【オーナー必見】入居者を退去させる方法ってあるの？知っておきたい３つの方法

質の悪い入居者を退去させないとどうなる？

マンション経営やアパート経営などの不動産投資は、安定した家賃収入が期待できることから資産運用の手段の1つとして注目を集めています。

不動産投資を長く続けていると質の悪い入居者に遭遇することがあります。質の悪い入居者に遭遇した場合は、どのような悪影響が生じるのでしょうか？質の悪い入居者に遭遇した場合の悪影響として以下の2つが挙げられます。

それぞれの悪影響について詳しく見ていきましょう。

キャッシュフローが悪化する

マンション経営やアパート経営などの不動産投資では、入居者さえいれば安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし、家賃滞納が常態化している質の悪い入居者が入居している場合、安定した家賃収入を得ることができません。「家賃滞納を理由に追い出してしまえばいいのでは？」と考える人もいるかもしれませんが、連続した滞納が長期に続いていない限りは借主の借りる権利が保護されます。

1つの目安として3カ月以上滞納が連続した場合、裁判所に部屋の明け渡しを請求できますが、質の悪い入居者は、それを全て把握した上で滞納していることが多いので注意が必要です。例えば、2カ月連続して滞納した後に、1カ月分だけ家賃を支払います。そうすれば、3カ月以上滞納が連続しないため、部屋の明け渡しを阻止することが可能です。また、最悪のケースでは夜逃げして行方不明になって家賃を回収できない可能性もあります。

ローンを契約してマンションやアパートを購入した場合は、家賃収入から返済を行いますが、このような質の悪い入居者に部屋を占領されると返済原資を確保できません。給料や預金から返済を行うことになり、キャッシュフローの悪化によって不動産投資の継続が困難になる可能性があるので注意しましょう。

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他の入居者が退去してしまう

質の悪い入居者は家賃滞納だけではありません。他にも騒音トラブルや異臭トラブルといった様々なトラブルを起こす質の悪い入居者もいるので注意が必要です。

これらの近隣住民を巻き込むようなトラブルを起こす質の悪い入居者を放置していると、近隣住民との関係が悪化します。最終的に質の悪い入居者ではなく、近隣住民が引っ越す可能性があります。

質の悪い入居者を放置すると空室リスクを高める要因になり、安定した家賃収入を得ることができなくなる可能性が高いため、早めの対策が重要と言えるでしょう。

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入居者の退去には原則正当事由が必要

賃貸借契約では入居者の借りる権利が優先されるため、更新拒否や契約解除を申し出る場合、原則正当事由が必要になります。正当事由として認められるのは以下のような事由です。

自己使用が全て正当事由に該当するというわけではありません。事由と入居者の借りる権利を天秤にかけた時に、入居者の借りる権利を上回っていると認められた場合に限られます。

正当事由がない場合でも3カ月以上の家賃の滞納や無断で部屋の転貸を行うといった契約違反に該当するなど、貸主に明らかな損害が生じている場合は更新拒否や契約解除が認められます。ただし、基本的に正当事由なく入居者を貸主の権限で自由に追い出せないということを覚えておきましょう。

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正当事由に該当する場合だけでなく正当事由に該当しない場合でも、質の悪い入居者に退去を求めることは可能です。質の悪い入居者を退去させる際は、以下の3つの方法のいずれかを選んで行います。

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

任意の話し合い

最も費用を抑えられる現実的な方法として任意の話し合いが挙げられます。質の悪い入居者と直接または不動産管理会社を介して話し合い、部屋を明け渡してほしいという旨を伝えます。しかし、任意の話し合いだけで質の悪い入居者が部屋を明け渡してほしいという貸主の要求に素直に応じることは基本的にありません。そのため、明け渡し交渉を行う際は、立ち退き料の支払いと明け渡し期間の交渉を進めることになります。

立ち退き料とは、立ち退く際に入居者が負担する引っ越し費用や引っ越し先の住居の初期費用（前払い家賃、敷金・礼金、保証金など）、立ち退きに応じてくれたお礼などです。明け渡し期間とは、部屋を明け渡すまでの期間を指しますが、借地借家法で「明け渡し期間は最低6カ月を確保しなければならない」と表記されているため、それを踏まえた上で無理のない期間を設定しなければなりません。もちろん、相手が応じれば明け渡し期間を短縮することも可能です。また、家賃を滞納している入居者と交渉する場合には、交渉を有利に進めるためにこれまでの滞納を帳消しにするのが一般的です。

「トラブルの根源の入居者にそこまでする？」と思っている人も多いのではないでしょうか？しかし、退去せずそのまま過ごされても状況が悪化するだけなので背に腹は代えられません。任意の話し合いに応じてくれない場合には、他の方法に移行するしかないでしょう。

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法的措置

法的措置とは、裁判所に質の悪い入居者のこれまでの現状を申し立てて、裁判所に立ち退きの判決をもらうことです。

「裁判所に立ち退きの判決をもらえても入居者が応じなければあまり意味がないのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、裁判所の判決は強制力を伴います。強制執行によって質の悪い入居者を確実に部屋から追い出すことが可能です。しかし、法的措置で認められるのは立ち退きだけで、入居者が家賃を滞納していても基本的に回収できません。法的措置は、判決が出るまでに数カ月の期間を要する、弁護士に依頼すると報酬も含めて100万円前後の費用が発生します。

そのため、少しでも早く入居者に部屋を明け渡してほしい、費用をあまりかけたくない人は、なるべく任意の話し合いで済ませた方が良いでしょう。

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弁護士に相談

任意の話し合いがうまくまとまらない場合や法的措置を含めた他の選択肢を探している人には弁護士に相談するという方法が挙げられます。

弁護士は法の専門家なので、質の悪い入居者の現状を踏まえながら合法的に明け渡しに向けた対応を行ってくれます。最終的に法的措置に移行しても、最後までサポートしてくれるため、安心して任せることができる、時間と手間を省くことが可能です。

ただし着手金に加えて明け渡しに成功した場合、報酬金が発生します。初回の相談には無料で応じてくれる弁護士もいるため、うまく無料相談を利用するなど、不動産に強い弁護士に相談するとよいでしょう。

管理会社に管理を委託するメリット

マンション経営やアパート経営などの不動産投資を行うオーナーの中には、不動産管理会社に支払う家賃収入の5％程度の管理委託費を抑えるために、不動産管理会社に管理を委託せず、自身で管理を行っている人もいると思います。しかし、確かに自主管理を行えば支出を抑えることができますが、自主管理を選ぶと質の悪い入居者の対応も自身で行わなくてはなりません。

不動産投資によって得られる毎月の家賃収入が100万円だった場合は、不動産管理会社に支払う管理委託費は5万円程度です。不動産会社に支払う管理委託費の費用と自身で管理を行う手間と時間を天秤にかけて、どちらを重視すべきかをよく考えることが重要です。不動産管理会社に管理を委託した場合のメリットとして以下の3つが挙げられます。

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

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管理の手間を省くことができる

所有する賃貸物件の管理を自身で行うことは不可能ではありません。しかし、サラリーマンオーナーの場合は仕事と管理を両立しなければならないため、対応できる時間が限られる、精神的・体力的な負担が大きくなるので注意が必要です。

例えば、入居者募集を行っていて、入居希望者からの問い合わせの電話がかかってきても、仕事中はすぐに電話に出ることができません。また、賃貸借契約を締結する、部屋の内覧を行うのが仕事終わりや仕事が休みの日に限られてしまいます。さらにクレームやトラブルが生じた場合には、入居者の不満が募らないようにするためにもスムーズな対応が求められますが、仕事中は対応が遅れることも。精神的・体力的な負担が大きくなるだけでなく、入居者満足度の低下によって空室リスクが高まる可能性もあります。

不動産管理会社に管理を委託すれば、管理の手間を省くことが可能です。精神的・体力的な負担を軽減できる、入居者満足度の低下による空室リスクを抑えられることから、安定した不動産経営を行うことができるでしょう。

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専門家の手厚いサポートを受けられる

不動産管理会社が行っている業務を不動産管理経験が全くないオーナーが行うことは容易ではありません。不動産管理会社が行っている主な業務をまとめると以下の通りです。

不動産管理会社に管理を委託した場合は上記の業務を全て行ってくれます。特に入居審査は、質の悪い入居者によるトラブルを回避する上で重要なポイントとなります。これまでの経験を活かしながらしっかり入居者を見極めてくれるので安心です。また、管理だけでなく空室対策や家賃の見直しといった安定した不動産経営を目指す上で必要不可欠なアドバイスを行ってくれるのも魅力です。

不動産管理会社によって管理業務の範囲や管理委託費の設定は異なります。不動産管理会社を選ぶ際は、管理業務範囲が広く、管理委託費の設定が低い不動産会社を選ぶようにすると良いでしょう。

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トラブルに対応してくれる

クレームやトラブルへの対応を誤ってしまうと、入居者満足度が低下するため、空室リスクが高まります。クレームやトラブルに適切に対応しながら入居者満足度を高めて安定した不動産経営を行うには、不動産管理会社に管理を委託することが不可欠です。

不動産管理会社の管理業務にはクレームやトラブルへの対応が含まれているのが一般的です。騒音トラブルや異臭トラブルを起こす質の悪い入居者への対応、被害を受けた他の入居者へのクレーム対応などを行ってくれます。また、家賃を滞納している質の悪い入居者には家賃催促を行ってくれるため、物件オーナーはクレームやトラブルの対応に頭を悩ませるということはありません。質の悪い入居者が家賃を滞納しても家賃保証会社から家賃が支払われる体制を整えてくれるため、キャッシュフローの悪化を未然に防ぐことが可能です。

このように不動産管理会社に管理を委託すれば、管理の手間を省けるだけでなく、クレームやトラブルの対応、不動産経営に対するアドバイスを受けられます。不動産管理にかかる時間と手間、トラブル対応にかかる費用などを考えると、自主管理ではなく不動産管理会社に管理を委託した方が良いでしょう。

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まとめ

不動産投資は安定した家賃収入が期待できるため、資産運用の1つとして注目を集めています。しかし、不動産投資を行っていると、所有しているマンションやアパートに質の悪い入居者が入居してトラブルを起こすこともあります。家賃を滞納する質の悪い入居者の場合、放置していると安定した家賃収入が得られないため、キャッシュフローの悪化で不動産経営の継続が困難になる可能性があるので注意が必要です。

また、騒音トラブルや異臭トラブルなどの近隣住民を巻き込むような質の悪い入居者の場合、他の入居者の不満が募って空室リスクを高めることになります。そのため、質の悪い入居者は放置するのではなく、スムーズに対応することが安定した不動産経営を行う上で不可欠です。

質の悪い入居者に対しては、任意の話し合い・法的措置・弁護士に相談という3つの対応方法が挙げられます。しかし、任意の話し合いは入居者が話し合いに応じてくれないと意味がなく、法的措置や弁護士に相談するという方法は費用がかかるので注意が必要です。

所有しているマンションやアパートの管理を不動産管理会社に委託すれば、不動産管理会社が管理だけでなくトラブルやクレームの対応も行ってくれます。安定した不動産経営を行う上で必要不可欠な様々なアドバイスも行ってくれるため、不動産管理会社に管理を委託することをおすすめします。

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