建物の所有を目的に土地の所有者から土地を借りた際、発生するのが借地権です。
しかし、土地を借りている借地人が破産した場合、借地権やその土地の上の建物、借りている土地などは競売または任意売却にかけられるため注意しましょう。
地主側が借地権を譲渡したくない際は裁判所に申立て可能ですが、必ずしも認められるとは限りません。
ですので、借地権に関するトラブルが起きた場合、借地権に詳しい不動産業者に問い合わせることをおすすめします。
借地上の建物に抵当権を設定すると借地権にまで効力が及ぶ
まずは、借地権とはどのようなものかについて見ていきましょう。
借地権とは、簡単にいうと、建物の所有などを目的として、土地を賃借する権利、いわば賃借権のことです。
地主と賃借人とでは、どうしても地主の力が強くなりがちです。
そこで、借地権という権利を持つことで賃借人を保護します。
借地権は、借地法（旧法）と借地借家法（新法）の2つの法律で、その効果や契約期間などが規定されています。
とくに、解約や契約更新については細かく規定されており、契約更新については、以下のケースでは契約を更新する必要があります。
- 貸主と借主の合意による更新（合意更新）
- 借地人から契約更新の請求を受けた場合による更新（更新請求による更新）
- 貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新（法定更新）
賃貸借契約はあくまで、地主や大家などの貸主と借主の双務契約です。そこで特に重要になるのが、「法定更新」にある、「正当事由がない場合は更新を解約できない」ということです。
正当事由については、解約申入れによる賃貸借契約期間の途中解約、契約解除でも同じことが言えます。
借地人が破産する場合、破産という事実が「解約の正当事由になるか？」が問題になります。
お金を借りる際は抵当権を設定する
法人も借りた土地に建物を建て、会社や事務所、テナントとして利用しています。
法人には資金繰りに行き詰まり、破産するというケースがしばしばあります。
借地人が破産したときに問題になるのが、借地人に借金などの負債があった場合です。
抵当権とは、簡単に言うと担保の1つで、担保であっても、普段は借地人が通常通り使用できます。
しかし、破産したらその担保は債権者のものになり、お金にかえることができます。
この権利のことを抵当権といい、金融機関などからお金を借りるときには、建物などの不動産に抵当権を設定します。
一般的な抵当権の流れは、次のようになります。
- 金融機関などに融資の申し込みをする
- 抵当権を設定する資産を決め、抵当権を設定する
- 融資を受ける
- 融資を全額返済したら、抵当権を抹消する
抵当権の設定は、登記簿への登記によりおこなうため、抵当権が設定された建物や土地などの登記簿には、その旨の記載があります。
借地権と抵当権の関係とは
お金を借りるときには、担保物に抵当権を設定することになります。
借地権にも抵当権が設定され、借地の上に建物があって融資を受ける場合、たいていその建物に抵当権を設定します。
借地の上にある建物に抵当権を設定した場合、抵当権の効力は借地権にも及びます。
購入者にしてみれば、建物だけ所有しても、土地を借りることができなければ意味がありません。
そこで、今までの判例では「抵当権が設定された建物を購入した場合は、借地権も一緒に購入者のものになる」とされています。
「借地人が破産したから、土地賃貸契約もすぐに解除」とはならないので注意が必要です。
借地人が破産すると借地はどうなる？
借地人が破産した場合、建物や借地権に影響を与えますが、借りている土地や土地の所有者に何か影響はあるのでしょうか。
結論からいうと、借りている土地や土地の所有者のものが差し押さえられたり、土地が競売や任意売却されたりといったことはありません。
どれだけ借地人の借金の金額が大きく、返済できない金額が大きくても、土地の所有者には何も影響を与えることはないので、そこは心配する必要はありません。
借地人が破産したら建物は競売や任意売却される
借地人が破産した場合、建物はどうなるのでしょうか。
借地人が破産したら、建物は競売や任意売却されます。
競売とは、金融機関などの債権者が所有者の同意なしに強制的に、抵当権の設定されている物件を売却する行為です。
強制的といっても勝手には売却できないため、裁判所を通して売却します。
裁判所の権限によって強制的に物件を売却し、債権の回収に充てます。
任意売却とは、破産者と金融機関などの債権者が同意の上、抵当権の設定されている物件を売却する行為です。
競売であれ任意売却であれ、借地人が破産したら、建物は売却されるということに違いはありません。
競売よりも任意売却がおすすめ
競売と任意売却には、売却が強制的なのか、同意の上なのかの違いがあります。
では、競売や任意売却ではどちらを選択した方がよいのでしょうか。
一般的に、建物の所有者にとっては、競売よりも任意売却の方が良いといわれています。
任意売却の方が良い理由には、次のようなものがあります。
1.破産を公にしないことができる
任意売却には、競売のように裁判所の公告がありません。
裁判所の公告があると破産していることが公になり、他人に経済状況を知られることになります。
任意売却の場合は公告がないので、他人に経済状況を知られることはありません。
2.売却後の資金計画が立てやすい
競売価格は一般的な市場価格よりも低く設定されることが多くあります。
そのため任意売却の方が高く売れます。
また、建物を売却して得たお金は負債などの返済に充てられますが、競売の場合はまず破産管財人の報酬や裁判の費用といった「財団債権」の弁済にあてられ、その後、負債などの返済に充てられるため、支払う金額は任意売却よりも高くなります。
結果、任意売却の方が競売よりも、入ってくるお金は多く、出ていくお金は少なくなるため、売却後の資金計画が有利になります。
3.借地人の事情を加味できる
任意売却は裁判所を通すことはないので、相手方と自分の事情により明け渡し日などの交渉ができるなど、借地人の事情を加味できるメリットがあります。
ただし、任意売却はあくまで一般の売却と同じなので、買い手がつかないこともあります。
その場合は結局、競売になってしまい、手間や時間だけを浪費したことになってしまうので、注意が必要です。
借地人が破産したら賃貸借契約は破棄される？
ここからは、地主側の立場で見ていきましょう。
借地人が破産したら、土地の上にある建物だけでなく、借地権も売却されますが、借地人が破産したことを理由に地主が賃貸借契約を破棄（解約申し入れ）することはできないのでしょうか。
結論から言うと、賃貸借契約を破棄する正当な事由がないと、地主から破棄することはできません。
契約書に解約特約の記載があったとしても、それが正当なものかどうかが重要です。
原則は、当事者同士の現状を考慮して、正当な事由かどうかの判断をしますが、過去の判例などを参考にすると、次のようなことを基準に正当な事由かどうかを判断します。
- 地主に、その土地を使用しないといけない必要性があるかどうか
- 賃借人が破産宣告する前の滞納の有無・地代滞納の金額が大きいかどうか
- 破産宣告後に地代の支払いが見込まれるかどうか
- 地主が立退料を支払うかどうか
例えば、破産宣告前に、長期間にわたって家賃滞納がある場合などは要件を満たすため、賃貸人側から解約申入をおこない、契約を破棄することができる可能性が高いです。
また、借地人の破産後に、地主が土地の借地権を第三者に渡したくない場合、破産管財人などとの交渉によっては、自ら、建物と借地権を取得することも可能です。
新たに借地権を得た人がおこなう事
次に、借地の上にある建物を競売や任意売却によって取得した人が、取得した後にどうすればよいかを見ていきましょう。
競売や任意売却で建物や借地権を取得した人が、すぐにその建物を使用できるのかというと、そうではありません。
当然、土地は自分のものではなく、賃借している状態なので、まずは地主に自分が所有した旨を連絡し、賃料の支払いをしないといけません。
ここで問題となるのが、借地権の譲渡（売却）については、地主の許可が必要ということです。
つまり、せっかく建物や借地権を取得しても、この時点では地主の許可がなければ、建物を使用することができません。
地主側が譲渡を承諾しない場合はどうしたらいい？
上述したとおり、地主側は借地人が破産しても、一方的に賃貸借契約を解除できません。
また、借地の上にある建物を競売や任意売却によって新たに取得した人も、地主の許可がなければ、建物を使用できません。
では、地主側がいつまでも、譲渡を承諾しない場合はどうなるのでしょうか。
この場合は、裁判所の判決を仰ぐことになります。
借地人が裁判所に申し立てを行い、地主に代わって裁判所から譲渡の承諾を得ます。
もちろん、裁判所に申し立てをしたからといって、必ず譲渡の承諾を得られるわけではありません。
裁判所では、対象となる地主が譲渡を承諾しない理由が正当なのかを調査し、申し立てを許可するかどうか判断します。
1.申し立てが認められた場合
申し立てが裁判所に認められたら、借地権は譲渡され、取得した建物を使用することが可能です。
この時点で、賃貸借契約を結ぶことができます。
その際には、譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。
譲渡承諾料とは、譲渡の承諾を得るために支払う金銭のことで、おおむね借地権価格の10％程度の金額とされています。
借地人が裁判所に申し立てを行う際は、譲渡承諾料の資金を忘れずに用意しておく必要があります。
2.申立てが認められなかった場合
裁判所への申立てが認められないということは、借地権の譲渡が認められないということなので、土地を借りることができません。
購入した建物を所有していても利用することができないため、地主に買取請求を行い、買い取ってもらうことになります。
借地権に関わるトラブルが発生したら何処に相談すればいい？
借地権のトラブルに関しては弁護士や司法書士に相談する
今回見てきた借地人の破産以外にも、借地権を巡ってトラブルが発生するケースは少なくありません。
では、トラブルが発生した場合、どこに相談すれば良いのでしょうか。
基本的に、人と人の間でのトラブルは弁護士に相談します。
相続があった場合など、人と人の間でのトラブルはたくさんあります。
こうした問題を解決するには、民法や裁判の知識などが重要となります。
そこで、借地権に関わるトラブルが発生した場合は、法律の専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。
借地権の場合、登記についてのトラブルが発生するケースもあります。
借地権の登記や抵当権の抹消をどうすればよいかといった登記の相談やトラブルについては、司法書士に相談しましょう。
借地権の税金に関しては税理士に相談する
借地権や建物を売却したり相続したりする場合には、譲渡所得税や相続税など様々な税金の問題が発生します。
多くの場合、自分で申告書を作成し、納める税額を計算する必要があります。
ただし、普段から申告書の作成になれていない場合など、自分で行うにはハードルが高いです。
このような場合は、税の専門家である税理士に相談します。
相談がある場合は借地権に詳しい不動産業者に問い合わせる
借地権のトラブルには、上述したような問題がはっきりしているトラブルもあれば、多くの問題が複雑に絡んでいる問題もあります。
そのような場合、どこに相談したらよいのか分からないという人も少なくないでしょう。
相談先がわからない場合は、まずは、借地権に詳しい不動産業者に相談するというのも解決方法の1つです。
借地権に詳しい不動産業者の中には、弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携をしている業者もあります。
そのような業者であれば、発生しているトラブルを切り分け、それぞれの専門家に相談し、問題を解決してくれます。
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まとめ
借地人が破産したら、所有している建物だけでなく、借地権も競売や任意売却などにより売却されます。
そのため、破産した借地人や買受人（借地権を購入し新たに借地人となった人）、地主の意見が食い違い、トラブルになることも多くあります。
そこで借地人が破産したら「契約はどうなるのか？」「譲渡は承認されるのか？」など、どのような問題が発生するのかを確認しておくことが、トラブル解決のために重要です。
「借地権を手放したい」「どう返還すればよいかわからない」といった場合、ぜひ専門の不動産業者に相談しましょう。
売買後のトラブルや交渉だけでなく、借地の返還までサポートするので、借地権を共有していて足並みが揃わない、今回のように借地人の破産といったケースにも対応できます。
借地人が破産した際のよくある質問
借地上の建物に抵当権を設定すると、借地権にまで効力が及びます。
借地人が破産すると、借地権が競売や任意売却されます。
破産を公にしないことができる・売却後の資金計画が立てやすい・借地人の事情を加味できるという3点から、任意売却がおすすめです。
地主側が譲渡を承諾しない場合、裁判所に申立てましょう。
借地権に関する相談がある場合、まずは借地権に詳しい不動産業者に問い合わせることをおすすめします。
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