私道持分がない不動産を売却する2つの方法とトラブル回避のポイント

私道持分 不動産 売却

敷地に面している道路が他人の私道だけであり、その私道の持分(=複数人で私道を共有するときに各自がもつ所有権)もないという不動産があります。

私道は、原則として所有者が許可した人しか使用・通行ができません。私道持分のない不動産は、私道所有者とトラブルになると出入りができなくなるリスクがあるのです。

私道持分のない不動産を売却するときは、私道所有者に通行や掘削(ガス管や水道管などの工事のために道路を掘り起こす作業)の許可を取っておかなければ、なかなか売れずに売却価格の値下げが必要になってしまいます。

私道所有者との交渉に不安がある場合は、弁護士に相談するか、交渉はせずに現状のまま「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらうのがよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者であれば、私道持分のない不動産であっても高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。まずは無料査定を利用して、具体的な市場価格や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

私道と私道持分について

私道持分
私道は個人や法人に所有権がある道路です。公道は国や自治体が所有・管理しているのに対し、私道は所有者が管理しています。そのため、私道を使用・通行する権利は原則、私道の所有者または所有者が認めた方のみとなります。

また私道に接している不動産を売却するときに重要になるポイントは、接道義務を満たしているかどうかです。私道であっても、接道義務を満たしていなければ建物を建築することはできません。

建築基準法施工以降に造られた私道の場合「建築基準法上の道路」として扱われるには特定の手続きが必要です。それでは「建築基準法で定められた私道」の種類について具体的に解説します。

建築基準法で定められた私道は3種類

建築基準法には「建築物の敷地は、幅員4m以上の『建築基準法上の道路』に2m以上接していなければならない」という接道義務が定められています。

この「道路」は私道にも当てはまります。道路は大きく6つの種類に分類されますが、そのうち私道に該当するものは次の3つです。

(1)42条1項3号(既存道路)
(2)42条1項5号(位置指定道路)
(3)43条2項(2項道路)

1つ目の既存道路は、そのまま、建築基準法施工時にすでに存在した幅員4m以上の道路です。公道・私道にかかわらず適用されます。

2つ目の位置指定道路は、一定基準に適合する私道のことで、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路です。

たとえば、広大な土地を分割して、宅地として利用するために造られた道路が位置指定道路にあたります。例として、下図をご覧ください。

私道

右側の宅地のために新しく造った私道は、何もしなければ地主の土地でしかありません。つまり「建築基準法上の道路」ではない状態です。

しかし、建築基準法では接道義務を満たさない土地に対して建物の新築・増改築は認めていません。

そのため、私道を造っても、その私道が建築基準法上の道路として認められない限り、接道義務を満たしていない土地として再建築不可になってしまいます。

そのような状態を避けるために、特定行政庁から位置の指定を受けて定められます。

3つ目の2項道路は「みなし道路」とも呼ばれます。建築基準法施工時にはすでに建築物が建っており、その接している道路が幅員4m未満で特定行政庁が指定した道路です。

2項道路の私道に接する敷地は、建築確認申請が必要な増築や建て替えをするとき、中心線から2mの位置までセットバックをしなければなりません。売却時には重要事項として買主へ説明が必要です。

以上、3種類に当てはまる私道は「建築基準法上で定められた道路」として、接道義務を満たしているかの判断で使用できます。

関連記事
再建築不可 接道義務
接道義務とは、建築基準法で定められている「建物の敷地が接していなければならない道路の基準」です。 地域によって条件が異なる場合もありますが、おおむね「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上の間口で接していること」という条件があります。 接道義務を満たしていない物件は「再建築不可物件」とみなされて、建物の新築や建て替え…

参照:e-Govポータル「建築基準法」

接道が公道か私道かを調べる方法

相続で取得するなど、自分で購入した不動産でない場合、接している道路が公道か私道かわからないこともあるでしょう。一般的な目印として「道路標識」「市区町村のデザインが入ったマンホール」があれば公道と判断できます。

また、自分で調べようと考えたときには、公図が有効です。公図は法務局や登記所などで取得できます。

ただ、公図の見方を理解しておく必要があり、それでも私道か公道を明確に判断できないケースもあります。

地番が入っていても、譲渡されて公道となっていたり、公図には地番が入っていなかったのに、隣地測量図には地番が入っていて私道だったりすることがあるからです。

そのため、確実な見分け方は自治体に問い合わせることです。建築関係の窓口に相談すれば詳細を教えてもらえます。

関連記事
未接道物件 売却
未接道物件とは、建築基準法という法律で定められた「接道義務」の規定を満たしていない物件のことです。 未接道物件は再建築不可物件として扱われて、将来の増改築・建て替えが規制されるため、なかなか買主を見つけられません。 この記事では、未接道物件と認定される代表的な4つのケースを解説したあと、売却相場と売却方法について解説し…

2種類の共有私道

さらに、所有者が複数いる共有私道は、その権利の分け方で2つに分類されます。その2つが「共同所有型」と「分割型」です。

共同所有型

共同所有型は私道全体を複数人で所有することです。建物の共有名義と同じように、所有者はそれぞれ持分割合を持ちます。

たとえば、1つの私道を10戸の住宅で共有している場合には、それぞれの敷地面積に応じた割合で持分を所有することになります。

このとき、私道は共有物となるので、現状を維持する保存行為は各共有者が単独で可能です。つまり「通行」は保存行為となるので、他の共有者の承諾なく自由にできます。

分割型

対して、分割型は、私道を分割して持ち合うことです。このとき、敷地の目の前にある私道部分を所有するのではなく、離れた位置にある敷地を所有します。

敷地とつながっていると、私道部分に植木を置いたり、駐車場として利用したりして、他の私道持分がある方の通行の邪魔になる可能性があるからです。

そこで、それぞれが飛び地の私道持分を所有することで、お互いに私道に対する権利は持ちながら、その権利を乱用しない状況を作れます。

また、分割型の場合、公道に出るまでに第三者の土地を通ることになります。この点が共同所有型と異なる点です。第三者の土地となるので、通行料も決める必要があり、無料の場合でも、無料であることを明確に定める必要があります。

私道持分の調べ方

売却したい不動産の接している道路が私道とわかったときには、持分の有無が売却時に重要となります。

持分がなければ、私道に対する権利も一切ありません。そのため、私道の利用について私道所有者とトラブルになることも多くなるのです。

私道持分を調べるときにも公図を利用します。私道であれば公図に地番が記載されているはずです。その地番から登記事項証明書(登記簿謄本)を取得することで、私道の所有者や持分割合を確認できます。

私道持分がない不動産であると判明したら、売却時のトラブルを避けるために次でお伝えする準備をしてください。

関連記事
不動産登記簿 基礎知識
不動産登記簿とは、不動産の権利関係について記載された帳簿です。 所有者や抵当権者など、だれがどのような権利をもっているのかがわかります。 登記簿の写しを「登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」といい、不動産の売買などでは必ず必要となります。 登記簿の閲覧や、登記簿謄本の取得が必要であれば、法務局に請求しましょう。 窓口…

私道持分がない不動産の売却でトラブル回避のために必要な準備

掘削の承諾

私道持分がな不動産でも、私道が建築基準法で定められた道路であれば、持分の有無に関係なく建物を建てることはできます。

しかし、私道持分のがないために、不動産の買主が不利益をこうむる可能性があるでしょう。そのため、私道持分がない不動産はなかなか売れません。

その大きな要因が通行と掘削です。私道の通行と掘削ついては、私道の所有者(地主)から不動産を売却する前に承諾を得ておくことをおすすめします。

通行の承諾を得る

持分がないのであれば、対象の不動産から公道に出るまで、完全に他人の土地を通ることになります。そのため、私道の所有者から通行の承諾を得る必要があります。

私道は通常、歩行による通行は拒否できません。特に、私道を通らなければ不動産までたどり着けないような位置にある場合には、地主に拒否されたとしても問題なく通行はできます。しかし、それはあくまで「歩行」による通行です。

これが「車両による通行」となった場合には話が異なります。私道を車が通れるようにするには、所有者は車の重みに耐えるための整備が必要になります。

そのため「歩行は可能、車両は不可」となっている私道も存在し、また、車両の通行は許可されているものの、通行料の支払いを要求されるケースもあります。

不動産を売却したいと思っても、私道がこのような状態になっていれば、ほとんど買主を見つけられないか、大幅な値下げが必要になるでしょう。

関連記事
袋地は、他の土地に囲まれていることから、他人の土地を通らなければ公道に出られない土地です。袋地を囲んでいる土地を囲繞地と呼びます。 袋地の所有者は囲繞地を通らなければ、公道にでられないため、袋地の所有者には「囲繞地通行権」が法律によって認められています。 囲繞地の所有者からすると、袋地の所有者に自分の敷地内を通行されま…

掘削の承諾を得る

暮らしに欠かせないガスや水道は、ガス管や上下水道の埋設工事や引き込み工事をして利用できるようになります。その工事では道路を掘削することになるので、通行の承諾とあわせて、掘削の承諾も必要です。

承諾がなければ業者も工事はできないので、不動産としての価値は大きく下がります。すでに引き込み工事は終わっていても、老朽化した水道管・ガス管の交換でも掘削することになります。

そのため売却時にはあらかじめ掘削の承諾を得ておくほうがよいでしょう。そして、これら2つの承諾は口頭ではなく、通行掘削等承諾書として書面に残しておくようにします。

書面がなければ、将来、車の通行や掘削を拒否されたときに、対抗する手段がないからです。この承諾については、私道の所有者と普段から良好な関係を築けているのであれば、ご自身で交渉してもよいでしょう。

不動産売買を成立させるためには、私道の通行・掘削承諾書は重要です。

私道の通行・掘削承諾は義務ではないため、それらがなくとも売買契約は成立します。しかし、売買契約に「売主が私道の通行・掘削承諾を取り付ける特約」を盛り込むよう、買主から請求されるかもしれません。

また、通行・掘削の承諾は、購入希望者が住宅ローンを組めるかどうかにも影響します。一般的には、売却前に売主が私道の通行・掘削許可を取り付けることが多いでしょう。

私道所有者との交渉は弁護士へ相談もおすすめ

自分で私道所有者と交渉できればよいのですが、通行や掘削は私道の価値に大きく影響するので、なかなか承諾を得られない場合もあるでしょう。

個別の状況次第で、どのように交渉をすれば通行・掘削の承諾を得られるかは異なります。法律知識がなければ、適切な交渉方法はわからず、承諾をもらえないかもしれません。

私道の通行・掘削交渉で悩んだときは、法律と交渉の専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士なら適切な対策を取り、トラブルなく私道の通行・掘削承諾を得られるでしょう。

ただし、弁護士にも得意ジャンルや苦手ジャンルがあります。そのため、弁護士のなかでも不動産に詳しい弁護士に依頼するのが大切です。

当サイトでも、不動産問題に強い弁護士と連携を組んでおりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

私道持分がない不動産を売るための「2つの売却方法」

測量

最後に、私道持分がない不動産の売却方法を2つ紹介します。

1つは、私道持分を取得したあとで売却する方法です。

もう1つが、通行地役権を設定したあとで売却する方法です。

また、どちらの方法も私道所有者との交渉は必要になります。手間をかけずにいますぐ売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者である当社クランピーリアルエステートに、ぜひご相談ください。

1.私道持分を取得したあとで売却する

私道持分がないデメリットは、通行・掘削の承諾を得るときに、交渉が難航する可能性があることです。通行・掘削の承諾では、共有者全員の承諾が必要になります。

このとき、他の共有者からの相談であれば「お互い様」となって交渉もスムーズに進みやすくなります。「自分が承諾しなければ、逆の立場になったときに承諾してもらえない」というリスクがあるからです。

しかし、私道持分のない相手にはそのようなリスクがありません。そのため、承諾を拒否したり、法外な承諾料を要求したりする地主が現れるかもしれないのです。

そこで、100分の1でも、1000分の1でもよいので、私道持分を取得します。私道持分をわずかでも持っていれば「お互い様」の関係になるのです。

私道持分を取得する方法も2つに分かれます。

私道を分筆して持ち合っている「分割型」は、さらに私道の所有者から分筆してもらい、その1筆を取得します。

このとき、土地家屋調査士に測量を依頼し、私道を分筆してくれる相手と、その土地に隣接する所有者に境界立会を求めて境界確定を行います。

私道全体が共有名義となっている「共同所有型」は、私道の持分所有者から購入する持分割合を決めて取得します。

私道持分の取得については、所有者の意向や私道の権利関係の状況にもよるので、不動産会社や弁護士と適切な方法を相談しながら進めるようにしてください。

2.通行地役権を設定したあとで売却する

私道の所有者によっては「私道を売却する気はないけれど、通行権の承諾は拒否しない」と考えている人もいます。

このような場合には、通行権を半永久的に保証するために通行地役権の設定が有効です。名前のとおり、通行地役権が設定された土地を自由に通行できる権利のことです。

一度でも通行地役権を取得すれば、不動産を売買してもそのまま継承されていきます。

ただし、当事者間で取り決めただけでは、土地の所有者が相続や譲渡などで代わった場合、新しい土地所有者に通行地役権を主張できません。

そのため、通行地役権を確実なものとするためには、通行地役権の登記まで行う必要があります。

登記は法務局に申請します。自分でも申請できますが、一般的には司法書士に申請を依頼することが多いでしょう。

関連記事
旗竿地 売却
道路と接している部分の間口が狭く、建物を建てられる部分が奥まったところにある旗竿地(はたざおち)。 その独特な形状のせいで、建築工事に必要な重機が通れないなど、使い勝手が悪い土地といえます。場合によっては、建物の新築・建替えができない「再建築不可物件」となっているケースもあります。 そのため、旗竿地は需要が低く、なかな…

当社クランピーリアルエステートなら「私道持分がない不動産」もそのまま買い取ります

私道持分がない不動産の売却方法を解説しましたが、この記事を読んでいる方のなかには「面倒なことはしたくない」「とにかくすぐに売却したい」と考えている人もいるでしょう。

私道持分を取得するための交渉や、通行地役権を設定は、どうしても私道所有者との交渉が必要になります。「交渉なんてできない!」と思う方も少なくありません。

しかし、当社クランピーリアルエステートなら、私道持分がない不動産でも、現状のまま高額かつ最短数日での買取が可能です。

当社は「私道持分がない不動産」のような訳あり物件を専門的に扱うとともに、全国の弁護士・司法書士と強力なネットワークを形成しています。そのため、他社には真似できない「不動産トラブルの解決から買取」までの総合的なサポートができるのです。

無料査定で買取以外のアドバイスもできますので、ぜひお気軽にご相談ください。

「私道持分がない不動産を売るために必要なこと」は、まるごと当社が請け負います。

まとめ

私道持分がない不動産は売却時に通行・掘削の承諾を得られているかが大きなポイントです。これらの承諾がない場合、車での通行が制限されたり、その他住宅の補修に必要な工事が制限されたりすることになるので買い手が見つかりません。

そのため、私道の通行・掘削承諾はセットで取り付けるようにするか、あらかじめ私道持分を取得して不動産と一緒に売却するとよいでしょう。

私道持分がない不動産の売却では、通常の公道に接している一戸建てやマンションの売却に比べて準備することも多く手間がかかります。状況によっては弁護士や司法書士など、さまざまな専門家の助けが必要です。

満足できる売却にするためにも、各種士業との連携がしっかりしている不動産会社に依頼することをおすすめします。

私道持分に関するよくある質問

私道と私道持分の違いは何ですか?

国や自治体が所有・管理している公道ではなく、所有者が管理している道路が私道です。単独名義ではなく共有名義で共同所有している私道を共有私道といい、そのとき各共有者がもつ権利を私道持分と呼びます。

どうすれば公道と私道を見分けられますか?

法務局や登記所などで公図を取得することで、その道路が公道か私道かを見分けることができます。また自治体に問い合わせれば、私道であるかどうか教えてもらえます。

どうすれば私道持分を調べられますか?

公図に書かれている地番から、登記事項証明書を取得することで、私道の所有者や持分割合を確認できます。

私道持分のない不動産は売却できますか?

法律上の制限はないので、私道持分のない不動産でも売却可能です。ただし買主が見つかりにくく、売却価格も安くなってしまうことが多いです。

どうすれば私道持分のない不動産を売却できますか?

私道持分を取得したり、通行地役権を設定すれば私道持分のない不動産でも売却可能です。また買取業者であれば、私道持分のない不動産でもそのまま買取してもらえます。

最終更新日:
不動産売却の専門家が、あなたの疑問に回答します!プロだけがお答えする信頼性の高い掲示板です。不動産お悩み相談所。質問はこちら。

再建築不可物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191