「両親が残した実家を所有しているが使い道がなく困っている」
「離婚する前に夫婦で一緒に購入した物件をどうにかしたい」
「友人同士で共同出資したマンションを諸事情で売却したい」
などの理由から「共有名義不動産」を売却するというケースは多く見られます。
「共有名義不動産」とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことを指します。
ただ、これまでに不動産売買の経験がないだけでなく共有名義不動産ということで、自分だけでうまく手続きできるのだろうかと悩んでいらっしゃる方もいるはずです。
そこで今回は、共有名義不動産をうまく売却する方法をはじめ、実際に売却した後に支払う税金や確定申告などについても幅広く解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
共有名義の不動産を売却する3つの方法
共有名義不動産は1つの不動産に複数の相続人がいる状態だと冒頭で説明しました。
これは具体的にはどういった状態なのかというと、例えば共有名義不動産を兄弟3人で所有しているというケースがあるとします。
このようなケースの場合、1つの不動産（土地）を兄弟3人で均等に分ける必要があるので、1人あたりの相続分は3分の1ということになります。
また、この「1人あたりの相続分が3分の1」というのは建物や土地のことではなく、それらの権利関係を3等分、1人あたり3分の1ずつ所有するということです。（登記簿にも記載される）
そして、この共有名義不動産の相続持ち分のことを「共有持分」といいます。
上記の内容を踏まえて、ここからは共有名義不動産をうまく売却する方法をわかりやすく解説していきます。
①自身の共有持分だけを売却する
共有名義不動産は自身の共有持分だけを売却するという方法があります。
共有名義不動産そのものを売却するということであれば、自分だけでなく所有権を持っている方（共有持分所有者）全員の同意や承諾が必要不可欠です。
ただし、これが自身の共有持分だけを売却したいということであれば他の所有者への確認が必要ありません。
そのため、自身の共有持分だけであれば自己判断のみで売却できるということになり、他の共有者との話し合いもなしに取引できるのがメリットとなります。
しかし、共有名義不動産の一部を手に入れても不動産全体を自由に扱えるわけではありません。
そのため、共有名義不動産の一部だけを購入したいという買主が少なく需要が薄いなどの原因から、売却価格が低くなってしまっているのがデメリットとなります。
ちなみに、この取引方法は通常の不動産売却と同様の流れで行なわれます。
②共有名義不動産を分筆して売却する
共有名義不動産は「分筆」して売却するという方法もあります。「分筆」とは、1つの土地（一筆の土地）を登記簿上で2つ以上の土地（二筆以上）に分割をするものです。
この分割を使って分割された土地には新たな地番が付けられて、それぞれ独立した土地として登記簿上に登録されます。（分筆登記）
つまり、それぞれ単独の土地に1人ずつ代表者（所有者）を付けられるということです。
詳しい分筆の手順は下記の通りになります。
土地の境界線を確定させる
共有名義不動産を分筆する前に土地の境界を調査する必要があります。土地の調査は、その土地に関する資料などを参考にして現場を測量することになります。
土地の境界を割り出せたなら、自身の土地と隣接する土地所有者全員の立会いのもと確認が行なわれます。
それぞれの土地の境界というのは売買契約において非常に重要なものとなるので、必ず上記のように現地で境界に接する土地所有者全員の立会いのもと確認をする必要があります。
これらの確認を済ませて問題がないと判断されると、分筆登記に必要な書類に署名や押印をいただきます。
上記を全て終えた後に、測量で割り出した境界に境界標というものを設置（境界標に問題がなければ設置する必要はありません）して作業完了です。
また、これらの作業はあらかじめ境界標の位置が変更していないと確認されているのであれば省略することも可能になります。
分筆測量をして境界標を設置する
分筆をする境界にも境界標を設置する必要があります。
また、こちらも上記と同様に売買契約において重要なものとなっているので分筆する土地共有者全員の立会いが必要となります。
これらの確認を済ませて問題がないと判断されると、分筆登記に必要な書類に署名や押印をいただきます。
上記を全て終えた後に、分筆をする境界上に境界標を設置して作業完了です。
登記に必要な書類を準備して申請をする
土地や分筆する境界へ境界標を設置し終えたら分筆登記の申請準備に入ります。
分筆登記の申請を行うのに必要な申請書や地積測量図、筆界確認書（土地の境界について記載したもの）などを準備して、それらを登記所に提出して申請をします。
上記までが分筆の手順となります。
また、反対に隣接している複数の土地を1つにまとめる方法を「合筆」といいます。このように、分筆をすることで1つの土地を独立した複数の土地に分割できます。
そのため、分筆で独立した土地を所有できたら、その土地を自由に売却できるのはもちろん余計なトラブルなどにも巻き込まれなくなるということがメリットとなります。
また、分筆をした境界によっては土地の評価も大きく変化するので、各種税負担が少なくなるということもあります。
ただ、上記で説明した手順を確認していただければわかるように、分筆には多くの手順、時間が必要です。
そのため、分筆に関係する全ての作業が完了するまでに数カ月を要するだけでなく、そもそも土地の面積や市街化調整区域などを理由に分筆すらできないという可能性もあるのがデメリットとなります。
また、先程は分筆する境界によっては税負担が少なくなるということをメリットとして挙げましたが、逆に土地の評価が上がって価値が高まり税負担も多くなってしまうというケースもあるので注意が必要です。
③共有名義不動産ごと売却する
自身の持分だけでなく共有名義不動産ごと売却するという方法もあります。
共有持分を所有している共有者全員の同意や承諾があれば、自身の持ち分などには関係なく通常の不動産と同様に売却できます。
また、共有名義不動産を売却した後に各自の共有持分に応じた金額が分配されます。
例えば、共有持分を3人で均等に所有している共有名義不動産が2,400万円で売却されるというケースがあるとします。
このようなケースの場合、共有持分を3人で均等に所有しているので、売却価格の2,400万円も同じく均等に800万円ずつに分けるということになります。（持分割合で分配金も変わります）
そのため、共有者全員が持分割合に対して平等に現金を得られるというだけでなく、共有者全員の意思で取引を行うので余計なトラブルに巻き込まれる心配がないというのがメリットとなります。
ただ、この方法は共有者全員の意見が一致しているということが前提です。
そのため、共有名義不動産の共有者が1人でも売却に反対するのであれば、売却できないということがデメリットとなります。
ここまでにご紹介した3つが共有名義不動産を売却する方法となります。
上記の3つの方法をよく理解した上で、自身の情報や条件に最適なものを選ぶことが上手に売却するコツとなりますので覚えておきましょう。
共有持分を売却した場合の税金や確定申告
ここまで共有名義不動産の売却方法やコツについて説明してきました。
次は、実際に共有名義不動産を売却した後に気になる税金や確定申告などについて解説します。
税金の支払い額は共有持分の所有年数で変化する
共有名義不動産の共有持分を売却した後の税金の支払い額は持ち分の所有年数によって変化します。
また、それは「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という2つに分けられます。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年以下の場合は、短期譲渡所得という扱いになります。この短期譲渡所得では所得税率が30%、住民税率が9%となります。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年超の場合は、長期譲渡所得という扱いになります。この長期譲渡所得では所得税率が15%、住民税率が5%となります。
上記のように、共有名義不動産の共有持分は長く所有していれば税率は下がります。
つまり、共有名義不動産の共有持分は、長期譲渡所得の扱いになる5年超は所有してから売却した方が結果的には節税に繋がるということになります。
確定申告は共有者が個別で申請する必要がある
共有名義不動産の共有持分を売却した後の確定申告は個別で申請する必要があります。
共有名義不動産に関する確定申告は、原則としてまとめて申請できません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を売却したのであれば、それぞれ売却後に分配された金額やそれに掛かった費用などをまとめて個人で申請をしなくてはいけません。
売却をすることなく共有名義を解消する方法は？
ここまで、共有名義不動産の共有持分を売却する方法や税金、確定申告について説明してきました。
ただ、これまでご紹介してきた方法で共有名義不動産や共有持分の売却を考えていても、取引の最中に余計な問題やトラブルなどに巻き込まれるかもという不安から売却が億劫になってしまっている方も多いのではないでしょうか。
しかし、まだご紹介していませんが共有名義不動産や共有持分を売却することがなく、問題やトラブルも起きづらい共有名義の解消方法も存在します。
それは、自身が所有している共有名義不動産の共有持分を売却せずに放棄するという方法です。
例えば、共有名義不動産の共有持分を3人が所有しているケースがあるとします。
このケースの場合では、1人あたりの持ち分は3分の1ですが、この状態の中で1人が自身の持ち分を「放棄」することで持ち分の所有者が2人へと変更されます。
すると、1人あたりの持ち分が2分の1ということになるわけです。この持ち分放棄という方法は文字通り、持ち分を放棄するということなので自身に利益は発生しません。
また、共有持分を残りの所有者へ贈与するというわけでもないので、残りの2人に贈与税が発生するという心配もありません。
このように、自身の持ち分を売却せずに放棄するという方法は何も残らずに見返りもないというデメリットはありますが、余計な問題やトラブルが起こらずに関係も崩れづらいというメリットもあります。
そのため、もっとも選ばれにくい方法にはなりますが、売却することで起こる問題やトラブルなどを回避したいという方は覚えておきましょう。
問題やトラブルなく共有状態を解消したいなら買取業者がおすすめ
先程も説明しましたが、共有名義不動産や共有持分の取引には問題やトラブルがつきものです。
また、それらの問題やトラブルを避けるためには自身の持分を売却ではなく放棄するという方法を選ぶことをおすすめしましたが、できることならば持ち分の放棄はせずに売却してお金を受け取りたいという方も多いはずです。
そんな方は、共有名義不動産や共有持分を専門に買い取っている買取業者へ相談することがおすすめです。
共有名義不動産を売却する3つの方法の①でもご紹介しましたが、共有名義不動産の共有持分を専門に買い取っている買取業者に自身の持ち分だけを売却するという方法が一番問題もトラブルもなく売ることができる方法となります。
そのため、共有名義不動産や共有持分の売却を考えているが問題やトラブルには巻き込まれたくない方は、共有名義不動産の買取業者に買取依頼することをおすすめします。
本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております。
弊社の「不動産スピード買取窓口」にご依頼いただくと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし、特殊な物件も柔軟に買い取れるという強みもあります。
共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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まとめ
今回の記事では、共有名義不動産をうまく売却する方法、売却後に気になる税金や確定申告について解説してきました。
最後にもう一度、記事のおさらいをします。
まず、共有名義不動産を売却する方法には、
- 共有名義不動産の自身の共有持分だけを売却する
- 共有名義不動産を分筆して個別に売却する
- 共有名義不動産をそのまま全て売却する
上記の3つがあります。
それぞれの方法にはメリットやデメリットが存在しますが、それらを理解して自身に合う方法を選ぶのが上手に売却するコツになります。
また、共有名義不動産や共有持分を売却した後の税金の支払い額は持分の所得年数によって変化します。
共有名義不動産の共有持分を所有して5年以下の場合は、短期譲渡所得の扱いになります。この短期譲渡所得の扱いだと、所得税率が30%、住民税率が9%となります。
一方、共有名義不動産の共有持分を所有して5年超の場合は、長期譲渡所得の扱いになります。この長期譲渡所得の扱いだと、所得税率が15%、住民税率が5%となります。
つまり、共有名義不動産の共有持分は長く所有すれば税負担が減るということがわかります。
また、確定申告に関してはまとめて申請できないので、必ず個別で申請する必要がありますので注意しましょう。
共有名義不動産を売却しようとお考えの方は、今回の記事をよく読んで自身に合う売却方法を見つけてみてください。
