相続や婚姻中の購入によって、不動産を共有名義とすることは珍しくありません。
しかし、離婚などによって共有名義不動産を売却するとき、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要であり、通常の売却より手続きが難しいといえます。
共有者全員から不動産売却の同意がもらえない場合、自分の共有持分のみの売却を検討するとよいでしょう。
共有持分のみの売却なら、他共有者から同意をもらう必要はありません。
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目次
共有名義の不動産を売却する3つの方法
共有名義不動産は、1つの不動産に複数の所有者がいる状態です。
購入時に親子や夫婦など複数人で費用を出しあったときに、共有名義不動産は発生します。また、複数の相続人で1つの不動産を相続するとき、共有名義にするケースもあります。
例えば、兄弟3人で1つの不動産を均等に分けると、1人あたりの共有持分（共有不動産における、各共有者がもつ所有権の割合）は1/3ということになります。
①自身の共有持分だけを売却する
共有名義不動産は自身の共有持分だけを売却するという方法があります。
共有名義不動産そのものを売却するということであれば、自分だけでなく所有権を持っている方（共有持分所有者）全員の同意や承諾が必要不可欠です。
ただし、これが自身の共有持分だけを売却したいということであれば他の所有者への確認が必要ありません。
そのため、自身の共有持分だけであれば自己判断のみで売却できるということになり、他の共有者との話し合いもなしに取引できるのがメリットとなります。
しかし、共有名義不動産の一部を手に入れても不動産全体を自由に扱えるわけではありません。
そのため、共有名義不動産の一部だけを購入したいという買主が少なく需要が薄いなどの原因から、売却価格が低くなりがちというデメリットがあります。
共有持分を高額で買取してもらうには、共有持分専門の買取業者に相談するのがおすすめです。専門に取り扱うため共有持分に関するノウハウが豊富にあり、高額査定が期待できます。
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②共有名義不動産が土地ならを分筆して売却する
共有名義不動産は「分筆」して売却するという方法もあります。「分筆」とは、1つの土地（一筆の土地）を登記簿上で2つ以上の土地（二筆以上）に分割をするものです。
この分割を使って分割された土地には新たな地番が付けられて、それぞれ独立した土地として登記簿上に登録されます。（分筆登記）
つまり、それぞれ単独の土地に1人ずつ代表者（所有者）を付けられるということです。
詳しい分筆の手順は下記の通りになります。
土地の境界線を確定させる
共有名義不動産を分筆する前に土地の境界を調査する必要があります。土地の調査は、その土地に関する資料などを参考にして現場を測量することになります。
土地の境界を割り出せたなら、自身の土地と隣接する土地所有者全員の立会いのもと確認が行なわれます。
それぞれの土地の境界というのは売買契約において非常に重要なものとなるので、必ず上記のように現地で境界に接する土地所有者全員の立会いのもと確認をする必要があります。
これらの確認を済ませて問題がないと判断されると、分筆登記に必要な書類に署名や押印をいただきます。
上記を全て終えた後に、測量で割り出した境界に境界標というものを設置（境界標に問題がなければ設置する必要はありません）して作業完了です。
また、これらの作業はあらかじめ境界標の位置が変更していないと確認されているのであれば省略することも可能になります。
分筆測量をして境界標を設置する
分筆をする境界にも境界標を設置する必要があります。
また、こちらも上記と同様に売買契約において重要なものとなっているので分筆する土地共有者全員の立会いが必要となります。
これらの確認を済ませて問題がないと判断されると、分筆登記に必要な書類に署名や押印をいただきます。
上記を全て終えた後に、分筆をする境界上に境界標を設置して作業完了です。
登記に必要な書類を準備して申請をする
土地や分筆する境界へ境界標を設置し終えたら分筆登記の申請準備に入ります。
分筆登記の申請を行うのに必要な申請書や地積測量図、筆界確認書（土地の境界について記載したもの）などを準備して、それらを登記所に提出して申請をします。
上記までが分筆の手順となります。
また、反対に隣接している複数の土地を1つにまとめる方法を「合筆」といいます。このように、分筆をすることで1つの土地を独立した複数の土地に分割できます。
そのため、分筆で独立した土地を所有できたら、その土地を自由に売却できるのはもちろん余計なトラブルなどにも巻き込まれなくなるということがメリットとなります。
また、分筆をした境界によっては土地の評価も大きく変化するので、各種税負担が少なくなるということもあります。
ただ、上記で説明した手順を確認していただければわかるように、分筆には多くの手順、時間が必要です。
そのため、分筆に関係する全ての作業が完了するまでに数カ月を要するだけでなく、そもそも土地の面積や市街化調整区域などを理由に分筆すらできないという可能性もあるのがデメリットとなります。
また、先程は分筆する境界によっては税負担が少なくなるということをメリットとして挙げましたが、逆に土地の評価が上がって価値が高まり税負担も多くなってしまうというケースもあるので注意が必要です。
③共有者全員で共有名義不動産を一括売却する
自身の持分だけでなく共有名義不動産ごと売却するという方法もあります。
共有持分を所有している共有者全員の同意や承諾があれば、自身の持ち分などには関係なく通常の不動産と同様に売却できます。
また、共有名義不動産を売却した後に各自の共有持分に応じた金額が分配されます。
例えば、共有持分を3人で均等に所有している共有名義不動産が2,400万円で売却されるというケースがあるとします。
このようなケースの場合、共有持分を3人で均等に所有しているので、売却価格の2,400万円も同じく均等に800万円ずつに分けるということになります。（持分割合で分配金も変わります）
そのため、共有者全員が持分割合に対して平等に現金を得られるというだけでなく、共有者全員の意思で取引を行うので余計なトラブルに巻き込まれる心配がないというのがメリットとなります。
ただ、この方法は共有者全員の意見が一致しているということが前提です。
そのため、共有名義不動産の共有者が1人でも売却に反対するのであれば、売却できないということがデメリットとなります。
ここまでにご紹介した3つが共有名義不動産を売却する方法となります。
上記の3つの方法をよく理解した上で、自身の情報や条件に最適なものを選ぶことが上手に売却するコツとなりますので覚えておきましょう。
共有持分を売却した場合の税金や確定申告
ここまで共有名義不動産の売却方法やコツについて説明してきました。
次は、実際に共有名義不動産を売却した後に気になる税金や確定申告などについて解説します。
税金の支払い額は共有持分の所有年数で変化する
共有名義不動産の共有持分を売却した後の税金の支払い額は持ち分の所有年数によって変化します。
また、それは「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という2つに分けられます。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年以下の場合は、短期譲渡所得という扱いになります。この短期譲渡所得では所得税率が30%、住民税率が9%となります。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年超の場合は、長期譲渡所得という扱いになります。この長期譲渡所得では所得税率が15%、住民税率が5%となります。
上記のように、共有名義不動産の共有持分は長く所有していれば税率は下がります。
つまり、共有名義不動産の共有持分は、長期譲渡所得の扱いになる5年超は所有してから売却した方が結果的には節税に繋がるということになります。
確定申告は共有者が個別で申請する必要がある
共有名義不動産の共有持分を売却した後の確定申告は個別で申請する必要があります。
共有名義不動産に関する確定申告は、原則としてまとめて申請できません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を売却したのであれば、それぞれ売却後に分配された金額やそれに掛かった費用などをまとめて個人で申請をしなくてはいけません。
売却以外で共有名義を解消する方法
ここまで、共有名義不動産の共有持分を売却する方法や税金、確定申告について説明してきました。
ただ、これまでご紹介してきた方法で共有名義不動産や共有持分の売却を考えていても、取引の最中に余計な問題やトラブルなどに巻き込まれるかもという不安から売却が億劫になってしまっている方も多いのではないでしょうか。
そこでこの項目では、売却以外で共有名義を解消する方法をお伝えします。
共有持分を放棄する
まずは共有持分を放棄する方法です。
共有持分の放棄は、他共有者の許可を得ずに単独での実行が認められています。
放棄した持分は持分割合に応じて、他共有者へ帰属されます。
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。出典：e-Govポータル「民法第255条」
帰属した持分の大きさによっては、贈与とみなされて共有者へ贈与税がかかる恐れがあります。
そのため、共有持分の放棄をする際は他共有者へあらかじめ通知した方がよいでしょう。
共有持分を贈与する
共有持分の放棄では、他共有者全員へ自身の共有持分が帰属されます。
しかし、特定の共有者に共有持分をすべて渡したい場合もあるでしょう。
その際は、共有持分を贈与する方法があります。ただし、贈与を受ける側の共有者に贈与税が課せられるので注意しましょう。
年間に贈与を受ける金額が110万円以下なら控除を受けられるので、上手く活用することをおすすめします。
トラブルなく共有状態を解消したいなら専門の買取業者へ売却がおすすめ
前述したように、共有名義不動産や共有持分の取引には問題やトラブルがつきものです。
また、それらの問題やトラブルを避けるためには自身の持分を売却ではなく放棄するという方法を選ぶことをおすすめしましたが、できることならば持分の放棄はせずに売却してお金を受け取りたいという方も多いのではないでしょうか。
その場合、共有名義不動産や共有持分を専門に買い取っている買取業者へ売却することがおすすめです。
共有名義不動産を売却する3つの方法の①でもご紹介しましたが、共有名義不動産の共有持分を専門に買い取っている買取業者に自身の持ち分だけを売却するという方法が一番問題もトラブルもなく売ることができる方法となります。
当社では共有持分の買取を積極的におこなっております。
弊社の「不動産スピード買取窓口」にご依頼いただくと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし、特殊な物件も柔軟に買い取れるという強みもあります。
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まとめ
今回の記事では、共有名義不動産をうまく売却する方法、売却後に気になる税金や確定申告について解説してきました。
最後にもう一度、記事のおさらいをします。
まず、共有名義不動産を売却する方法には、
- 共有名義不動産の自身の共有持分だけを売却する
- 共有名義不動産を分筆して個別に売却する
- 共有名義不動産をそのまま全て売却する
上記の3つがあります。
それぞれの方法にはメリットやデメリットが存在しますが、それらを理解して自身に合う方法を選ぶのが上手に売却するコツになります。
また、共有名義不動産や共有持分を売却した後の税金の支払い額は持分の所得年数によって変化します。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年以下の場合は、短期譲渡所得の扱いになります。この短期譲渡所得の扱いだと、所得税率が30%、住民税率が9%となります。
一方、共有名義不動産の共有持分を所有して5年超の場合は、長期譲渡所得の扱いになります。この長期譲渡所得の扱いだと、所得税率が15%、住民税率が5%となります。
つまり、共有名義不動産の共有持分は長く所有すれば税負担が減るということがわかります。
また、確定申告に関してはまとめて申請できないので、必ず個別で申請する必要がありますので注意しましょう。
共有名義不動産を売却しようとお考えの方は、今回の記事をよく読んで自身に合う売却方法を見つけてみてください。
共有不動産と共有持分についてよくある質問
はい、必要です。共有不動産を丸ごと売るには、共有者全員が同意している必要があります。1人でも反対していれば、売却はできません。
共有者全員で共有不動産を売却するほかに、自分の共有持分だけを売却する方法もあります。また、共有不動産が土地であれば、持分割合にそって分筆（土地を分割して別々の土地にすること）してから売る方法もあります。
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却するとよい結果が得られることが多いです。
