【別居中の家の売却方法】売却のタイミングや勝手に売りに出された場合の対応法も解説

別居

夫婦が別居していると、いろんな問題が起こります。その中の1つに、別居中の家の問題があります。別居中の家を売却する際には、問題が起こることも少なくありません。

ひとくちに別居中の家といっても、夫婦のどちらかが住んでいる場合もあれば、どちらも住んでいない場合など、家の状況はさまざまです。今回は、別居中の家の売却方法から、そこで起こる問題の解決方法まで詳しく解説します。

別居中の家を売却するなら住宅ローンの組み方を再確認しておく

住宅ローン
別居中の家を売却する場合には、あらかじめ確認しておかなければならないことがあります。それは、住宅ローンの組み方(契約方法など)がどうなっているかということです。なぜなら、住宅ローンの組み方によって、問題が起こるケースがあるからです。では、住宅ローンの組み方別に注意点を見ていきましょう。

どちらかの収入のみを基準として住宅ローンを組んでいる場合

住宅ローンを申し込む際、金融機関はローンを組める金額の上限を決めるために、購入者の収入などを確認します。結婚している場合は、夫婦どちらか一方の収入を基準に住宅ローンの金額を査定する場合と、夫婦の収入を合算したものを基準に住宅ローンの金額を査定する場合があります。

夫婦どちらか一方の収入を基準に住宅ローンの金額を査定している場合、一般的に、その家は住宅ローンを組んでいる方の所有となっています。そのため、売却する時に住宅ローンで夫婦がもめることは少ないでしょう。

一方がもう一方の連帯保証人になっている場合

夫婦の一方がもう一方の連帯保証人になっている場合、金融機関は夫婦の収入を合算したものを基準に、住宅ローンの金額を査定しています。例えば、夫が住宅ローンを組んでいて、妻がその連帯保証人となっている場合が該当します。連帯保証人は、ローン契約者(債務者)が借金を返済できなくなった場合、代わりに返済の義務を負うことになります。

この場合、問題になるのは離婚のときです。離婚をした後も住宅ローンの連帯保証が無くなるわけではありません。最悪、その家に住んでいないのに、住宅ローンを返済しなければならなくなってしまいます。この場合は、離婚の際に家を売却し、住宅ローンを無くすことなどを話し合う必要があります。

夫婦二人の名義で住宅ローンを組んでいる場合

夫婦二人の名義で住宅ローンを組んでいるケースも、夫婦の収入を合算したものを基準に住宅ローンの金額を査定しています。夫婦がともに住宅ローンの契約者となっており、どちらも毎月、住宅ローンを返済していきます。この場合の家は、夫婦共有名義のものになっています。

家を売却する場合には、住宅ローンを返済して抵当権をはずす必要がありますが、売却価格より住宅ローンの残高が多い場合は、自己資金を充てる必要があります。また、売却する場合は両者の同意が必要など、離婚する場合にトラブルの元になる可能性があります。

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共有不動産を売却するときの注意点

共有不動産売却
住宅ローンの組み方を再確認し、住宅ローンが夫婦の連帯債務となっている場合は、その不動産は夫婦で共有している不動産となっています。実は、1人のみが所有している物件と比べ、共有不動産の売却は手続きなどが複雑です。ここでは、まず共有不動産を売却するときの注意点を見ていきましょう。

売却には共有者全員の同意が必要

不動産を売却する場合には、当然ですが売主と買主の合意が必要です。合意を証明するために売買契約書などを作成します。不動産を所有しているのが1人であれば問題ありませんが、共有不動産の家を売却する場合の売主とは誰になるのでしょうか。これは共有者全員となります。

そのため、共有不動産を売却するためには、共有者全員の同意や承認が必要です。自分1人の意見で売却できないので注意が必要です。

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委任状を用意しておく

共有不動産の家を売却する場合の売主は、共有者全員です。そのため、買主との取引や契約などには、共有者全員で対応する必要があります。しかし、別居していると夫婦で予定を合わせる必要があるなど、買主との取引や契約により時間や労力がかかってしまいます。家の売却にあまり時間をかけたくないと考える人も多いです。

この場合、契約内容について夫婦であらかじめ話をしておき、どちらか一方に取引などを委任することで、取引などをスムーズに進めることが可能です。ただし、どちらか一方に取引などを委任する場合は委任状が必要です。委任状には決まった形式などはないため、自由に作成できます。

おおむね、次の事項を記載した委任状を作成することになります。

・売買手続きを委任する旨
・委任する範囲
・委任者と受任者の住所、氏名、押印
・不動産の所在地

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売却価格を夫婦できちんと決める

不動産を売却する場合に大事なのは、言うまでもなく売却価格です。特に別居中の家を売却する場合は、離婚後の財産分与や住宅ローンの支払いなどの話が関係してくるため、とても重要になります。安く売却すれば、売却までの時間は短くなりますが、手元に残るお金は少なくなります。高く売却すれば、手元に残るお金は多くなりますが、売却までの時間は長くなります。

どれぐらいの金額が必要なのか、どれぐらいの期間で売却したいのかといったことを、きちんと事前に2人で話し合うことが必要です。

共有不動産を売却する方法

共有不動産は、1人のみが所有している不動産と比べて手続きなどが複雑です。また、売却方法も複数あります。ここでは、共有不動産を売却する代表的な方法を見ていきましょう。

共有者全員で不動産の全部を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法で一般的なものは、前述したとおり、夫婦(共有者全員)で不動産の全部を売却する方法です。売却金は、それぞれの持ち分(所有権)で分けることになります。

例えば、夫婦で持ち分1/2ずつの不動産を3,000万円で売却した場合は、1人あたり1,500万円で売却したことになります。ただし、売却には必ず夫婦お互いの同意が必要になるので、注意が必要です。

持分を他の共有者に売却(移転)する方法

自分の持ち分は第三者だけでなく、他の共有者にも売却することができます。例えば、妻から夫に持ち分を売却し、夫1人が所有する不動産にします。不動産を第三者に売却する予定がなかったり、売却するまでに時間がかかったりする場合などに、この方法はよく使われます。ただし原則、現金での売買となるため、購入者は現金を用意する必要があります。

他の共有者の持ち分を買い取り、売却する方法

これは、共有者に持ち分を売却する方法の逆の方法です。いったん、不動産をすべて自分のものにし、その後、自分のタイミングで第三者に売却します。自分のペースで売却できるメリットがあります。ただし、無償で譲渡された場合は贈与税がかかるので、注意しましょう。

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売却するタイミングは「別居中」or「離婚後」どっちがいいのか?

離婚
ここまでは、別居中の家を売却する方法について見てきました。ここからは、売却のタイミングについて見ていきましょう。別居中の家を売却するタイミングには別居中と離婚後の2つがあります。

別居中に家を売却したほうが良い場合

別居中に家を売却したほうが良い場合は、次の2つがあげられます。

①住宅ローンの残高がある場合

特に、夫婦の収入を合算したものを基準に住宅ローンの金額を査定している場合は、別居中に家を売却したほうが良いです。一方が連帯保証人の場合も、夫婦二人の名義で住宅ローンを組んでいる場合も、離婚までに家を売却しないと、離婚後まで住宅ローンの問題を持ち越してしまいます。離婚後のトラブルを防止するためにも、住宅ローンの残高がある場合は、別居中に家を売却したほうが良いでしょう。

②財産の多くの部分を家が占める場合

離婚をする場合は、結婚中に夫婦で築き上げた財産を夫婦で分けます。これを財産分与といいます。財産分与の対象となるものには、現金や預金はもちろん、不動産も含まれます。不動産の価値は時価などを基に計算しますが、財産の多くの部分を家が占める場合は、そのままだと夫婦平等に財産分与をすることができません

例えば、現預金600万円、不動産3,000万円の財産がある場合なら、不動産を引き継いだ人が大きく得をすることになります。そこで、別居中に不動産を売却し、現預金に換えておくことで、トラブルなく財産分与を行うことが可能となります。

離婚後に家を売却したほうが良い場合

離婚後に家を売却したほうが良いのは、財産のうちで家の占める割合が少ない場合です。この場合は、家を売却して現預金に換える必要がなく、家のまま分与することが可能です。家のまま財産分与をすると、2つのメリットがあります。1つは贈与税がかからないことです。共有名義の家などで、離婚後に財産分与という形で家を贈与する場合は、贈与税がかかりません。税金を心配することなく、家を引き継ぐことができます。

もう1つのメリットが、自由なタイミングで家を売却できるということです。別居中に家を売却する場合は、離婚するまでに売却する必要があります。売却価格より売却するまでの期間を優先することになるので、価格が低くても売却せざるを得ないケースもでてきます。離婚後、財産分与を受けてからの売却であれば、自分のタイミングで売却できるので、高く売れる可能性も大きくなります。

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相手にバレずに早く売却したいなら買取業者に相談してみる

別居中に不動産の売却を考える場合、相手にバレずに売りたいと考えることもあるでしょう。特に共有不動産の場合は、自分の持ち分のみをバレずに売却するのは無理ではないかと考えがちです。実は、共有不動産の売却方法には上述した3つの方法以外に、不動産の一部を第三者に売却する方法があります。

自分の持ち分のみを売却する場合、他の共有者の同意は不要です。つまり、相手にバレずに売却することができます。ただし、他に共有者がいる不動産を一般の人が購入することはあまりありません。この場合は、専門の買取業者に相談します。

自分の持ち分だけを売却すれば、トラブルになるのではないかと思う人も少なくないでしょう。しかし、買取業者の中には、弁護士と連携し、他の共有者とトラブルにならない方法を提案してくれるところもあります。

本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートも、弁護士と連携している買取業者です。弊社が運営する「不動産スピード買取窓口」にご依頼をして頂くと、最短で48時間以内という早さで物件の現金化が可能になります。

相手にバレずに早く売却したい場合は、お気軽にご相談ください。

夫名義の家を旦那が勝手に売却した場合はどうなるのか?

では、夫名義の家を旦那が勝手に売却した場合はどうなるのでしょうか。名義が夫1人で、住宅ローンなどの支払いも夫1人が行っている場合は、夫は自分の意思で売却することが可能です。この場合は、正当な方法で家を売却しているため、売却した家を取り戻すことは難しいです。

しかし、その家が結婚後に購入していたものであれば、婚姻期間に築き上げた財産として、財産分与の対象となるため、売却したお金については財産分与分を請求できたり、別居の原因や妻子の生活状況などにより、慰謝料に影響を与えたりする場合もあります。その場合もできれば、あらかじめ書面で売却分の半分を分与するなどと約束しておいたほうが良いでしょう。

お金ではなく家として引き継ぎたい場合、いちばん良いのは売却させないことです。結婚後に購入した家については、名義が夫1人であっても実質的に共有財産となるため、処分禁止の仮処分(仮差押)という手続きをすることで、勝手に売却できないようにすることができます。また、その家で子供と生活している場合などは、裁判をしても立ち退く必要がないという判決がでる可能性も高いです。

仮差押では、登記や離婚調停などの手続きが必要です。あらかじめ、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

離婚後も家を売却しなかった場合、どのようなトラブルがあるのか?

家を財産分与で引き継いだ場合は、離婚後も家を売却せずに自宅として所有し続けることは可能です。しかし、以下の点に注意する必要があります。

名義変更

不動産では、その所有者が誰であるかを確定させるために、登記を行い、登記簿に所有者を記載しています。この不動産の名義は、離婚したからといって勝手に変わるものではありません。財産分与をした後に所有権移転登記(名義変更登記)を行う必要があります。

財産分与に伴う所有権移転登記では、当事者同士で離婚について協議している場合と、裁判所を通して離婚調停をしている場合では必要書類が変わったり、申請書類を作成したりする必要があります。なかなか1人で登記の作業を進めることは難しく、弁護士や司法書士などを頼ることになるでしょう。そのための費用や登記のための登録免許税などが必要になります。

住宅ローンの連帯保証

離婚後も家を売却せずに所有し続ける場合、トラブルになる可能性が高いのが住宅ローンに関することです。残高によって住宅ローンには、オーバーローンとアンダーローンというものあります。オーバーローンとは、住宅ローンの残高が多く、家を売却してもローン残高が残ってしまう状態のことです。アンダーローンとは、住宅ローンの残高が少なく、家の売却代金でローン残高をすべて返済できる状態のことです。

オーバーローンの場合は、売却金額と住宅ローンの残高との差額分を自分で用意する必要があるため、通常は売却せず、そのまま住み続けるケースが多いです。問題は、オーバーローンで夫婦の一方が連帯保証人になっている場合です。離婚したことを理由に、連帯保証人から抜けることはできません。そもそも、オーバーローンの場合は、家を売却してもローンが残る状態なので、ローン残債の返済が滞った場合は債務者と連帯保証人でトラブルになります。

住宅ローンの名義変更

どちらか一方が家を引き継ぎ、住宅ローンの名義が他方であったり夫婦共同名義であったりする場合は、住宅ローンの名義も変更する必要があります。実は、住宅ローンの名義を変更しておかなければ、所有権移転登記(名義変更登記)を行うことができない場合があります。

また、住宅ローンの名義が夫婦共同名義の場合は、夫婦の収入を合算したものを基準に住宅ローンの金額を査定しているため、銀行などの金融機関が住宅ローンの名義を1つにすることを許可してくれないケースも多くあります。住宅ローンがある場合には、あらかじめ金融機関に名義変更について相談しておきましょう。

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まとめ

別居中の家の売却方法には、さまざまな方法があります。しかし、売却には多くの問題やトラブルが発生する可能性があります。別居中に売却する場合も、離婚後に売却する場合も大事なのが、事前の準備です。どのような問題が起こるのか、メリットやデメリットなどをよく夫婦で話しあった後に、別居中の家を売却しましょう。

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