【台風被害を受けた家の売却】トラブルなく早く売るために知っておきたい4つのポイント

台風被害にあった家を放置しておくと「特定空き家」に指定されて、自治体による強制撤去を受けて、撤去費用まで請求される恐れもあるため、早急に売却しましょう。

しかし「台風被害にあった家は修理・解体しないと売却できない」と誤解されている人も少なくありません。

じつは、台風被害にあった家でも「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらえば、修理・解体せずにそのまま売却できます。

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台風による住宅被害の種類

まずは、台風によって住宅が受ける被害の内容などについて確認しておきましょう。

近年日本に接近する台風は勢力が大きいため、壊滅的な被害も多くなりました。

浸水による被害

大雨を原因とする洪水・水災の被害は、台風被害の典型例といえます。

床上浸水となれば、生活そのものへの被害も大きいですが、床下浸水であっても建物の基礎が腐食する原因となります。

また、多量の水に浸されたことで、地盤に問題が生じることも少なくありません。

浸水による被害は、川の水位の上昇や堤防の決壊だけでなく、アスファルトだらけの市街化地域でも排水の問題を原因に浸水被害が起きるケースもあります。

ですので、「自分の家の近くに川・水路・池・沼がない」からといって安心してはいけません。

マンションなどの高層階でも、マンションの地下電源設備区域に浸水があれば、生活に影響しますし、地下駐車場への浸水で車も被害を受けるでしょう。

風・雷による被害

台風による猛烈な風は、屋根瓦の飛散、窓ガラスや壁の損壊の原因にもなります。

猛烈な台風によって窓ガラスが割れてしまえば、部屋が風雨にさらされ、内装・家電製品に被害が出るケースも考えられます。

近頃増えた勢力の強い台風であれば、周囲の木や建築物の倒壊による連鎖被害にも注意しなければなりません。

さらに、台風の際に雷が生じた際には、落雷による火災・電化製品の損壊といった被害が生じます。

土砂崩れなどによる被害

台風の際には土砂災害が生じるケースもあります。

土砂災害は、建物の全壊・半壊だけでなく、居住者の生命に直結する被害も珍しくありません。

木が十分に植えられていない崖が近くにある地域では、危険を感じたら自治体の指定する避難場所へすぐに避難しましょう。

なお、国が「土砂災害の可能性のある土地」として対象にしている区域は下記サイトで確認できます。

参照：国土地理院　ハザードマップ

台風被害を受けた場合に受けられる補償や公的支援

台風によって住宅に大きな被害がでたときには、保険金による補償、公的制度による支援の対象となります。

被害をすべて填補してもらえるわけではありませんが、これらは被災者にとっては心強い制度です。

以下では、補償や支援を受ける手続きの際に注意すべきポイントを解説します。

公的支援を受けるには罹災証明書の発行が必要

住宅が台風被害に遭った場合、次のような公的支援を受ければ、補償金や見舞金が給付されます。

公的支援を受けるケースの大半で必要となるのが、「罹災（りさい）証明書（被災証明書）」とよばれる、市区町村の発行する「実際の被害の程度（災害被害に遭ったこと）を証明する書面」です。

罹災証明書（被災証明書）の発行を申請する際には、下記の書類・資料が必要となります。

台風で自宅に被害が生じると「すぐ片付けないと」と考えがちですが、片付ける前に被害状況をきちんと写真に収めておきましょう。

納税猶予や税金控除を受けられる

台風による被害を受けた場合、税金の支払いについても、以下のような特別措置が受けられます。

例えば、所得金額が500万円以下の人であれば、台風による被害が住宅または生活に必要な家財の価額の1/2以上の場合、所得税が全額免除されます。

ただし、雑損控除の適用との併用はできないため注意しましょう。

参照：国税庁　台風の影響により被害を受けた皆様へ

損害保険の補償を受けられる

台風で家に被害が生じた場合、損害保険（火災保険・地震保険）の補償を受けられるケースもあります。

火災保険しか入っていなくても、次のような被害は補償してもらえる保険が多いので、保険証書を確認しておくとよいでしょう。

保険金を請求する際、保険会社による損害調査があるので、罹災証明書の申請時と同様、家を片付ける前に被害状況を撮影しておきましょう。

台風被害を受けた家をそのまま放置しておく4つのリスク

住宅まで台風の被害を受けると、その家での生活をあきらめて、別の地域へ移住される方も少なくありません。

しかし「台風被害を受けた家は売れるはずがない」と決めつけてしまい、住んでいない家をそのまま放置することはおすすめしません。

台風被害を受けた家を放置しておくと、通常の物件を空き家にしておくよりもリスクが大きいからです。

1.人の住んでいない建物は傷みが早い

空き家となった住宅は、人の住んでいる住宅と比べて早く傷みます。

管理する人がいないと、次のような問題が生じてしまうからです。

例えば、人が住まないと部屋の空気循環が不十分になり、湿気がこもりやすいです。

そのため、床材などの劣化も早くなります。数年間使われていない空き家に入ると、床板がベコベコするのは、湿気で床材が傷んでいるためです。

また、人が生活をしなければ、害虫が発生しやすく、害虫の死骸が原因で汚臭が漂うリスクも否めません。

台風被害に遭った場合には、風雨や浸水などの影響で、通常よりも建物が傷んでいます。

修繕せずにそのまま放置してしまうと、最悪の場合は倒壊する恐れも考えられます。

2.建物の損壊が原因で他人に危害を与えてしまう

台風被害を受けた建物は、被害のない建物よりも倒壊しやすいです。

住宅を放置して劣化が早くなれば、ちょっとした風雨や地震でも壁が崩落したり、屋根が剥がれる危険性も高まります。

すると、他人に危害を与えてしまうかもしれません。

また、建物だけでなく、地盤の緩みを放置していれば、植えている樹木が倒壊して他人に危害を与える恐れもあります。

建物や樹木などの土地工作物のせいで他人に損害が生じた場合、その所有者が賠償しなければなりません（民法717条）。

この土地工作物責任は無過失責任と解釈されるので、きちんと建物を管理している場合も他人に被害が生じると賠償に応じる必要があるため注意しましょう。

参照：総務省　民法717条

3.「特定空き家」に指定されると行政指導をうける

台風被害を受けた家を「空き家」として放置すると、市区町村から「特定空き家」として指定される可能性があります。

特定空き家とは、管理が不十分な空き家に対して、行政が積極的な指導をおこなう制度です。

壁などが崩れ落ちている、窓ガラスが割れている状態などを放置すると、特定空き家に指定される可能性はより高いです。

「特定空き家」に指定されると、空き家の管理について、行政から指導・勧告・命令をうける対象となります。

行政命令に応じないと強制的に補修工事などが執行される場合もあり、その工事費用は所有者に請求されるため注意しましょう。

また、特定空き家に指定され自治体から勧告を受けると、空き家の固定資産税が高くなるため、経済的負担も増えてしまいます。

参照：国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法

4.防犯面に問題があるため犯罪被害を受けやすい

台風被害を受けたまま放置した空き家は、空き家とわか李やすい外観になるでしょう。

そのため、通常の空き家よりも犯罪行為で狙われるリスクが高くなります。

台風被害を放置するような外観の建物であれば、家主の訪問を心配する必要がないからです。

万が一、放火などの被害に遭ってしまえば、物件の再利用や売却は難しくなるので注意が必要です。

台風被害に遭った家をトラブルなく売るための4つのポイント

「台風被害を受けた」というだけで、物件を処分できないわけではありません。

建物が全壊・半壊して価値がない物件でも、土地自体の価値は変わらないからです。

立地や眺望といった他の条件の優れた物件であれば、台風被害にあった家であっても買主が見つかるでしょう。

また、住宅ローンが残っている場合でも「任意売却」という方法で売却可能です。

しかし、台風被害を受けた家を売却する場合、後のトラブルを防止するために、通常の不動産売却よりも慎重な対応が必要でしょう。

以下では、台風被害に遭った家を売却する際、注意すべき4つのポイントについて解説します。

1.被災に遭ったことをきちんと告知する

台風被害を受けた家を売却するときには、「被災に遭った」という事実を売主に具体的に告知しましょう。

台風被害の中には、外観ではわからない浸水被害もあります。具体的な被害状況がわからなければ、買主も物件を購入するリスクを正確に把握できません。

もし売買契約締結後に建物が損壊した場合、売主・買主の間で損害賠償をめぐるトラブルに発展する恐れもあります。

物件の状況によっては、売買契約締結から引渡しまでの危険負担についても契約書に明記しておくべきでしょう。

2.ホームインスペクションで住宅診断する

台風被害を受けた家を売却する場合、買主の「本当に安心して住めるのだろうか？」という不安を払拭してあげましょう。

外観上は問題のない物件でも、買主の不安を払拭できないと、購入を見送られてしまいます。

買主を安心させるために効果的なのが「ホームインスペクション」です。

ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家による住宅診断のことをいいます。

具体的には、専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、修繕すべき箇所やその時期、費用の目安といった点について診断・助言してもらえます。

プロの目で住宅診断してもらった事実は、不安に感じる買主にとって大きな安心材料となるでしょう。

問題がある場合でも、リスクが明確になれば買主との売買交渉もスムーズに進めやすいです。

場合によっては、買主主導で再度ホームインスペクションを実施するといった配慮をすると、より安心できるかもしれません。

3.公的給付金を活用して建て直す

台風によって建物が全半壊したようなケースでは、修繕・リフォーム、建て直しをしてから売却した方が良い条件で売却できます。

被災の程度によっては、解体して更地にしてから売却するのも選択肢の1つです。

台風被害に遭った家を建て直す場合、次のような公的機関からの助成を受けられます。

例えば、台風によって住宅が全壊して建て直しが必要な場合、全壊相当分の支度金として100万円、住宅の再建（購入）費用の助成として200万円の合計300万円を受け取れます。

なお、被災者のための助成・支援は二重に受けられないケースもあります。上で挙げた住宅の応急修理制度の助成を受けると、いわゆる「仮設住宅」も利用できません。

被災した際には「すぐに何とかしたい」と急いで対応したくなりますが「助成制度を申請するべきか？」を自治体窓口でよく相談した方がよいでしょう。
参照：内閣府　被災者生活再建支援制度

被災者生活再建支援制度の受給額

被災者生活再建支援制度では、「基礎支援金」と「加算支援金」という2種類の支援金を受給できます。

まず、住宅の損害程度に応じて、以下の「基礎支援金」が支給されます。

住宅の損害程度に応じて支給される「基礎支援金」

家の被害	支給額
全壊	100万円
解体	100万円
長期避難	100万円
大規模半壊	50万円

続いて、住宅の再建方法に応じて、次の「加算支援金」が支給されるケースがあります。

住宅の損害程度に応じて支給される「基礎支援金」

再建方法	支給額
建設・購入	200万円
補修	100万円
賃貸（公営住宅以外）	50万円

支援金を受給するには、家のある地域の市区町村役場で申請する必要があります。基礎支援金は災害発生日から13ヶ月以内、加算支援金は災害発生日から37ヶ月以内に申請しましょう。

参照：内閣府防災情報のページ「被災者生活再建支援制度の概要」

住宅の応急修理制度（災害救助法）の支援金

住宅の応急修理制度は「災害救助法」を根拠としており、以下のような条件が設けられています。

• 半壊また大規模半壊の被害を受けたこと
• 原則として、前年の世帯収入が500万円以下であること（半壊の場合）※
• 1世帯当たりの限度額は54万7千円以内
• 災害発生から1ヶ月以内に修理できる
• 仮設住宅を利用しない

※世帯主が45歳以上なら700万円以下、60歳以上および要援護世帯なら800万円以下。

必ずしも支援を受けられるとは限りませんが、応急処理を施してから売却することで、修理費用を抑えつつ、台風被害のせいで下がった家の資産価値を復活できます。

参照：内閣府防災情報のページ「６．住宅の応急修理」

4.「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう

台風被害に遭った直後に家を売りに出した場合、すぐには買主が見つからないかもしれません。

できるだけ早く売却したいなら、通常の仲介販売ではなく、不動産業者に買取してもらうことも選択肢のひとつです。

台風被害によって倒壊する危険がある不動産を管理する場合、売主にも負担がかかるため、売却価格が多少下がっても、台風被害を受けた家を早く手放せるメリットは大きいです。

なお、訳あり物件を買取してもらう場合、専門業者に依頼をした方がよいでしょう。一般的な不動産業者よりも、訳あり物件の再販売ノウハウに長けている専門業者の方が査定額も当然高くなるからです。

当社は訳あり物件の販売実績の豊富な専門業者です。台風被害を受けた家の買取をご希望の方は、下記のフォームからお気軽にご相談・お問い合わせください。

まとめ

台風被害を受けた家だからといって売却できないと決まったわけではありません。

重大な被害を受けた地域では、その後の防災対策が進むことも多いので、必ずしも同じ被害に遭うとは限らないからです。

とはいえ、近年では大規模な自然災害が増えているので「できれば台風被害のリスクの小さい地域に住みたい」と考える人が増えているのも事実です。

台風被害を受けた家を売る場合、一般的な不動産業者では、査定額を低く見積もられたり、なかなか買主が見つからないかもしれません。

「訳あり物件専門の買取業者」なら、台風被害を受けた家でも現場のまますぐに買取してもらえるので、早く手放したい人は相談してみるとよいでしょう。