欠陥住宅を少しでも高く売る5つのコツ!売却相場や注意点も解説

欠陥住宅

雨漏りや壁内部の結露など、欠陥住宅といわれる物件を売りたいと考えている人もいるでしょう。しかし、不具合がありながら売却することができるのか、不具合を隠していればどんなリスクがあるのか、いろいろな情報を集めながらも不安に感じている人がいるかもしれません。

この記事では、欠陥住宅とは何かと売却するときの注意点や少しでも高く売るコツなどについてご紹介いたします。これから売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

欠陥住宅とは

欠陥住宅
欠陥住宅とは、通常確保されているべき安全性が欠けている住宅のことを指します。安全性は、住宅構造などの性能面はもちろん、居住する人の健康面に対するものも含まれます。欠陥住宅は戸建てだけではなく、マンションでも事例があります。

欠陥住宅と判断される事例

欠陥住宅と判断されるケースとはどのようなものか、具体的な事例をもとに確認してみましょう。

雨漏り

雨漏りは、単純に屋根の耐久性が劣化して起こる場合もありますが、欠陥住宅が影響している場合は「屋根の施工に問題がある」ことや「外壁の施工が適正ではない」ことが考えられます。

「屋根の施工に問題がある」というケースでは、屋根の下地の防水処理が不十分な状況であったり、屋根の水が流れ落ちるように、適度な勾配が確保された設計になっていなかったり、屋根を固定すべき箇所が不十分な接着であることが原因だと考えられます。

また、「外壁の施工が適正ではない」というケースでは、屋根や窓回りの接合部から水が壁内部に入りやすいのが原因だと考えられます。

関連記事
雨漏り
台風による大雨などで、家が雨漏り被害にあってしまうことがあります。比較的に新しい家でも、風向きや雨の程度によっては繰り返し雨漏りしてしまうケースも少なくありません。 雨漏りを放置しておくと、躯体の腐食が進んでシロアリやカビが繁殖するなどで建物自体の寿命を縮めてしまう原因にもなってしまいます。 雨漏り部分を修繕しても再発…

壁の亀裂

壁や天井にひび割れなどの亀裂がある場合、欠陥住宅の恐れがあります。亀裂の状態によっては経年変化が要因となっている場合もあり、見分け方としては、部屋の壁クロスの継ぎ目以外の面で亀裂があると、下地となっている構造体になんらかの不具合がある可能性があります。

関連記事
ひび割れ住宅
売却をしようとする家でひび割れを発見したらどうすればいいのでしょうか。購入する立場からすれば、ひび割れのある家は見た目が悪く、安全上の不安も大きいため、どうしても購入を見送る対象になります。この記事では、ひび割れのある家を売却するコツと、補修を怠った場合のリスクについて解説をしていきます。 どの程度のひび割れから売却価…

建物の傾き

基礎や構造体などに不具合があると、床や壁が傾くことがあります。傾きの要因としては、基礎の沈下や基礎及び壁内部の柱の耐久性不足や劣化などが考えられます。また、当初の設計段階で、強度不足の構造体であるようないわゆる「手抜き工事」のケースもあります。

目で見てチェックできる場合もありますが、建物の傾きは、フローリングに丸いものを置いて一定の方向に転がっていくことではじめて気が付く場合があります。

関連記事
傾いた家
家が建っている地盤の状態によって、また地震などによって家が沈下して傾いてしまうことがあります。 家の傾きは生活環境だけでなく、健康状態などにも影響を与えますし、多くの人にとって好ましい状態ではありません。 なかには傾いた自宅を売却したい方も出てくるでしょう。 この記事では、傾いている家をできるだけ高く売るための方法や家…

内部結露

内部結露とは、建物の壁内部(隠れている内部)で、結露が起きていることです。冷蔵庫で冷やしたペットボトルを夏の暑い時に置いておくと、ペットボトルの外側に露がつきます。これが「結露」です。

結露は温度差が発生すると起きるため、木造の建物の断熱材が不十分だと、外気の冷たい気温と内部の暖められた気温の差で発生しやすくなります。壁の内部で水蒸気が発生してしまうと、断熱材の性能がより劣化してしまったり、水分で壁内部にカビが発生してしまったりして、木部の腐食に繋がる恐れがあります。

関連記事
日当たりの悪い家
家の売却を考えているけど、日当たりが悪く、まともな価格で売却できるのか不安という方もいるかと思います。多くの人は、家を買うとなると日当たりを重視するため、日当たりの悪い家の売却価格は安くなりがちです。ただし、事前にいくつかの対策を行えば、日当たりの悪い物件でも高値で売れる可能性があります。 本記事では、日当たりの悪い家…

設備の不具合

水道の配管や電線、設置してある暖房設備などに不具合があると、欠陥住宅となることがあります。水道配管では、床下や壁内部で亀裂や腐食があり、水漏れしているケースや、電気設備では、ショートしている箇所や、照明器具やスイッチがうまく作動しないなどのケースがあります。

法令で禁止されている素材の使用

施工側のコストカットなどが目的の健康に被害を及ぼす恐れがあり法令で禁止されている素材を使った建物は、欠陥住宅となります。少し前にも問題になったアスベストの使用などが一例に挙げられます。また、ホルムアルデヒド濃度が高い素材も避けなければなりません。

シロアリ被害

施工に問題があるだけではなく、シロアリ被害で柱や土台が腐食して欠陥住宅となる場合があります。新築時に木材への薬剤散布でシロアリ対策をしていても、薬剤の効果は一定期間だけのものです。また、壁内部で結露がおきている場合でも、シロアリが棲みやすい環境になることがあります。

関連記事
シロアリ被害
自分が所有している住宅でシロアリの被害が発生してしまった。 もしくは、シロアリの被害を受けている住宅を相続した。 そんな時はその家に住み続けたり、人に貸し出したりするよりも、早く処分して現金に替えたいと思うこともあるでしょう。 しかし、自分が住みたくないほどシロアリの被害を受けた住宅は、当然、他人にとっても好まれないも…

欠陥住宅とならない事例

一方で、欠陥住宅とはならない事例もあります。判断が難しいものもありますので、確認していきましょう。

クロス壁の剥がれ

クロス壁の剥がれの中でも、柱と柱の継ぎ目や下地の木部の継ぎ目などで発生している場合は、欠陥住宅にはなりません

「木」というものは、乾燥したり湿気を吸収したり調湿作用があります。一定の水準に乾燥させた柱や梁などの乾燥材以外、新築時に使う木材は、水分を多く含んでいることが多いものです。壁の中にある木材でも、次第に乾燥して縮んでいくため、クロスが引っ張られて隙間が出来たり剥がれたりします。

壁下地の継ぎ目がない場所で、クロスが割れたり、剥がれたりするなら欠陥住宅であることが多いですが、木部の継ぎ目では経年変化と考えることが妥当です。

左官壁のヒビ

左官壁(塗り壁)がヒビ割れることは少なくありません。しかしヒビ割れがあったとしても、柱との接合部や下地の木部の継ぎ目などでヒビ割れている場合は、欠陥住宅が原因ではなく木部の乾燥による経年変化である可能性が高いと判断します。左官壁は、水と左官材を混ぜて作られているため、施工当初はたくさんの水分を含んでいます。徐々に乾いてきますが、柱となる木部の乾燥とも重なり、お互いの素材が縮んでいきますので、どうしてもヒビがでてしまうことがあるでしょう。

関連記事
ひび割れ住宅
売却をしようとする家でひび割れを発見したらどうすればいいのでしょうか。購入する立場からすれば、ひび割れのある家は見た目が悪く、安全上の不安も大きいため、どうしても購入を見送る対象になります。この記事では、ひび割れのある家を売却するコツと、補修を怠った場合のリスクについて解説をしていきます。 どの程度のひび割れから売却価…

木材の反り・割れ

柱や梁などの木材に割れや反りなどがあった場合でも、欠陥住宅とはならないことが多いでしょう。木材は、経年変化で自然に乾燥していくものですので、木材の使用部位によっては、割れ、反りなどが起こり得ます。特に、太い柱や梁をたくさん使った自然素材の家などは、完成後でも割れが入ることは珍しくありません。これは木材の特徴として捉えるべきものになります。

欠陥住宅を売却する際の注意点

告知義務
欠陥住宅と認識している住宅を売却するときには、どのような点に注意しなければならないのか、詳しくみていきましょう。

告知義務がある

欠陥住宅を売却するときには、「告知義務」があります告知義務とは、不動産売却のときに、自殺や殺人などがあった事故物件であることや欠陥がある物理的瑕疵物件であることを、売主が事前に告知するものです。

つまり現状で把握している不具合(欠陥住宅になるもの)については、買い主に伝えなければなりません。不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、不動産会社に対して「告知義務」があります。

関連記事
事故物件
建物や部屋の中で殺傷事件や住人の自殺があった物件のことを事故物件と呼びます。 こういった事故物件は、多くの人が避けたくなる物件として、賃借する時と売却する時の両方で、所有者や売り主は、賃借人や買主に対する告知義務が設けられています。 建物の瑕疵のような、機能的な欠陥ではないにしても、事件があったような物件で生活をしたい…

売り主の瑕疵担保責任

住宅を売るときに最も注意しておきたいことは、「売り主の瑕疵担保責任」です。「瑕疵」には、「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境瑕疵」の4つがあります。先にも触れましたが、自殺などの事故物件は心理的瑕疵に該当し、構造上で法律の基準が満たされていないような場合は、法律的瑕疵に該当します。雨漏りやシロアリ被害などがある場合は、物理的瑕疵に該当し、近くに反社会的勢力の事務所などがある場合は、環境瑕疵に該当します。

売買する前に明らかになっているこのような瑕疵については、「告知義務」によってお互いに認識されているべきものですが、売買するときに明らかになっていなかった瑕疵があれば「隠れた瑕疵(隠れた欠陥)」として、売り主が責任を負うことになります。これが瑕疵担保責任です。

瑕疵が発見された場合、一般的には売り主が修復する義務を負うことになります。また、契約解除や損害賠償請求を求められることも考えられます。尚、2020年4月に民法改正があり、「瑕疵」は「契約に適合する目的物」という表現になります
参照:国土交通省

関連記事
事故物件
「何らかのトラブルを抱えた不動産物件」を「事故物件」と言いますが、もし自分が保有する物件が事故物件になってしまった場合、なにより気がかりなのは「この物件は果たして売却することが出来るのだろうか」ということではないでしょうか。 この記事では、「事故物件とは何か」「売却するにはどうしたらよいのか」について、以下で解説してい…

欠陥住宅の売却相場は?

欠陥住宅であるということは、住宅に雨漏りや結露など何らかの瑕疵があるということです。このような住宅を売却するときには、欠陥住宅ではない物件の相場よりも下がることになるでしょう。

相場よりもどのくらい下がるかは、欠陥の程度にもよります売却金額を検討する際、欠陥部分を修繕したら実際どれくらいの費用がかかるのかを把握しましょう。所有者が欠陥住宅を修繕した場合、その分、費用がかかることになります。修繕をせずに現状で売却するなら、買主にその分の負担がかかるので、修繕の見積り額をそのままというわけではなくとも、おおよその相場の目安にはできます。

また、相場価格から下がることを恐れて欠陥住宅であることを告知しないと、後々損害賠償などのトラブルになることがありますので、注意しましょう。

欠陥住宅を高く売る5つの方法

リフォーム
欠陥住宅であっても、出来るだけ高く売りたいと考えるのはごく自然のことでしょう。ここからは、欠陥住宅を高く売る方法について紹介していきます。

不具合を修繕してから売却する

欠陥箇所を調査し、修繕してから売却することで、修繕前よりも高く売れる可能性は高まります。しかし、欠陥を修繕するためにかかった費用分が、そのまま売値にプラスされるわけではありません。そのため、修繕費の一部は売り主が負担する可能性があります。特に、雨漏り、壁のヒビ割れ、建物の傾きなどは補修の負担も大きくなりやすい工事です。改修費と売却価格のバランスをしっかりと検討してすすめる必要があるでしょう。

大規模リフォームが可能な物件として売却する

大規模なリフォームが可能な物件として売却することで、建物のマイナス評価は避けられる可能性があります。

大規模リフォームとは、既存の建物の基礎や柱・梁などの構造体をそのまま利用しながら、屋根の形状を変えたり、断熱材を入れ替えたり、外壁を変えたりすることをいいます。内部の壁も解体するなど、間取りを全く変えて作り変えることもできます。

大規模リフォームは、手を掛ける範囲が広いため、費用も1,000万円前後かかることもあります。しかし、新築では、もっとも費用が必要になる可能性があることから、買い主側には、自分の好みに合うように大規模リフォームをしたいと考えている人も少なくありません。このような需要がある場合、売り主サイドが行う古い箇所の修繕程度のリフォームでは、買い主は自分の好みと合致しないと判断する可能性があります。

欠陥住宅の種類にもよりますが、建て替えなければならないような重大な構造体でなければ、リフォームと一緒に対応することで解決できるケースもあります。買い手にとっては、欠陥があっても修繕の意思があるため、建物の評価を著しく下げることはないでしょう。もちろん、欠陥住宅であることで相場は少し低くなることが予想されます。

関連記事
事故物件リフォーム
マンションやアパートなどの不動産物件を運営していると、入居者の病死や自然死、そして自殺や殺人などの事件や事故が発生する可能性があります。 こういった事故が発生してしまうと、いわゆる事故物件となり、入居者に対して心理的瑕疵が存在することを告知する義務が発生します。 特に遺体の発見が遅れたり、殺人事件が発生したりした場合、…

売買価格を交渉する

欠陥がある部分を、全て修繕せずに、一部の修繕をして代わりに売買価格で調整する方法があります。欠陥住宅といっても、その内容は様々です。雨漏りなどは買い主も修繕してほしいと考える部分ですが、壁のヒビなどは、場所によっては修繕しなくとも良いと判断する可能性があります。

しかし、欠陥があることは間違いないため、売買価格で交渉します。売り主は全て修繕するという費用負担を削減できますし、買い主は、一部を修繕一部を値引き対応で済ますことができるので、満足できる取引になります。お互いがどの程度の条件で折り合いをつけることができるのか、じっくりと話し合いをして納得できる結論を出しましょう。

建物を解体する前提で売却する

欠陥住宅を解体し、更地とする前提で売却すれば、建物の評価にこだわりを持つことがなくなり、土地の価格だけで売買価格を決めることができます。欠陥住宅や老朽化が進んだ建物は、中古として売却できる見込みがない場合、「古家は解体予定」として売却されることは多いものです。土地だけなら購入したいと考えている人も多く、スムーズに売買契約に進むことがあります。

解体費用は所有者である売り主の負担にはなりますが、中古物件の瑕疵担保責任を負うリスクを考えると、解体という選択肢は検討すべきではないでしょうか。この場合、購入希望者が決まるまでは、出来るだけ建物の解体をせずに、現状のままで置いておく方が税金の負担が少なく済みます。なぜなら、住居用地には、固定資産税の軽減特例があるからです。

この特例は、「住宅用地に家屋があること」が要件のひとつになっています。住宅を解体してしまったら、家屋が滅失してしまうため、軽減特例には該当しないことになってしまいます。よく、「誰も住まなくなったから」と安易に解体をして、固定資産税が上がったという話を聞くことがあります。解体のタイミングには注意しておきましょう。

不動産買取業者に売却する

欠陥住宅の場合、修繕すべきか解体すべきか迷いながら、なかなか売却まで話がすすまないケースがあります。欠陥住宅であることは告知をしなければならず、買主がつきづらく長期化することもあるでしょう。

出来るだけ早く、また現状の価値に合わせて適正な価格で売却したい場合は、不動産買取専門業者に依頼するという方法があります。欠陥住宅であっても適正な査定をして買取を行う専門業者であれば、不具合を修繕して、きちんとした中古物件として売却することが可能です。どのような欠陥ならば建物を生まれ変わらせることができるのか、たくさんの事例をもとに適切なアドバイスがもらえるメリットがあります。

欠陥住宅の買取は実績豊富な当社にご相談ください

当社は、欠陥住宅などそのままでの売却が難しいとされる訳あり物件を専門に買い取りしています。不動産の取引知識がほとんどない一般の方にとって、雨漏りしている建物やシロアリ被害にあっている建物など、欠陥がある中古住宅の売却には不安があるでしょう。

欠陥住宅の程度がどのくらいのものなのかを判断することができず、現状のままでよいのか、修繕すべきなのか悩むところです。しかし、欠陥住宅は判断を誤るとスムーズな売却が難しくなることがあります。売却交渉から引き渡しまで、後々のトラブルに発展することがないように、不動産買取を数多く手掛ける当社にぜひご相談ください

まとめ

住宅を売りたいと考えてはいても、雨漏りや床の沈下、シロアリ被害などがあるような欠陥住宅である場合、一般的な市場価格での売却は難しくなります。とはいえ、欠陥の修繕を行ってから売却しようとすると、費用負担をどのように準備すればよいかという問題もあります。修繕をする以外でも、欠陥住宅のままで売却する方法もあります。

どの方法が最適な選択になるか、しっかりと専門家の目で建物状況調査をしてもらい、ベストな方向性を示してもらうとよいでしょう。当社では、欠陥住宅のような訳あり物件についても取り扱いがありますので、小さなことでもお気軽にお問い合わせください

最終更新日:

訳あり物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191