法改正により「水害ハザードマップ」における対象物件の所在地の説明が義務化されましたが、実は「液状化ハザードマップ」については、水防法に基づくものではないため、原則として法的な重要事項説明の義務対象にはなっていません。
しかし、実務上は売却後のトラブルを防ぐためにも、自治体が公開している液状化予測などの把握している情報は、契約前に買主へ開示しておくのが誠実であり、実際弊社でもそのように対応しています。
また、液状化リスクのある土地では、買主が購入後に地盤改良工事を検討するケースもあります。工事費用を売主・買主のどちらが負担するかは売買条件によって異なるため、売買契約の段階で取り決めておくことが重要です。
既に土地が液状化している場合、その土地には明らかな瑕疵があります。
そのため、液状化した土地の売却価格は下がることが多く、相場の50〜70%程度まで安くなるケースもあります。
実際に、弊社のような不動産会社が液状化リスクのある土地を買い取る場合、周辺相場から単純に割引をするわけではありません。
実務上は、土地に建物を建てるために必要な「地盤改良工事費（杭打ちや表層改良など）」の見積もりを算出し、その実費分を本来の土地価格から差し引く形で査定額を算出します。
改良費用は数百万円規模になることも多いため、結果として手元に残る売却額が相場の50〜70%程度に落ち着いてしまうケースが多いのです。
なお、土地の瑕疵は不動産の重要事項なので、土地の液状化について買主へ告知しなければなりません。
液状化のリスクがある土地や家を売却するときには、次の3点に注意しましょう。
それぞれの注意点を1つずつ解説していきます。
売買契約の時点で液状化リスクが明らかでなくても、購入した後に土地が液状化した場合、売主は買主から責任追及されることがあります。
不動産売買において引き渡された物件が「契約の内容に適合しない」場合、売主は契約不適合責任を負います。
液状化のリスクが契約内容との不適合に該当すれば、買主から追完請求や代金減額請求をされたり、契約解除や損害賠償を請求されたりする恐れもあります。
液状化のリスクがある土地は、相場どおりの価格で売却できても、売却後に損害賠償を請求される恐れがあるため注意しましょう。
液状化のリスクがある土地を売却した場合、売主に契約不適合責任が生じる恐れがあります。
例えば、極端に大きな地震による地盤沈下であれば不可抗力として責任が問われない可能性があります。
一方、比較的小さな地震で地盤沈下が生じた場合には、土地自体に問題があったとして契約不適合と判断される可能性があるでしょう。
なお、売買契約の段階で液状化リスクについて十分な説明がなされ、買主がそのリスクを了承したうえで購入していた場合は、契約不適合には該当しにくいと考えられます。
液状化の事実を隠して買主に土地を売却した場合、買主から契約不適合責任を追及され、契約解除または損害賠償請求をされる恐れがあります。
たとえ契約不適合責任の請求期間（買主が不適合を知った時から1年以内の通知）が過ぎていても、売主が液状化の事実を故意に隠していた場合は告知義務違反として不法行為に基づく損害賠償請求が可能なため、売主は責任から逃れられません。
液状化した土地や家を相場どおりの価格で売却するのは困難です。
しかし、売却のポイントを押さえておけば、液状化した土地でも相場に近い価格で売却できます。
液状化・地盤沈下の土地を高値で売却するコツを知っておきましょう。
液状化した土地は、地盤改良工事をすることで、建物を建てられるようになります。
土地の地盤改良工事を行ってから売却すれば、相場に近い価格で売却できる可能性は高いです。
ただし、地盤改良工事には費用もかかるため、売却による利益を大きくするには、地盤改良工事の費用をできるだけ抑えるべきでしょう。
査定額は不動産業者によって異なるため、1社だけの査定ではその金額が適正かどうか判断が難しいです。
液状化した土地を売却したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して相場感を把握しましょう。
弊社へのご相談でも「他社と査定額がかなり違うが、どちらが正しいのか」というご質問をいただくことがあります。液状化した土地の査定は、地盤改良工事の費用をどの程度見込めるかによって業者間で差が出やすいのが実情です。
そのため、査定額だけでなく、その根拠となる工事費用の見積もりや販売戦略についても説明を受けたうえで、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
問題のある土地を売り出す際は、高めの価格設定から段階的に調整していくことで、買主にとって価格に納得感が生まれやすくなる場合があります。
ただし、売り出し期間が長引くと「売れ残っている物件」という印象を持たれやすくなり、かえって買主が敬遠するケースもあります。
筆者の経験上、液状化した土地の場合、売り出しから3か月を過ぎると問い合わせが急激に減る傾向にあります。値下げの幅やタイミングは不動産会社と相談しながら計画的に進めるのがよいでしょう。
液状化した土地は、「訳あり物件」を扱う買取業者へ売却するのも選択肢の一つです。
液状化した土地は一般的な不動産と比べて買主が見つかりにくい傾向があり、仲介での売却には時間がかかることもあります。
一方、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、地盤改良工事を前提とした買取に対応してもらえる場合もあります。
仲介では市場価格に近い金額での売却が期待できる反面、成約まで時間を要するケースがあり、買取は早期の現金化が可能ですが価格面では仲介より下がることが一般的です。
自分の状況に応じて、どちらの方法が合っているか比較検討すると良いでしょう。
液状化による建物被害のリスク防止や液状化によるダメージ回復のためには、地盤改良工事が有効です。
しかし、地盤改良工事をしても、それで完璧というわけではありません。
再び土地が液状化してしまうリスクも考慮しておきましょう。
液状化対策の地盤工事には、固化材を入れる方法や、地面に鋼管を埋め込む方法などがあります。
しかし、どの方法をとっても、その後絶対に液状化が行らないというわけではありません。
地盤工事の工法には、それぞれメリット・デメリットがあるため、より確実に液状化を防ぐには、複数の方法を組み合わせるのが有効です。
地震により一度液状化が起こると「土が圧縮されるから液状化は再発しにくい」といわれることがあります。
しかし、一度液状化が発生しても、それだけで十分地盤が固まるとは限りません。
実際に、液状化がくり返し起こっている例も多いため、液状化のリスクがゼロになることはないでしょう。
同様に地震が起こる可能性もゼロにはならないので、土地の液状化対策については常に考えておく必要があります。
液状化した土地は、相場の50〜70％程度でしか売却できない恐れがあります。
液状化した土地は地盤改良工事が必要なので、売却価格が下がるケースが多く、買主から損害賠償請求を受ける恐れもあるため注意しましょう。
売主自身で地盤改良工事を実施すれば、液状化した土地でも売却できますが、工事費用によっては赤字になるリスクもあります。
そのため、液状化した土地・液状化のリスクがある土地を売る場合は、液状化した土地の取り扱い実績がある不動産会社に相談し、仲介・買取それぞれの条件を比較したうえで、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。
なお、液状化した土地は放置するほど地盤の状態がさらに悪化し、売却価格にも影響が出やすくなります。「いつか売ろう」と先送りにするのではなく、まずは現状の査定を受けるところから始めていきましょう。
