台風被害を受けた家を売却する4つのポイント！知っておきたい公的支援や注意点についても紹介

日本では毎年夏から秋にかけて台風が多く発生しています。地域によっては激しい台風被害により、浸水や土砂崩れの被害にあう可能性もあるでしょう。

台風被害で家が損壊したり床下浸水したりしたのをきっかけに売却を考える人も多いですが、台風被害にあった家は買取相場が安いうえに、そもそも買い手が付きにくいのが現状です。

また、売却しないにしても、台風被害にあった家を放置すると家はさらに傷んでいくため、いずれ倒壊して他人に危害を加えたり、特定空き家に指定されて行政指導を受けたりするリスクがあります。

その場合、ホームインスペクションで住宅診断をしてもらうことで買主にとっての安心材料を増やしたり、公的給付金を受けて建て直したりすれば売却できる可能性は高まります。

そこで本記事では、台風被害にあった家を売却するポイントや、原状回復に活用できる公的支援について解説します。

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台風による住宅被害の種類

まずは、台風によって住宅が受ける被害の内容などについて確認しておきましょう。台風による住宅被害の種類は以下の通りです。

• 浸水による被害
• 風・雷による被害
• 土砂崩れなどによる被害

ここからは、それぞれの被害について詳しく見ていきましょう。

浸水による被害

大雨を原因とする洪水・水災の被害は、台風被害の典型例といえます。床上浸水となれば生活そのものへの被害も大きいですが、床下浸水であっても建物の基礎が腐食する原因となります。

また、多量の水に浸されたことで、地盤に問題が生じることも少なくありません。浸水による被害は、川の水位の上昇や堤防の決壊だけでなく、アスファルトで舗装された市街化地域でも排水の問題を原因に浸水被害が起きるケースもあります。

そのため、「自分の家の近くに川・水路・池・沼がない」からといって安心してはいけません。マンションなどの高層階でも、地下電源設備区域に浸水があれば生活に影響しますし、地下駐車場への浸水があれば車も被害を受けるでしょう。

風・雷による被害

台風による猛烈な風は、屋根瓦が飛散したり窓ガラスや壁が損壊したりする原因にもなります。

猛烈な台風によって窓ガラスが割れてしまえば、部屋が風雨にさらされ、内装・家電製品に被害が出る可能性も高いです。

近頃増えた勢力の強い台風であれば、周囲の木や建築物の倒壊による連鎖被害にも注意しなければなりません。

さらに、台風の際に雷が生じた際には、落雷による火災・電化製品の損壊といった被害が生じます。

土砂崩れなどによる被害

土砂災害は、建物の全壊・半壊だけでなく、居住者の生命に直結する被害も珍しくありません。

木が十分に植えられていない崖が近くにある地域では、危険を感じたら自治体の指定する避難場所へすぐに避難しましょう。

なお、国が「土砂災害の可能性のある土地」として対象にしている区域は下記サイトで確認できます。

参照：国土地理院　ハザードマップ

台風被害を受けた場合に受けられる補償や公的支援

台風によって住宅に大きな被害がでた場合、下記のような保険金による補償や公的制度による支援の対象となります。

• 災害救助法
• 被災者生活再建支援制度
• 納税猶予や税金控除
• 損害保険の保証

被害をすべて填補してもらえるわけではありませんが、被災者にとっては心強い制度です。以下では、補償や支援を受ける手続きの際に注意すべきポイントを解説します。

公的支援を受けるには罹災証明書の発行が必要

住宅が台風被害に遭った場合に備えて公的支援が用意されており、適用されれば下記のような受補償金や見舞金が給付されます。

公的支援を受けるケースの大半で必要となるのが、「罹災（りさい）証明書（被災証明書）」です。市区町村が発行しており、「実際の被害の程度（災害被害に遭ったこと）を証明する書面」として必要になります。

罹災証明書（被災証明書）の発行を申請する際には、下記の書類・資料が必要です。

台風で自宅に被害が生じると「すぐ片付けないと」と考えがちですが、片付ける前に被害状況をきちんと写真に収めておきましょう。

災害救助法が適用されれば家の応急処置が受けられる

家の応急処置制度とは、災害救助法が適用された場合に、屋根や床、壁、窓、台所、トイレなど日常生活に必要な最小限度の部分の修繕を自治体が行ってくれる制度のことです。

お住まいの市区町村に災害救助法が適用された場合、役所に申請をすることで家の応急処置制度が受けられます。

被災者生活再建支援制度の支援が受けられる

被災者生活再建支援制度とは、被災者生活再建支援法に基づき、自然災害によって著しい被害を受けた世帯に対し、支援金を支給して生活の再建を図る制度のことです。

制度の対象となる自然災害によって家が著しい被害を受けた場合は、役所に申請することで支援金が受け取れます。

納税猶予や控除を受けられる

台風による被害を受けた場合、税金の支払いについても以下のような特別措置が受けられます。

たとえば、災害減免法が適用された場合、所得金額に応じて下記のように所得税を免除してもらえます。

所得金額	所得税免除額
500万円以下	全額
500万円超え750万円以下	半額
750万円超え1,000万円以下	1/4

災害減免法が適用されるのは、災害によって被害を受けた住宅や家財のみです。似ている制度に雑損控除があります。

雑損控除とは、災害や盗難などの被害により生活必需品の被害を受けた場合、年収1,000万円以下の人であれば所得の控除を受けられる制度のことです。

両者ともに所得税を減免できる制度ですが、それぞれ保証できる対象が異なります。前述の通り、災害減免法は家財や住宅のみですが、雑損控除は家財や住宅以外でも生活必需品であれば対象となります。

ただし、災害減免法が適用された場合は雑損控除の併用はできません。そのため、通勤用の自動車や現金のように家財以外のほうが大きな被害を受けている場合は、雑損控除を適用してもらうのがおすすめです。

参照：No.8004 災害を受けたときの所得税の取扱い｜国税庁

損害保険の補償を受けられる

台風で家に被害が生じた場合、損害保険（火災保険・地震保険）の補償を受けられるケースもあります。

火災保険しか入っていなくても、次のような被害は補償してもらえる保険が多いので、保険証書を確認しておくとよいでしょう。

保険金を請求する際は保険会社による損害調査があるので、罹災証明書の申請時と同様、家を片付ける前に被害状況を撮影しておきましょう。

台風被害を受けた家を売却する際の注意点

台風被害を受けた家を売却する際は、下記の3つの点に注意が必要です。

• 台風被害の告知をしないと契約不適合責任で訴えられる可能性がある
• 相場よりも安い価格での売却になりやすい
• すぐに売却できない可能性が高い

ここからは、上記の注意点についてそれぞれ詳しく解説していきます。

台風被害の告知をしないと契約不適合責任で訴えられる可能性がある

台風被害を受けた事実を告知せずに家を売却すると、後で買主から契約不適合責任を問われて売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。

契約不適合責任とは、家を売却した後に契約内容と異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。

台風被害を受けた家を売却する場合は、売主は契約時にその事実をありのまま伝えなければなりません。

不動産取引は契約金額が大きく、台風被害を受けた事実が買主の契約判断に重大な影響を及ぼすからです。台風被害を受けた家を売却する際は、台風被害を受けた事実を買主に必ず告知しましょう。

相場よりも安い価格での売却になりやすい

台風被害による雨漏りで天井や壁が損傷を受けていたり、浸水によって基礎部分が腐食していたりする場合は、買主が家を修繕しなければなりません。

台風被害の程度がそこまで大きくなく、修繕の必要性がなかったとしても、買い手からしてみれば品質面や安全面で不安を感じてしまうものです。

そのような家をわざわざ通常の家と同じ価格で買おうと思う人はほとんどいないため、相場よりも安い価格に設定しないと売却が難しいのです。

すぐに売却できない可能性が高い

家の売買には3ヶ月～半年程度かかるのが一般的ですが、台風被害を受けた家だとそれ以上の期間を要する可能性が高いです。

台風被害を受けた家は買い手にとってのデメリットが多く、わざわざ好んで購入する人は少ないため、なかなか買主が見つからないケースが多いです。

ただし、損害を受けた部分がきれいに修繕されている家や利便性が高いエリアに立地している家であれば、相場よりも安い価格に設定することでスムーズに売却できる場合もあります。

台風被害に遭った家をトラブルなく売るための4つのポイント

建物が全壊・半壊して価値がなくなっても、土地自体の価値は変わりません。そのため、台風被害を受けても物件の処分は可能です。

特に立地や眺望といった他の条件の優れた物件であれば、台風被害にあった家であっても買主が見つかるでしょう。また、住宅ローンが残っている場合でも「任意売却」という方法で売却可能です。

しかし、台風被害を受けた家を売却する場合は後のトラブルを防止するために、通常の不動産売却よりも慎重な対応が必要でしょう。具体的には、以下の4つのポイントを留意しておくことをおすすめします。

• 被害に遭ったことをきちんと告知する
• ホームインスペクションで住宅診断をする
• 公的給付金を活用して立て直す
• 「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

1.被災に遭ったことをきちんと告知する

台風被害を受けた家を売却するときには、「被災に遭った」という事実を売主に具体的に告知しましょう。

台風被害の中には、外観ではわからない浸水被害もあります。具体的な被害状況がわからなければ、買主も物件を購入するリスクを正確に把握できません。

もし売買契約締結後に建物が損壊した場合、前述の通り売主・買主の間で損害賠償をめぐるトラブルに発展する恐れもあります。

物件の状況によっては、売買契約締結から引渡しまでの危険負担についても契約書に明記しておくべきでしょう。

2.ホームインスペクションで住宅診断する

台風被害を受けた家を売却する場合、買主の「本当に安心して住めるのだろうか？」という不安を払拭してあげましょう。

外観上は問題のない物件でも、買主の不安を払拭できないと、購入を見送られてしまいます。買主を安心させるために効果的なのが「ホームインスペクション」です。

ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家による住宅診断のことをいいます。

具体的には、専門家の見地から住宅の劣化状況、欠陥の有無、修繕すべき箇所やその時期、費用の目安といった点について診断・助言してもらえます。

プロの目で住宅診断してもらった事実は、不安に感じる買主にとって大きな安心材料となるでしょう。問題がある場合でも、リスクが明確になれば買主との売買交渉もスムーズに進めやすいです。

場合によっては、買主主導で再度ホームインスペクションを実施するといった配慮をすると、より安心できるかもしれません。

3.公的給付金を活用して建て直す

台風によって建物が全半壊したようなケースでは、修繕・リフォーム、建て直しをしてから売却した方が良い条件で売却できます。

被災の程度によっては、解体して更地にしてから売却するのも選択肢の1つです。

台風被害に遭った家を建て直す場合、次のような公的機関からの助成を受けられます。

たとえば、台風によって住宅が全壊して建て直しが必要な場合、全壊相当分の支度金として100万円、住宅の再建（購入）費用の助成として200万円の合計300万円を受け取れます。

なお、被災者のための助成・支援は二重に受けられないケースもあります。上で挙げた住宅の応急修理制度の助成を受けると、いわゆる「仮設住宅」も利用できません。

被災した際には「すぐに何とかしたい」と急いで対応したくなりますが「助成制度を申請するべきか？」を自治体窓口でよく相談した方がよいでしょう。
参照：内閣府　被災者生活再建支援制度

被災者生活再建支援制度の受給額

被災者生活再建支援制度の対象となるのは、下記の5つの世帯です。

• 住宅が全壊した世帯（全壊世帯）
• 住宅が半壊し、大規模な修繕を行わなければ居住が困難な世帯（大規模半壊世帯）
• 住宅が半壊し、大規模な修繕までには至らないものの、相当規模の修繕が必要な世帯（中規模半壊世帯）
• 住宅が半壊または住宅の敷地に被害が生じ、やむを得ず住宅を解体した世帯（解体世帯）
• 災害による危険な状態が続き、住宅に居住できない状態が長期間継続している世帯（長期避難世帯）

被災者生活再建支援制度では、「基礎支援金」と「加算支援金」という2種類の支援金を受給できます。まず、住宅の損害程度に応じて、以下の「基礎支援金」が支給されます。

住宅の損害程度に応じて支給される「基礎支援金」

家の被害	支給額
全壊	100万円
解体	100万円
長期避難	100万円
大規模半壊	50万円

続いて、住宅の再建方法に応じて、次の「加算支援金」が支給されるケースがあります。

住宅の損害程度に応じて支給される「基礎支援金」

再建方法	支給額
建設・購入	200万円
補修	100万円
賃貸（公営住宅以外）	50万円

なお、上記の表の支給額は2人以上の世帯で、単身世帯の場合は支給額が4分の3となります。

支援金を受給するには、家のある地域の市区町村役場で申請する必要があります。基礎支援金は災害発生日から13ヶ月以内、加算支援金は災害発生日から37ヶ月以内に申請しましょう。

参照：内閣府防災情報のページ「被災者生活再建支援制度の概要」

住宅の応急修理制度（災害救助法）の支援金

住宅の応急修理制度は「災害救助法」を根拠としており、以下のような条件が設けられています。

• 半壊また大規模半壊の被害を受けたこと
• 原則として、前年の世帯収入が500万円以下であること（半壊の場合）※
• 1世帯当たりの限度額は54万7千円以内
• 災害発生から1ヶ月以内に修理できる
• 仮設住宅を利用しない

※世帯主が45歳以上なら700万円以下、60歳以上および要援護世帯なら800万円以下。

修繕費用は自治体が負担してくれますが、損害の大きさに応じて限度額が決められています。

• 半壊以上の場合：706,000円
• 準半壊の場合：343,000円

なお、限度額を超える部分の費用は自己負担です。

必ずしも支援を受けられるとは限りませんが、応急処理を施してから売却することで、修理費用を抑えつつ、台風被害のせいで下がった家の資産価値を復活できます。

参照：内閣府防災情報のページ「6．住宅の応急修理」

4.「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう

台風被害に遭った直後に家を売りに出した場合、すぐには買主が見つからないかもしれません。

できるだけ早く売却したいなら、通常の仲介販売ではなく、不動産業者に買取してもらうことも選択肢のひとつです。

台風被害によって倒壊する危険がある不動産を管理する場合、売主にも負担がかかるため、売却価格が多少下がっても、台風被害を受けた家を早く手放せるメリットは大きいです。

なお、訳あり物件を買取してもらう場合、専門業者に依頼をした方がよいでしょう。一般的な不動産業者よりも、訳あり物件の再販売ノウハウに長けている専門業者の方が査定額も当然高くなるからです。

当社は訳あり物件の販売実績の豊富な専門業者です。台風被害を受けた家の買取をご希望の方は、下記のフォームからお気軽にご相談・お問い合わせください。

台風被害を受けた家をそのまま放置しておく4つのリスク

住宅まで台風の被害を受けると、その家での生活をあきらめて、別の地域へ移住される方も少なくありません。

しかし、台風被害を受けた家を放置すると、下記のような通常の物件を空き家にしておくよりも大きなリスクがあるためおすすめしません。

• 人の住んでいない建物は傷みが早い
• 建物の損壊が原因で他人に危害を与えてしまう
• 「特定空き家」に指定されると行政指導をうける
• 防犯面に問題があるため犯罪被害を受けやすい

ここからは、それぞれのリスクについて解説していきます。

1.人の住んでいない建物は傷みが早い

住宅は管理する人がいないと、次のような問題が生じてしまうため人が住んでいる住宅よりも早く傷みます。

特に人が住まないと締め切った状態になるため部屋の空気循環が不十分になり、湿気がこもりやすいです。

そのため、床材などの劣化も早くなります。数年間使われていない空き家に入ると、床板がベコベコするのは、湿気で床材が傷んでいるためです。

また、人が生活をしなければ害虫が発生しやすく、害虫の死骸が原因で汚臭が漂うリスクも否めません。

最悪の場合は倒壊する恐れも考えられるため、住まなくなったとしても最低限管理が必要です。

2.建物の損壊が原因で他人に危害を与えてしまう

台風被害を受けた建物は、被害のない建物よりも倒壊しやすいです。住宅を放置して劣化が早くなれば、ちょっとした風雨や地震でも壁が崩落したり、屋根が剥がれる危険性も高まります。

また、建物だけでなく、地盤の緩みを放置していれば植えている樹木が倒壊する可能性があるなど、台風の被害を受けた家を放置したために他人に危害を与える恐れもあります。

建物や樹木などの土地工作物のせいで他人に損害が生じた場合、その所有者が賠償しなければなりません（民法717条）。

なお、土地工作物責任は無過失責任と解釈されます。きちんと建物を管理している場合も他人に被害が生じると賠償に応じる必要があるため注意しましょう。

参照：総務省　民法717条

3.「特定空き家」に指定されると行政指導をうける

特定空き家とは、管理が不十分な空き家に対して、行政が積極的な指導をおこなう制度です。

壁などが崩れ落ちていたり窓ガラスが割れていたりする状態を放置すると、特定空き家に指定される可能性は高くなります。

「特定空き家」に指定されると、空き家の管理について、行政から指導・勧告・命令をうける対象となります。

行政命令に応じないと強制的に補修工事などが執行される場合もあり、その工事費用は所有者に請求されるため注意しましょう。

また、特定空き家に指定され自治体から勧告を受けると、空き家の固定資産税が高くなるため、経済的負担も増えてしまいます。

参照：国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法

4.防犯面に問題があるため犯罪被害を受けやすい

台風被害を受けたまま放置した空き家は、空き家とわかりやすい外観になるでしょう。そのため、通常の空き家よりも犯罪行為で狙われるリスクが高くなります。

台風被害を放置するような外観の建物であれば、家主の訪問を心配する必要がないからです。万が一、放火などの被害に遭ってしまえば、物件の再利用や売却は難しくなるので注意が必要です。

まとめ

台風被害を受けた家だからといって売却できないと決まったわけではありません。

重大な被害を受けた地域では、その後の防災対策が進むことも多いので、必ずしも同じ被害に遭うとは限らないからです。

とはいえ、近年では大規模な自然災害が増えているので「できれば台風被害のリスクの小さい地域に住みたい」と考える人が増えているのも事実です。

台風被害を受けた家を売る場合、一般的な不動産業者では、査定額を低く見積もられたり、なかなか買主が見つからないかもしれません。

「訳あり物件専門の買取業者」なら、台風被害を受けた家でも現場のまますぐに買取してもらえるので、早く手放したい人は相談してみるとよいでしょう。