使用貸借とは、無償で不動産を貸す契約のことです。契約書がなくても成立する契約であり、例えば自分名義の家に家族や親戚を住まわせるのも使用貸借契約となります。
共有不動産においては、共有者が自分の知らない間に第三者と使用貸借契約を結んでいたり、共有不動産を占有している共有者と使用貸借が成立してしまうといったトラブルがあります。
使用貸借のトラブルを解消するには、使用貸借を解除して通常の賃貸借契約に切り替えるか、自分が共有名義から抜けてしまう方法が考えられます。
共有不動産を持ち続けたい特別な理由がなければ、共有名義から抜け出す方法が簡単かつ確実です。とくに、自分の共有持分を売却する方法なら単独でおこなえるので、共有者と話し合う必要もありません。
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目次
共有不動産における使用貸借の成立要件
共有不動産の使用貸借には2種類の成立要件があり、使用貸借の期間によって必要な共有者の同意が変わります。
- 短期間の使用貸借：持分割合の過半数の同意で成立
- 長期間の使用貸借：共有者全員の同意で成立
契約時に期間を定めていなくても、客観的に「長期間の使用・占有を想定している」という状況であれば、長期間の使用貸借とみなされます。
それぞれの成立パターンについて、詳しく見ていきましょう。
短期間の使用貸借なら「持分割合の過半数の同意」で成立する
短期間の使用貸借とは、建物なら3年以内、土地なら5年以内の貸借期限を指します。
使用貸借に限らず、共有不動産全体を短期間貸し出す行為は管理行為とみなされ、持分割合の過半数が同意する必要があります。
共有者それぞれがもつ所有権（共有持分）の割合のこと。持分割合1/2などのように表す。
共有不動産の性質を変えない範囲で利用、もしくは改良する行為。
「共有持分の過半数」なので、人数は関係ない点に注意が必要です。つまり、共有者のなかに1/2を超える持分割合をもっている人がいれば、その人の独断で管理行為を実行できます。
反対に、持分割合が1/2以下しかない人は、他の共有者と話し合って過半数の同意を取り付ける必要があります。
長期間の使用貸借は「共有者全員の同意」で成立する
長期間の使用貸借は、建物なら3年超、土地なら5年超の貸借期限を指します。
共有不動産全体を長期間貸し出す行為は処分行為とみなされ、共有者全員の同意が必要となります。
共有不動産を法律的に処分したり、物理的に変更する行為のこと。売却や贈与、建物の解体や土地の造成などが代表的。
貸借期間が長くなると、所有者の負担（自由に不動産を使えなくなるというデメリット）が重くなるため、長期間の使用貸借も処分行為とみなされるのが一般的です。
また、期間に明確な定めがないときでも、客観的に見て長い期間の使用を想定しているとみなせる場合は、長期間の使用貸借となります。
例えば、土地の使用貸借において借主が鉄筋鉄骨コンクリート造の建物を建てたケースでは、堅固な建物を短期間で撤去するとは考えられず長期間の使用が目的とみなせることから、処分行為と判断された判例があります。
参照：RETIO「判例紹介 建物所有を目的とする共有地の使用貸借が共有物の処分行為に該当するとされた事例」
共有不動産の使用貸借を解除する要件
使用貸借を解除する方法としては、貸主からの請求と、借主が死亡するパターンの2種類があります。
使用貸借は一般的な賃貸借契約と比べて借主側の地位が弱いため、解除はしやすいといえます。
しかし、使用貸借が成立したときの取り決めによっては解除がむずかしくなる場合もあるので、具体的な要件を把握しておきましょう。
持分割合の過半数の同意があれば解除できる
使用貸借の解除は管理行為となるため、持分割合の過半数があれば可能です。
借主に解除の通知をおこなえば、その時点で使用貸借契約は終了します。契約終了と合わせて、賃貸借契約への切り替えや、不動産の明け渡しを借主へ請求することができます。
なお、明け渡し請求は各共有者が実行できる「保存行為」になるので、使用貸借が解除された後なら単独での請求が可能です。
使用貸借に「期間や目的の取り決め」がある場合は注意
使用貸借を結んだときに、貸主と借主の間で期間や目的を定めている場合は、途中で解約できなくなります。
期間については、使用貸借の場合は法律の定めがないため自由に設定可能です。年数ではなく、下記のような設定も有効となります。
- 借金を返済して経済状況が改善するまで
- 借主の子どもが成人するまで
目的については明確な取り決めをしているケースが少なく、裁判になったときは使用貸借に至った経緯や人間関係などからケースバイケースで判断します。
仮に使用貸借の目的が居住だった場合、借主が亡くなるまで解除できない可能性もあります。
借主が死亡した場合も原則解除される
一般的な賃貸借契約では、借主が死亡したときはその相続人に賃貸借契約が引き継がれますが、使用貸借の場合は相続で引き継がれずに終了するのが原則です。
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。出典：e-Govポータル「民法第537条第3項」
使用貸借は貸主側の善意によるところが大きく、相続人に引き継がせてしまうと貸主側の負担が大きくなってしまうため、このような法律になっています。
ただし、上記の法律は任意規定のため、例外的に相続させることもできます。
使用貸借の契約時に相続を認める特約を結んでいる場合や、特約がなくても貸主が了承した場合は、相続人が使用貸借を引き継ぐことが可能です。
共有者間の使用貸借だと明け渡しや家賃の請求はむずかしい
共有不動産の場合、共有者のだれかが不動産を占有し、他の共有者が使用できなくなるというケースがあります。この場合、各共有者は持分割合に応じて、占有者に賃料を請求することが可能です。
仮に共有不動産を貸し出したときの家賃相場が10万円なら、持分割合1/2をもつ人は、占有者に対して5万円を請求できます。
しかし、占有者から家賃をもらっていない状態が続くと、使用貸借が成立してしまいます。話し合いではっきり決めていなくても、無償の占有を許していたという事実で使用貸借が成立してしまうのです。
また、共有者は全員が不動産を使用する権利をもつため、共有者が相手だと明け渡し請求もできなくなってしまいます。
このような状況になると解決はむずかしいため、共有者のだれかが不動産を占有する前に、共有者全員でしっかり話し合うことが大切です。
不当利得にあてはまれば家賃の請求は可能
共有者の占有に至る経緯が正当ではない場合、不当利得請求によって家賃を請求できる可能性があります。
例えば「共有者のだれがどのように共有不動産を使用するか」の決定は管理行為に該当するため、持分割合の過半数が同意している必要があります。
そのため、持分割合の過半数から同意を得ずに占有しているのであれば、占有がはじまった時点までさかのぼって家賃の請求が可能です。
占有している共有者への家賃請求については、下記の関連記事も参考にしてください。
対処法は共有物分割請求で共有名義を解消すること
共有者との占有トラブルが起きた場合は、共有名義を解消することも検討してみましょう。
共有者に対する強制的な明け渡し請求は不可能なため、退去してもらえる可能性が低い場合は、共有名義を解消したほうが手っ取り早く問題を解決できます。
共有名義の解消については、共有物分割請求によって強制的に実行する方法があるため、共有者に退去してもらうより現実的な手段です。
共有物分割請求をおこなえば、占有している共有者に自分の共有持分を買い取ってもらったり、不動産全体を売却して現金で分割することができます。
下記の関連記事でも共有物分割請請求について解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有不動産の使用貸借を放置していると起こるリスク
「共有不動産が使用貸借の状態になっているけど、現状で問題ないから放っておく」という人も一定数います。
しかし、共有不動産の使用貸借を放置していると、次のようなリスクが発生します。
- 税金や修繕費などの維持費だけがかさむ
- 借主から時効取得を主張される恐れがある
これらのリスクを避けるためにも、借主や他の共有者と話し合うなど、早めに対策を打つことをおすすめします。
税金や修繕費などの維持費だけがかさむ
共有持分をもっていると、例え共有不動産を使用していなくても固定資産税や修繕費を負担する必要があります。
使用貸借で貸し出している場合は貸主になんの利益もなく、費用だけが出ていく「損失を生む資産」の状態です。
通常の賃貸借契約に切り替えられないのであれば、早めに共有不動産を売却して損失を抑えましょう。
借主から時効取得を主張される恐れがある
長い年月が経つと当事者間の認識がズレてしまい、借主から不動産の時効取得を主張される恐れがあります。
時効取得とは、一定の条件を満たすことで不動産の所有権が占有者に移るルールのことです。
1 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。出典：e-Govポータル「民法162条」
例えば、借主が死亡した後もその子どもが不動産を使い続けており、その子どもが不動産を自分のもの（元々親の財産で、それを自分が相続した）と勘違いしていたケースがあります。
取得時効の要件である所有の意志とは「自分の所有物であるという認識」のことなので、上記のケースでは子どもが相続したと認識してから10年もしくは20年で、時効取得が成立するかもしれないのです。
貸主側としては、定期的に借主側と連絡を取るなどして、使用貸借の状態であることを相互に確認しておくことが対策となります。
共有不動産の使用貸借でトラブルになったら「共有持分の売却」を検討しよう
使用貸借の状態が続くと、契約解除や賃料請求、時効取得の主張などトラブルが起きやすくなります。
共有不動産の場合は複数の共有者で認識がズレてしまうこともあり、使用貸借に至った経緯などがわからずトラブル解決もむずかしくなりがちです。
そのため、手っ取り早くトラブルを解消するには、共有持分を売却して共有名義から抜け出すのも1つの方法です。
自分の共有持分だけなら好きなときに売却が可能なので、共有者との話し合いも不要で共有名義から抜け出せます。
共有持分専門の買取業者に相談すれば自分の共有持分だけ売却できる
共有持分の売却で問題となるのが需要の少なさからくる売れにくさで、一般の不動産会社では売却を依頼しても取り扱ってもらえないケースがほとんどです。
そのため、共有持分を売却するときは専門の買取業者に依頼することをおすすめします。買取業者は共有持分を自社で直接買い取るため、早ければ2日での現金化が可能です。
また、トラブル物件でも専門家の観点からスムーズな解決ができるので、使用貸借を巡って借主や共有者と揉めている共有持分でも高額買取ができます。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分を専門に扱う買取業者なので、ぜひお気軽にご相談ください。
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まとめ
使用貸借は、貸主にとって金銭的なメリットがないだけでなく、税金や修繕費の分だけ損をする契約状態です。
共有不動産の場合は権利関係が複雑なこともあり、使用貸借の状態に不満があっても解決がむずかしくなります。
そのため「将来的にどうしてもその不動産が欲しい」という場合を除き、自分の共有持分だけ売却することをおすすめします。
早めに売却して維持コストをなくし、持分売却で得た現金は別の投資に使うなど有効活用していきましょう。
共有不動産と使用賃借についてよくある質問
無償で不動産を貸し出す契約のことを使用賃借といいます。契約書がなくても口頭だけで契約が成立するので、明確な取り決めもないままトラブルの原因となるケースが多々あります。
共有不動産の場合、持分割合の過半数の同意があれば短期間（建物なら3年以内、土地なら5年以内）の使用貸借が成立します。期間が長期間になる場合は、共有者全員の同意が必要です。
持分割合の過半数が同意すれば解除は可能です。ただし、使用貸借の契約に「期間や目的の取り決め」がある場合、それらを満たしていないと解除できない場合があります。
はい、使用貸借の状態といえます。他共有者は占有者に対して持分割合に応じた家賃を請求できるため、無償で占有させている場合は使用貸借となります。
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