別居中に共有不動産は売却すべき？最適な売却のタイミングや売却方法について解説！

別居していて離婚を考えている夫婦にとって、家を売却するタイミングは悩ましい問題です。

売却タイミングによっては、財産分与に大きな影響があります。また、夫婦共有名義の家だと、家全体を売却するには配偶者の同意が必要です。

ただし、自分の共有持分のみであれば、相手の意思にかかわらず売却できます。

別居中の配偶者とやり取りをする必要もないため、家が共有名義であり、配偶者から売却の同意を得られない場合、共有持分のみ売却することも検討してみましょう。

しかし、共有持分の売却は普通の不動産会社では取り扱ってもらえない場合が多いので、専門の買取業者に相談する必要があります。まずは無料査定を利用して、売却に向けた適切なアドバイスをもらいましょう。

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売却するタイミングは「別居中」or「離婚後」どちらがよい？

離婚にともなって住宅を売却する場合、売却のタイミングにも悩むのではないでしょうか。

住宅の売却は、別居中に売却したほうがよい場合と離婚後に売却をした方がよい場合があります。

そこでこの項目では、住宅を売却するタイミングについて詳しくお伝えします。

住宅ローンの残高があるなら【別居中】

とくに、夫婦の収入を合算したものを基準に住宅ローンを組んでいる場合は、別居中に家を売却したほうがよいケースが多いです。

一方が連帯保証人の場合も、夫婦二人の名義で住宅ローンを組んでいる場合も、離婚までに家を売却しないと、離婚後まで住宅ローンの問題を持ち越してしまいます。

離婚後に住宅ローンの支払いが残っていると、どちらかが滞納したり連絡が取れないと、住宅が差押えとなる恐れもあります。

また、片方に連絡が取れないと売却自体が難しいです。

離婚後のトラブルを防止するためにも、住宅ローンの残高がある場合は別居中に家を売却したほうがよいでしょう。

財産の多くの部分を家が占めるなら【別居中】

離婚時は、財産分与によって婚姻中に夫婦で築き上げた財産を夫婦で分けます。

財産分与の対象には、現金や預金はもちろん不動産も含まれます。

不動産の価値は時価などを基に計算しますが、財産の多くの部分を家が占める場合は、そのままだと夫婦平等に財産分与できません。

例えば、現預金600万円、不動産3,000万円の財産がある場合なら、不動産を引き継いだ人が大きく得をすることになります。

そこで、別居中に不動産を売却し、現預金に換えておくことで、トラブルなく財産分与をすることが可能です。

住宅ローンが残っていないなら【離婚後】

離婚後に家を売却したほうがよいのは、住宅ローンが残っていない場合です。この場合は、家を売却して現預金に換えずに家のまま分与するとよいでしょう。

家のまま財産分与をすると、以下の2つのメリットがあります。

• 贈与税がかからない
• 自由なタイミングで売却できる

まず1つ目は贈与税がかからないことです。

共有名義の家などで、離婚後に財産分与で家を贈与する場合は、贈与税がかかりません。税金を心配することなく、家を引き継げます。

もう1つのメリットが、自由なタイミングで家を売却できるということです。

離婚時に住宅ローンが残っていると、価格が低くても売却せざるを得ないケースもでてきます。

離婚後の売却であれば、所有者が自分のタイミングで売却できるので、高く売れる可能性も大きくなります。

別居中に共有不動産を売却する方法

共有不動産の売却を決めたら、次に売却方法を考えなければなりません。

共有不動産は、共有者全員の同意を得て1つの不動産として売却すると一番高値で売却できます。

しかし、別居中の夫婦の場合、共有者の同意を得るのが難しい場合もあるでしょう。

その場合は、自身の持分のみであれば自由に売却ができます。しかし、離婚調停中に共有持分を勝手に売却するとトラブルとなる恐れがあります。

そこでこの項目では、なるべくトラブルなく共有不動産を売却する方法を詳しく解説します。

共有者全員で不動産の全部を売却する

共有名義の不動産を売却する方法で一番高値が見込めるのは、前述したとおり、夫婦（共有者全員）で不動産の全部を売却する方法です。

売却金は、それぞれの持分割合に応じて分けるのが一般的です。

例えば、夫婦で持分1/2ずつの不動産を3,000万円で売却した場合は、1人あたり1,500万円で売却したことになります。

ただし、売却には必ず夫婦お互いの同意が必要です。

共有者の同意が取れない場合は、次の項目からお伝えする別の方法を検討するとよいでしょう。

持分を他の共有者に売却する

自分の持分は第三者だけでなく、他の共有者にも売却できます。

例えば、妻が夫に持分を売却すれば、住宅は夫の単独不動産となります。

どちらかが売却に反対している場合は、共有持分の買取を持ちかけてみるとよいでしょう。

売却後は買取った方は住宅を単独名義で所有できますし、売却した方はまとまった現金が手に入るので双方にメリットがあります。

どちらかが将来的に住宅の運用を考えていたり、住み続けたいと考えている場合などに有効な手段です。

この際の売却価格は、当事者間で自由に決められます。ただし、相場よりも低すぎる価格で売買すると「贈与」とみなされて贈与税が発生するので注意しましょう。

贈与税は、贈与を受ける金額が年間110万円以下であれば控除が受けられます。

自分の共有持分のみを売却する

別居中に共有不動産の売却を考えている場合、相手に知られずに自分の持分を売りたいと思う人も多いのではないでしょうか。

自分の持分のみであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。

ただし、共有持分の売買は特殊な取引なので、一般的な不動産会社では売却できないケースが大半です。

そのため、共有持分の売却は専門の買取業者に相談することをおすすめします。専門の買取業者は自社で共有持分を買い取るので、迅速な取引が可能です。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分専門の買取業者として最短48時間での買取を実施しているので、ぜひお問い合わせください。

別居中に共有不動産を売却できない2つのケース

以下の2つのケースでは、別居中に共有不動産の売却ができません。

• 他共有者の同意が得られない
• 住宅ローン残債が売却価格を上回っている

とくに住宅ローン残債が売却価格を上回っている場合は、売却をしても住宅ローンという負債が残ります。

そのため、共有不動産は財産分与の対象にもならないので注意しましょう。

次の項目から、別居中に共有不動産の売却ができないケースについて、それぞれ詳しくお伝えします。

他共有者の同意が得られない

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。

共有不動産の売却は「共有物の変更」とされ、民法によって共有者全員の同意が必要であると定められています。

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：e-Govポータル「民法第251条」

そのため、他共有者が反対すると別居中や離婚後に関わらず売却ができません。

他共有者の同意が得られないけれど、どうしても売却したい場合は前の項目でお伝えした共有持分のみでの売却を検討するとよいでしょう。

住宅ローン残債が売却価格を上回っている

住宅ローン残債が売却価格を上回っていると、単独・共有に関わらず不動産の通常売却ができません。

なぜなら、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうからです。このことを「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合、借入先の金融機関の許可を得て売却する「任意売却」があります。任意売却をした後は、住宅ローン残債から売却益を差引いた金額を返済しなければなりません。

また、オーバーローンだと住宅には価値がないとみなされて、離婚時の財産分与の対象にならないので注意が必要です。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

別居中にどちらかが勝手に共有持分を売却した場合はどうなるのか？

共有持分のみであれば、共有者の同意がなくても自由に売却できるとお伝えしました。

では、別居中にどちらかが勝手に共有持分を売却した場合はどうなるのでしょうか。

その家が結婚後に購入していたものであれば、婚姻期間に築き上げた財産として、財産分与の対象となります。

そのため、売却したお金については財産分与分を請求できたり、別居の原因や妻子の生活状況などにより、慰謝料に影響を与えたりする場合もあります。

そのようなトラブルを防ぐには、あらかじめ書面で売却分の半分を分与するなどと約束しておいたほうがよいでしょう。

前述したように、弁護士と提携している不動産業者へ依頼し、法的観点からのアドバイスをもらうのも有効な手段です。

また、お金ではなく家として引き継ぎたい場合、いちばんよいのは売却させないことです。

結婚後に購入した家については、に共有財産となるため、処分禁止の仮処分（仮差押）手続きをすれば、勝手に売却できないようにできます。

また、その家で子供と生活している場合などは、裁判をしても立ち退く必要がないという判決がでる可能性も高いです。

仮差押では、登記や離婚調停などの手続きが必要です。あらかじめ、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

離婚時に共有不動産を売却しなかった場合に起こりうるトラブル

ここまで、別居中に共有不動産を売却する方法をお伝えしました。

しかし、なかには共有不動産の売却をまだ迷っている方もいるのではないでしょうか。

方法は売却だけに限りませんが、離婚時は不動産における共有関係は解消しておくのが望ましいです。

この項目では、離婚時に共有不動産を売却せず、共有関係をそのままにした場合に起こりうるトラブルについてお伝えします。

どちらかの住宅ローン返済が滞って住宅を差押えられる

共有不動産に住宅ローンが残っている場合、離婚後も住宅ローンを支払っていくこととなります。

その場合、どちらかが住宅ローンの返済を怠ると住宅ローンは滞納となり、滞納が続くと住宅を差押えられてしまいます。

離婚後にどちらかが住宅に住み続ける場合に起こりやすいトラブルです。

たしかに、住宅に住み続けない側からすると、途中で住宅ローンの支払いが負担となってしまう可能性が高いですよね。

住宅ローンの滞納トラブルとならないためにも、離婚時に共有不動産は売却するのがおすすめです。

以下の記事では、共有不動産に離婚後もどちらかが住み続ける際にトラブルを避ける方法を解説していますので、参考にしてください。

どちらかが共有持分を勝手に売却してしまう

前述したように、自分の共有持分のみなら自由に売却ができます。

そのため、離婚後に共有者が共有持分を勝手に売却してしまうかもしれません。

その際、以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

• 売却した業者が悪質だと、共有持分の買取を強要される
• 相手の持分の方が大きい場合、共有持分の購入者の意向で賃貸契約ができてしまう
• 共有持分を購入した人から家賃を請求される

共有持分を運用目的で購入する人も多く、そのような人は共有持分の知識も豊富であるため、家賃の請求などへ対抗するのは難しいケースが多いです。

そこで、共有者が共有持分を売却してしまったら、こちらも売却するのが賢明です。

その際は、共有持分専門の買取業者へ買取を依頼するとよいでしょう。

共有持分専門の買取業者であれば、運用が難しい共有持分の運用にも長けているため、高値での売却が見込めます。

まとめ

別居中の共有不動産の売却は、住宅の売却価格や離婚後のお互いのライフプランを踏まえて、慎重に決める必要があります。

また、離婚時に共有不動産を売却しなかった場合に起こりうるトラブルについてもよく考え、どのような方法で売却するのかよく話し合いましょう。

どのような問題が起こるのか、メリットやデメリットなどをよく夫婦で話しあった後に、別居中の共有不動産を売却しましょう。