共有名義不動産を現金化する際の対処マニュアル！現金化の方法やトラブルを回避する対策

共有不動産を現金化する方法は共有者全員から同意を得ているかで変わる

共有不動産を現金化する方法にはさまざまなものがありますが、共有者全員から同意を得ているかによって現金化の方法が変わります。共有者全員から同意を得られなければ、共有不動産を現金化できる選択の幅が狭まるためです。

民法第251条で定められているように、不動産を共有している場合、物件売却の際には共有者全員からの同意が原則必要です。

共有者のうち誰か1人でも売却に反対している場合、共有不動産全体を現金化することはできません。

つまり、「共有者からの同意を得ていない」「同意が得られそうにない」という場合、共有不動産全体を売却する以外の方法で現金化することを検討しなければならないのです。

共有不動産を現金化する方法については、これから解説していきますが、共有者全員から同意が得られるかどうかを基準にしつつ現金化の方法を選ぶとよいでしょう。

共有不動産を現金化する方法一覧

ここでは、共有不動産を現金化する方法を紹介していきます。共有者からの同意の必要性や概要を各方法でまとめましたので、共有不動産の現金化を検討している場合には参考にしてみてください。

前述したように、共有者からの同意が得られていない場合にはとれない方法もあります。同意を得ているかを基準にしつつ、そのうえで自身の状況や希望にあった現金化の方法を検討してみてください。

共有者から同意を得て不動産全体を売る

共有不動産を現金化する方法には、共有者全員から同意を得て不動産全体を売ることが挙げられます。

前述したように、共有不動産の全体を売却するには、原則共有者全員からの同意が必要です。そのため、「すでに同意を得ている」「話し合いをすれば同意が得られそう」といった場合には、不動産全体を売って現金化することを検討してみるのもよいでしょう。

なお、共有不動産全体を現金化した場合、それぞれの共有者の持分割合に応じて売却金額が分配されるのが一般的です。たとえば、3人で共有している不動産が3,000万円で売れた場合、持分割合が1/3ずつであれば、基本的には各共有者に1,000万円ずつ分配されます。

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第三者に自身の共有持分だけを売却する

共有不動産を現金化する方法には、第三者に自身の共有持分だけを売却することも挙げられます。

前提として、共有持分とは、複数人で所有している不動産において、各共有者が持つ所有権の割合のことです。共有不動産全体とは異なり、共有持分は自分だけに所有権があります。

民法の第206条では、自身の所有物であれば自由に使用や処分ができる権利があると定められています。

売却も処分に該当する行為であることから、共有持分だけであればほかの共有者からの同意にかかわらず現金化が可能です。そのため、「ほかの共有者から不動産全体の売却の同意がもらえそうにない」といった場合には検討してみてもよい方法といえるでしょう。

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共有持分専門の買取業者であればスムーズな売却に期待できる

共有持分は通常物件とは異なり、不動産における所有権割合です。不動産全体の売却ではないうえ、不動産の一部の所有権であるため、仲介などで一般の人に共有持分を売却するのは難しいのが一般的です。

共有持分の現金化を検討している場合、専門の買取業者に依頼するのが得策といえます。

専門の買取業者であれば、共有持分のみの買取にも対応しています。ノウハウや経験が豊富な買取業者であれば、仲介などの方法よりも共有持分を現金化できる可能性が高いです。

また、あくまで目安ですが、一般的には数日〜1か月程度が買取までの期間の目安といわれています。確実かつ早く共有持分を現金化したい場合には、専門の買取業者に依頼することも検討してみてください。

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ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう

共有不動産を現金化する方法には、共有持分をほかの共有者に売却することも挙げられます。この方法をとれるのは、主に買取によって持分割合が過半数を超える共有者がいるケースが該当します。

前提として、民法252条で定められているように、共有物を「管理」する場合、共有者の持分割合の過半数が必要です。

共有名義の不動産においては、賃貸借や不動産の小規模な増改築などが「管理」に該当します。

そのため、共有持分の買取によって持分割合が過半数を超えれば、使用方法の決定や賃貸借契約の締結・解除などが自由にできるようになります。

持分割合が過半数を超えておらず、共有不動産の管理についての決定ができずに困っている共有者がいれば、その人に対して共有持分の買取を交渉するのも1つの手です。

ただし、当然ですが、共有者に共有持分を買い取ってもらう場合、事前にその共有者から同意を得る必要があります。

共有物分割請求訴訟をしたうえで売却する

ほかの方法で共有不動産を現金化するのが難しい場合、共有物分割請求訴訟を起こすことも視野に入れるのも1つの手です。

共有物分割請求訴訟とは、共有名義不動産の共有状態を解消するために裁判所へ申し立てる訴訟のことです。共有物分割請求訴訟をすれば、裁判所の決定した方法で共有不動産が分配され、分配によって共有状態を強制的に解消したうえで現金化が可能です。

共有物分割請求訴訟をすれば、主に3つの方法で共有名義不動産が分割されます。

たとえば、分割方法の1つの「現物分割」は、共有している不動産を物理的に分割する方法であり、この方法がとられると原則的には共有不動産を持分割合に応じて分割し、それぞれを各共有者が単独で所有することになります。

現物分割によって単独所有した不動産であれば、ほかの共有者の同意に関わらず単独かつ自由に売却できるため、現金化することも可能です。

ただし、共有物分割請求訴訟を起こした場合、共有不動産の分割方法は裁判所の決定に委ねられます。自分が希望する方法で現金化できない可能性もあるため、共有物分割請求訴訟はあくまで最終手段として考えておきましょう。

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共有不動産を現金化する方法によって売却金額の相場は変わる

当然ですが、何を誰に売却するかによって、売却金額は変わります。共有不動産においても同様に、現金化する方法によって売却金額の相場が変わります。

あくまで目安であり実際の金額とは異なる場合もありますが、共有不動産を現金化する方法ごとの売却金額の相場は下記のとおりです。

• 共有不動産全体を売却：市場価格とほぼ同等が相場
• 共有持分を第三者に売る：市場価格よりも安めが基本
• 共有持分を共有者に売る：市場価格×持分割合で売れるケースもある
• 共有物分割請求による競売：市場価格よりも安くなるのが一般的

ここからは、共有不動産を現金化する方法ごとの売却金額の相場について解説していきます。

共有不動産全体を売却するなら市場価格とほぼ同等が相場

共有不動産の全体であれば、通常の不動産と同様に扱われます。そのため、共有している状態であったとしても、市場価格とほぼ同等が共有不動産全体の売却相場となります。

たとえば、立地や広さなどの条件が同じ不動産の売却金額が3,000万円程度であれば、共有不動産全体は3,000万円前後で売却できると予測できます。

共有持分を第三者に売るなら市場価格よりも安めが基本

共有持分を買取業者などの第三者に売却する場合、市場価格よりも安めになるのが一般的です。そのため、「売却相場は不動産の市場価格を持分割合で割った金額になるのか」のように考えるかもしれませんが、持分割合で割った金額よりも安くなると考えられます。

共有持分は通常物件とは異なり、「不動産の一部のみの所有権」「通常物件よりも権利関係が複雑」といった理由から需要が低くなると考えられます。売却金額は需要によっても変動するため、共有持分の売却相場は市場価格よりも安くなるといわれているのです。

あくまで目安ですが、共有持分の売却相場は市場価格の3割〜5割ほど安くなるといわれています。たとえば、市場価格が3,000万円の不動産を共有しており、持分割合が1/3であるケースでは、300万円〜500万円程度が共有持分の売却相場となります。

とはいえ、共有持分だからといって、必ず市場価格よりも安値になるとはいい切れません。下記に該当している場合、高値で取引される可能性があります。

• 売却する持分割合が多い
• 共有者の人数が少ない
• 共有持分の売却に他共有者も同意している

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共有持分をほかの共有者に売るなら「市場価格×持分割合」で売れるケースもある

前述したように、共有持分を買取業者などの第三者に売却した場合、市場価格を持分割合で割った金額よりも安くなるのが一般的です。

しかし、共有者に買い取ってもらうのであれば、「市場価格×持分割合」程度の価格で共有持分を売却できるケースもあります。市場の需要は低くても、その共有者にとっては需要があるケースがあるためです。

たとえば、市場価格が3,000万円の不動産を共有しており、持分割合が1/3の場合を想定します。この条件でほかの共有者に共有持分を売却した場合、1,000万円が売却相場となります。

共有物分割請求で競売になった場合は市場価格よりも安くなるのが一般的

共有物分割請求を起こした場合、裁判所の判断によっては共有不動産が競売にかけられるケースもあります。

競売とは、売り手が価格を決めずに商品を売りに出し、購入希望者が買取価格を申し出て買い取る方法のことです。自身で価格設定をせずに現金化する方法であるため、競売となった場合には売却価格が市場価格よりも安くなるのが一般的です。

あくまで目安にすぎませんが、競売の売却相場は市場価格よりも30%〜50%程度低くなるといわれています。たとえば、市場価格が3,000万円の共有不動産を競売で売る場合、1,500万円〜2,100万円程度が売却相場となります。

共有不動産を高値で現金化するためのポイント

共有不動産の現金化を検討している場合、「なるべく高く売却したい」のように考える人もいることでしょう。その場合、共有不動産を高値で現金化するためのポイントを実践してみてください。

• 複数の業者に査定をしてもらう
• 共有不動産や共有持分の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

ここからは、共有不動産を高値で現金化するためのポイントについて、それぞれ詳しく解説していきます。

複数の業者に査定をしてもらう

ほかの共有者に売却するケースは除きますが、共有不動産を高値で現金化したい場合、複数の業者に査定をしてもらうようにしてみてください。

不動産における査定とは、土地や建物がどの程度の金額で売却できるのかを調査してもらうことです。

不動産会社や買取業者によって、査定の方法や基準は異なると考えられます。そのため、複数の業者に査定を依頼すると、査定結果に違いが出ると予測されます。

その結果、最も査定額が高い業者を見つけることができ、その業者に依頼することで共有不動産を高値で現金化できると推測できるのです。

なお、不動産の買取業者は無料査定に対応しているのが一般的です。「すぐにでも現金化したい」などと考えるかもしれませんが、共有不動産を現金化する際には、複数の業者に査定を依頼したうえで売却先を決めるのもよいでしょう。

共有不動産や共有持分の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

共有不動産を高値で現金化するためのポイントには、買取実績が豊富な不動産会社や買取業者を選ぶことが挙げられます。

そもそも、共有不動産全体を売却する場合は通常物件とほぼ同等の価格で売れるのが一般的ですが、共有持分の場合は市場価格よりも安くなるのが基本です。

そのうえ、共有不動産や共有持分の買取実績が少ない業者だと、取り扱いに慣れておらずさらに安値で買い叩かれてしまうおそれがあります。資産価値の低い小型物件や、持分割合の小さい共有持分の場合、取り扱いを断られるケースもありえます。

不動産会社や買取業者の公式サイトには、物件の買取実績が掲載されているのが一般的です。業者に共有不動産を売却する場合には、その業者が共有不動産や共有持分の買取実績が豊富かどうかを公式サイトから確認しておくとよいでしょう。

共有不動産の現金化でトラブルを回避するための対策

共有不動産は通常物件よりも権利関係が複雑な物件です。売却によってトラブルが起きることも少なくはありません。

そのため、共有不動産を現金化したい場合、トラブルを回避するための対策を講じておくことも重要です。

• どの方法で現金化する場合でもほかの共有者に通知をしておく
• 買取業者で現金化するなら信頼できる業者を探す

ここからは、共有不動産の現金化でトラブルを回避するための対策について、それぞれ詳しく解説していきます。

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どの方法で現金化する場合でもほかの共有者に通知をしておく

共有不動産全体を売却する場合は当然ですが、共有持分のみを現金化したい場合であっても、ほかの共有者へ通知をしておくのが大切です。通知をすることなく共有持分を売却すると、それが原因でほかの共有者とのトラブルが起きる可能性があるからです。

たとえば、共有持分を売却すると、その買い手が新たな共有者となります。ほかの共有者からすれば、知らない人が突然共有者になるため、「なぜ相談もせずに売却したのか」と非難されてしまう可能性があるのです。

また、買い取っていれば持分割合が過半数を超えた共有者からすれば、「事前に相談をしてくれればもっと高い価格で買い取った」となるケースも考えられます。

「ほかの共有者と関わらずに共有不動産を売却したい」といった事情があるかもしれませんが、売却の前にはほかの共有者に通知をしておくのが無難といえるのです。

買取業者で現金化するなら信頼できる業者を探す

共有持分を買取業者に売却する場合、信頼できる業者を探すことが大切です。

残念なことに、買取業者のなかには自社の利益を最優先とする悪質な業者も潜んでおり、そのような業者に依頼をすると、共有物分割請求を起こされてしまう可能性があります。

なお、民法第256条では、共有者であればいつでも分割請求ができると定められています。

民法で認められている権利であるため、共有持分を買い取った業者には共有物分割請求をする権利が原則認められます。

共有物分割請求があった場合、原則的には共有者全員で「共有物をどのように分割するか」を話し合う必要があります。ほかの共有者からすれば、「共有持分を勝手に売却しなければ業者との話し合いに発展しなかった」のように思われてしまう可能性があり、トラブルの原因にもなり得ます。

また、話し合いで分割方法が決まらない場合、共有物分割請求訴訟に発展する可能性もあります。

裁判所の判断によっては共有不動産が競売にかけられてしまうこともあり、ほかの共有者が「思い出がある不動産だから残しておきたい」のように考えていても、物件を手放さなければならないケースもあるのです。

信頼できる買取業者であれば、突然共有物分割請求をすることは原則ありません。仮に話し合いが必要になったとしても、売り手とその共有者の双方が納得するように交渉を進めてもらえるため、信頼できる買取業者を探すことが大切です。

あくまで一例ですが、信頼できる買取業者を選ぶポイントには下記が挙げられます。

• 士業と連携しているか
• 査定額や買取価格の根拠を明確に伝えてもらえるか
• 共有者との状況などを踏まえて親身になって相談に乗ってくれるか

共有不動産を現金化するまでの流れ

共有不動産を現金化する方法によって細部は異なりますが、大まかには下記のような流れとなります。

1. 買取業者に査定をしてもらう
2. 売却先と売買契約を締結する
3. 決済を済ませて所有権移転登記を行う
4. 確定申告のために譲渡所得税を算出しておく

ここからは、共有不動産を現金化するまでの流れについて、各工程を解説していきます。共有不動産を現金化する場合には参考にしてみてください。

買取業者に査定をしてもらう

共有不動産を現金化する場合、売却したい物件の相場観を掴んでおくことが大切です。買取業者は共有不動産全体や共有持分の査定にも対応しているため、売却相場を掴むためにも査定を依頼しておくのが得策です。

査定にかかる期間は買取業者によって異なりますが、当日〜数日程度で完了するケースもあります。買取業者の公式サイトには査定にかかる期間が掲載されているのが一般的であるため、共有不動産を現金化する際には査定にかかる期間も調べておくとよいでしょう。

売却先と売買契約を締結する

どの方法で共有不動産を現金化する場合であっても、売却の際には買い手と売買契約を結ぶ必要があります。

不動産の売買を行う際には、宅地建物取引業法によって「不動産売買契約書」の作成が義務付けられています。売買契約書には買取価格や引き渡し時期などの合意内容が記載されており、共有不動産を売却する際にも作成が必須です。

なお、共有不動産の売買契約の際には、さまざまな必要書類を用意する必要があります。追加書類の提出が求められるケースもありますが、下記のような書類が必要になるのが一般的です。

共有持分の売却先を決めた際には、その業者にどのような書類が必要になるかを尋ねておくとよいでしょう。

決済を済ませて所有権移転登記を行う

共有不動産を売買契約成立させた後には、契約内容に従って決済が行われます。売却先からの入金を確認できた後は、共有不動産の所有権移転登記を行う必要があります。

所有権移転登記とは、共有不動産や共有持分の所有権を売り手から買い手に移すための手続きのことです。

不動産会社や買取業者に共有不動産を売却する場合、買い手の業者が主体となって所有権移転登記を行ってもらえるのが一般的です。しかし、ほかの共有者に共有持分を買い取ってもらう場合、基本的には共有持分の売り手が所有権移転登記を行ないます。

所有権移転登記をするには専門的な知識も必要になるため、手続きが必要な場合には司法書士に相談しながら行うのがよいでしょう。

確定申告のために譲渡所得税を算出しておく

共有不動産を売却する場合、譲渡所得税を納めなければならないケースがあります。その場合、原則的には共有不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告をしなければなりません。

譲渡所得税は個人でも算出することは可能ですが、簡単に算出できるわけではなく、手順を踏んで算出していく必要があります。

譲渡所得税の算出は、まず共有持分の売却によって得られた利益である「譲渡所得」の計算から始めます。譲渡所得は「買い手から受け取った金額－（共有持分の取得費＋譲渡にかかった費用）」の式で算出可能です。

たとえば、「取得費2,000万円」「譲渡費用150万円」「売却金額3,000万円」の場合を想定すれば、「3,000万円ー（2,000万円＋150万円）＝850万円」と計算できます。なお、譲渡所得税は譲渡所得によって発生するため、売却によって利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。

次に、譲渡所得に一定の税率をかけて、譲渡所得税を算出します。一定の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変わります。

先ほどの条件である譲渡所得が850万円であれば、所有期間が5年以下の場合は「850万円×30％＝255万円」、所有期間が5年を超えていれば「850万円×15％＝127.5万円」と算出します。

なお、不動産会社や買取業者では、「譲渡所得税が発生するかどうか」「確定申告でどのような手続きをするのか」などを相談できる場合もあります。共有不動産を業者に売却する場合、譲渡所得税や確定申告について相談しておくとよいでしょう。

共有不動産を現金化する以外に共有状態から抜け出す方法

共有不動産を所有している場合、現金化が難しいケースもあるかもしれません。その場合、「現金化以外の方法で共有状態から抜け出したい」のように考える人もいることでしょう。

共有不動産を現金化する以外に共有状態から抜け出す方法には、下記が挙げられます。

• 自分の共有持分を放棄する
• 自分の共有持分をほかの共有者に譲渡する

ここからは、共有不動産を現金化する以外に共有状態から抜け出す方法について、それぞれ解説していきます。

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自分の共有持分を放棄する

共有不動産を現金化する以外に共有状態から抜け出す方法には、自分の共有持分を放棄することも挙げられます。

不動産の共有者であれば、「持分を放棄します」と意思表示するだけで持分放棄が成立します。たとえほかの共有者が反対していても、放棄をすれば共有状態から抜けられます。

なお、放棄された共有持分は、「帰属」という形でほかの共有者のものとなります。

ただし、持分放棄は自分の意思で行なえても、持分放棄に伴う名義変更の際にはほかの共有者の協力が必要です。ほかの共有者から協力を得られなければ、登記引取請求訴訟を起こす必要があり、費用と手間がさらにかかってしまうため注意が必要です。

自分の共有持分をほかの共有者に譲渡する

共有不動産を現金化する以外に共有状態から抜け出す方法には、自分の共有持分をほかの共有者に譲渡することも挙げられます。

「無償で共有持分を譲る」という意味では持分放棄も同じ結果を得られますが、持分放棄は共有者にしか譲ることができない一方、持分贈与なら誰でも好きな人に譲ることができます。

家族や友人、親戚など、共有持分を特定の人に譲りたい場合は、持分贈与をするとよいでしょう。

ただし、贈与をするには相手との合意が必要となるため、持分放棄のように自分の意思だけで贈与することはできません。

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まとめ

共有不動産を現金化する方法には、「共有者から同意を得たうえで不動産全体を売る」「共有持分を売る」「共有持分割請求訴訟をしたうえで売る」といった方法が挙げられます。

共有者からの同意の有無によって現金化の選択肢が変わるため、共有者から同意が得られるかで現金化の方法を選ぶようにしてみてください。

なお、共有持分のみであれば、共有者からの同意が得られていなくても単独かつ自由に売却できます。「ほかの共有者に内緒で現金化したい」という場合には、共有持分の売却を検討してみるとよいでしょう。

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